תביעה לפינוי מושכר לאור הפרת חוזה צפויה

בעולם השכירות, זמן הוא משאב קריטי. במקרים רבים, בעלי נכסים נאלצים להמתין עד שהשוכר יבצע הפרה בפועל (למשל, יפסיק לשלם או יסרב לפנות את הנכס במועד) – כדי להתחיל בהליכים משפטיים. אולם, הדין הישראלי מעניק “תרופה מקדימה” במצבים של הפרה צפויה. מדובר בסיטואציה שבה השוכר מגלה את דעתו, בדיבור או בהתנהגות, כי אין בכוונתו לקיים את התחייבויותיו היסודיות.

ההכרה המשפטית בהפרה צפויה (מכוח סעיף 17 לחוק החוזים(תרופות)) מאפשרת למשכיר לתבוע סעדים, לרבות צו פינוי, עוד לפני שהגיע מועד קיום החוזה. מדובר במהלך אסטרטגי שנועד למנוע מהשוכר “לקבוע עובדות בשטח” ולהחזיק בנכס כבן ערובה. הייחודיות של הליך זה בתביעות פינוי מושכר היא היכולת לשלב בין הדוקטרינה החוזית לבין סדרי הדין המהירים, ובכך לקצר דרמטית את התקופה שבה הנכס מושבת ומסב הפסדים.

במשרד וולר ושות’, אנו מבינים שתביעה לפינוי מושכר על בסיס הפרה צפויה דורשת רמת הוכחה גבוהה ודיוק משפטי מרבי. יש להוכיח כי גילוי הדעת של השוכר הוא חד-משמעי וכי “נסיבות העניין” אינן מותירות ספק בדבר כוונותיו. במדריך זה נבחן את פסקי הדין המובילים בנושא, נסביר מהן הראיות הנדרשות כדי לבסס עילת פינוי מוקדמת, וכיצד תכנון משפטי נכון מגן על זכויות הקניין שלכם עוד לפני שהמשבר מחריף.

המסגרת המשפטית: מהי הפרת חוזה צפויה?

הפרת חוזה צפויה (Anticipatory Breach או Repudiation) היא מצב שבו צד לחוזה מביע באופן ברור, לפני מועד הביצוע שנקבע בחוזה, כי אין בכוונתו לקיים את התחייבויותיו על פי החוזה. מדובר בהצהרה או בהתנהגות חד-משמעית מצד המפר, המעידה על כך שהוא לא יקיים או לא יוכל לקיים את חיוביו, גם אם מועד הביצוע טרם הגיע. סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970 מתייחס למצב דברים שבו עלולה להתרחש הפרה “צפויה”. הסעיף קובע –

“גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות הענין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו”

סעיף זה מאפשר לצד הנפגע להפעיל את התרופות הקבועות בחוק, כבר בשלב שבו ברור כי הצד השני לא יעמוד בהתחייבויותיו, מבלי להמתין להפרה בפועל. הדבר נועד להקטין את הנזק הצפוי לצד הנפגע ולמנוע המתנה מיותרת. החוק מקנה לצד הנפגע את הזכות לבחור כיצד לנהוג במקרים של הפרת חוזה צפויה:

• בחירה באכיפת החוזה. הנפגע רשאי לדרוש את קיום החוזה, גם אם ברור שהמפר מתכוון להפר. אם הדבר אינו אפשרי, ניתן לתבוע פיצויים.
• ביטול החוזה. אם ההפרה הצפויה מהווה הפרה יסודית, הצד הנפגע רשאי לבטל את החוזה ולתבוע פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו.

קריטריונים להפרת חוזה צפויה

בפרשנות סעיף 17, בתי המשפט בישראל קובעים מספר קריטריונים להכרעה אם התקיימה הפרת חוזה צפויה:

• וודאות גבוהה לאי-קיום. על הנפגע להוכיח כי יש סבירות גבוהה מאוד שהצד השני לא יקיים את התחייבויותיו, על סמך הצהרות, מעשים, או נסיבות אובייקטיביות.
• הפרה מהותית. הפרה צפויה תצדיק ביטול החוזה רק אם מדובר בהפרה יסודית (כהגדרתה בחוק החוזים).
• תום לב. על הנפגע להראות שהוא פעל בתום לב וכי לא ניסה לנצל את ההפרה הצפויה לרעה.

מה ההבדל בין הפרה “רגילה לבין הפרה “יסודית”?

ההבדל בין הפרה רגילה לבין הפרה יסודית הוא בעיקר בעוצמת ההפרה ובתוצאות המשפטיות הנובעות ממנה. הבחנה זו מעוגנת בעיקר בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970:

“הפרה יסודית” – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה.

הגדרת הפרה רגילה

הפרה רגילה מתייחסת לכל סטייה מהתחייבות החוזה, אך אין מדובר בהפרה משמעותית עד כדי כך שהיא חותרת תחת הבסיס של ההתקשרות החוזית. כלומר, ההפרה אינה מהווה פגיעה כה חמורה שמצדיקה את ביטול החוזה. לא מדובר בהפרת תנאי מרכזי או מהותי של החוזה; הצד הנפגע אינו רשאי לבטל את החוזה, אלא יכול לתבוע אכיפה או פיצויים בלבד.

הגדרת הפרה יסודית

הפרה יסודית מוגדרת בחוק ככזו העולה לכדי פגיעה קשה ומרכזית בעסקה, באופן שהצדדים לא היו מתקשרים בחוזה מלכתחילה אם היו צופים את ההפרה הזו. מדובר בהפרה של תנאי מהותי בחוזה, או באופן שמסכל את מטרת החוזה. הצד הנפגע רשאי לבחור: לבטל את החוזה, לדרוש פיצויים או לנקוט צעדים אחרים לפי חוק התרופות.

פרטי המקרה

שוכר ומשכיר, חתמו על הסכם שכירות. כבר בתחילת הסכם השכירות, לא שילם השוכר דמי שכירות של 2 חודשים, ביטל את השיקים העתידיים שנמסרו על ידו לצורך תשלום השכירות, וכן ביצע מספר הפרות נוספות של ההסכם. המשכיר שלח מכתב התראה בגין הפרה יסודית של ההסכם, אולם ללא הועיל. תביעה שהגיש המשכיר לבית משפט השלום ברחובות (תפ”מ (רח’) 53667-06-21), התקבלה, ובית משפט השלום הורה על פינוי השוכר מהמושכר. אלא שהשוכר ערער לבית המשפט המחוזי, וטען, בין היתר, כי בהסכם השכירות עליו חתמו הצדדים, הוגדרה “הפרה יסודית”, כאי תשלום של שלושה חודשים. ואילו במועד הגשת התביעה, לא התגבשה עילה בגין הפרה יסודית, שכן רק חודשיים לא שולמו.

פסיקת בית המשפט המחוזי

בית המשפט המחוזי פסק (ע”א (מרכז) 52373-02-22  אבי חלילי נ’ דניאל גמרסני), כי יש לדחות את הערעור, ממספר סיבות. ראשית, כי טענת מועד גיבוש ההפרה היסודית, היא טענה חדשה, שלא נזכרה בכתב ההגנה מטעם השוכר, ומטעם זה אין להידרש לה בערעור. לגופה של הטענה, קבע בית המשפט כי “במועד הגשת התביעה כבר התקיימה הפרה יסודית צפויה, משום שהמבקש ביטל את השיקים שהפקיד בידי המשיב לצורך תשלום דמי השכירות.” ההפרה הצפויה התממשה בפועל לאחר הגשת התביעה, וכי לא ניתן להתעלם מכך.

פסיקת בית המשפט העליון

בית המשפט העליון, אימץ את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ודחה את בקשת רשות הערעור, ממספר טעמים. עם זאת, באשר לטענת היעדר עילת תביעה, שכן במועד הגשת התביעה טרם הפר השוכר את הסכם השכירות, סבר בית המשפט העליון, שיש בה ממש. קרי, במועד הגשת התובענה טרם הפר השוכר את ההסכם השכירות, על דרך אי תשלום דמי שכירות בפועל, באופן המהווה הפרה יסודית של ההסכם. עם זאת, ממכלול התנהגותו של השוכר – ביטול המחאות עתידיות, והודעתו בכתב של השוכר על סירוב לשלם תשלומים עתידיים – ניתן לראות הפרת חוזה צפויה. משכך, רשאי היה המשכיר, לפנות את השוכר מהמושכר, בעילה של הפרה יסודית של הסכם השכירות.

מסקנות ולקחים

• החשש הגדול ביותר של כל משכיר נכס, הוא מצב בו השוכר מפסיק לשלם את דמי השכירות, והוא עומד חסר אונים עם שוכר שלא ניתן לפנותו וללא דמי שכירות.
• תיק זה, התגלגל בכל הערכאות המשפטיות, במשך למעלה משנה – בניגוד לכוונת המחוקק, שביקש שתביעה לפינוי מושכר תתנהל בזמן קצר ביותר, בדיון מהיר.
• ככל שקיים חשש מבוסס להפרה עתידית של הסכם השכירות על ידי השוכר (לדוגמה: אי תשלום במועד, ביטול המחאות, אמירה בע”פ או בכתב) – ייתכן מאד שאין צורך להמתין עד להפרת הסכם השכירות בפועל. ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר, עוד טרם ההפרה.
• משכירי דירות, ושוכרי דירות, סבורים שחוזה שכירות המתקבל בחיפוש פשוט בגוגל (נסו: “חוזה שכירות”, “חוזה שכירות סטנדרטי”, “חוזה שכירות בלתי מוגנת”, “הסכם שכירות בלתי מוגנת”, “חוזה שכירות להורדה”, “הסכם שכירות”, או שילוב של מילות החיפוש הללו), יוכל להגן עליהם, בעת הצורך. רק הסכם ברור ומפורט אצל עורך דין המתמחה בכך, הכולל בטוחות מספיקות, יוכל לספק את ההגנה המשפטית, החוקית והעדכנית ביותר, ללא כל תחרות.

עורך דין מקרקעין

אנו, במשרד עורכי דין וולר ושות’, סבורים שלא ניתן להקל ראש, ואסור לעשות ניסיונות, עם אחד הנכסים היקרים ביותר. המשרד מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזים, הופעה בכל ערכאות בתי המשפט, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות. פנו עכשיו לעורך דין מקרקעין. משרד וולר ושות’.