עבירות בניה בבניין משותף

לעבירות בניה בבניין משותף, יש השלכות רוחביות: לא רק על עובר העבירה, אלא גם על שכניו, בבחינת “אוי לרשע אוי לשכנו”. עבירות בניה בדירות בבניין משותף, עלולות לפגוע בדיירים שומרי חוק – אי רישום הבניין כולו בטאבו, כ”בניין משותף”. סקירה זו תפרט את סוגי עבירות הבנייה הרלוונטיות בבניין משותף, תהליך האכיפה הפלילי והמינהלי בגינן, וההשלכות האזרחיות-קנייניות הנובעות מכך מכוח חוקי התכנון והבניה וחוק המקרקעין.

קנייה או מכירת דירה, היא אחת הפעולות המשמעותיות ביותר, מבחינה כלכלית ורגשית, עבור מרבית האנשים. על מנת לוודא שההליך מבוצע “לפי הספר”, נדרש ליווי על ידי עורך דין מקצועי, בעל ניסיון וידע, המתמחה בתחום חוזה מכירת דירה. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות, לפשרות, לשיטת “סמוך” או “יהיה בסדר”. הדרך הנכונה ביותר לבצע עסקת מקרקעין, היא להסתייע, כבר מההתחלה, בשירותי עורך דין מקרקעין – משרד וולר ושות’.

דרישת ההיתר ועבירות לפי חוק התכנון והבניה

מהי חריגת בניה?

חריגת בניה הינה כל סוג של בניית קבע, שנעשתה בסטיה מהיתר הבנייה שנתנה הוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחום שיפוטה נעשתה הבניה, או בניה שנעשתה ללא קבלת היתר בניה, או שימוש בפועל החורג מההיתר או מהתב”ע. חריגת הבנייה עשויה להתייחס לשטח וגבולות המבנה שנבנה, גובה, קווי הבניין, לשינויים שונים במבנה (גודל פתחים, קירוי המבנה, חללים), לקונסטרוקציה, לחומרי הגלם, לקירוי, לשינויים פנימיים (פיצולים, שינויים הפוגעים במפרט המיגון של הממ”ד, וכו’), לשימושים במבנה, מקומות חניה, נגישות, לתשתיות, וכו’. ככלל, כל שינוי שבוצע ביחס להיתר הבניה, מהווה “חריגה”.

חובת ההיתר

חוק התכנון והבניה מחייב קבלת היתר בניה כדין עבור עבודות בניה או שימוש בקרקע ובמבנים, פרט לעבודות הפטורות מהיתר דוגמת שיפוצים פנימיים, פרגולות וכיוצ”ב. אי-עמידה בדרישות החוק מהווה, כלשעצמה, עבירה על החוק, העלולה לעלות כדי עבירה פלילית, כמפורט להלן.

בניה ללא היתר: סעיף 204(א)

סעיף 204(א) לחוק התכנון והבניה, קובע כי –

“המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר לפי חוק זה או תקנה על פיו, דינו – קנס, מאסר שנתיים…”

כלומר, שינוי מבני, בנייה של תוספת לדירה, פתיחת/ סגירת פתחים, שינוי חזיתות, כגון סגירת מרפסת, בניית פרגולה קבועה, שינוי מספר יחידת דיור וכיוצ”ב, ללא שניתן היתר בניה מראש, מהווה עבירה פלילית שדינה עד שתי שנות מאסר ובנוסף קנס כספי.

חריגה מהיתר ושימוש חורג: סעיף 204(ב)

גם כאשר קיים היתר בניה, סטייה מההיתר ו/או מהתוכניות החלות על השטח (תב”ע) ו/או שימוש בפועל בנכס למטרה אחרת מזו שהותרה – אסורה.

לדוגמה, סגירת חניה מקורה ושימושה לחדר; הפיכת מחסן ליחידת דיור; שימוש בדירת המגורים כמחסן או לעסק, ללא שינוי יעוד (חריגת שימוש); בניית חדר נוסף הגדול מהמותר בהיתר שקיבל הדייר (חריגה מהיתר הבניה שניתן); שימוש בדירת המגורים להשכרה קצרת טווח (דירות Airbnb), ועוד. דהיינו, כל שימוש בפועל החורג מייעוד הקרקע או המבנה כפי שאושרו הוא שימוש אסור.

עבודה ברכוש המשותף

בבניין משותף, הרכוש המשותף מוגדר בחוק המקרקעין, התשכ”ט–1969, ככל חלקי הבניין שאינם רשומים כדירות פרטיות – לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, היסודות, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכיוצ”ב. כל בנייה על הרכוש המשותף חייבת היתר בניה מהרשויות, ובנוסף דורשת הסכמה קניינית של שאר הדיירים.

עתירה לרישום בית משותף למרות עבירות בניה

ביהמ”ש המחוזי (עת”מ (ב”ש) 525-09-20 טולוס אנין והשקעות בע”מ נ’ עיריית אילת ואח’), דן במקרה בו עיריית אילת והוועדה המקומית לתכנון ובניה, סרבו לחתום על תשריט רישום בית משותף, לצורך רישום בניין מגורים כ”בית משותף” בטאבו. סירוב זה נבע מחריגות בניה רבות שנתגלו במרבית הדירות בבניין המשותף, בתקופה שחלפה ממועד בנייתו. החברה שבנתה את הבניין ורצתה לרשום אותו בטאבו, טענה כי העירייה והוועדה המקומית, אינן רשאיות לסרב לחתום על התשריט, אף אם נתגלו עבירות בנייה בחלק מהדירות. אם נתגלו עבירות בניה טרם רישום הבית המשותף, תשתמש הוועדה בסמכותה מכח תקנה 29 לתקנות המקרקעין, בכל יחידה. אין להעניש את כל הדירות ואת כל הדיירים, ובתוכם כאלו שלא ביצעו עבירות בניה. לאור סירוב העירייה והוועדה המקומית, הוגשה עתירה מינהלית כנגדן.

בית המשפט דחה את העתירה, וקבע כי מטרת הוראות תקנות 27(א), 29(א) ו-50(א)(2) לתקנות המקרקעין, הנן יצירת זיקה בין הרישום הקנייני וההיבט התכנוני, לבין התאמת המבנה להיתר הבניה. תשריט הבית המשותף נותן תמונה נאמנה של הבית, ושל דירותיו. תכלית ההוראה בתקנות המקרקעין, היא הבטחת רישום הנכס בהתאם לתכנון המאושר. לא ניתן לרשום במרשם זכויות במבנים שנבנו שלא כדין, שכן המשמעות היא גושפנקא לעקיפת חוקי התכנון והבניה.

תקנה 27 לתקנות המקרקעין (הערה על ייעוד מקרקעין)

תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע”ב-2011, נועדה למוסד תכנון לרשום הערת אזהרה, על הייעוד או על השימוש שנקבע למקרקעין, מכוח חוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965. רישום הערת האזהרה נועד להבטיח שהייעוד שנקבע כתנאי לקבלת היתר יישאר בתוקפו, ותוכן ההערה יובא לידיעת רוכש הדירה בעת הרישום.

תקנה 29 לתקנות המקרקעין (הערה על אי התאמה)

תקנה זו מאפשרת לוועדה המקומית לשמור את זכויותיה מכוח סמכותה לפי חוק התכנון והבניה תשכ”ה-1965, ברם מאפשרת את הרישום של הנכס במצבו בפועל כבית משותף. התקנה קובעת כי, על פי בקשת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ירשום הרשם הערה על אי התאמת בנין להיתר שנתנה הוועדה על פי הוראות חוק התכנון והבניה. הרשם יהיה רשאי, על פי בקשת הוועדה המקומית או כל אדם המעוניין במקרקעין, להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור לעיל אם שוכנע כי אין עוד הצדקה לקיום ההערה.

שיקול דעת הוועדה לתכנון ובניה

לוועדה לתכנון ובניה, שיקול הדעת לאפשר רישום על דרך של חתימה על התשריט. עצם מתן הסמכות ושיקול הדעת בידי מוסד התכנון משמעו כי זה לא יפעל באופן אוטומטי. מוסד התכנון מאזן בין שיקולים שונים, בהם האינטרס של רוכשים שומרי חוק העלולים להיפגע מדחיית הרישום, וכן היקף החריגות ומהותן. התוויית “קו גבול” לצורך הפעלת שיקול הדעת, בין בית משותף שבו בוצעו עבירות בניה חמורות (שלא יירשם עד הסרת העבירות), ובין בית משותף בו עבירות בניה קלות (שירשם תוך רישום הערה בדבר אי התאמה) –  סבירה והולמת. בענייננו, נראה כי החלטת הועדה המקומית שלא לחתום על התשריט הולמת את האמור, בהינתן חריגות הבניה הדרמטיות. המדובר אפוא בחריגות משמעותיות, בהיקף נרחב, אשר מצויות הרבה מעבר ל”קו הגבול” האמור לעיל. לפיכך, החלטת הועדה המקומית – סבירה.

תביעת שכנים כלפי עבירות בניה של דייר

הדיירים הנפגעים מעבירת בניה של שכן אינם חסרי אונים, מעבר להגשת תלונה לרשויות התכנון. יש בידם לפנות לערכאות אזרחיות בבקשות לסעדים שיבטיחו את זכויותיהם. במקרה בו ביצע דייר חריגת בניה, ובוודאי במקום בו נגרם נזק, דיירים אחרים או ועד הבית, רשאים לפנות לבתי המשפט, בתביעה להרוס את הבניה שבוצעה בניגוד להיתר הבניה, ולהשיב את המצב לקדמותו בהתאם לתשריט ובהתאם להיתר הבניה.

בנוסף, ניתן לדרוש רישום הערת אזהרה “כללית”, מכוח סעיף 130 לחוק התכנון והבניה. סעיף 130 לחוק המקרקעין הינו מעין “סעיף סל”, המקנה לבית המשפט סמכות למלאו בתוכן, ללא מגבלה. לבית המשפט נתונה הסמכות למלא את הוראת הסעיף בתוכן ולקבוע את תוכנן של ההערות. תכליתו של  סעיף 130 היא להבטיח את שימור המצב הקיים ולמנוע העמדת הצדדים בתובענה בפני עובדות מוגמרות, וכן יידוע צדדים שלישיים בדבר קיומו של הליך שעניינו זכות במקרקעין, לרבות קיומו של פסק דין. כך, כפי שפסק לאחרונה המפקח על המקרקעין (פ”ת) 553/21 ירון יונגר נ’ אברהם זאב פריד.

סיכום ומסקנות:

עבירות בנייה בבניין משותף הן תופעה מורכבת ורבת השפעה. במבט ראשון מדובר בעבירה פלילית על חוקי התכנון, המטופלת במישור הציבורי באמצעות כתבי אישום, קנסות, צווי הפסקה והריסה. אולם מעבר לכך, בבניין משותף כל חריגת בנייה נוגעת גם בלב דיני הקניין המשותף: היא משנה שלא כדין את הנכס המשותף של כלל הדיירים, פוגעת בערך דירותיהם, ועלולה לשלול מהם זכויות קניין רשומות בטאבו כל עוד החריגה קיימת.

בניית תוספת או שינוי משמעותי ללא מסלול חוקי, חושפת כל בעל דירה בבית המשותף, לא רק לסנקציות פליליות וכספיות, אלא גם לאפשרות של מאבקים משפטיים ממושכים כנגד שכניו. הדרך הנכונה להרחבת דירה או שינוי שימוש בה היא באמצעות שני האישורים הנדרשים גם יחד: הן היתר בניה כדין מהרשויות והן הסכמה קניינית מתאימה במסגרת התקנון וצו הבית המשותף.

המלצות

• עבור לקוחותינו, מוכרי הדירות. מומלץ לבדוק את רישום נכס המקרקעין, במרשם הרלוונטי, ולהסדיר את נושא הרישום (ככל שלא הוסדר) טרם ביצוע המכירה. במקרה בו מתגלות בעיות ברישום, אי התאמות תכנוניות, חריגות בניה או חריגות שימוש, או התנגדות לרישום, מומלץ לאתר את הגורם המתנגד, ואת עילת ההתנגדות, ולפעול לביצוע ההתאמות הנדרשות. לחילופין, לבחון לתבוע או לעתור כנגד ההחלטה.
• עבור לקוחותינו, רוכשי הדירות. רכישת נכס שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, כרוכה בסיכונים. על מנת לשקול רכישה של נכס כזה, יש לקבל את מלוא המידע אודותיו, בסיוע עורך דין מקרקעין. פעמים רבים מתברר כי “דירת החלומות” על הנייר, מסכנת את כספכם ואתכם, באופן בלתי ניתן לתיקון או לריפוי. למידע נוסף, ראו את המאמר “טיפים לביצוע עסקת נדל”ן“.

קנייה או מכירת דירה, היא אחת הפעולות המשמעותיות ביותר, מבחינה כלכלית ורגשית, עבור מרבית האנשים. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות או לפשרות. הדרך הנכונה ביותר לבצע עסקת מקרקעין, היא להסתייע, כבר מראשית התהליך, בשירותי עורך דין מקרקעין – משרד וולר ושות’.

משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, תכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיסוי מקרקעין, מיומנות ומומחיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו, והפחתת התשלומים הנדרשים לרשויות, במסגרת החוק. צרו קשר עכשיו.