טיוטת תקנות השכירות והשאילה (חוזה שכירות למגורים מצוי)

שוק השכירות בישראל ניצב בפני שינוי, נוסף, עם פרסום טיוטת תקנות השכירות והשאילה (חוזה שכירות למגורים מצוי), תשפ”ו-2026. המהלך, המקודם מכוח סמכות שר המשפטים לפי סעיף 25ד לחוק השכירות והשאילה, נובע מתוך צורך קונקרטי להסדיר שוק המקיף כיום קרוב ל-30% מכלל יחידות הדיור במדינה. כפי שעולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שוק השכירות הפרטי הפך בעשור האחרון לאפיק הדיור המרכזי עבור פלחים נרחבים באוכלוסייה, כאשר קצב צמיחתו השנתי הממוצע עומד על 3.4% – נתון הגבוה משמעותית משיעור הגידול בכלל שוק הדיור.

בנסיבות אלו, שבהן השכירות אינה עוד פתרון זמני אלא אלטרנטיבה ארוכת טווח לדיור בר-השגה, הצורך בוודאות חוזית ובצמצום פערי הכוחות בין משכירים לשוכרים הופך לאינטרס ציבורי ומשפטי ראשון במעלה.

מטרת התקנות והמסגרת הנורמטיבית

מטרת העל של התקנות המוצעות היא לצמצם את חוסר הוודאות המשפטי ואת המחלוקות המרובות המתגלעות בין משכירים לשוכרים. התקנות מגדירות “חוזה מצוי” אשר יחול בשני מקרים מרכזיים:

• כחוזה משלים: כאשר הצדדים חתמו על חוזה אך השמיטו ממנו הוראות שקיימת חובה לכלול לפי החוק.

• כברירת מחדל: במקרים שבהם לא נערך חוזה בכתב ולא הוסכם אחרת בין הצדדים. מעבר לכך, החוזה המצוי נועד לשמש ככלי עזר פרשני לבתי המשפט וכמצפן מקצועי לצדדים כבר בשלב המשא ומתן.

הרקע לפרסום

על פי הדיווח של משרד המשפטים, טיוטת התקנות החדשה היא פרי של הליך מקצועי מקיף, שכלל שיתוף ציבור נרחב בשנת 2024 והתייעצויות עם קבוצות מומחים, אשר הצביעו על כשלים חוזרים בניסוח הסכמי שכירות ועל עמימות המובילה להתדיינויות משפטיות יקרות. המטרה המרכזית של “החוזה המצוי” היא לשמש ככלי עזר פרשני וכמנגנון השלמה נורמטיבי במקרים שבהם הצדדים לא נערכו בחוזה חתום ובכתב, או כאשר הושמטו ממנו הוראות מהותיות שהחוק מחייב לכלול. הסדרה זו מתמקדת בשני מוקדי החיכוך המרכזיים ביותר שנמצאו בשוק: מנגנון ה”אופציה” להארכת השכירות וחלוקת האחריות לתיקון ליקויים במושכר.

הסוגיות המרכזיות בחוזה מצוי

ברירה להארכת תקופת השכירות (“אופציה”)

בכל הנוגע לברירה להארכת תקופת השכירות, התקנות מבקשות לרפא את חוסר היציבות במגורים הנובע מניסוחים לקוניים או חסרים. על פי ההסדר המוצע, ככל שהצדדים הסכימו על קיומה של אופציה אך לא פירטו את תנאיה, יראו את החוזה ככולל זכות להארכה בת 12 חודשים נוספים באותם תנאים, בכפוף לעדכון דמי השכירות לפי מדד המחירים לצרכן בלבד. משרדנו מזהה בהסדר זה איזון ראוי; מחד, הוא מעניק לשוכר ודאות לגבי המשך מגוריו בנכס, ומאידך, הוא מגן על המשכיר מפני שחיקה ריאלית של דמי השכירות ומטיל על השוכר חובות פרוצדורליות קשיחות של הודעה מוקדמת בת 60 יום, המלווה בהצגת בטוחות מעודכנות. חשוב להדגיש כי זכות זו אינה מוחלטת והיא מותנית בהתנהלות תקינה של השוכר, באופן שמונע כבילה של המשכיר לשוכר שהפר את החוזה הפרה יסודית או חוזרת.

חלוקת אחריות בגין פגמים וליקויים

נדבך נוסף וקריטי בתקנות עוסק בחלוקת האחריות בגין פגמים וליקויים, סוגיה המהווה כר פורה לסכסוכים ארוכים. התקנות משרטטות קו גבול ברור המטיל על המשכיר חובה לתקן ליקויים מערכתיים – כגון תקלות בתשתיות החשמל, המים, הביוב והגז, או נזקים לקונסטרוקציה ולאיטום – בתוך פרק זמן שאינו עולה על 30 ימים, ובמקרים דחופים באופן מיידי. יחד עם זאת, התקנות מעניקות הגנה מהותית למשכיר על ידי הגדרה מדויקת של המונח “שימוש בלתי סביר”, הכולל פעולות החורגות מהשימוש המקובל או שימוש באביזרים למטרות שלא תוכננו עבורן. במקרים אלו, האחריות לתיקון מוטלת על השוכר, מתוך מטרה לתמרץ שמירה על תקינות הנכס ומניעת נזקים מיותרים.

לסיכום