עבירות בניה בבניין משותף

לעבירות בנייה בבניין משותף ישנן השלכות רוחביות הרסניות, המהדהדות הרבה מעבר לקירות הדירה שבה בוצעה החריגה. במציאות המשפטית כיום, הפתגם "אוי לרשע ואוי לשכנו" מקבל משנה תוקף: די בדייר אחד המבצע חריגת בנייה (מסגירת מרפסת ועד השתלטות על רכוש משותף), כדי להטיל "כתם" תכנוני על המבנה כולו.

עבירות אלו אינן מסתכמות רק בקנסות; הן עלולות לשתק את רישום הבניין בטאבו כבית משותף, למנוע מהשכנים קבלת משכנתאות, ולעכב עסקאות מכר בגין אי-התאמות תכנוניות. סקירה מקצועית זו תנתח לעומק את סוגי עבירות הבנייה בבית המשותף, תפרט את מסלולי האכיפה הפליליים והמנהליים (בדגש על תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה), ותחשוף את המשמעויות האזרחיות-קנייניות הנובעות מחוק המקרקעין.

עבור מרבית הציבור, קנייה או מכירת דירה היא הפעולה הכלכלית והרגשית המשמעותית ביותר בחייהם. בעולם שבו חריגת בנייה "פעוטה" עלולה להתפתח לכתב אישום פלילי או לתביעת נזיקין מורכבת בין שכנים, אין מקום לשיטת ה"יהיה בסדר" או להסתמכות על מזל. על מנת לוודא כי העסקה מבוצעת "לפי הספר" ומוגנת מבחינה משפטית ותכנונית, נדרש ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין בעל ניסיון מצטבר בערכאות המשפטיות ובדינמיקה מול ועדות התכנון. בעסקת מקרקעין, טעות קטנה בבדיקת ההיתר עלולה לעלות ביוקר שנים לאחר מכן. הדרך הבטוחה והנכונה ביותר לצלוח את המבוך התכנוני היא להסתייע, כבר משלבי הבדיקה הראשוניים, במקצועיות של משרד וולר ושות' – המשלב ששה עשורים של מומחיות בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וליטיגציה מורכבת.

האם כל חריגת בנייה בבניין משותף מהווה גם פגיעה ברכוש המשותף?

אחת הטעויות הנפוצות היא ההנחה שעבירת בנייה היא עניין שבין בעל הדירה לבין הוועדה המקומית בלבד. בפועל, במקרים רבים חריגת בנייה בבית משותף פוגעת גם בזכויות הקנייניות של יתר בעלי הדירות.

כאשר דייר סוגר חלק מהגג, משתלט על חצר משותפת, בונה מחסן בשטח משותף, מרחיב דירה על חשבון שטחים משותפים או מבצע חפירה מתחת למבנה, אין מדובר רק בהפרה של דיני התכנון והבנייה אלא גם בפגיעה אפשרית בזכויות הקניין של כלל בעלי הדירות.

במצבים אלה רשאים יתר בעלי הדירות לפעול במקביל בשני מישורים: פנייה לרשויות האכיפה בגין עבירת הבנייה, והגשת הליך אזרחי או הליך בפני המפקח על רישום מקרקעין לצורך הפסקת השימוש והשבת המצב לקדמותו.

לפיכך, גם אם בסופו של דבר יינתן היתר בדיעבד, אין בכך בהכרח כדי לרפא את הפגיעה הקניינית שנגרמה לבעלי הזכויות האחרים.

דרישת ההיתר ועבירות לפי חוק התכנון והבניה

מהי חריגת בניה?

חריגת בניה הינה כל סוג של בניית קבע, שנעשתה בסטיה מהיתר הבנייה שנתנה הוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחום שיפוטה נעשתה הבניה, או בניה שנעשתה ללא קבלת היתר בניה, או שימוש בפועל החורג מההיתר או מהתב"ע. חריגת הבנייה עשויה להתייחס לשטח וגבולות המבנה שנבנה, גובה, קווי הבניין, לשינויים שונים במבנה (גודל פתחים, קירוי המבנה, חללים), לקונסטרוקציה, לחומרי הגלם, לקירוי, לשינויים פנימיים (פיצולים, שינויים הפוגעים במפרט המיגון של הממ"ד, וכו'), לשימושים במבנה, מקומות חניה, נגישות, לתשתיות, וכו'. ככלל, כל שינוי שבוצע ביחס להיתר הבניה, מהווה "חריגה".

חובת ההיתר

חוק התכנון והבניה מחייב קבלת היתר בניה כדין עבור עבודות בניה או שימוש בקרקע ובמבנים, פרט לעבודות הפטורות מהיתר דוגמת שיפוצים פנימיים, פרגולות וכיוצ"ב. אי-עמידה בדרישות החוק מהווה, כלשעצמה, עבירה על החוק, העלולה לעלות כדי עבירה פלילית, כמפורט להלן.

בניה ללא היתר: סעיף 204(א)

סעיף 204(א) לחוק התכנון והבניה, קובע כי –

"המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר לפי חוק זה או תקנה על פיו, דינו – קנס, מאסר שנתיים…"

כלומר, שינוי מבני, בנייה של תוספת לדירה, פתיחת/ סגירת פתחים, שינוי חזיתות, כגון סגירת מרפסת, בניית פרגולה קבועה, שינוי מספר יחידת דיור וכיוצ"ב, ללא שניתן היתר בניה מראש, מהווה עבירה פלילית שדינה עד שתי שנות מאסר ובנוסף קנס כספי.

חריגה מהיתר ושימוש חורג: סעיף 204(ב)

גם כאשר קיים היתר בניה, סטייה מההיתר ו/או מהתוכניות החלות על השטח (תב"ע) ו/או שימוש בפועל בנכס למטרה אחרת מזו שהותרה – אסורה.

לדוגמה, סגירת חניה מקורה ושימושה לחדר; הפיכת מחסן ליחידת דיור; שימוש בדירת המגורים כמחסן או לעסק, ללא שינוי יעוד (חריגת שימוש); בניית חדר נוסף הגדול מהמותר בהיתר שקיבל הדייר (חריגה מהיתר הבניה שניתן); שימוש בדירת המגורים להשכרה קצרת טווח (דירות Airbnb), ועוד. דהיינו, כל שימוש בפועל החורג מייעוד הקרקע או המבנה כפי שאושרו הוא שימוש אסור.

עבודה ברכוש המשותף

בבניין משותף, הרכוש המשותף מוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, ככל חלקי הבניין שאינם רשומים כדירות פרטיות. בכלל זה, הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, היסודות, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכיוצ"ב. כל בנייה על הרכוש המשותף חייבת היתר בניה מהרשויות, ובנוסף דורשת הסכמה קניינית של שאר הדיירים.

עתירה לרישום בית משותף למרות עבירות בניה

ביהמ"ש המחוזי (עת"מ (ב"ש) 525-09-20 טולוס אנין והשקעות בע"מ נ' עיריית אילת ואח'), דן במקרה בו עיריית אילת והוועדה המקומית לתכנון ובניה, סרבו לחתום על תשריט רישום בית משותף, לצורך רישום בניין מגורים כ"בית משותף" בטאבו. סירוב זה נבע מחריגות בניה רבות שנתגלו במרבית הדירות בבניין המשותף, בתקופה שחלפה ממועד בנייתו. החברה שבנתה את הבניין ורצתה לרשום אותו בטאבו, טענה כי העירייה והוועדה המקומית, אינן רשאיות לסרב לחתום על התשריט, אף אם נתגלו עבירות בנייה בחלק מהדירות. אם נתגלו עבירות בניה טרם רישום הבית המשותף, תשתמש הוועדה בסמכותה מכח תקנה 29 לתקנות המקרקעין, בכל יחידה. אין להעניש את כל הדירות ואת כל הדיירים, ובתוכם כאלו שלא ביצעו עבירות בניה. לאור סירוב העירייה והוועדה המקומית, הוגשה עתירה מינהלית כנגדן.

בית המשפט דחה את העתירה, וקבע כי מטרת הוראות תקנות 27(א), 29(א) ו-50(א)(2) לתקנות המקרקעין, הנן יצירת זיקה בין הרישום הקנייני וההיבט התכנוני, לבין התאמת המבנה להיתר הבניה. תשריט הבית המשותף נותן תמונה נאמנה של הבית, ושל דירותיו. תכלית ההוראה בתקנות המקרקעין, היא הבטחת רישום הנכס בהתאם לתכנון המאושר. לא ניתן לרשום במרשם זכויות במבנים שנבנו שלא כדין, שכן המשמעות היא גושפנקא לעקיפת חוקי התכנון והבניה.

תקנה 27 לתקנות המקרקעין (הערה על ייעוד מקרקעין)

תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, מאפשרת למוסד תכנון לרשום הערת אזהרה, על הייעוד או על השימוש שנקבע למקרקעין. רישום הערת האזהרה נועד להבטיח שהייעוד שנקבע כתנאי לקבלת היתר יישאר בתוקפו, ותוכן ההערה יובא לידיעת רוכש הדירה בעת הרישום. קראו כאן הרחבה בנושא.

תקנה 29 לתקנות המקרקעין (הערה על אי התאמה)

תקנה זו מאפשרת לוועדה המקומית לרשום את הנכס במצבו כבית משותף, על אף קיומן של עבירות בניה. התקנה קובעת כי, על פי בקשת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ירשום הרשם הערה על אי התאמת בנין להיתר שנתנה הוועדה על פי הוראות חוק התכנון והבניה. הרשם יהיה רשאי, על פי בקשת הוועדה המקומית או כל אדם המעוניין במקרקעין, להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור לעיל אם שוכנע כי אין עוד הצדקה לקיום ההערה. קראו כאן מאמר בנושא.

מה שיקול דעת הוועדה לתכנון ובניה?

לוועדה לתכנון ובניה, שיקול הדעת לאפשר רישום על דרך של חתימה על התשריט. עצם מתן הסמכות ושיקול הדעת בידי מוסד התכנון משמעו כי זה לא יפעל באופן אוטומטי. מוסד התכנון מאזן בין שיקולים שונים, בהם האינטרס של רוכשים שומרי חוק העלולים להיפגע מדחיית הרישום, וכן היקף החריגות ומהותן.

התוויית "קו גבול" לצורך הפעלת שיקול הדעת, בין בית משותף שבו בוצעו עבירות בניה חמורות (שלא יירשם עד הסרת העבירות), ובין בית משותף בו עבירות בניה קלות (שירשם תוך רישום הערה בדבר אי התאמה) – סבירה והולמת.

מה האחריות של ועד הבית כלפי עבירות בנייה בבניין?

ועד הבית אינו גוף אכיפה תכנוני, אולם מוטלת עליו אחריות לפעול לשמירת הרכוש המשותף ולייצוג האינטרסים של כלל בעלי הדירות.

כאשר מתבצעת בנייה בלתי חוקית ברכוש המשותף, נציגות הבית המשותף רשאית ולעיתים אף נדרשת לנקוט פעולות לשם הגנה על זכויות הדיירים. פעולות אלה עשויות לכלול פנייה לרשות המקומית, משלוח התראות, קבלת ייעוץ משפטי ונקיטת הליכים מתאימים.

הימנעות מוחלטת מפעולה במקרים של פגיעה משמעותית ברכוש המשותף עלולה ליצור מחלוקות פנימיות ואף לחשוף את הנציגות לביקורת מצד בעלי הדירות.

 

תביעת שכנים כלפי עבירות בניה של דייר

הדיירים הנפגעים מעבירת בניה של שכן אינם חסרי אונים, מעבר להגשת תלונה לרשויות התכנון. יש בידם לפנות לערכאות אזרחיות בבקשות לסעדים שיבטיחו את זכויותיהם. במקרה בו ביצע דייר חריגת בניה, ובוודאי במקום בו נגרם נזק, דיירים אחרים או ועד הבית, רשאים לפנות לבתי המשפט, בתביעה להרוס את הבניה שבוצעה בניגוד להיתר הבניה, ולהשיב את המצב לקדמותו בהתאם לתשריט ובהתאם להיתר הבניה.

בנוסף, ניתן לדרוש רישום הערת אזהרה "כללית", מכוח סעיף 130 לחוק התכנון והבניה. סעיף 130 לחוק המקרקעין הינו מעין "סעיף סל", המקנה לבית המשפט סמכות למלאו בתוכן, ללא מגבלה. לבית המשפט נתונה הסמכות למלא את הוראת הסעיף בתוכן ולקבוע את תוכן ההערות. תכליתו של סעיף 130 היא להבטיח את שימור המצב הקיים ולמנוע העמדת הצדדים בתובענה בפני עובדות מוגמרות, וכן יידוע צדדים שלישיים בדבר קיומו של הליך שעניינו זכות במקרקעין, לרבות קיומו של פסק דין. כך, כפי שפסק לאחרונה המפקח על המקרקעין (פ"ת) 553/21 ירון יונגר נ' אברהם זאב פריד.

סיכום ומסקנות:

עבירות בנייה בבניין משותף הן תופעה מורכבת ורבת השפעה. במבט ראשון מדובר בעבירה פלילית על חוקי התכנון, המטופלת במישור הציבורי באמצעות כתבי אישום, קנסות, צווי הפסקה והריסה. אולם מעבר לכך, בבניין משותף כל חריגת בנייה נוגעת גם בלב דיני הקניין המשותף: היא משנה שלא כדין את הנכס המשותף של כלל הדיירים, פוגעת בערך דירותיהם, ועלולה לשלול מהם זכויות קניין רשומות בטאבו כל עוד החריגה קיימת.

בניית תוספת או שינוי משמעותי ללא מסלול חוקי, חושפת כל בעל דירה בבית המשותף, לא רק לסנקציות פליליות וכספיות, אלא גם לאפשרות של מאבקים משפטיים ממושכים כנגד שכניו. הדרך הנכונה להרחבת דירה או שינוי שימוש בה היא באמצעות שני האישורים הנדרשים גם יחד: הן היתר בניה כדין מהרשויות והן הסכמה קניינית מתאימה במסגרת התקנון וצו הבית המשותף.

המלצות

עבור לקוחותינו, מוכרי הדירות

מומלץ לבדוק את רישום נכס המקרקעין, במרשם הרלוונטי, ולהסדיר את נושא הרישום (ככל שלא הוסדר) טרם ביצוע המכירה. במקרה בו מתגלות בעיות ברישום, אי התאמות תכנוניות, חריגות בניה או חריגות שימוש, או התנגדות לרישום, מומלץ לאתר את הגורם המתנגד, ואת עילת ההתנגדות, ולפעול לביצוע ההתאמות הנדרשות. לחילופין, לבחון לתבוע או לעתור כנגד ההחלטה.

עבור לקוחותינו, רוכשי הדירות

רכישת נכס שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, כרוכה בסיכונים. על מנת לשקול רכישה של נכס כזה, יש לקבל את מלוא המידע אודותיו, בסיוע עורך דין מקרקעין. פעמים רבים מתברר כי "דירת החלומות" על הנייר, מסכנת את כספכם ואתכם, באופן בלתי ניתן לתיקון או לריפוי. למידע נוסף, ראו את המאמר "טיפים לביצוע עסקת נדל"ן".

קנייה או מכירת דירה, היא אחת הפעולות המשמעותיות ביותר, מבחינה כלכלית ורגשית, עבור מרבית האנשים. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות או לפשרות. הדרך הנכונה ביותר לבצע עסקת מקרקעין, היא להסתייע, כבר מראשית התהליך, בשירותי עורך דין מקרקעין – משרד וולר ושות'.

משרד עורכי דין וולר ושות' מעניק ללקוחותיו את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-60 שנה במקרקעין, תכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיסוי מקרקעין, מיומנות ומומחיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו, והפחתת התשלומים הנדרשים לרשויות, במסגרת החוק. צרו קשר עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 06/02/2022. עידכון אחרון: 02/06/2026.

{
"@context": "https://schema.org",
"@graph": [
{
"@type": "WebSite",
"@id": "https://weller-law-office.com/#website",
"url": "https://weller-law-office.com/",
"name": "וולר ושות' — משרד עורכי דין ונוטריון",
"alternateName": "Weller & Co. Law Office",
"inLanguage": "he-IL",
"publisher": { "@id": "https://weller-law-office.com/#organization" }
},
{
"@type": "LegalService",
"@id": "https://weller-law-office.com/#organization",
"name": "וולר ושות' — משרד עורכי דין ונוטריון",
"legalName": "וולר ושות' — עורכי דין",
"alternateName": "Weller & Co. Law Office",
"description": "פירמת עורכי דין בוטיק ותיקה המדורגת מובילה ב-Dun's 100 ו-BDI Code לשנת 2026. מומחיות עליונה בדיני מקרקעין, בתים משותפים, עבירות ותכנון ובנייה, מכרזים ציבוריים, ורשויות מקומיות מאז 1965.",
"url": "https://weller-law-office.com/",
"telephone": "+972-4-8661537",
"faxNumber": "+972-4-8662067",
"email": "[email protected]",
"priceRange": "₪₪",
"currenciesAccepted": "ILS",
"paymentAccepted": "Cash, Bank Transfer",
"foundingDate": "1965",
"image": "https://weller-law-office.com/wp-content/uploads/2021/01/logo-weller.png",
"logo": {
"@type": "ImageObject",
"@id": "https://weller-law-office.com/#logo",
"url": "https://weller-law-office.com/wp-content/themes/Weller2022/images/logo.png",
"width": 300,
"height": 100
},
"address": {
"@type": "PostalAddress",
"streetAddress": "דרך העצמאות 15",
"addressLocality": "חיפה",
"addressRegion": "מחוז חיפה",
"postalCode": "3133801",
"addressCountry": "IL"
},
"geo": {
"@type": "GeoCoordinates",
"latitude": 32.819125,
"longitude": 34.998918
},
"hasMap": "https://maps.google.com/?cid=13066378419730596377",
"openingHoursSpecification": [
{
"@type": "OpeningHoursSpecification",
"dayOfWeek": ["Sunday", "Monday", "Tuesday", "Wednesday", "Thursday"],
"opens": "08:30",
"closes": "17:30"
}
],
"aggregateRating": {
"@type": "AggregateRating",
"ratingValue": "5.0",
"bestRating": "5",
"worstRating": "1",
"ratingCount": "78",
"reviewCount": "78"
},
"memberOf": {
"@type": "Organization",
"name": "לשכת עורכי הדין בישראל",
"sameAs": "https://www.israelbar.org.il/"
},
"award": [
"מדורג מוביל BDI Code 2026 — דיני מקרקעין והתחדשות עירונית",
"מדורג Dun's 100 לשנת 2026 — משרד מוביל בישראל"
],
"founder": { "@id": "https://weller-law-office.com/#pinchas-weller" },
"areaServed": [
{ "@type": "City", "name": "חיפה" },
{ "@type": "City", "name": "קריות" },
{ "@type": "City", "name": "נשר" },
{ "@type": "AdministrativeArea", "name": "מחוז חיפה" },
{ "@type": "Country", "name": "ישראל" }
],
"hasOfferCatalog": {
"@type": "OfferCatalog",
"name": "שירותי עורך דין תכנון ובנייה ומקרקעין — וולר ושות'",
"itemListElement": [
{
"@type": "Offer",
"itemOffered": {
"@type": "Service",
"name": "ייצוג משפטי בעבירות וחריגות בנייה בבית משותף",
"description": "ייעוץ, ליווי והגנה משפטית מול ועדות לתכנון ובנייה, הגשת בקשות לעיכוב ביצוע צווי הריסה מנהליים, וייצוג בתביעות שכנים והסגת גבול ברכוש המשותף."
}
}
]
},
"sameAs": [
"https://www.facebook.com/wellerlawoffice/",
"https://www.linkedin.com/company/%d7%95%d7%95%d7%9c%d7%a8-%d7%a5%d7%95%d7%aa-%d7%9e%d7%a9%d7%a5%d7%93-%d7%a2%d7%95%d7%a8%d7%9b%d7%99-%d7%93%d7%99%d7%9f",
"https://www.youtube.com/@wellerlawoffice"
]
},
{
"@type": "Person",
"@id": "https://weller-law-office.com/#roi-weller",
"name": "רועי וולר",
"givenName": "רועי",
"familyName": "וולר",
"honorificPrefix": "עו״ד",
"jobTitle": "שותף בכיר, מומחה למקרקעין, תכנון ובנייה ומשפט מנהלי",
"description": "עו\"ד רועי וולר (LL.B, M.A), שותף בכיר בפירמת וולר ושות'. מומחה לדיני מקרקעין, ליטיגציה בבתים משותפים, חריגות בנייה, צווי הריסה, תביעות בפני המפקח על המקרקעין והליכים מנהליים מול רשויות מקומיות.",
"worksFor": { "@id": "https://weller-law-office.com/#organization" },
"url": "https://weller-law-office.com/staff/%d7%a8%d7%95%d7%a2%d7%99-%d7%95%d7%95%d7%9c%d7%a8-%d7%a2%d7%95%d7%a8%d7%9b%d7%99-%d7%93%d7%99%d7%9f/",
"knowsAbout": [
"עבירות בנייה",
"חריגות בנייה בבית משותף",
"צו הריסה מנהלי",
"חוק התכנון והבנייה",
"תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה",
"המפקח על רישום מקרקעין",
"הסגת גבול ברכוש המשותף",
"הכשרת חריגות בנייה",
"סכסוכי שכנים",
"צו מניעה זמני בנייה"
]
},
{
"@type": "WebPage",
"@id": "https://weller-law-office.com/%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%95%d7%aa%d7%a3/#webpage",
"url": "https://weller-law-office.com/%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%95%d7%aa%d7%a3/",
"name": "עבירות בנייה בבניין משותף | חריגות בנייה, צווי הריסה ותביעות | וולר ושות' עורכי דין",
"description": "מדריך משפטי מקיף בנושא עבירות וחריגות בנייה בבית משותף: השתלטות על רכוש משותף, צווי הריסה מנהליים, קנסות, הסכמת שכנים, ותביעות אצל המפקח על המקרקעין. מאת עו\"ד רועי וולר.",
"inLanguage": "he-IL",
"isPartOf": { "@id": "https://weller-law-office.com/#website" },
"about": { "@id": "https://weller-law-office.com/#organization" },
"author": { "@id": "https://weller-law-office.com/#roi-weller" },
"datePublished": "2024-01-15",
"dateModified": "2026-06-02",
"breadcrumb": {
"@type": "BreadcrumbList",
"@id": "https://weller-law-office.com/%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%95%d7%aa%d7%a3/#breadcrumb",
"itemListElement": [
{
"@type": "ListItem",
"position": 1,
"name": "דף הבית",
"item": { "@type": "Thing", "@id": "https://weller-law-office.com/" }
},
{
"@type": "ListItem",
"position": 2,
"name": "דיני מקרקעין",
"item": { "@type": "Thing", "@id": "https://weller-law-office.com/category/%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a2%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f/" }
},
{
"@type": "ListItem",
"position": 3,
"name": "עבירות בנייה בבניין משותף",
"item": { "@type": "Thing", "@id": "https://weller-law-office.com/%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%95%d7%aa%d7%a3/" }
}
]
},
"mainEntity": { "@id": "https://weller-law-office.com/%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%95%d7%aa%d7%a3/#article" },
"hasPart": [
{ "@id": "https://weller-law-office.com/%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%95%d7%aa%d7%a3/#article" },
{ "@id": "https://weller-law-office.com/%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%95%d7%aa%d7%a3/#faq" }
]
},
{
"@type": "Article",
"@id": "https://weller-law-office.com/%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%95%d7%aa%d7%a3/#article",
"headline": "עבירות בנייה בבניין משותף: סיכונים משפטיים, השתלטות דיירים ודרכי התמודדות",
"description": "מדריך מקיף מאת עו\"ד רועי וולר המנתח את ההשלכות האזרחיות, הפליליות והתכנוניות של חריגות ועבירות בנייה בתוך בית משותף, לרבות הכלים להגשת תביעות ועיכוב צווי הריסה.",
"author": { "@id": "https://weller-law-office.com/#roi-weller" },
"publisher": { "@id": "https://weller-law-office.com/#organization" },
"datePublished": "2024-01-15",
"dateModified": "2026-06-02",
"mainEntityOfPage": { "@id": "https://weller-law-office.com/%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%95%d7%aa%d7%a3/#webpage" },
"articleSection": "דיני מקרקעין, תכנון ובנייה",
"keywords": "עבירות בנייה, חריגות בנייה, בית משותף, חוק התכנון והבנייה, צו הריסה מנהלי, המפקח על המקרקעין, תיקון 116, קנסות מנהליים, סכסוכי שכנים",
"citation": [
{
"@type": "Legislation",
"name": "חוק התכנון והבנייה, תשכ\"ה-1965 (לרבות תיקון 116)",
"description": "מסדיר את סמכויות האכיפה הדרקוניות של ועדות מקומיות ומנהלת האכיפה הארצית, כולל קנסות מנהליים כבדים וצווי הריסה ללא משפט."
},
{
"@type": "Legislation",
"name": "חוק המקרקעין, תשכ\"ט-1969 – סעיף 72",
"description": "מעניק למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בסכסוכי שכנים הנובעים מהסגת גבול או פגיעה ברכוש המשותף עקב בנייה בלתי חוקית."
}
]
},
{
"@type": "FAQPage",
"@id": "https://weller-law-office.com/%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%95%d7%aa%d7%a3/#faq",
"isPartOf": { "@id": "https://weller-law-office.com/%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%95%d7%aa%d7%a3/#webpage" },
"author": { "@id": "https://weller-law-office.com/#roi-weller" },
"mainEntity": [
{
"@type": "Question",
"name": "האם ניתן להגיש תלונה אנונימית על עבירת בנייה?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "ברוב הרשויות המקומיות ניתן להעביר מידע לפיקוח על הבנייה גם ללא חשיפת זהות המתלונן, אולם אופן הטיפול משתנה בין רשות לרשות."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם מרפסת שנסגרה ללא היתר היא עבירת בנייה?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "בדרך כלל כן, אלא אם מדובר בעבודה הפטורה מהיתר לפי הדין החל."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם ניתן למכור דירה שיש בה חריגות בנייה?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "כן, אך הדבר עלול ליצור קשיים משפטיים, תכנוניים ומימוניים."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם ועד הבית יכול לדרוש הריסת בנייה בלתי חוקית?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "במקרים המתאימים כן, במיוחד כאשר מדובר בפגיעה ברכוש המשותף."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם ניתן לקבל צו מניעה נגד בנייה בלתי חוקית?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "כן. במקרים רבים ניתן לפנות לערכאה המתאימה ולבקש צו זמני או קבוע."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם בנייה בגינה פרטית דורשת הסכמת שכנים?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "לעיתים כן, במיוחד כאשר מדובר ברכוש משותף או בבנייה המשפיעה על זכויות יתר הדיירים."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "מה העונש על עבירת בנייה בבית משותף?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "החוק מאפשר הטלת קנסות, צווי הריסה, צווים מנהליים ובמקרים מסוימים אף הליכים פליליים."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם ניתן להכשיר חריגת בנייה לאחר שנים רבות?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "לעיתים כן, אך הדבר תלוי במצב התכנוני ובאפשרות לקבל היתר כדין."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם חריגת בנייה משפיעה על תמ\"א 38 או פינוי בינוי?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "במקרים רבים כן. חריגות בנייה עלולות לסבך הליכי תכנון, רישום וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "כיצד בודקים אם קיימת חריגת בנייה בדירה לפני רכישה?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "באמצעות בדיקת היתר הבנייה, תיק הבניין, התכניות המאושרות והרישומים בלשכת רישום המקרקעין."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "מהו ההבדל בין פנייה למפקח על המקרקעין לבין פנייה לוועדה המקומית בנוגע לבנייה בלתי חוקית?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "הוועדה המקומית אוכפת את הפן הציבורי-פלילי של חוק התכנון והבנייה (האם יש היתר). המפקח על המקרקעין דן בפן הקנייני-אזרחי (האם הבנייה מסיגה גבול ברכוש המשותף או פוגעת בזכויות הדיירים). ניתן לפעול בשני הערוצים במקביל."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "מי נושא באחריות הפלילית לעבירת בנייה בתוך דירה שכורה?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "חוק התכנון והבנייה מטיל אחריות רחבה הכוללת הן את מבצע העבודה בפועל (השוכר), הן את המשתמש בנכס והן את בעל המקרקעין (המשכיר). בעלי דירות חייבים לעגן בחוזה השכירות איסור מוחלט על בנייה ללא היתר ולבצע פיקוח תקופתי."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "כיצד השפיע תיקון 116 (חוק קמינץ) על עבירות בנייה בבתים משותפים?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "תיקון 116 החמיר דרמטית את האכיפה המנהלית. כיום, פקחי הוועדה המקומית או היחידה הארצית יכולים להוציא צווי הריסה מנהליים וצווי הפסקת עבודה בקלות יתרה, ללא צורך בהליך משפטי מקדים, לצד הטלת קנסות מנהליים יומיים מצטברים המגיעים למאות אלפי שקלים."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם שכן שבנה ללא היתר על הגג המשותף יכול לטעון להתיישנות?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "לא. בדיני תכנון ובנייה אין התיישנות על עבירות בנייה נמשכות (עצם קיומו של המבנה הלא חוקי). במישור הקנייני, בבניין הרשום כבית משותף, החוק קובע כי אין התיישנות על השתלטות על רכוש משותף, והדיירים רשאים לדרוש פינוי גם כעבור עשרות שנים."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "מהו צו הריסה מנהלי ותוך כמה זמן ניתן לתקוף אותו?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "זהו צו המוצא על ידי מהנדס הוועדה המקומית או ראש הרשות להריסת מבנה שנבנה ללא היתר או בסטייה ממנו. הזמן לתקיפת הצו בבית המשפט לעניינים מקומיים הוא קצר ביותר – לרוב בתוך 3 ימים בלבד מיום המצאתו או הדבקתו על המבנה. עיכוב בפנייה לעורך דין יוביל להריסה בלתי הפיכה."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "מהן ההשלכות של חריגת בנייה על קבלת משכנתא?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "שמאי מטעם הבנק למשכנתאות יזהה את החריגה במהלך הביקור בנכס. הבנק לרוב יפחית את שווי החריגה משווי הנכס הכללי, ובמקרים של חריגות חמורות (כגון פיצול דירה לא חוקי או בנייה מסיבית ברכוש משותף) הבנק עלול לסרב להעניק משכנתא לחלוטין, מה שיכול להביא לפיצוץ עסקת המכר."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם סגירת חלל תחת עמודים (קומת מפולש) נחשבת לעבירת בנייה?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "כן, מדובר באחת מעבירות הבנייה השכיחות והחמורות בבתים משותפים. קומת העמודים היא רכוש משותף השייך לכלל הדיירים. סגירתה ללא היתר בנייה וללא הסכמת הדיירים מהווה גם עבירה פלילית תכנונית וגם הסגת גבול אזרחית המצדיקה צו הריסה ופינוי מיידי."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם ניתן לתבוע פיצויים כספיים משכן שבנה ללא היתר, מעבר לדרישת ההריסה?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "בהחלט. ניתן להגיש תביעה נזיקית או תביעה כספית בגין 'עוולה של הפרת חובה חקוקה' או מטרד ליחיד. הפיצויים יכולים להיפסק בגין ירידת ערך לדירות האחרות, מניעת אור שמש, פגיעה בנוף, עוגמת נפש, או דמי שימוש ראויים עבור התקופה בה השכן השתמש באופן בלעדי ברכוש המשותף."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם מותר להציב מחסן פלסטיק (כגון כתר) בחצר הבניין ללא היתר?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "תקנות הפטור מהיתר ('רפורמת הפרגולות') מאפשרות הקמת מחסן מחומרים קלים בתנאים מסוימים (גודל, גובה ומיקום). אולם, הפטור הוא מתכנוני בלבד (מול הפיקוח). במישור הקנייני, אם החצר מוגדרת כרכוש משותף, אסור להציב את המחסן ללא קבלת הסכמת יתר בעלי הדירות בבניין."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "מהו הרוב הדרוש מבין השכנים כדי להכשיר בדיעבד חריגת בנייה המרחיבה דירה?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "לפי חוק המקרקעין, לשם הרחבת דירה (התופסת חלק מהרכוש המשותף), נדרשת הסכמה של מי שבבעלותם שלושה רבעים (75%) מהדירות ושני שלישים (66%) מהרכוש המשותף צמוד להן. אם מדובר בבניית ממ\"ד, החוק מקל ודורש רוב של 60% בלבד מבעלי הדירות."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם הגשת התנגדות לוועדה המקומית עוצרת אוטומטית בנייה לא חוקית של שכן?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "לא. הגשת התנגדות פועלת בשלב הדיון בבקשה להיתר. אם השכן בונה בפועל ללא היתר או תוך התעלמות מההתנגדות, הגשת הניירות לוועדה לא תעצור את הטרקטורים באופן מיידי. במצב כזה חובה לפנות בדחיפות לבית המשפט או למפקח לקבלת צו מניעה זמני במעמד צד אחד."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם חריגות בנייה ישנות בבניין פוסלות אותו מהשתתפות בפרויקט פינוי בינוי?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "הן אינן פוסלות את הפרויקט מיסודו, אך הן מהוות מכשול אדיר. דייר שיש לו חריגת בנייה לא יקבל עליה זכויות או דירה גדולה יותר מהיזם (החישוב נעשה רק לפי השטח החוקי בטאבו). בנוסף, ועדות התכנון דורשות לעיתים קרובות את הריסת החריגות כתנאי מוקדם להפקדת התוכנית החדשה."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "שכן הפך את דירתו ל-3 יחידות דיור נפרדות (פיצול דירה). האם זו עבירת בנייה?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "כן, פיצול דירה ללא היתר מיוחד מהוועדה המקומית מהווה עבירה פלילית חמורה לפי חוק התכנון והבנייה. מעבר לכך, פיצול דירה יוצר עומס לא חוקי על תשתיות הביוב, המים, החניה ושטחי המבואה המשותפים של הבניין, ומהווה מטרד המאפשר לשכנים לתבוע את החזרת המצב לקדמותו."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "האם ועד הבית רשאי להשתמש בכספי המיסים המשותפים כדי לממן תביעה נגד שכן שביצע עבירת בנייה?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "כן, בתנאי שהבנייה הבלתי חוקית פוגעת ברכוש המשותף (כמו חצר, גג או קירות חיצוניים). תפקידה של נציגות הבית המשותף (ועד הבית) לפי סעיף 65 לחוק המקרקעין הוא לנהל ולהחזיק את הרכוש המשותף, וזה כולל הגנה משפטית עליו מפני מסיגי גבול ועברייני בנייה."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "מה עושים אם פקחי הבנייה של העירייה מסרבים להתערב בסכסוך בנייה בבניין?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "לעתים קרובות הרשויות המקומיות נמנעות מלהתערב בטענה שמדובר ב'סכסוך אזרחי פנימי בין שכנים'. במצב כזה, אין טעם להמתין לעירייה. יש לפנות ישירות לעורך דין המתמחה בליטיגציה של מקרקעין על מנת להגיש תביעה קניינית דחופה לצו עשה או צו מניעה אצל המפקח על רישום מקרקעין."
}
}
]
}
]
}