חוזה שכירות “מצוי” (תקנות 2026): בשורה התחתונה
בשנת 2026, ה”חוזה המצוי” משמש כרשת ביטחון משפטית החלה בהיעדר חוזה כתוב או במקרה של חוסר בסעיפים מהותיים.
- אופציה אוטומטית: זכות לשוכר להארכת החוזה ב-12 חודשים נוספים (בתנאים דומים).
- תיקון ליקויים: חובת משכיר לתקן ליקויים מערכתיים (צנרת, חשמל, איטום) תוך 30 יום בלבד.
- תחולה: החוזה המצוי משלים או מחליף הסכמות בעל-פה כדי להבטיח שכירות הוגנת.
* משרד וולר ושות’ ממליץ על עריכת חוזה מותאם אישית כדי למנוע החלת “ברירת המחדל” של המדינה באופן שאינו תואם את צרכי המשכיר.
השבוע, פרסם משרד המשפטים את טיוטת תקנות השכירות והשאילה (חוזה מצוי), תשפ”ו-2026, לקבלת הערות הציבור. התיקון לתקנות אלו נובע מתוך צורך קונקרטי להסדיר שוק המקיף כיום קרוב ל-30% מכלל יחידות הדיור במדינה. כפי שעולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שוק השכירות הפרטי הפך בעשור האחרון לאפיק הדיור המרכזי בישראל, עם קצב צמיחה שנתי של 3.4% – כמעט כפול מקצב הגידול של כלל שוק הדיור. כאשר השכירות אינה עוד פתרון זמני למגורים, אלא אלטרנטיבה ארוכת טווח לדיור בר-השגה, הצורך בוודאות חוזית ובצמצום פערי הכוחות בין משכירים לשוכרים הופך לאינטרס ציבורי ומשפטי ראשון במעלה. כעת, משרד המשפטים מבקש להכניס לתמונה סט כללים ברור יותר, שאינו מחליף את החוזים הפרטיים, אולם יוכל להיכנס לפעולה כשאין הסכמה מספקת, או כשחסרים סעיפים מהותיים.
רקע: חוק השכירות והשאילה
חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, מהווה מאז חקיקתו את הבסיס להסדרת הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס שלא לצמיתות. החוק נחשב לאחד מדברי החקיקה היציבים והמאוזנים ביותר בספר החוקים הישראלי; למעשה, במשך קרוב ל-50 שנים הוא נותר כמעט ללא שינוי, עד לתיקון המהותי בשנת 2017 שהטמיע לראשונה הסדרים מפורטים המותאמים למאפייניו הייחודיים של חוזה שכירות למגורים.
בבסיסו של החוק עומדת ההבחנה המהותית בין “שכירות” – זכות המוקנית בתמורה (סעיף 1), לבין “שאילה” – המוקנית שלא בתמורה (סעיף 26). בניגוד לעסקאות מכר, עסקת השכירות מתאפיינת ב”זמניות”, מה שמוליד מערכת יחסים מתמשכת המצריכה הסדרה של חובות תום הלב, אופן השימוש בנכס וחובת המשכיר למסור מושכר המתאים למגורים וראוי לשימוש, ללא הפרעה.
מטרת התקנות החדשות
מטרת העל של התקנות המוצעות היא לצמצם את חוסר הוודאות המשפטי ואת המחלוקות המרובות המתגלעות בין משכירים לשוכרים, במסגרת חוזה שכירות. אחד השינויים הוא הגדרה מחודשת של “חוזה מצוי” (או “חוזה מצוי לשכירות למגורים”), המשמש כברירת מחדל משפטית ומחייבת. החוזה המצוי יחול בשני מקרים מרכזיים:
-
כחוזה משלים: כאשר הצדדים חתמו על חוזה אך השמיטו ממנו הוראות שקיימת חובה לכלול לפי החוק.
-
כברירת מחדל: במקרים שבהם לא נערך חוזה בכתב ולא הוסכם אחרת בין הצדדים. מעבר לכך, החוזה המצוי נועד לשמש ככלי עזר פרשני לבתי המשפט וכמצפן מקצועי לצדדים כבר בשלב המשא ומתן.
הרקע לפרסום
על פי הדיווח של משרד המשפטים, טיוטת התקנות החדשה היא פרי של הליך מקצועי מקיף, שכלל שיתוף ציבור נרחב בשנת 2024 והתייעצויות עם קבוצות מומחים, אשר הצביעו על כשלים חוזרים בניסוח הסכמי שכירות ועל עמימות המובילה להתדיינויות משפטיות יקרות. המטרה המרכזית של “החוזה המצוי” היא לשמש ככלי עזר פרשני וכמנגנון השלמה נורמטיבי במקרים שבהם הצדדים לא נערכו בחוזה חתום ובכתב, או כאשר הושמטו ממנו הוראות מהותיות שהחוק מחייב לכלול. הסדרה זו מתמקדת בשני מוקדי החיכוך המרכזיים ביותר שנמצאו בשוק: מנגנון ה”אופציה” להארכת השכירות וחלוקת האחריות לתיקון ליקויים במושכר.
מה הסוגיות המרכזיות בחוזה המצוי החדש?
התקנות מתמקדות בשני מוקדי חיכוך מרכזיים שנמצאו כמהותיים ביותר בהליך שיתוף הציבור שקדם לחקיקה: מנגנון ה”אופציה” להארכת תקופת השכירות וחלוקת האחריות לתיקון ליקויים במושכר.
ברירה להארכת תקופת השכירות (“אופציה”)
בכל הנוגע לברירה להארכת תקופת השכירות, התקנות מבקשות לרפא את חוסר היציבות במגורים הנובע מניסוחים לקוניים או חסרים. על פי ההסדר המוצע, ככל שהצדדים הסכימו על קיומה של אופציה אך לא פירטו את תנאיה, יראו את החוזה ככולל זכות להארכה בת 12 חודשים נוספים באותם תנאים, בכפוף לעדכון דמי השכירות לפי מדד המחירים לצרכן בלבד.
על פניו, זהו איזון ראוי: מחד, הוא מעניק לשוכר ודאות לגבי המשך מגוריו בנכס, ומאידך, הוא מגן על המשכיר מפני שחיקה ריאלית של דמי השכירות ומטיל על השוכר חובות פרוצדורליות קשיחות של הודעה מוקדמת בת 60 יום, המלווה בהצגת בטוחות מעודכנות. חשוב להדגיש כי זכות זו אינה מוחלטת והיא מותנית בהתנהלות תקינה של השוכר, באופן שמונע כבילה של המשכיר לשוכר שהפר את החוזה הפרה יסודית או חוזרת.
חלוקת אחריות בגין פגמים וליקויים
נדבך נוסף וקריטי בתקנות עוסק בחלוקת האחריות בגין פגמים וליקויים, סוגיה המהווה כר פורה לסכסוכים ארוכים. התקנות משרטטות קו גבול ברור המטיל על המשכיר חובה לתקן ליקויים מערכתיים – כגון תקלות בתשתיות החשמל, המים, הביוב והגז, או נזקים לקונסטרוקציה ולאיטום – בתוך פרק זמן שאינו עולה על 30 ימים, ובמקרים דחופים באופן מיידי. יחד עם זאת, התקנות מעניקות הגנה מהותית למשכיר על ידי הגדרה מדויקת של המונח “שימוש בלתי סביר”, הכולל פעולות החורגות מהשימוש המקובל או שימוש באביזרים למטרות שלא תוכננו עבורן. במקרים אלו, האחריות לתיקון מוטלת על השוכר, מתוך מטרה לתמרץ שמירה על תקינות הנכס ומניעת נזקים מיותרים.
הסוגיות המרכזיות בחוזה המצוי (טיוטת תקנות 2026)
מה התקנות לא עושות? מה שחשוב לדעת
טיוטת התקנות מהווה צעד חשוב, אך חיוני להבין את גבולות ההסדרה. לא מעט משכירים ושוכרים יגלו שהפתרון לבעיה שלהם אינו נמצא בתקנות החדשות — אלא בידיהם שלהם, בחוזה המנוסח מראש.
א. אינן מחייבות מתן אופציה. התקנות אינן קובעות כי כל שוכר זכאי לאופציה. הן רק מסדירות מה יקרה אם הצדדים הסכימו על קיומה, אך לא פירטו את תנאיה. משכיר שיכתוב “לא תינתן אופציה” יצא ידי חובה לחלוטין.
ב. אינן חלות על חוזה שלא הזכיר אופציה כלל. אם החוזה שותק לחלוטין בנושא האופציה – התקנות לא “ימציאו” אחת. החוזה המצוי נכנס לפעולה רק היכן שהיה ניסיון הסכמה שלא הושלם.
ג. אינן מחייבות תיקון מהיר מ-30 יום. התקנות קובעות 30 יום לתיקון ליקוי מערכתי: זהו המינימום, לא המקסימום שניתן להשיג. חוזה מנוסח היטב יכול לקבוע 7 ימים, עם זכות קיזוז אוטומטית – הרבה יותר אפקטיבי עבור השוכר.
ד. אינן מגנות על שוכרים מפני חוזים מפורשים. התקנות מפורשות: “ניתן להתנות עליהן”. במילים אחרות, משכיר שינסח חוזה מפורש ומלא ייהנה מחופש מלא. הפגיעות של שוכרים בשוק שבו כוח המיקוח מצוי אצל המשכיר לא תיפתר בתקנות אלו.
לפיכך, הכלי האפקטיבי ביותר שעומד לרשות שני הצדדים – עדיין אינו החוק, אלא החוזה. תקנות החוזה המצוי אינן תחליף לחוזה שכירות מנוסח, מותאם ומקצועי. הן רשת ביטחון. לא פוליסת ביטוח.
מה קורה לחוזי שכירות קיימים כשהתקנות ייכנסו לתוקף?
זוהי השאלה הראשונה שמשכירים ושוכרים רבים שואלים. ובצדק. חוזה שנחתם לפני כניסת התקנות לתוקף ייתקל בשאלה משפטית עדינה: האם המסגרת החדשה גוברת עליו, משלימה אותו, או שאינה נוגעת בו כלל?
התשובה הקצרה: החוזה שלכם בתוקף – אבל ייתכן שהוא כבר לא שלם
כניסת התקנות לתוקף אינה מבטלת חוזים קיימים ואינה מחייבת חתימה מחדש. חוזה שכירות שנחתם כדין לפני כניסת התקנות ממשיך לחייב את שני הצדדים בהתאם לתנאיו המוסכמים. עם זאת, החוזה המצוי פועל כ”שכבת השלמה”. במקום שבו חסר סעיף שהחוק מחייב לכלול, יכנסו הוראות החוזה המצוי מאליהן, גם מבלי שהצדדים הסכימו על כך במפורש.
שלושה תרחישים שכל בעל נכס צריך לבדוק
תרחיש א’ – חוזה מפורט וממצה: חוזה שנוסח בסיוע עורך דין ומכסה את כל הסוגיות המהותיות (אופציה, ליקויים, פינוי, בטוחות וכו’), לא ייפגע מכניסת התקנות. הסדרים שהצדדים הסכימו עליהם מפורשות יגברו על הוראות החוזה המצוי, בכל הנוגע להוראות שניתן להתנות עליהן. זה המצב הרצוי.
תרחיש ב’ – חוזה שנחתם ללא סעיפים מהותיים: חוזים קצרים, חוזים שהועתקו מהאינטרנט, או הסכמות בעל-פה – אלה הם המקרים שעבורם נועדו התקנות. בחוזה כזה, במקרה של מחלוקת, בית המשפט יפנה לחוזה המצוי כברירת מחדל ויחיל את הוראותיו.
תרחיש ג’ – חוזה שתקופתו מסתיימת בסמוך לכניסת התקנות: זהו התרחיש הדחוף ביותר מבחינה מעשית. חוזה שיתחדש, בין אם בחתימה חדשה ובין אם בהארכה בהתאם לסעיף אופציה קיים, לאחר כניסת התקנות לתוקף, ייבחן כבר לפי המסגרת החדשה. זו ההזדמנות לעדכן את החוזה ולהתאים אותו לדרישות החדשות, מה שיחסוך מחלוקות בהמשך.
מה בנוגע לתחולה רטרואקטיבית?
על פי עקרון יסוד בדין הישראלי, לחקיקה אין תוקף רטרואקטיבי אלא אם נאמר כן מפורשות. מכאן שהוראות התקנות החדשות לא יחולו על מחלוקות שנוצרו לפני כניסתן לתוקף. כלומר: אם שוכר הפר חוזה לפני כניסת התקנות, ועניינו מגיע לבית משפט לאחר מכן, בית המשפט ייבחן את ההפרה לפי הדין שחל בעת ביצועה, לא לפי התקנות החדשות.
עם זאת, טיוטת התקנות טרם פורסמה עם הוראות מעבר סופיות. ייתכן שהנוסח הסופי יכלול הנחיות ספציפיות בנוגע לחוזים שכבר בתוקף. לכן, אנחנו ממליצים לעקוב אחרי הנוסח הסופי ולבחון אותו עם עורך דין.
מה כדאי לעשות לפני כניסת התקנות לתוקף?
ראשית, בחנו את החוזה הקיים: האם הוא כולל סעיפי אופציה מפורטים? האם יש בו הסדר ברור לליקויים? האם הבטוחות מוסדרות? אם לא, כדאי לתקן ולהשלים כבר עתה, בהסכמת שני הצדדים, בנספח לחוזה.
שנית, בעלי נכסים שחוזה השכירות שלהם מסתיים בחודשים הקרובים – זה הזמן לנסח חוזה חדש מנוסח כראוי, שמשלב את ההוראות המחויבות על פי התקנות מחד, ומגן על אינטרסיהם מאידך.
שלישית, שוכרים שחסרים בחוזה שלהם הוראות אופציה – יכולים לבקש להוסיפן עוד לפני כניסת התקנות. לאחר מכן, הצדדים עשויים להיות “נעולים” על המסגרת שנקבעה. הזדמנות לנהל משא ומתן מפורש עדיפה על הסתמכות על ברירת מחדל שניתן לפרשה לשני הכיוונים.
התייחסות לשכירות בדירות חדשות (מקבלן)
בנוגע לדירות חדשות שנרכשו מקבלן, טיוטת התקנות משנה את חובת המשכיר וקובעות כי עליו לתקן פגם בתוך “זמן סביר” במקום 30 יום. זאת, במטרה לאפשר לבעל הדירה לפנות לקבלן האחראי על התיקונים, מכוח חוק המכר.
לעיון בנוסח טיוטת תקנות השכירות והשאילה (חוזה שכירות למגורים מצוי), תשפ”ו-2026, כאן.
לסיכום
נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבנייה בחיפה, בקריות ובצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, תמ”א 38 והתחדשות עירונית, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, יזמים, קבלנים, בנקים, ועדי בתים ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות התכנוניות והמשפטיות.
פורסם ביום 26/12/2025. עודכן לאחרונה: 29/03/2026.
