תקנה 27 לתקנות המקרקעין

מה קובעת תקנה 27 לתקנות המקרקעין?

תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע”ב – 2011, שכותרתה “הערה על ייעודם של מקרקעין“, מאפשרת למוסד תכנון לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), על הייעוד או על השימוש שנקבע למקרקעין. רישום הערת האזהרה נועד להבטיח שהייעוד שנקבע כתנאי לקבלת היתר יישאר בתוקפו, ותוכן ההערה יובא לידיעת רוכש הדירה בעת הרישום. הערת אזהרה זו מכונה “הערת אזהרה תכנונית”, ולה משמעות בתחום התכנון בלבד (בניגוד להערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, לה משמעות קניינית).

מהי הערת אזהרה תכנונית ומה ייחודה?

תקנה 27 נוקטת בלשון “הערה”: הכוונה היא להערת אזהרה, לכל דבר ועניין, הנרשמת במרשם המקרקעין (הטאבו). כמו כל הערת אזהרה, מטרתה להזהיר ולהתריע לציבור הרחב, בעניין הנכס הספציפי. המרשם מאפשר להסב את תשומת לב הציבור, ולציבור – לברר בדבר מצב הנכס. זוהי הערה, שאינה בהכרח חופפת בצורה מלאה את התכנית החלה על המקרקעין או את היתר בנייה שניתן למקרקעין.

רישום הערת אזהרה בהתאם לתקנה 27 לתקנות המקרקעין

כדי שרשם המקרקעין יוכל לרשום הערת אזהרה בהתאם לתקנה 27 לתקנות המקרקעין, על מבקש הרישום להצביע על סעיף בחוק התכנון והבניה, או על תכנית ספציפית, או על תנאי בהיתר ספציפי, מהם נובע ייעוד המקרקעין מושא הבקשה לרישום. במקרה שהייעוד נובע מתוכנית או היתר, על מבקש הרישום לצרף לבקשתו את התוכנית או ההיתר מהם נובע הייעוד או השימוש של הנכס.

ניתן להגיש בקשה לרישום או לביטול הערה לפי סעיף 27, באופן מקוון, או באופן ידני. וועדות מקומיות רבות נוהגות לבקש את הרישום, בצירוף התוכנית, הייעודים והשימושים, על גבי טפסים ייעודיים.

האם הרישום חייב לשקף את התוכנית במדויק?

התקנה אינה מגבילה את תוכן ההערה רק לשיקוף המצב התכנוני הקיים בתכניות ובהיתרים. יו”ר מוסד תכנון מוסמך לבקש רישום כל הערה בעלת אופי תכנוני, ובלבד שהרישום אינו חורג מגדרי התכנון הקיים במקרקעין או מעבר להיתר. וראה בנושא עת”מ (ב”ש) 24994-04-23 ברנס ר.ש. אירוח ויזמות בע”מ נ’ עיריית אילת. מנגד, הערה הנרשמת לבקשת יו”ר מוסד תכנון, יש בכוחה להגביל את בעל הזכויות במקרקעין מקידום שינויים תכנוניים (גם כאלה שמתאפשרים על פי המצב התכנוני הסטטוטורי).

האם ניתן להעביר בעלות אם נרשמה הערה לפי תקנה 27?

עקרונית, כן. משמעות הערה לפי תקנה 27 תתברר בהתאם לנסיבות הפרטניות. על מבקש העברת הבעלות לבדוק מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה, את הסיבה בגינה נרשמה ההערה. גם לאחר המכירה, ההערה “תרדוף” אחרי הנכס, והקונה יירש את ההתחייבות התכנונית המופיעה בהערה.

איך מוחקים הערת אזהרה לפי תקנה 27?

כשם שהתקנה מאפשרת למוסד תכנון “להזהיר” את הציבור מפני ייעוד או שימוש ספציפי, כך קיימת הדרך למחיקתה כאשר הנסיבות התכנוניות משתנות. מחיקת ההערה היא שלב קריטי בניקוי הנסח, במיוחד לפני מכר הדירה או הגשת בקשה להיתרי בנייה חדשים.

הליך המחיקה: מי מגיש ואיך?

בניגוד לרישום שלעיתים מבוצע ביוזמת הוועדה, בקשת המחיקה מוגשת לרוב על ידי בעל הזכויות בנכס. כדי שרשם המקרקעין ייעתר לבקשה, עליו לקבל הוכחה כי העילה לרישום ההערה אינה קיימת עוד. יש להמציא לטאבו אישור בכתב מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המאשר כי ההערה אינה רלוונטית יותר, וכי אין התנגדות למחיקה.

ניתן להגיש את הבקשה באופן מקוון באמצעות פורטל Gov.il על ידי עורך דין בעל כרטיס חכם. חלופות נוספות הן הגשה בדואר רשום או הגשה פרונטלית בלשכת הרישום הרלוונטית, בצירוף ייפוי כוח ומסמכים מזהים כדין.

ארבע העילות המרכזיות למחיקת ההערה:

• הוצאת היתר בנייה חדש: כאשר מתקבל היתר בנייה עדכני המסדיר את המצב התכנוני בנכס. אם ההיתר החדש תואם את המצב הקיים בשטח, ההערה המקורית (שייתכן והתייחסה לחריגה או לייעוד קודם) הופכת ללא רלוונטית.

• ביצוע מלא של צווים: במקרים בהם ההערה נרשמה בשל צו הריסה או צו התאמה למבנה. ברגע שהצו בוצע במלואו והשטח הוחזר למצבו התקין, ניתן לבקש את מחיקת הרישום.

• שינוי תכנוני מהותי: אם חל שינוי בתוכנית המתאר (תב”ע) או בהוראות מוסד התכנון שביטל את ההגבלות המקוריות שבגינן נרשמה ההערה.

• תיקון טעויות רישום (טעות סופר): לעיתים נרשמות הערות על תת-חלקה לא נכונה, או בשל טעות בהבנת ייעודי הקרקע. במקרה כזה, מדובר בהליך מנהלי של תיקון טעות סופר מול רשם המקרקעין.

תקנה 27 כחסם בעסקאות נדל”ן

בעולם המימון הבנקאי, הערה לפי תקנה 27 מהווה “תמרור אזהרה” אדום. זאת, מכיוון שהערה זו מעידה על פער בין המצב הקנייני הרשום לבין הכוונות התכנוניות בפועל, והיא משפיעה ישירות על סחירות הנכס ועל שוויו.

• אשראי בנקאי: הבנק בוחן נכס מקרקעין בראש ובראשונה דרך המשקפיים של היכולת לממש (למכור) את הנכס, אם הלווה לא יעמוד בהחזר המשכנתא. קיומה של הערה לפי תקנה 27 עלול לעורר חשש כי במקרה של חדלות פירעון, הבנק לא יוכל למכור את הנכס בשוק החופשי בשל מגבלות הייעוד הנסתרות בהערה. אם הבנק סבור שההערה “מעקרת” חלק משווי הנכס או יוצרת סיכון משפטי, הוא עשוי לדרוש ערבויות צד ג’ או שעבוד נכסים נוספים כגידור לסיכון.

• שמאות: קיומה של הערה לפי תקנה 27 מחייבת התייחסות מעמיקה של שמאי המקרקעין, בפרק ה”מצב התכנוני” של השומה. כל עוד לא הובהר מהו המקור המדויק להערה (היתר, תוכנית או סעיף חוק), השמאי עשוי לנקוט בגישה שמרנית ולהפחית בשווי השוק של הנכס בשל הקושי הצפוי במכירתו לצד ג’. השמאי לא יכול להסתפק בעצם קיום ההערה, ועליו לפרט מהן ההשלכות המעשיות שלה על השימושים המותרים בנכס.

• ליווי פיננסי בפרויקטים: קיומה של ההערה על קרקע המיועדת לבנייה חדשה או התחדשות עירונית עלול לסבך את הסכם הליווי מול הבנק המלווה או חברת הביטוח. הגורם המלווה דורש כי זכויות רוכשי הדירות יהיו נקיות מכל מגבלה שעלולה למנוע את העברת הבעלות בעתיד – והערה המגבילה את השימוש בבניין עלולה לסתור את התחייבויות היזם כלפי הרוכשים. לכן, כתנאי להזרמת ההון לפרויקט, הגורם המלווה ידרוש “מכתב החרגה” או אישור רשמי מהרשות התכנונית, המבהיר כי ההערה אינה מונעת את הוצאת היתרי הבנייה ואינה פוגעת ביכולת לרשום הערות אזהרה לטובת הרוכשים והמלווה.

חובת גילוי, רשלנות מקצועית ואחריות עורכי דין

בעסקאות מקרקעין, הגבול בין עסקה מוצלחת לתביעת רשלנות מורכב לעיתים מרישום תמציתי אחד בנסח הטאבו: “הערה לפי תקנה 27”. עבור עורך הדין המייצג, הערה זו אינה רק פריט מידע, אלא חובה משפטית אקטיבית שאי-עמידה בה עלולה לעלות ביוקר לכל הצדדים.

חובת הבדיקה והגילוי – מעבר ל”קריאת הנסח”

פסיקת בתי המשפט בישראל קבעה סטנדרט זהירות מחמיר ביותר לעורכי דין בתחום המקרקעין. עורך דין אינו יכול להסתפק בבדיקה שטחית של נסח הטאבו. עליו –

• לפענח את מהות ההערה: תקנה 27 היא כותרת כללית. עורך הדין מחויב לפנות לוועדה המקומית, לעיין בפרוטוקולים ובהחלטות התכנוניות שהובילו לרישום ההערה, ולהבין את השלכותיהן על זכויות הלקוח.

• חובת האזהרה: חלה על עורך הדין חובה אקטיבית להסביר ללקוח – בשפה ברורה – מהן ההשלכות הכלכליות של ההערה (למשל: “לא תוכל לבנות כאן בעתיד” או “הבנק לא ייתן לך משכנתא על הנכס”).

חשיפה לתביעות רשלנות מקצועית

אי-זיהוי של הערה לפי תקנה 27, או פרשנות שגויה שלה, מהווים עילה קלאסית לתביעות רשלנות מקצועית. במקרים בהם נרכשה קרקע שהתבררה כחסרת פוטנציאל מימוש עקב הגבלות תכנוניות, עורך הדין עשוי להימצא אחראי לנזקים בשווי מיליוני שקלים – ההפרש בין שווי הנכס “הנקי” לשוויו המופחת בפועל.

📋 צ’ק ליסט: 5 פעולות חובה כשמופיעה “הערה לפי תקנה 27” בנסח הטאבו

מצאתם הערה לפי תקנה 27 בנסח הטאבו? אל תמשיכו בעסקה לפני שביצעתם את הבדיקות הבאות. אי-ביצוען עלול לחשוף אתכם לנזקים כלכליים כבדים ולביטול המימון הבנקאי:

• הוצאת מקור ההערה: הערה לפי תקנה 27 אינה נוצרת יש מאין. יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה, ולדרוש את החלטת מוסד התכנון המקורית, מכוחה נרשמה ההערה.

• בדיקת התאמה להיתר הבנייה: וודאו כי ההגבלה המופיעה בהערה אינה עומדת בסתירה להיתר הבנייה הקיים או לשימוש הנוכחי בנכס. פער כזה עשוי להעיד על חריגות בנייה שטרם טופלו.

• בדיקת “אישור עקרוני” למימון: במידה ואתם זקוקים למשכנתא או ליווי לפרויקט, הציגו את ההערה לשמאי מטעם הבנק לפני החתימה על הסכם מחייב. וודאו שהבנק לא “מוריד” את שווי הנכס באופן שיפגע במימון או ביחס המימון.

• ניתוח משמעות בחוזה המכר/יזמות: וודאו כי בחוזה קיים סעיף המתייחס להערה: האם המוכר מתחייב למחוק אותה עד למסירה? האם המחיר משקלל את ירידת הערך הפוטנציאלית? אל תסתפקו בהצהרה על קניית הנכס “במצבו כפי שהוא” (As-Is).

• ייעוץ משפטי ותכנוני משולב: הערה תכנונית בטאבו היא צומת שבין משפט לתכנון. התייעצו עם עורך דין מומחה למקרקעין שיודע לקרוא לא רק את הנסח, אלא גם את התקנון של התוכנית (תב”ע) החלה על המגרש.

ליווי משפטי ומקצועי של עורך דין מקרקעין 

עסקאות במקרקעין, מורכבות ממאות פרטים קטנים. טעויות בתהליכי עבודה, בהבנה או בפרשנות הדין, טעויות בבדיקות מקצועיות, אי עמידה על זכויות חוקיות או חוזיות – עלולות לעלות בהליכים משפטיים לאורך שנים, ובהפסד מאות אלפי ש”ח. ליווי של עורך דין מקרקעין מקצועי ומיומן, ישמור עליכם בעסקת מקרקעין. במשך למעלה מ-40 שנה, מייצג משרד עורכי דין וולר ושות’, אלפי לקוחות, במסירות, מקצועיות ונאמנות. נשמח לסייע גם לכם בעסקת המקרקעין. צרו קשר, כבר עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 19/03/2022. עודכן ביום 25/03/2026.