רכוש משותף בבית משותף

שינויים בהיקף הרכוש המשותף

מגמה בולטת בעשורים האחרונים, היא של התייקרות והרחבת שטחי הרכוש המשותף. אם בעבר, שטח הרכוש המשותף היה פחות מ-10% משטח הדירות הפרטיות והצמדותיהן, כיום שטח הרכוש המשותף גדל משמעותית. קיומם של לובי, מעליות, חדרי פחים, חדרי כושר, בריכה וכיוצ”ב, משדר “יוקרה” – ומחיר גבוה. בנוסף, גם המתקנים המשותפים הופכים להיות מורכבים ויקרים יותר, לתפעול ותחזוקה. כל אלו מחייבים ניהול ברמה גבוהה של הבית המשותף.

זכות שימוש ברכוש המשותף

היקף זכות השימוש ברכוש המשותף

הוראות סעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, קובעות כי לכל דייר המתגורר בבניין הרשום כבית משותף, יש זכות ברכוש המשותף. כלומר, לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים (לא מוגדר, לא מתוחם) ברכוש המשותף. שיעור החלק של כל דירה ייקבע בתקנון הבית המשותף. אם אין תקנון, חלק כל דירה הנו בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של הדירה, ובין שטח הרצפה הכולל שבבית המשותף.

בבניין שאינו רשום כבית משותף (ובבניין שטרם נרשם בבית משותף), כל חלק שלא שייך לדירה בבניין המשותף, הינו רכושם של כלל הדיירים בבניין. רכוש זה כולל, בין היתר, את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.

האם ניתן להצמיד רכוש משותף?

מהי הצמדת רכוש משותף?

הצמדת רכוש משותף לדירה היא פעולה קניינית משמעותית, שבמסגרתה מוצא חלק מן הרכוש המשותף (כגון חניה, גינה, מחסן או גג) מבעלותם המשותפת של כלל הדיירים ונרשם בטאבו כחלק בלעדי מאחת הדירות. מרגע ההצמדה, השטח אינו נחשב עוד כרכוש משותף אלא כחלק אינטגרלי מן הדירה, ועובר עמה בכל עסקה, משכנתה או ירושה. עם זאת, הדין מציב תנאים מהותיים וצורניים לצורך ביצוע הצמדה: נדרש רישום מפורש בפנקס הבתים המשותפים, תיאור מדויק בתשריט ובתקנון, וכן הסכמה של רוב בעלי הדירות – ובמקרים מסוימים אף הסכמה פה אחד. בנוסף, לא כל שטח משותף ניתן להצמדה; חלקים חיוניים לתפקוד הבניין, או כאלה שהצמדתם תפגע באופן בלתי סביר בדיירים אחרים, מוגנים מפני הפקעה מן הרכוש המשותף גם אם כל הדיירים מסכימים באופן עקרוני.

תנאים להצמדה

• יש לרשום את ההצמדה בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).
• יש לציין את ההצמדה בתקנון הבית המשותף, או בצירוף תשריט המאשר אותה.
• אין הצמדה ללא הסכמת רוב בעלי הדירות. סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע כי גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים, כפופות להסכמת רוב בעלי הדירות. לסקירה בנושא הרוב הדרוש להצמדה, קראו סקירה בנושא הצמדת רכוש משותף לדירה: המדריך המשפטי המלא.

מה לא ניתן להצמיד?

לא כל רכוש משותף ניתן להצמדה. על אף הסכמות יתר הדיירים, קיימות מגבלות מהותיות שמטרתן להגן על האינטרסים של כלל הדיירים בבניין, כדלקמן:

• חלקים חיוניים לתפקוד הבניין. אלו חלקים שמשרתים את כלל הדיירים ואינם ניתנים להקצאה לשימוש ייחודי של יחיד. לדוגמה, חדר מדרגות, מעלית, מקלט, לובי הכניסה, גג המשמש את כלל הדיירים (למשל להתקנת קולטי שמש או תחזוקה), קירות חיצוניים, וכן תשתיות מים, חשמל, ביוב, גז וכו’.
• שטח שלא ניתן להגדיר אותו באופן בלעדי. לדוגמה, שביל גישה ראשי לבניין, חלק מחניון משותף שלא ניתן להבחין בו כיחידה מסומנת, ועוד.
• שטח שאינו מוגדר בתשריט. אם השטח לא מופיע בתשריט המהווה חלק מהתקנון או הרישום בטאבו, לא ניתן להצמיד אותו כדין. נדרשת מדידה והגדרה מדויקת של גבולות ההצמדה.
• הצמדה הפוגעת בזכויות דיירים אחרים. גם אם קיים שטח שניתן להצמיד מבחינה פיזית, אם ההצמדה תגרום לפגיעה בלתי סבירה בשימוש של אחרים – לא ניתן לאשר.

נבהיר כי שתיקת דיירים, ואף לתקופה ארוכה, אינה מהווה הסכמה  לביצוע ההצמדה. זכויותיהם של הבעלים בבניין המשותף, ככלל, אינן מתיישנות (ע”א 831/80 זמיר נ’ כימיקלים ופוספטים בע”מ).

כיצד מבצעים הצמדת רכוש משותף לדירה?

כאשר שטח מוצא מן הרכוש המשותף, הוא נרשם במרשם המקרקעין כמוצמד לדירה ספציפית בבית, וזכות הקניין בו עוברת מכלל הדיירים אל דייר ספציפי. במישור הקנייני, אין משמעות משפטית להוצאת חלק מן הרכוש המשותף ללא הצמדתו במרשם המקרקעין לאחת מדירות הבית. לא ניתן להצמיד רכוש משותף לרכוש משותף אחר.

נושא גריעת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת, העסיק באופן תדיר את הפסיקה. הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף, יכולה להיעשות בהסכם שבין רוכש הדירה לבין הקבלן (המוכר), בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל”ג – 1973. אפשר גם לחתום עליה מאוחר יותר, בהסכם בין בעלי הדירות. אולם, כאשר מדובר בהצמדה/החרגה מהרכוש המשותף, על ידי היזם שהקים את הבניין, קבע המחוקק בסעיף 6לחוק המכר (דירות) דרישות יידוע מחמירות. כל זאת, מתוך הבנת טיבם של יחסי הכוחות בין המוכר לדיירים, ולשם הגנה על הדיירים. לפיכך, מוכר המבקש להוציא חלק מן הרכוש המשותף, חייב לכלול במפרט, וכן לצרף לחוזה המכר, פרטים על אותו עניין. במהלך השנים, החמירו בתי המשפט את הדרישות מהיזם המבקש להחריג רכוש, והציבו שלושה תנאים לביצוע הצמדה כדין (פסק הדין בבית המשפט העליון, ע”א 7746/11 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 נ’ כונס נכסים):

• • הוצאת השטח תיעשה במסמך נפרד לחוזה.
  • מסמך זה יצורף לחוזה המכר בעת עריכתו.
  • כי הגריעה מן הרכוש המשותף תיעשה באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים. כלומר, יש לציין שטח ספציפי קיים, ולא עתידי, ערטילאי או המותיר שיקול דעת ליזם.

לסקירה נרחבת בנושא הצמדת רכוש משותף, קראו את המדריך המלא שכתבנו בנושא הצמדת רכוש משותף.

בניה על רכוש משותף

לאף דייר בבית משותף, אין זכות לבנות על הרכוש המשותף, גם אם רוב השכנים מסכימים לכך. פסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בחודש יוני 2023, קבע כי הסכמת הדיירים בבקשה להיתר הבנייה, מוכיחה את ההסכמה לביצוע הבנייה. אולם, ההסכמה אינה מהוות הוכחה לויתור על זכויות קניין ברכוש המשותף. בנוסף, ההסכמה אינה מקימה זכות קניינית לבעל הדירה.

לא זאת בלבד, אלא שניתן לתבוע את בעלי הדירה שבנו ו/או עשו שימוש ברכוש המשותף, גם במקרה בו לא נגרם נזק לרכוש. לצורך הדוגמה – שימוש בתשתיות המשותפות; בניה על גג ממ”ק; התבססות על קיר, רצפה או תקרה של הבית המשותף; ועוד. דיני “עשיית עושר ולא במשפט” חלים במקרים שבהם מוגשת תביעה, שלא בכפוף למסגרת משפטית רלוונטית מתוך תחומי המשפט האזרחי, והם יותר בבחינת עשיית צדק. במקרים בהם (במצטבר) –

• אדם התעשר;
• עשה כן על חשבון זולתו;
• וההתעשרות נעשתה שלא על־פי זכות שבדין.

על האדם להשיב את טובת ההנאה למזכה, ולחלופין את שווייה של טובת ההנאה שקיבל. במילים פשוטות, הצד שנפגע זכאי לדרוש פיצוי מן הצד שכנגד, במקרה שזה התעשר על חשבונו שלא כדין.

תיקונים ברכוש המשותף

סעיף 3(א) לחוק קובע כי לכל בעל דירה יש זכות לתבוע מוועד הבית, וכן מבעלים של דירה אחרת, לבצע תיקונים אשר אי-ביצועם עשוי לפגוע בדירתו או בערכה. את התיקון צריך לבצע ועד הבית. על בעל הדירה לפנות לוועד הבית, או לבעלים של הדירה השנייה (בהתאם למקרה), ולבקש מהם לבצע את התיקון הנדרש, בכדי שדירתו לא תיפגע.

במידה וועד הבית מסרב לבצע את התיקון הנדרש, רשאי בעל הדירה לבצע בעצמו את התיקון. עם זאת, הוא אינו רשאי לקזז כנגד הוצאות התיקון את דמי הוועד שעליו לשלם. עליו לפנות לבית המשפט, כדי לתבוע החזר כספי עבור התיקון. במסגרת התביעה, עליו להוכיח כי היה פגם משמעותי, בולט, מסוכן או דחוף, ברכוש המשותף; כי פנה לוועד הבית ולבעלי הדירות, אולם הפניה סורבה/ התעלמו מהפניה; כי הוצאותיו בגין התיקון היו סבירות, בנסיבות העניין; וכי התיקון בוצע ברמה סבירה.

שדרוג/ שיפור הרכוש המשותף

סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע –

“בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, “החזקה תקינה” – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.”

אולם בעוד שניתן לחייב בעל דירה בתשלום הוצאות הנובעות מהחזקה תקינה של הבית המשותף, שהתקבלו בהחלטת ועד הבית ברוב דעות (גם אם לא הסכים להוצאה זו), הרי שלא ניתן לחייב בעל דירה ללא הסכמתו בהוצאות שיפוץ, ככל שאלו חורגות מ”החזקה תקינה”. לפיכך, מה ההבדל בין “החזקה תקינה”, לבין שדרוג, שיפוץ או שדרוג?

בכל הנוגע להיקף המינוח “החזקה תקינה” – מינוח זה משתנה בהתייחס לתנאי המקום והזמן. בהתאמה לכך, יש לפרשו באופן רחב, הכולל גם עבודות המשנות את המצב הקיים ומתאימות אותו לסטנדרט חדש יותר התואם את מועד השיפוץ, אשר יחשבו אף הן כעבודות לצורך תחזוקה שוטפת. כך, “שמירה על המצב של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת סיום הבנייה”, אין בה הגבלת התחזוקה רק למפגעים בטיחותיים. ההיפך הוא הנכון: כל הוצאה שיש בה כדי לשמר את המצב, שלא יגיע למצב בו הבית מט לנפול. לשם הדוגמה, הוצאות אסתטיות (עבודה לצביעת חדר המדרגות או לשיקום החזיתות); התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון; התקנת מצלמות אבטחה; הקמת עמדת טעינה לרכבים חשמליים (תוך שדרוג לוחות החשמל ומערכות בקרת טעינה); וכו’.

תקנון הבית המשותף 

מהו תקנון בית משותף?

סעיף 61 לחוק המקרקעין מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, באמצעות תקנון. על פי החוק, הוראות התקנון המצוי יחולו על בעלי הדירות בבתים המשותפים, אלא אם יבחרו לנסח הוראות חליפיות בתקנון מוסכם. האסיפה הכללית של הבית המשותף מסדירה את ההתנהלות בבית המשותף, קובעת את אופן הניהול של הרכוש המשותף, ההוצאות וההכנסות, תיקונים, ועוד. היא מחויבת לבצע את התיקונים הנחוצים ברכוש המשותף, אשר אי ביצועם עלול לפגוע באחד הנכסים בבית המשותף. נציגות הבית המשותף מוסמכת לפעול מטעם בעלי הדירות, בכל עניין הקשור לניהולו השוטף ולאחזקתו התקינה של הבית המשותף. סכסוכים בין בעלי הדירות בנושאים המופיעים המופיעים בתקנון המשותף, יידונו בפני המפקח על רישום המקרקעין.

הוראות תקנון הבית המשותף חלות הן על השימוש למגורים, והן על שימושים אחרים. כך לדוגמה, יחולו ההוראות של הבית המשותף גם על עסקים, חנויות ומשרדים הנמצאים באותו הבניין. פעמים רבות נושא זה אינו נמצא בשיקולים של מי שרוכש נכס מסחרי.

מעמד התקנון המוסכם

תקנון בית משותף, בין אם הוא תקנון מוסכם ובין אם הוא התקנון המצוי, מהווה מעין “חוקה” של הבית המשותף. הוא נמנה עם מערכות הכללים המסדירות את היחסים בין בעלי הדירות, זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. התקנון הוא בגדר חוזה או הסכם המחייב את בעלי הדירות, ומשנרשם בפנקסי המקרקעין, הוא מקבל מעמד קנייני ומחייב גם מי שנעשה בעל דירה לאחר רישומו, ללא תלות בידיעתו את תוכנו. במילים אחרות, שאלת תוקפו של התקנון כלפי מי שנעשה בעל דירה לאחר שהתקנון התקבל, אינה תלויה בשאלה האם אותו רוכש דירה ידע (או לא ידע) את תוכנו של התקנון בעת רכישת דירתו.

פרשנות התקנון המוסכם

פרשנות תקנון בית משותף נעשית בהתאם לכללי פרשנות חוזים, תוך התחשבות במאפייניו הייחודיים של התקנון ושל הבית המשותף הנדון. לשון החוזה (התקנון) היא נקודת המוצא להליך הפרשני, וככל שהלשון בהירה, היא זו שתקבל עדיפות. עם זאת, יש להעדיף את תכליתו האובייקטיבית של התקנון על פני תכליתו הסובייקטיבית, אם בכלל ניתן להתחקות אחריה, בשל אורך חייו ותוקפו כלפי צדדים רבים, לרבות מי שנעשה בעל דירה לאחר עריכתו ורישומו. מידת התערבות בית המשפט בתוכן תקנון מוסכם היא נמוכה ומצומצמת, במיוחד כאשר התקנון מפורט וברור.

סתירה בין הוראות התקנון לבין הוראות חוזיות פרטניות

כאשר נרשם התקנון בפנקס הבתים המשותפים כדין, הוא מבטל התחייבויות קודמות, אם התחייבויות חוזיות אלו עומדות בניגוד לרישום. מעת שנרשם התקנון המוסכם במסמכי רישום הבית המשותף הרי הוא בגדר הסכם הנהנה מ”עליונות נורמטיבית”, בהשוואה להסכמים פרטניים. גם הסכמת הדיירים, בדרך של מעשה או שתיקה (הסכמה) אין הסכמתם גוברת על הוראות התקנון המוסכם, אשר נרשם כדין. בנוסף לכך, התקנון מחייב מרגע רישומו, ואינו מצריך אקט נוסף מצד אחד הצדדים לביטול הסכמים קודמים.

שינוי התקנון

בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון, ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אולם, אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות, או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם. כמו כן, אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. במילים אחרות, התקנון המוסכם, או שינויו, יהיה תקף רק בתנאים המצטברים הבאים:

• הוא אינו פוגע בזכויות בעלי הדירות בבניין.
• הוא אינו קובע תשלומים או חובות ללא הסכמה וללא הוראה מפורשת בחוק.
• והוא לא מצמיד רכוש משותף לדירה מסוימת, בלי הסכמת כל בעלי הדירות.

שינויים ספציפיים בתקנון הדורשים רוב מיוחד

קיימים שינויים ספציפיים בתקנון או בניהול הבית המשותף הדורשים רוב מיוחד, אך לא הסכמה פה אחד:

• הרחבת דירה על חשבון הרכוש המשותף: דורשת הסכמת מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. אם מדובר בבניית מרחב מוגן דירתי או קומתי, מספיק רוב של 60% מבעלי הדירות.
• התקנת מעלית: דורשת הסכמת בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, בתנאי שניתן לקבל היתר בנייה ולא נגרמת פגיעה מהותית.
• התקנת מתקן פוטו-וולטאי (פאנלים סולאריים), או מתקן אגירה המשמש את כל בעלי הדירות: דורשת הסכמת בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף.
• התקשרות עם מתחזק: בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף יתבצעו על ידי מתחזק.

האם ניתן להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי ברכוש המשותף?

במצב החוקי כיום, התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי ברכוש המשותף, מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף. עמדת טעינה, כשהיא מותקנת כראוי, ומחוברת ללוח החשמל הדירתי, אינה מונעת שימוש סביר ברכוש המשותף, מבעל דירה אחר. לפיכך, נראה שההתקנה והשימוש אינן טעונות הסכמת האסיפה הכללית של הבית המשותף. קראו עוד מאמר בנושא התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה משותפת.

חניה בבית משותף

הצמדת חניה בבית משותף

במסגרת רישום בית משותף, מסומנים הן הדירות והן החלק של כל אחד מהבעלים ברכוש המשותף – כולל מקומות החניה. תקן החניה בבית משותף, מחייב את הקבלן למידות (שטח, גובה) של החניה, וכן לנגישות למקום החניה. בהתאם לחוק התכנון והבניה, ובהתאם לתקנות התכנון והבניה (הצמדת מקומות חניה), תשנ”ו-1996, ככלל, בבית משותף חדש, בו תקן החניה הרלוונטי הנו 2 מקומות חניה לכל דירה, ניתן להצמיד עד 3 מקומות חניה, לכל דירה (ולעשות במקומות אלו שימוש למטרות חניה, בלבד).

בבתים משותפים שבהם לא הוצמדו מקומות חניה לדירה ו/או בעל דירה מבקש להוסיף חניה, נדרשת הסכמת כלל בעלי הדירות. ככל שמתקבלת החלטה כזו, יש לשנות את תקנון הבית המשותף, להצמיד את החלק לדירה מסוימת, ולהשלים רישום בטאבו. המבקש יהא חייב בתשלום דמי איזון, לשאר בעלי הדירות (לרוב – הסכום נקבע על ידי שמאי מקרקעין).

עדכון משפטי (2025): השכרת חניה משותפת

במקרה בו קיימת חניה משותפת (חניה לרכב שהיא רכוש משותף של הבניין, בה חונים הדיירים על בסיס מקום משותף), האם בעלי דירות בבניין רשאים להחליט שהחניה תושכר תמורת תשלום לקופת הבית המשותף? ההחלטה על אופי השימוש ברכוש המשותף יכולה להתקבל ברוב דעות באסיפה הכללית. אולם, לא ניתן לקבל באסיפה הכללית החלטה המשנה את זכויות של בעל דירה, ללא הסכמתו. אין מניעה שהאסיפה הכללית תחליט כי מקומות חניה המהווים רכוש משותף יושכרו לתקופה מסויימת, למול תשלום לקופת הנציגות וישמשו לתחזוקת הרכוש המשותף. וראה החלטה 1/147/2024 (י-ם) של כב’ המפקחת על רישום מקרקעין אביטל שרייבר.

פלישה לשטח המשותף

פלישה לשטח משותף, היא השתלטות שלא כדין על שטחים בבית משותף, מצד שכן או אדם זר, תוך מניעת זכותם של יתר הדיירים לעשות שימוש בשטחים אלו. לא צריך שההשתלטות תהיה בצורה של הקמת גדר או קיר; מספיק הנחת חפצים, נטיעת צמחים, נעילת דלתות או מתקנים של השטח המשותף, ביטול כניסה או חצר, פריצת קירות וחללים, וכיוצ”ב. גם הצבת מחסן קל, פתיחת דלתות כניסה מדירה לחצר משותפת, מונעים שימוש דומה מאחרים ומהווים פלישה לשטח המשותף. בית המשפט העליון התייחס בחומרה לפגיעה בזכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף, וקבע ב-ע”א 93/81 אהרון אליאס נ’ יוחנן שפר –

“אם תותר הרצועה ובית המשפט יתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף שאינן אפסיות עד שכל בר דעת יראה בהם דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטות של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם.”

מעמד ועד הבית (הנציגות) והסמכות לפעול נגד השתלטות

נציגות הבית המשותף – ועד הבית – משמשת כמורשה מטעם כל בעלי הדירות, בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. הנציגות מוסמכת להגיש תביעה כנגד בעל דירה העושה שימוש ייחודי ברכוש המשותף, ואין כל צורך לקבל הסכמת כל בעלי הדירות או החלטה של האסיפה הכללית לצורך הגשת התביעה. סכסוך בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי הרכוש המשותף יכול להתברר בפני המפקח על רישום מקרקעין או בפני בית משפט מוסמך, לפי בחירת התובע.

התיישנות תביעה כנגד השתלטות על שטח משותף

ככלל, אין התיישנות על תביעות אלו, שכן עצם השהייה של הדייר הפולש ברכוש המשותף, הנה עוולה מתמשכת, ומחדשת בכל פעם את עילת התביעה. במילים אחרות, כל יום שבו שכן תופס ו/או משתמש בשטח המשותף, מתחדשת עילת התביעה, והדבר מונע את “מירוץ ההתיישנות” הרגיל.

מניסיוננו, בתי המשפט נוטים להורות על סילוק יד, פינוי והשבת המצב לקדמותו, גם אם הדבר כרוך בהריסת מבנים שנבנו על הרכוש המשותף. עמדה פסיבית או ויתור של שכנים לאורך זמן אינה יוצרת זכויות קנייניות יש מאין.

דרכים להתמודדות עם השתלטות על רכוש משותף

במקרים של השתלטות על רכוש משותף, חשוב לפעול באופן מסודר, מתועד וחכם:

• פנייה ישירה לשכן. השלב הראשון הוא פנייה ישירה לגורם שהשתלט. מומלץ להציג בפניו תיעוד ברור של ההפרה, כגון צילומים או סרטונים. לעיתים, עצם ההצגת הנתונים במדויק מספיקה כדי להביא לסיום ההפרה ללא הליך משפטי.
• כינוס אסיפת דיירים / ישיבה של הנציגות, כדי לגבש עמדה אחידה ולקבוע צעדים מוסכמים. אנחנו ממליצים לכתוב פרוטוקול.
• התראה רשמית, בכתב, בפני הגורם המשתלט, ודרישה לסילוק יד ולהחזרת המצב לקדמותו.
• תביעה למפקח על הבתים המשותפים או לבית המשפט. כאשר לא מושגת הסכמה, ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים, או לבית המשפט, בבקשה לסעדים (צו מניעה, צו הריסה ו/או פיצוי כספי).

ייצוג משפטי במקרי השתלטות על רכוש משותף

שימוש בלתי מורשה, השתלטות על שטחים משותפים, סכסוכים חוזרים בין דיירים, והליכים משפטיים, מחייבים ליווי משפטי מקצועי. עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובסכסוכי שכנים מביא עמו הבנה רחבה של המסגרת החוקית, תקנוני הבית המשותף, דיני תכנון ובנייה, ופסיקת המפקח על רישום מקרקעין ובתי המשפט.

הסיוע המשפטי כולל מיפוי עובדות וראיות, ניתוח תקנון הבית המשותף או הסכמי השיתוף, בדיקת מדידות ותשריטים, ניסוח מכתבי התראה וייצוג בהליכים בפני המפקח על הבתים המשותפים או בבית המשפט. ליווי משפטי מקצועי מאפשר גם ניהול סיכונים חכם: סיכויי הצלחה, חישוב עלויות וסיכונים, ועוד.

מקלט בבית משותף

שימוש דו-תכליתי במקלט משותף

בתנאים מסוימים, רוב מקרב בעלי הדירות יכול להגיש בקשה לרשות המקומית לעשות במקלט המשותף שימוש דו-תכליתי, כלומר שהמקלט ישמש בשגרה לשימושים שוטפים, למשל השאר לצורכי תרבות, תפילה, פעילות ספורטיבית, משחקים לילדים, משרד לוועד הבית, מועדון כושר, חדר קריאה ועיון, חניית אופניים ועגלות ילדים, ועוד. בנוסף, הציוד שיוכנס למקלט לא יתפוס יותר מ-20% משטח המקלט, וניתן יהיה לפנותו בתוך 4 שעות מזמן הכרזת מצב “הכן” על ידי פיקוד העורף. כדי שניתן יהיה לבצע שימוש דו-תכליתי במקלט משותף בבניין, נדרשת הסכמה של רוב הדיירים או החלטה חוקית של הוועד המשותף בבניין ברוב קולות על פי התקנון המשותף בהתאם לחוק מקרקעין, וכן אישור הרשות המקומית ופיקוד העורף.

השתלטות על מקלט

מקלט משותף בבית מגורים הוא רכושם של כל הדיירים. אולם, במקרים לא מעטים, דייר או גורם חיצוני תופס את השטח המיועד לשימוש הציבורי או המשותף, והופך אותו לשימושו פרטי. נבהיר כי השתלטות על מקלט הבית המשותף, לרבות התקנת דלת פלדה ומנעול המשמש דייר אחד בלבד, אינה נחשבת לשימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף. פעולה כזו מהווה תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף, השוללת את זכות השימוש בחלק זה מיתר בעלי הדירות. חמור מכך, עצם השימוש מסכן בטחונית ובטיחותית את הדיירים בבית המשותף. שימוש קבוע במקלט, באופן בלעדי, כפוף להסכמת כל בעלי הדירות. במקרים של השתלטות על המקלט, יש לפנות לרשות המקומית אשר לה (מכח חוק ההתגוננות האזרחית או חוק העזר), הסמכות לטפל משפטית באותו דייר.

בנסיבות מסוימות. במקרה של סכסוך בין בעלי הדירות לגבי השימוש במקלט, בעלי הדירות, או ועד הבית, רשאים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, בבקשת צו המחייב את הדייר לפנות באופן מיידי את המקלט, לצוות על סילוק היד מהמקלט והחזרת המצב לקדמותו. במידה והדייר לא נאות לפנות את חפציו בהתאם לצו, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת צו לפי פקודת ביזיון בית המשפט.

זכויות בניה בבית משותף

המושג “זכויות בניה” אינו מוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיו. הוא שואב את מהותו ותוכנו מפסיקות בתי המשפט. זכויות בניה אינן מקרקעין, ואינן זכויות במקרקעין. הן מבטאות את האפשרות לניצול הקרקע לבנייה על פי תכנית המתאר הרלוונטית, או את האפשרות להמשיך ולבנות על השטחים שנבנו. מעמד זכויות הבניה אינו כחלק מהמקרקעין ומהרכוש המשותף, אלא “נכס משותף”, המצוי ב”בעלות משותפת” של כלל הדיירים. במקרה בו הוצמד רכוש משותף לדירה מסוימת, אזי ניתנת לאותה הדירה זכות לשימוש בלעדי בחלק מסוים בשטח המשותף, אך לא זכויות בניה.

זכויות בנייה בבית משותף, קיימות או עתידיות, יכולות להיות מושא להסכמות חוזיות בין הבעלים. משכך, בעל דירה יכול לוותר עליהן ולהעבירן לאחר. נושא זה דורש הסכמה, בכתב, של יתר בעלי הדירות בבניין. גם בנושא זה, יש לקבל סיוע של עורך דין מקרקעין, לצורך עיגון ההסכמות בכתב, תיקון תקנון הבית המשותף, ורישום בטאבו. עוד יש לפרט באופן מדויק את זכויות הבניה המועברות, מיקומם, התמורה הכספית, ועוד. וראו לעניין זה: ע”א 19/81 ביבי נ’ הורברט; ו-ע”א 432/83 מזרחי נ’ חביב.

פיצול דירות בבית המשותף

אחד מהמקורות לסכסוכים בבתים משותפים, הוא פיצול של אחת הדירות. במקרה בו בעלי אחת הדירות מבצע פיצול או חלוקה של הדירה הפרטית, הדבר משפיע על הבניין כולו. העומס הנוצר על תשתיות הבניין (חניות, אשפה, ניקיון, מעלית וכו’), מביא לסכסוכי שכנים. יש לזכור כי פיצול הדירה פוגע בערכן של דירות אחרות. זאת מכיוון שהוספת יחידות דיור מורידה את ערך הדירות בניין המשותף כולו. תשתית הבניין והרכוש המשותף, תוכננו למספר יחידות בלבד. עתה על בעלי הדירות המקוריים “להתחלק” בו עם עוד דיירים נוספים.

הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות לפיצול דירה קנייני

נוכח זאת, פיצול דירה קיימת ליחידות דיור נפרדות בבית משותף, במטרה להוסיף יחידת דיור חדשה ונפרדת, מחייב הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף. זאת, מכיוון ששינוי כזה אינו נחשב “הרחבת דירה”, אלא הצמדה של חלק מהרכוש המשותף (או שינוי מהותי בדירה המשפיע על הבית כולו), אשר לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין דורש הסכמה של כל בעלי הדירות. פיצול דירה עלול לגרום להורדת ערך יתר הדירות בבית, להטיל עומס יתר על תשתיות ומערכות השירותים השונים בבית המשותף ולשנות את תמהיל הדירות.

השלכות פיצול דירה על ערך הדירות האחרות

הפסיקה קובעת כי פיצול דירה ליחידות דיור נפרדות עשוי לגרום להורדת ערך יתר הדירות בבית המשותף, במידה רבה או מועטה. זאת, בשל העומס הנוסף על התשתיות והשירותים המשותפים בבניין, וכן שינוי תמהיל הדירות. כתוצאה מכך, עומדת לכל בעל דירה בבית המשותף הזכות לעתור לביטול פיצול דירה כאמור ולהשבת המצב לקדמותו, אם שינוי זה פוגע בדירתו או עלול לשנות את ערכה. וראה פסק דין שניתן לאחרונה (8/2025), המפקח על המקרקעין ירושלים 371/19 לוי שוורץ שמואל (נמחק) נ’ שחר אברהם.

מצלמות אבטחה ברכוש המשותף

בבתים משותפים רבים, עולה דרישה של הדיירים להציב מצלמות אבטחה במרחב המשותף (לובי כניסה, דלתות, מעלית, חניות, שערים וכו’), מתוך רצון להגן על שלומם ורכושם. בנוסף, דיירים מציבים מצלמות אבטחה בפתח הדירה, המצלמות את הקומה ואת המרחב הציבורי כולו.

הפסיקה קבעה כי, ככל שמטרת הצילום בשטח משותף הנו ההגנה על רכוש וקניין משותף ו/או פרטי של דייר, הרי שמדובר בשימוש סביר ברכוש המשותף. לפיכך, ועד הבית יהיה רשאי, על דעת רוב בעלי הדירות בבית משותף, ובמסגרת האסיפה הכללית, להתקין מצלמות לצורך הגנה על רכוש. באותה האסיפה של בעלי הדירות, יוכלו בעלי הדירות להחליט על מטרת הצבת המצלמות, מספר המצלמות, מיקומן, למי תהיה גישה למידע שנאסף מהמצלמות, לכמה זמן יישמר המידע וכו’. החלטה זו תהיה בת תוקף, אף כלפי מיעוט בעלי הדירות שהתנגד לה – ובלבד שלא יהא במצלמות לפגוע פגיעה מהותית בזכויות המיעוט. עם זאת, מצלמות המתחקות באופן מתמיד אחר תנועותיו בעל דירה, או המצלמות חלק מדירה של אדם – אינן עולות בקנה אחד עם הגדרת “שימוש מותר” ברכוש המשותף, ולכן גם הסכמת רוב הדיירים לא תוכל לחייבו לסבול ולשאת בפגיעה בפרטיותו האישית. גם בנושא זה, חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בניהול נכסים ובזכויות פרטיות, כדי להבטיח שהפעולה נעשית כחוק.

התקשרות עם חברת אחזקה/ חברת ניהול

כללי

המסגרת לניהול הבית המשותף מורכבת מ-“תקנון”, בו קבועים כללים לגבי אופן ניהול הבית המשותף, מ-“נציגות” האמונה על ניהולו השוטף, ומ-“אסיפה כללית” של בעלי הדירות שהסכמתם נדרשת בהחלטות עקרוניות. חוק המקרקעין קובע כי על בעלי הדירות לדאוג לשמירה על התחזוקה התקינה של הנכס. רק בשנת 2002 נוספה לחוק המקרקעין אפשרותם של בעלי דירות בבית משותף להתקשר עם חברות ניהול ותחזוקה לניהול הבית המשותף.

התקשרות עם חברת אחזקה/ חברת ניהול, נועדה לסייע לדיירים ולנציגות הבית המשותף, בטיפול השוטף בתחזוקת הבניין. בבתים משותפים גדולים (רבי קומות), או בבתים בהן נמצאות מערכות מורכבות, קשה (עד בלתי אפשרי) לוועד הבית לנהל את הבניין בעצמו. חברת האחזקה אמורה להיות מומחית בנושא ניהול הבתים ובעלת צוות עובדים מקצועי.

מודלים להתקשרות: “קבלן משנה” של וועד הבית, או האצלת סמכויות

נכון להיום, קיימים שני מודלים בפעילות חברות האחזקה/ חברת הניהול:

• התקשרות עם חברת ניהול כ”קבלן משנה”. במודל זה, ההתקשרות הנה לביצוע עבודות תחזוקת הרכוש המשותף בלבד (ניקיון, תחזוקת גינה, חניות, תאורה, אינטרקום וכו’), כאשר חברת הניהול מבצעת את השירותים השוטפים, במסגרת הסכם ההתקשרות ו-וועד הבית מפקח על ביצוע השירותים. התשלום ל”ועד הבית” משולם על ידי הדיירים לחשבון בנק של נציגות הבית המשותף, ולא של חברת הניהול. במודל זה, נשארת סמכות הפיקוח, הבקרה, והשליטה על הכספים, בידי נציגות הבית המשותף.
• האצלת סמכויות לחברת ניהול. במודל זה, חברת הניהול מחליפה באופן מלא את ועד הבית. חברת הניהול מקבלת את האחריות למערכות (מערכות חשמל, מעליות, מערכות כיבוי אש, דחסני אשפה), ביצוע עבודות ניקיון ותחזוקה מונעת, גביית תשלומים מהדיירים, ניהול תקציב, ייעוץ משפטי, ועוד. למעשה, חברת הניהול נכנסת לנעלי נציגות הדיירים בכל הנוגע לתפעול ולאחזקת הרכוש המשותף, ובהתאם היא מוגדרת כ”מתחזק” לפי חוק המקרקעין. הדיירים משלמים את דמי “ועד הבית” (הנקראים כבר “דמי ניהול”), ישירות לחשבון חברת הניהול.

המקור החוקי

סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין קובע:

“(1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק);

(2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.”

סעיף 6א לחוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 קובע כי –

“לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מתחזק, אלא אם כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עמו… תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם.

הרוב הדרוש לצורך ההתקשרות/ הפסקת התקשרות עם חברת אחזקה

למרות שהחוק ציין את הרוב הדרוש, הפסיקה קבעה כי, בנסיבות המתאימות, ניתן להכיר בהחלטת האספה שהתקבלה בדיעבד בנוגע למינוי מתחזק. וראה רע”א 2206/11 רזניקוב ברוניסלבה נ’ דיצה הדר ניהול בתים משותפים בע”מ; עש”א (מחוזי תל אביב) 56894-01-17 מנדלביץ נ’ נציגות הבית המשותף. בנסיבות מסויימות אפשר שניתן יהיה להכיר גם בהחלטה בדיעבד שהתקבלה לעניין הפסקת פעילות של מתחזק לצורך החלפתו (כב’ המפקחת על רישום מקרקעין אביטל שרייבר (י-ם) 5/21 ‏חוברה אילן נ’ מ.ר ריבל בע”מ).

איך בוחרים חברת ניהול?

בחירת חברת ניהול לבית משותף היא החלטה משמעותית, המשפיעה על איכות החיים של כל הדיירים, ועל הערך הכלכלי של הדירות בבניין. הבחירה בכל מודל התקשרות צריכה להיעשות לאחר מיפוי אופי הבניין, מועד הבניה, הרכב הדיירים (שוכרים/ בעלי דירות), גודלו, מורכבות מערכותיו, לטיב השירותים, כמו גם ליכולת הניהול והזמינות של חברי הנציגות הנבחרת. בכל מקרה, מספר שיקולים לבחירה:

• ראשית, חשוב לבדוק את הניסיון והמוניטין של החברה. בדקו כמה שנים החברה פועלת בשוק, בקשו המלצות מבניינים אחרים שהחברה מנהלת, וחפשו ביקורות ברשת האינטרנט ובקבוצות דיירים. מומלץ גם לבקר בבניינים שהחברה מנהלת, ע”מ להתרשם מרמת התחזוקה והניקיון.
• שנית, יש לבחון את היקף השירותים המוצעים. חברת ניהול טובה צריכה לספק מענה מקיף הכולל תחזוקה שוטפת של הבניין והשטחים המשותפים, טיפול בתקלות דחופות 24/7, ניהול כספי שקוף, שירותי ניקיון וגינון, וטיפול בתיקונים ושיפוצים.
• שלישית, בדקו את גובה דמי הניהול החודשיים והשוו בין מספר הצעות מחיר (סקר שוק). חשוב לוודא שקיימת שקיפות מלאה בניהול ההוצאות, מדיניות גבייה ברורה מהדיירים, וקרן ייעודית לשיפוצים ותיקונים גדולים. בקשו לראות דוגמאות של דוחות כספיים ובדקו את אופן הדיווח לדיירים.
• רביעית, אנחנו ממליצים לבחון את איכות התקשורת והשירות. החברה צריכה להיות זמינה לפניות דיירים, להפעיל מערכת מסודרת לדיווח ומעקב אחר תקלות, ולספק מענה מהיר ומקצועי. בדקו גם את אמצעי התקשורת שהחברה מעמידה לרשות הדיירים – האם יש אפליקציה או פורטל מסודר לדיווח ומעקב.

בכל מקרה, לפני חתימת החוזה, חשוב לוודא שכל השירותים והתנאים מפורטים בצורה ברורה בהסכם ההתקשרות. בידקו שלחברה יש את כל הרישיונות והביטוחים הנדרשים, ושלא קיימות תביעות משפטיות משמעותיות כנגדה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין, לפני חתימה על כל הסכם.

ביטוח רכוש משותף

נציגות הבית המשותף משמשת כמורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. במסגרת סמכויותיה אלו, הנציגות זכאית להתקשר בחוזים, לרבות רכישת ביטוח עבור הרכוש המשותף, ולתבוע את חברת הביטוח או צד שלישי שהזיק לרכוש המשותף. סמכות זו נובעת מהיותה “הרשות המבצעת” של הבית המשותף, הפועלת מכוח חוק המקרקעין.

בין ביטוח דירה לדין ביטוח בית משותף

ביטוח רכוש משותף, הנרכש על ידי הנציגות, נועד לכסות נזקים לרכוש המשותף עצמו. לעומת זאת, ביטוח פרטי של דירה נעשה על חשבון בעל הדירה ואינו נוגע להתחשבנות בין בעלי היחידות לגבי הרכוש המשותף. רכישת ביטוח פרטי תלויה ברצונו של בעל היחידה ואינה בגדר חובה שבדין החלה באופן אחיד על כל בעלי הדירות. ביטוח בתים משותפים נועד לבטח שלושה סוגים עיקריים של נזקים:

• נזקים לרכוש המשותף. אלו הם נזקים למעליות, מתקני הסקה, שערים, חדרי מדרגות, מקלטים, חדרי שירות שונים, גינות, חניות ועוד.
• סיכוני חבות. אלו הם חבות מעבידים (מנקה הבניין וכו’), וכן אחריות חוקית כלפי צד ג’ (אורחים, נותני שירות, שליחים וכו’).
• נזק לבניין כולו. במצב של נזק סופני, כליל, של המבנה כולו, המצריך הקמה מחדש של הבניין.

הסדרים ביטוח מיוחדים בבית משותף מורכב

בבית משותף המורכב ממבנים או אגפים נפרדים (“בית מורכב”), ניתן לקבוע בתקנון או בהחלטת המפקח על המקרקעין כי הרכוש המשותף שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו חלק, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים. במקרה כזה, חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף, לרבות ביטוח, תחול רק על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף.

עורך דין מקרקעין – הביטחון שלך בעסקה

ניהול זכויות וחובות בבית משותף, ובכלל זה הצמדות, פלישות לרכוש משותף, פיצול דירות, מצלמות אבטחה, חברת ניהול, עבודות שיפוץ או ניצול זכויות בנייה – מחייב היכרות מעמיקה עם חוק המקרקעין, תקנון הבית המשותף ופסיקת בתי המשפט. פעולות או טעויות שנעשות “מהבטן”, או מתוך רצון “להסתדר בינינו” עלולות להוביל לסכסוכים מתמשכים, לפגיעה בערך הדירות ואף להליכים משפטיים יקרים.

משרד וולר ושות’, בראשות עו”ד ונוטריון פנחס וולר, מלווה זה עשרות שנים דיירים, ועדי בתים, יזמים ורשויות, ומעניק ייעוץ וייצוג משפטי בכל ההיבטים של דיני מקרקעין ובתים משותפים. לקבלת ייעוץ משפטי מותאם למבנה ולבית המשותף שלכם פנו אלינו עכשיו.