רכוש משותף

בית משותף הנו מבנה שיש בו שתי דירות או יותר, והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. לכל דירה בבית המשותף יש בעלות נפרדת. שאר חלקי הבניין הנם רכוש משותף, הנמצא בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין. כך לדוגמה, גג הבית, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות, המקלט, מתקני הסקה או מים, וכל מתקן המיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. בעוד שבבית משותף קיימת חלוקה ליחידות רישום-הדירות, המצויות בבעלותם הנפרדת של הדיירים, הרי שחלוקה כאמור אינה קיימת בבית שאינו רשום כבית משותף. פעולות ומגבלות משפטיות רבות במקרקעין, נוגעות בדיני הבתים המשותפים. סקירה.

זכויות בבית המשותף

זכות בבית משותף (הן זכות הבעלות בדירה והן הזכויות ברכוש המשותף), היא זכות ייחודית. היא אינה משתלבת ב”משבצות” הקניין המקובלות. כב’ השופט חשין, ב-רע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף קבע כי “הבית המשותף הוא “יצור כלאיים” שלא ניתן להחיל עליו, כמובן מאליו, כללים מקובלים לגבי קניין רגיל“. בעוד שלגבי זכות הקניין הקלאסית אין מקום לדבר על מונחים כגון “סבירות” או “מידתיות”, הרי שזכות בבית משותף, משלבת בתוכה יסודות ייחודיים ויסודות שיתופיים, אשר מחייבים בחינת החלטות לאור סבירותן.

רכוש משותף

לכל בית משותף יש רכוש משותף, המורכב מהרכוש שלא שויך באופן בלעדי לבעליה של אחת הדירות. סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר את הרכוש המשותף, בדרך שיורית, אלימינציה: “כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת“. רשימה זו מהווה רשימה פתוחה בלבד, והעובדה שהמחוקק מנה כמה מחלקי הרכוש המשותף באופן ספציפי, אינה גורעת מן ההגדרה הכללית.

בהתאם, ההכרעה אם חלק מסוים בבית משותף נחשב ל”רכוש משותף” אם לאו, מתבססת על מבחן הייעוד. מבחן זה כולל שני תנאים מצטברים: האחד, שאותו חלק הרלוונטי בבית המשותף נועד, על פי מהותו, לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם; והשני, שניתנה לכל בעלי הדירות או למרביתם זכות, או לכל הפחות הרשות, לעשות בשטח זה שימוש. וראה לעניין זה פס”ד ע”א 698/85 בן צור נ’ ששון; ע”א 686/02 עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון בירושלים נ’ קריית וולפסון בירושלים חברה לניהול ושירותים בע”מ; ו-ע”א 1939/14 נציגות הבית המשותף שברחוב מאיר יערי 17 תל אביב נ’ בוכריץ.

זכות שימוש ברכוש המשותף

הוראות סעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, קובעות כי לכל דייר המתגורר בבניין הרשום כבית משותף, יש זכות ברכוש המשותף. כלומר, לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים (לא מוגדר, לא מתוחם) ברכוש המשותף. שיעור החלק של כל דירה ייקבע בתקנון הבית המשותף. אם אין תקנון, חלק כל דירה הנו בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של הדירה, ובין שטח הרצפה הכולל שבבית המשותף.

בבניינים שאינם רשומים כבית משותף (ובבניינים שטרם נרשמו בבית משותף), כל חלק שלא שייך לדירה בבניין המשותף, הינו רכושם של כלל הדיירים בבניין. רכוש זה כולל את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.

האם ניתן להצמיד רכוש משותף?

“הצמדה” מהווה הוצאת חלק מסוים מתוך הרכוש המשותף, והצמדתו לדירה מסוימת. באופן זה, אותו השטח יוצא מהרכוש המשותף, ועובר להיות קניינו של בעל הדירה שאליה הוצמד. יש אפשרות לקבוע, בהסכמה, בצורה ברורה ומפורשת, הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת, בלבד. סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע כי גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים, כפופות להסכמת כל בעלי הדירות, פה אחד, ובלעדיה אין היא תקפה. על פי החוק, ההצמדה היא “עסקה במקרקעין”, לכל דבר ועניין, ומחייבת דיווח למיסוי מקרקעין. לאחר הדיווח, יש לבצע רישום/ בקשה לתיקון צו הבית המשותף. כך, מקבלת העסקה תוקף קנייני.

עם זאת, ועל אף הסכמות הדיירים, על פי סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, ועל פי הפסיקה (ע”א 7260/12 ‏עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע”מ נ’ חברת “וזוב נכסים בע”מ”‏), חלקים מסוימים מהבית המשותף ומהמנגנונים בו, אינם יכולים להיות מוצמדים לדירה מסוימת. כך, לשם הדוגמה, חדרי המדרגות, המעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות, אינם יכולים להיות מוצמדים לדירה כלשהי. מובהר כי שתיקת דיירים, ואף לתקופה ארוכה, אינה מהווה הסכמה או מחילה, כלפי ביצוע ההצמדה, וזכויותיהם בבניין המשותף, ככלל, אינן מתיישנות, והן שרירות וקיימות (ע”א 831/80 זמיר נ’ כימיקלים ופוספטים בע”מ).

כיצד מבצעים הצמדת רכוש משותף לדירה?

כאשר שטח מוצא מן הרכוש המשותף, הוא נרשם במרשם המקרקעין כמוצמד לדירה ספציפית בבית, וזכות הקניין בו עוברת מכלל הדיירים אל דייר ספציפי. במישור הקנייני, אין משמעות משפטית להוצאת חלק מן הרכוש המשותף ללא הצמדתו במרשם המקרקעין לאחת מדירות הבית. לא ניתן להצמיד רכוש משותף לרכוש משותף אחר.

נושא גריעת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת, העסיק באופן תדיר את הפסיקה. הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף, יכולה להיעשות בהסכם שבין רוכש הדירה לבין הקבלן (המוכר), בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל”ג – 1973. אפשר גם לחתום עליה מאוחר יותר, בהסכם בין בעלי הדירות. אולם, כאשר מדובר בהצמדה/החרגה מהרכוש המשותף, על ידי היזם שהקים את הבניין, קבע המחוקק בסעיף 6 לחוק המכר (דירות) דרישות יידוע מחמירות. כל זאת, מתוך הבנת טיבם של יחסי הכוחות בין המוכר לדיירים, ולשם הגנה על הדיירים. לפיכך, מוכר המבקש להוציא חלק מן הרכוש המשותף, חייב לכלול במפרט, וכן לצרף לחוזה המכר, פרטים על אותו עניין. במהלך השנים, החמירו בתי המשפט את הדרישות מהיזם המבקש להחריג רכוש, והציבו שלושה תנאים לביצוע הצמדה כדין (פסק הדין בבית המשפט העליון, ע”א 7746/11 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 נ’ כונס נכסים):

• הוצאת השטח תיעשה במסמך נפרד לחוזה.
• מסמך זה יצורף לחוזה המכר בעת עריכתו.
• כי הגריעה מן הרכוש המשותף תיעשה באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים. כלומר, יש לציין שטח ספציפי קיים, ולא עתידי, ערטילאי או המותיר שיקול דעת ליזם.

בניה על רכוש משותף

לאף דייר בבית משותף, אין זכות לבנות על הרכוש המשותף, גם אם רוב השכנים מסכימים לכך. פסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בחודש יוני 2023, קבע כי הסכמת הדיירים בבקשה להיתר הבנייה, מוכיחה את ההסכמה לביצוע הבנייה. אולם, ההסכמה אינה מהוות הוכחה לויתור על זכויות קניין ברכוש המשותף. בנוסף, ההסכמה אינה מקימה זכות קניינית לבעל הדירה. להרחבת הסקירה בנושא, קראו כאן.

לא זאת בלבד, אלא שניתן לתבוע את בעלי הדירה שבנו ו/או עשו שימוש ברכוש המשותף, גם במקרה בו לא נגרם נזק לרכוש. לצורך הדוגמה – שימוש בתשתיות המשותפות; בניה על גג ממ”ק; התבססות על קיר, רצפה או תקרה של הבית המשותף; ועוד. דיני “עשיית עושר ולא במשפט” חלים במקרים שבהם מוגשת תביעה, שלא בכפוף למסגרת משפטית רלוונטית מתוך תחומי המשפט האזרחי, והם יותר בבחינת עשיית צדק. במקרים בהם (במצטבר) (1) אדם התעשר; (2) עשה כן על חשבון זולתו; (3) ווההתעשרות נעשתה שלא על־פי זכות שבדין – על האדם להשיב את טובת ההנאה למזכה, ולחלופין את שווייה של טובת ההנאה שקיבל. במילים פשוטות, הצד שנפגע זכאי לדרוש פיצוי מן הצד שכנגד, במקרה שזה התעשר על חשבונו שלא כדין.

תיקונים ברכוש המשותף

סעיף 3(א) לחוק קובע כי לכל בעל דירה יש זכות לתבוע מוועד הבית, וכן מבעלים של דירה אחרת, לבצע תיקונים אשר אי-ביצועם עשוי לפגוע בדירתו או בערכה. את התיקון צריך לבצע ועד הבית. על בעל הדירה לפנות לוועד הבית, או לבעלים של הדירה השנייה (בהתאם למקרה), ולבקש מהם לבצע את התיקון הנדרש, בכדי שדירתו לא תיפגע.

במידה וועד הבית מסרב לבצע את התיקון הנדרש, רשאי בעל הדירה לבצע בעצמו את התיקון. עם זאת, הוא אינו רשאי לקזז כנגד הוצאות התיקון את דמי הוועד שעליו לשלם. עליו לפנות לבית המשפט, כדי לתבוע החזר כספי עבור התיקון. במסגרת התביעה, עליו להוכיח כי היה פגם משמעותי, בולט, מסוכן או דחוף, ברכוש המשותף; כי פנה לוועד הבית ולבעלי הדירות, אולם הפניה סורבה/ התעלמו מהפניה; כי הוצאותיו בגין התיקון היו סבירות, בנסיבות העניין; וכי התיקון בוצע ברמה סבירה.

שדרוג/ שיפור הרכוש המשותף

סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע –

“בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, “החזקה תקינה” – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.”

אולם בעוד שניתן לחייב בעל דירה בתשלום הוצאות הנובעות מהחזקה תקינה של הבית המשותף, שהתקבלו בהחלטת ועד הבית ברוב דעות (גם אם לא הסכים להוצאה זו), הרי שלא ניתן לחייב בעל דירה ללא הסכמתו בהוצאות שיפוץ, ככל שאלו חורגות מ”החזקה תקינה”. לפיכך, מה ההבדל בין “החזקה תקינה”, לבין שדרוג, שיפוץ או שדרוג?

בכל הנוגע להיקף המינוח “החזקה תקינה” – מינוח זה משתנה בהתייחס לתנאי המקום והזמן. בהתאמה לכך, יש לפרשו באופן רחב, הכולל גם עבודות המשנות את המצב הקיים ומתאימות אותו לסטנדרט חדש יותר התואם את מועד השיפוץ, אשר יחשבו אף הן כעבודות לצורך תחזוקה שוטפת. כך, “שמירה על המצב של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת סיום הבנייה”, אין בה הגבלת התחזוקה רק למפגעים בטיחותיים. ההיפך הוא הנכון: כל הוצאה שיש בה כדי לשמר את המצב, שלא יגיע למצב בו הבית מט לנפול. לשם הדוגמה, הוצאות אסתטיות (עבודה לצביעת חדר המדרגות או לשיקום החזיתות); התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון; התקנת מצלמות אבטחה; הקמת עמדת טעינה לרכבים חשמליים (תוך שדרוג לוחות החשמל ומערכות בקרת טעינה); וכו’.

תקנון הבית המשותף 

מהו תקנון בית משותף?

סעיף 61 לחוק המקרקעין מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, באמצעות תקנון. על פי החוק, הוראות התקנון המצוי יחולו על בעלי הדירות בבתים המשותפים, אלא אם יבחרו לנסח הוראות חליפיות בתקנון מוסכם. האסיפה הכללית של הבית המשותף מסדירה את ההתנהלות בבית המשותף, קובעת את אופן הניהול של הרכוש המשותף, ההוצאות וההכנסות, תיקונים, ועוד. היא מחויבת לבצע את התיקונים הנחוצים ברכוש המשותף, אשר אי ביצועם עלול לפגוע באחד הנכסים בבית המשותף. נציגות הבית המשותף מוסמכת לפעול מטעם בעלי הדירות, בכל עניין הקשור לניהולו השוטף ולאחזקתו התקינה של הבית המשותף. סכסוכים בין בעלי הדירות בנושאים המופיעים המופיעים בתקנון המשותף, יידונו בפני המפקח על רישום המקרקעין.

הוראות תקנון הבית המשותף חלות הן על השימוש למגורים, והן על שימושים אחרים. כך לדוגמה, יחולו ההוראות של הבית המשותף גם על עסקים, חנויות ומשרדים הנמצאים באותו הבניין. פעמים רבות נושא זה אינו נמצא בשיקולים של מי שרוכש נכס מסחרי.

מעמד התקנון המוסכם

מעמד התקנון מוסכם של בית משותף הוא כהסכם, בין בעלי הדירות לבין עצמם. משנרשם בפנקס הבתים המשותפים ניתן לו מעמד קנייני. הוראותיו מחייבות את כל בעלי הדירות וחליפיהם החוקיים. להבדיל מחוזה “רגיל”, עשויות ההוראות שבתקנון לחייב גם בעלי דירות שלא הסכימו להן וגם לא היו צד להן. לפיכך, שאלת תוקפו של התקנון כלפי מי שנעשה בעל דירה לאחר שהתקנון התקבל, אינה תלויה בשאלה האם אותו רוכש דירה ידע (או לא ידע) את תוכנו של התקנון בעת רכישת דירתו. וראה: רע”א 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח’ נ’ עופר מרכזים בע”מ; מפקח על המקרקעין – פ”ת 514/20 ע.י.ר. קרן – השפע נדל”ן בע”מ נ’ יעקובי עציון.

סתירה בין הוראות התקנון לבין הוראות חוזיות פרטניות

כאשר נרשם התקנון בפנקס הבתים המשותפים כדין, הוא מבטל התחייבויות קודמות, אם התחייבויות חוזיות אלו עומדות בניגוד לרישום. מעת שנרשם התקנון המוסכם במסמכי רישום הבית המשותף הרי הוא בגדר הסכם הנהנה מ”עליונות נורמטיבית”, בהשוואה להסכמים פרטניים. גם הסכמת הדיירים, בדרך של מעשה או שתיקה (הסכמה) אין הסכמתם גוברת על הוראות התקנון המוסכם, אשר נרשם כדין. בנוסף לכך, התקנון מחייב מרגע רישומו, ואינו מצריך אקט נוסף מצד אחד הצדדים לביטול הסכמים קודמים.

שינוי התקנון

בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון, ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אולם, אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות, או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם. כמו כן, אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. במילים אחרות, התקנון המוסכם, או שינויו, יהיה תקף רק בתנאים המצטברים הבאים:

• הוא אינו פוגע בזכויות בעלי הדירות בבניין.
• הוא אינו קובע תשלומים או חובות ללא הסכמה וללא הוראה מפורשת בחוק.
• והוא לא מצמיד רכוש משותף לדירה מסוימת, בלי הסכמת כל בעלי הדירות.

האם ניתן להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי ברכוש המשותף?

במצב החוקי כיום, התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי ברכוש המשותף, מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף. עמדת טעינה, כשהיא מותקנת כראוי, ומחוברת ללוח החשמל הדירתי, אינה מונעת שימוש סביר ברכוש המשותף, מבעל דירה אחר. לפיכך, נראה שההתקנה והשימוש אינן טעונות הסכמת האסיפה הכללית של הבית המשותף. קראו עוד במאמר בנושא התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה משותפת.

הצמדת חניה בבית משותף

במסגרת רישום בית משותף, מסומנים הן הדירות והן החלק של כל אחד מהבעלים ברכוש המשותף – כולל מקומות החניה. תקן החניה בבית משותף, מחייב את הקבלן למידות (שטח, גובה) של החניה, וכן לנגישות למקום החניה. בהתאם לחוק התכנון והבניה, ובהתאם לתקנות התכנון והבניה (הצמדת מקומות חניה), תשנ”ו-1996, ככלל, בבית משותף חדש, בו תקן החניה הרלוונטי הנו 2 מקומות חניה לכל דירה, ניתן להצמיד עד 3 מקומות חניה, לכל דירה (ולעשות במקומות אלו שימוש למטרות חניה, בלבד).

בבתים משותפים שבהם לא הוצמדו מקומות חניה לדירה ו/או בעל דירה מבקש להוסיף חניה, נדרשת הסכמת כלל בעלי הדירות. ככל שמתקבלת החלטה כזו, יש לשנות את תקנון הבית המשותף, להצמיד את החלק לדירה מסוימת, ולהשלים רישום בטאבו. המבקש יהא חייב בתשלום דמי איזון, לשאר בעלי הדירות (לרוב – הסכום נקבע על ידי שמאי מקרקעין).

פלישה לשטח המשותף

פלישה לשטח משותף, היא השתלטות שלא כדין על שטחים בבית משותף, תוך מניעת זכותם של יתר הדיירים לעשות שימוש בשטחים אלו. אין הכרח כי ההשתלטות תהיה בצורה של הקמת גדר או קיר; די בהנחת חפצים, נטיעת צמחים, נעילת דלתות או מתקנים של השטח המשותף, ביטול כניסה או חצר, פריצת קירות וחללים, וכיוצ”ב. בית המשפט העליון התייחס בחומרה לפגיעה בזכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף, וקבע ב-ע”א 93/81 אהרון אליאס נ’ יוחנן שפר –

“אם תותר הרצועה ובית המשפט יתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף שאינן אפסיות עד שכל בר דעת יראה בהם דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטות של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם.”

נוכח זאת, לכל דייר עומדת הזכות הנפרדת לתבוע את פינוי וסילוק מי שפלש לשטח המשותף, ולדרוש את סילוק היד של הפולש. לא זאת בלבד, אלא שבתי המשפט הלכו כברת דרך נוספת, וקבעו כי אין התיישנות על תביעות אלו, שכן עצם שהייתו של הדייר הפולש ברכוש המשותף, הנה עוולה מתמשכת, ומחדשת בכל פעם את עילת התביעה. בנוסף, ניתן לדרוש פיצוי בדמות דמי שימוש ראויים, על השימוש ברכוש המשותף, ללא היתר, וזאת עד לגבול של 7 השנים הקודמות להגשת התביעה.

מקלט בבית משותף

שימוש דו-תכליתי במקלט משותף

בתנאים מסוימים, רוב מקרב בעלי הדירות יכול להגיש בקשה לרשות המקומית לעשות במקלט המשותף שימוש דו-תכליתי, כלומר שהמקלט ישמש בשגרה לשימושים שוטפים, למשל השאר לצורכי תרבות, תפילה, פעילות ספורטיבית, משחקים לילדים, משרד לוועד הבית, מועדון כושר, חדר קריאה ועיון, חניית אופניים ועגלות ילדים, ועוד. בנוסף, הציוד שיוכנס למקלט לא יתפוס יותר מ-20% משטח המקלט, וניתן יהיה לפנותו בתוך 4 שעות מזמן הכרזת מצב “הכן” על ידי פיקוד העורף.

כדי שניתן יהיה לבצע שימוש דו-תכליתי במקלט משותף בבניין, נדרשת הסכמה של רוב הדיירים או החלטה חוקית של הוועד המשותף בבניין ברוב קולות על פי התקנון המשותף בהתאם לחוק מקרקעין, וכן אישור הרשות המקומית ופיקוד העורף.

השתלטות על מקלט

מקלט משותף בבית מגורים הוא רכושם של כל הדיירים. אם אחד מהדיירים השתלט על מקלט, או פוגע בשימוש תקין בו, יש לפנות לרשות המקומית אשר לה (מכח חוק ההתגוננות האזרחית או חוק העזר), הסמכות לטפל משפטית באותו דייר.

בנסיבות מסוימות. במקרה של סכסוך בין בעלי הדירות לגבי השימוש במקלט, בעלי הדירות, או ועד הבית, רשאים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, בבקשת צו המחייב את הדייר לפנות באופן מיידי את המקלט. במידה והדייר לא נאות לפנות את חפציו בהתאם לצו, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת צו לפי פקודת ביזיון בית המשפט.

זכויות בניה בבית משותף

המושג “זכויות בניה” אינו מוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיו. הוא שואב את מהותו ותוכנו מפסיקות בתי המשפט. זכויות בניה אינן מקרקעין, ואינן זכויות במקרקעין. הן מבטאות את האפשרות לניצול הקרקע לבנייה על פי תכנית המתאר הרלוונטית, או את האפשרות להמשיך ולבנות על השטחים שנבנו. מעמד זכויות הבניה אינו כחלק מהמקרקעין ומהרכוש המשותף, אלא “נכס משותף”, המצוי ב”בעלות משותפת” של כלל הדיירים. במקרה בו הוצמד רכוש משותף לדירה מסוימת, אזי ניתנת לאותה הדירה זכות לשימוש בלעדי בחלק מסוים בשטח המשותף, אך לא זכויות בניה.

זכויות בנייה בבית משותף, קיימות או עתידיות, יכולות להיות מושא להסכמות חוזיות בין הבעלים. משכך, בעל דירה יכול לוותר עליהן ולהעבירן לאחר. נושא זה דורש הסכמה, בכתב, של יתר בעלי הדירות בבניין. גם בנושא זה, יש לקבל סיוע של עורך דין מקרקעין, לצורך עיגון ההסכמות בכתב, תיקון תקנון הבית המשותף, ורישום בטאבו. עוד יש לפרט באופן מדויק את זכויות הבניה המועברות, מיקומם, התמורה הכספית, ועוד. וראו לעניין זה: ע”א 19/81 ביבי נ’ הורברט; ו-ע”א 432/83 מזרחי נ’ חביב.

פיצול דירות בבית המשותף

אחד מהמקורות לסכסוכים בבתים משותפים, הוא פיצול של אחת הדירות. במקרה בו בעלי אחת הדירות מבצע פיצול או חלוקה של הדירה הפרטית, הדבר משפיע על הבניין כולו. העומס הנוצר על תשתיות הבניין (חניות, אשפה, ניקיון, מעלית וכו’), מביא לסכסוכי שכנים. יש לזכור כי פיצול הדירה פוגע בערכן של דירות אחרות. זאת מכיוון שהוספת יחידות דיור מורידה את ערך הדירות בניין המשותף כולו. תשתית הבניין והרכוש המשותף, תוכננו למספר יחידות בלבד. עתה על בעלי הדירות המקוריים “להתחלק” בו עם עוד דיירים נוספים. עיינו בהרחבה בנושא פיצול דירות בהיתר.

מצלמות אבטחה ברכוש המשותף

בבתים משותפים רבים, עולה דרישה של הדיירים להציב מצלמות אבטחה במרחב המשותף (לובי כניסה, דלתות, מעלית, חניות, שערים וכו’), מתוך רצון להגן על שלומם ורכושם. במקביל, מציבים דיירים מצלמות אבטחה בפתח הדירה, המצלמות את הקומה והמרחב הציבורי כולו.

הפסיקה קבעה כי, ככל שמטרת הצילום בשטח משותף הנו ההגנה על רכוש וקניין משותף ו/או פרטי של דייר, הרי שמדובר בשימוש סביר ברכוש המשותף. לפיכך, ועד הבית יהיה רשאי, על דעת רוב בעלי הדירות בבית משותף, ובמסגרת האסיפה הכללית, להתקין מצלמות בכניסה לבית לצורך הגנה על רכושם. באותה האסיפה של בעלי הדירות, יוכלו בעלי הדירות להחליט בנוגע למספר המצלמות, מיקומן, למי תהיה גישה למידע שנאסף מהמצלמות, לכמה זמן יישמר המידע וכו’. החלטה זו תהיה בת תוקף, אף כלפי מיעוט בעלי הדירות שהתנגד לה – ובלבד שלא יהא במצלמות לפגוע פגיעה מהותית בזכויות המיעוט. עם זאת, מצלמות המתחקות באופן מתמיד אחר תנועותיו בעל דירה, או המצלמות חלק מדירה של אדם – אינן עולות בקנה אחד עם הגדרת “שימוש מותר” ברכוש המשותף, ולכן גם הסכמת רוב הדיירים לא תוכל לחייבו לסבול ולשאת בפגיעה בפרטיותו האישית.

ביטוח רכוש משותף

ביטוח דירה (מבנה, תכולה), מעניק כיסוי ביטוחי לנזקים שעלולים להיגרם לדירה הפרטית. מנגד, ביטוח בתים משותפים נועד לבטח שלושה סוגים עיקריים של נזקים:

• נזקים לרכוש המשותף. אלו הם נזקים למעליות, מתקני הסקה, שערים, חדרי מדרגות, מקלטים, חדרי שירות שונים, גינות, חניות ועוד.
• סיכוני חבות. אלו הם חבות מעבידים (מנקה הבניין וכו’), וכן אחריות חוקית כלפי צד ג’ (אורחים, נותני שירות, שליחים וכו’).
• נזק לבניין כולו. במצב של נזק סופני, כליל, של המבנה כולו, המצריך הקמה מחדש של הבניין.

עורך דין מקרקעין – הביטחון שלך בעסקה

ניהול והתנהלות דיירים, יזמים ונציגיות דיירים במסגרת הבית המשותף, מצריכה התנהלות זהירה, עקבית, אמינה ומקצועית. משרד וולר ושות’ מעניק למגוון לקוחותיו, ניסיון, מומחיות ומיומנות של עשרות שנים בדיני המקרקעין, דיני התכנון והבניה, ידע וניסיון בקריאת תוכניות בניה, תשריטים ותקנונים, חוזים והסכמים. עם ניסיון של אלפי לקוחות, עורכי הדין במשרדנו יגנו, יסייעו ויקדמו את עסקת המקרקעין הרצויה לכם. צרו קשר עכשיו.