בדיני המקרקעין בישראל, הכלל הוא “ייזהר המוכר”. החוק והפסיקה קובעים כי על מוכר הדירה מוטלת החובה לפרט את העובדות החשובות לעסקה, כולל עובדות שהצד השני יכול לגלותן בכוחות עצמו. ההצדקה המשפטית והחברתית ברורה: אי־גילוי עלול להטעות את הצד השני, להביא להתקשרות בחוזה בתנאים שאינם משקפים את המציאות, ואף ליצור פערי כוח בלתי סבירים. כך, בעוד בעל הנכס מחזיק במידע מלא ביחס למצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הנכס, הצד השני נדרש להסתמך על נתונים חלקיים בלבד. אך מה באשר לחובת גילוי הנמצאת מחוץ לדירה – בבניין אחר? ומה לגבי חובת הגילוי על עבודות תמ”א 38 מתוכננות, בבניין אחר? פסק דין שניתן ביום 18/7/2022, מרחיב את היקף חובת הגילוי ואת היקף ותוכן הגילוי, המוטלים על מוכר דירה, משמעותית. סקירה.
מה היקף חובת הגילוי במכירת דירה?
חובת הגילוי במכירת דירה, שזורה עם חובת תום הלב. חובה זו אוסרת להטעות את הצד שכנגד (אקטיבית או פסיבית). חובת הגילוי, הנגזרת מחובת תום הלב, קמה בנסיבות בהן היה מצופה שאדם המנהל מו”מ, יגלה נתונים משמעותיים רלוונטיים לצד השני. גילוי מידע לצד שכנגד, נתפש, ככלל, כביטוי לדרישה להוגנות ביחסים בין צדדים עסקיים במו”מ. מכך, עומדת החובה לגלות לצד האחר עובדות חשובות, ואפילו עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, ובלבד שגילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבותיה. בפרט, במקרה בו אחד הצדדים (המוכר) מחזיק במידע המבוקש, או בעל נגישות גבוהה יותר למידע.
חובת גילוי על ביצוע תמ”א 38 בבניין סמוך
מכאן, אין מחלוקת כי חובת הגילוי משתרעת על הבניין עצמו, ועל הדירה עצמה. אולם מה באשר לחובת הגילוי על ביצוע תמ”א 38 בבניין סמוך? ובפרט, מה היקף חובת הגילוי, כאשר המוכרים יכולים לבדוק את הסביבה, בעת חיפוש הדירה? לאחרונה, דן בית המשפט בנושא זה (ת”א (חיפה) 16882-11-19 דניאל דוד שור נ’ שי משה צורי).
בעבר, הנטייה בפסיקה היתה לראות את סביבת הנכס כמקרית, או חיצונית, לעסקה. אולם כיום ההכרה המשפטית מתרחבת: פרויקט בנייה סמוך, עבודות תשתית נרחבות, או קיומן של תכניות תמ”א 38, פינוי-בינוי באזור או התחדשות עירונית – כל אלה נחשבים כמידע מהותי שיש לגלותו. מבחינת דיני החוזים, מדובר במידע שהעדרו עלול לגרום לצד האחר לקבל החלטה שאינה משקפת את המציאות.
התובעים (הרוכשים) טענו, כי הנתבעים העלימו מהם את הנתון כי הבניין הסמוך יעבור שיפוץ במסגרת פרויקט תמ”א 38, הגם שמידע זה היה בידיעתם. הפרת חובת הגילוי בנסיבות העניין, מהווה הפרה יסודית של ההסכם. להוכחת טענותיהם בדבר הנזק, הרוכשים צירפו חוות דעת של שמאי מקרקעין, שהעריך כי הפרויקט גרם לאבדן פרטיות ולרעש. מנגד, הנתבעים (המוכרים) טענו כי יידעו את התובעים על הפרויקט, ובכל מקרה מדובר בעבודות בנייה בבניין אחר. משכך, לא מדובר כלל בהפרת חוזה המכר. המוכרים אף הביאו שמאי מטעמם, אשר קבע שלא נגרמה פגיעה בפרטיות, ולא נגרמה ירידת ערך. בנוסף, לטענת המוכרים, הרוכשים יכלו לבצע בדיקות מקדימות בעצמם על כדאיות העסקה, או לפחות לשכור את שירותי עו”ד שיבצע את הבדיקות הרלוונטיות עבורם. משלא בחרו לעשות זאת, עליהן לבוא בטענות רק כלפי עצמם.
פסיקת בית המשפט לעניין חובת גילוי על ביצוע תמ”א 38 בבניין סמוך
בית המשפט פסק, במקרה זה (אך לא באופן גורף) כי על מוכר חלה חובת גילוי רחבה, וזאת גם על פרטים אותם יכול הקונה לברר בעצמו. הגילוי המתחייב מכוח סעיף 12 לחוק החוזים אינו רק כזה הנובע משאלותיו של הצד השני. ישנן נסיבות בהן מתחייבת מסירת מידע יזומה של הצד לחוזה. במקרה זה, המידע על פרויקט תמ”א 38 בבניין הסמוך היה מצוי אצל מוכרי הדירה, אך הם הביאו מידע זה לידיעת הרוכשים עובר לחתימת ההסכם. בית המשפט קבע כי היה על מוכרי הדירה להביא לידיעת הרוכשים את כל הידוע להם באותה עת על הבקשה, כפי שהוגשה. ככל שניתן, היה עליהם להעביר מסמכים שברשותם.
היינו, בעוד שבעבר חובת הגילוי נתפסה כמוגבלת למידע על הדירה והבניין בו היא מצויה (מצב פיזי, תכנוני, משפטי), בית המשפט קבע כי גם מידע על בניין סמוך (בקשה לביצוע פרויקט תמ”א 38, פינוי־בינוי או התחדשות עירונית), עשוי להיות חלק מהמידע שעל המוכר למסור לרוכש. זהו חידוש משמעותי, שכן הוא מטשטש את הגבול בין “הדירה” לבין “המרחב התכנוני הסובב אותה”, ומעביר את נטל הגילוי למוכר, גם כאשר מדובר בעובדות הנוגעות למגרש אחר.
ומחשבה נוספת
בקריאה נוספת ומעמיקה של פסק הדין, נדמה כי היה ניתן להגיע לתוצאה המשפטית ההפוכה. פסק הדין מעורר שאלות באשר להיקף ועומק הגילוי, עיתוי הגילוי, ההיקף הגיאוגרפי, יחסי הכוחות בין הצדדים, ועוד. ככל שיוגש ערעור, לא מן הנמנע כי התוצאה עשויה להשתנות. אולם בכל מקרה, הכלל הבסיסי נותר על כנו: בעסקת מקרקעין, קיימת חובת תום לב בין הצדדים, והיא מצריכה היקף גילוי גבוה של מידע בין הצדדים. ככל שחובה זו מופרת, ולו במעט, אזי עשוי בית המשפט להתערב.
עורך דין מקרקעין לליווי בעסקת מקרקעין
לסיכום, חובת הגילוי הינה חובה פעילה, המוטלת על מוכר דירה, למסור בעצמו את כל המידע הידוע לו. על הגילוי לכלול מידע ונתונים אפשריים, שאין וודאות שיתממשו. פסק הדין שולח מסר ברור למוכרים: גלו את מלוא המידע ואת מלוא רוחב היריעה שיש ברשותכם לקונים. כאשר פרטי מידע מהותיים נמסרים במלואם ובמועד, נחסכים לצדדים סיכונים של תביעות, ירידת ערך או ביטול העסקה. מנגד, הסתרת מידע או אי־מסירתו במועד עלולים להיחשב כהפרת חובת תום הלב ולגרור סנקציות משפטיות כבדות.
במשרד וולר ושות׳, עורכי דין ונוטריון, אנו מביאים ניסיון של למעלה מ־40 שנה בליווי עסקאות נדל״ן מורכבות. אנו מוודאים כי לקוחותינו אינם נחשפים לסיכונים מיותרים, ומעמידים לרשותם מערך ליווי מקיף – החל מבדיקות תכנוניות, דרך ניסוח חוזים שקופים והוגנים, ועד טיפול בסכסוכים משפטיים במקרה הצורך. צרו קשר עכשיו.
