תקנה 27 לתקנות המקרקעין

הוראות תקנה 27: לשון החוק

תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע”ב – 2011, שכותרתה “הערה על ייעודם של מקרקעין“, מאפשרת למוסד תכנון לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), על הייעוד או על השימוש שנקבע למקרקעין. רישום הערת האזהרה נועד להבטיח שהייעוד שנקבע כתנאי לקבלת היתר יישאר בתוקפו, ותוכן ההערה יובא לידיעת רוכש הדירה בעת הרישום. הערת אזהרה זו מכונה “הערת אזהרה תכנונית”, ולה משמעות בתחום התכנון בלבד (בניגוד להערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, לה משמעות קניינית).

הערת אזהרה תכנונית – מה זה?

תקנה 27 נוקטת בלשון “הערה”: הכוונה היא להערת אזהרה, לכל דבר ועניין, הנרשמת במרשם המקרקעין (הטאבו). כמו כל הערת אזהרה, מטרתה להזהיר ולהתריע לציבור הרחב, בעניין הנכס הספציפי. המרשם מאפשר להסב את תשומת לב הציבור, ולציבור – לברר בדבר מצב הנכס. זוהי בהערה, שאינה בהכרח חופפת בצורה מלאה את התכנית החלה על המקרקעין או את היתר בנייה שניתן למקרקעין.

רישום הערת אזהרה בהתאם לתקנה 27 לתקנות המקרקעין

כדי שרשם המקרקעין יוכל לרשום הערת אזהרה בהתאם לתקנה 27 לתקנות המקרקעין, על מבקש הרישום להצביע על סעיף בחוק התכנון והבניה, או על תכנית ספציפית, או על תנאי בהיתר ספציפי, מהם נובע ייעוד המקרקעין מושא הבקשה לרישום. במקרה שהייעוד נובע מתוכנית או היתר, על מבקש הרישום לצרף לבקשתו את התוכנית או ההיתר מהם נובע הייעוד או השימוש של הנכס, שהרי הם המסמך המכונן המקים את הזכאות לרישום ההערה.

ניתן להגיש בקשה לרישום או לביטול הערה לפי סעיף 27, באופן מקוון, או באופן ידני. וועדות מקומיות רבות נוהגות לבקש את הרישום, בצירוף התוכנית, הייעודים והשימושים, על גבי טפסים ייעודיים.

התאמה בין רישום ההערה לבין התוכנית/ ההיתר

התקנה אינה מגבילה את תוכן ההערה רק לשיקוף המצב התכנוני הקיים בתכניות ובהיתרים. הרישום אותו מוסמך לבקש יושב ראש מוסד תכנוני, הוא כל הערה בעלת אופי תכנוני, ובלבד שהרישום אינו חורג מגדרי התכנון הקיים במקרקעין או מעבר להיתר. וראה בנושא עת”מ (ב”ש) 24994-04-23 ברנס ר.ש. אירוח ויזמות בע”מ נ’ עיריית אילת. מנגד, הערה הנרשמת לבקשת יו”ר מוסד תכנון, יש בכוחה להגביל את בעל הזכויות במקרקעין מקידום שינויים תכנוניים (גם כאלה שמתאפשרים על פי המצב התכנוני הסטטוטורי).

האם ניתן להעביר בעלות אם נרשמה הערה לפי תקנה 27?

לא. משמעות הערה לפי תקנה 27 תתברר בהתאם לנסיבות הפרטניות. על מבקש העברת הבעלות לבדוק מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה, את הסיבה בגינה נרשמה ההערה. ככל שמתאפשר, ניתן להגיש בקשה למחיקת (ביטול) ההערה.

השלכות הערה לפי תקנה 27 על מימון בנקאי, שמאות וליווי פרויקטים

בעולם המימון, הערה לפי תקנה 27 (הערה על הגבלת שימוש מכוח החלטה של מוסד תכנון) מהווה “תמרור אזהרה” אדום עבור המערכת הבנקאית. מאחר שהערה זו מעידה על פער בין המצב הקנייני הרשום לבין הכוונות התכנוניות בפועל, היא משפיעה ישירות על סחירות הנכס ועל שוויו.

• אשראי בנקאי: קיומה של הערה לפי תקנה 27 עשוי להוביל לדרישה לביטחונות נוספים או לעצירת שחרור כספים עד לקבלת הבהרות מהוועדה המקומית/מחוזית. הבנק בוחן האם ההערה מעקרת את היכולת לממש את הנכס במקרה של חדלות פירעון.

• שמאות: שמאי המקרקעין מחויב להתייחס להערה בפרק ה”מצב התכנוני”.

• ליווי פיננסי בפרויקטים: קיומה של ההערה על קרקע המיועדת לבנייה עלול לסבך את הסכם הליווי. הבנק המלווה ידרוש “מכתב החרגה” או אישור מהרשות התכנונית שההערה אינה מונעת את הוצאת היתרי הבנייה או רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות.

חובת גילוי, רשלנות מקצועית ואחריות עורכי דין

בעסקאות מקרקעין, הגבול בין עסקה מוצלחת לתביעת רשלנות מורכב לעיתים מרישום תמציתי אחד בנסח הטאבו: “הערה לפי תקנה 27”. עבור עורך הדין המייצג, הערה זו אינה רק פריט מידע, אלא חובה משפטית אקטיבית שאי-עמידה בה עלולה לעלות ביוקר לכל הצדדים.

חובת הבדיקה והגילוי – מעבר ל”קריאת הנסח”

פסיקת בתי המשפט בישראל קבעה סטנדרט זהירות מחמיר ביותר לעורכי דין בתחום המקרקעין. עורך דין אינו יכול להסתפק בבדיקה שטחית של נסח הטאבו. עליו –

• לפענח את מהות ההערה: תקנה 27 היא כותרת כללית. עורך הדין מחויב לפנות לוועדה המקומית, לעיין בפרוטוקולים ובהחלטות התכנוניות שהובילו לרישום ההערה, ולהבין את השלכותיהן על זכויות הלקוח.

• חובת האזהרה: חלה על עורך הדין חובה אקטיבית להסביר ללקוח – בשפה ברורה – מהן ההשלכות הכלכליות של ההערה (למשל: “לא תוכל לבנות כאן בעתיד” או “הבנק לא ייתן לך משכנתא על הנכס”).

חשיפה לתביעות רשלנות מקצועית

אי-זיהוי של הערה לפי תקנה 27, או פרשנות שגויה שלה, מהווים עילה קלאסית לתביעות רשלנות מקצועית (Legal Malpractice). במקרים בהם נרכשה קרקע שהתבררה כחסרת פוטנציאל מימוש עקב הגבלות תכנוניות שנרשמו תחת תקנה זו, עורך הדין עשוי להימצא אחראי לנזקים בשווי מיליוני שקלים – ההפרש בין שווי הנכס “הנקי” לשוויו המופחת בפועל.

📋 צ’ק ליסט: 5 פעולות חובה כשמופיעה “הערה לפי תקנה 27” בנסח

מצאתם הערה לפי תקנה 27 בנסח הטאבו? אל תמשיכו בעסקה לפני שביצעתם את הבדיקות הבאות. אי-ביצוען עלול לחשוף אתכם לנזקים כלכליים כבדים ולביטול המימון הבנקאי:

• הוצאת מקור ההערה: הערה לפי תקנה 27 אינה נוצרת יש מאין. יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה, ולדרוש את החלטת מוסד התכנון המקורית, מכוחה נרשמה ההערה.

• בדיקת התאמה להיתר הבנייה: וודאו כי ההגבלה המופיעה בהערה אינה עומדת בסתירה להיתר הבנייה הקיים או לשימוש הנוכחי בנכס. פער כזה עשוי להעיד על חריגות בנייה שטרם טופלו.

• בדיקת “אישור עקרוני” למימון: במידה ואתם זקוקים למשכנתא או ליווי לפרויקט, הציגו את ההערה לשמאי מטעם הבנק לפני החתימה על הסכם מחייב. וודאו שהבנק לא “מוריד” את שווי הנכס באופן שיפגע במימון או ביחס המימון.

• ניתוח משמעות בחוזה המכר/יזמות: וודאו כי בחוזה קיים סעיף המתייחס להערה: האם המוכר מתחייב למחוק אותה עד למסירה? האם המחיר משקלל את ירידת הערך הפוטנציאלית? אל תסתפקו בהצהרה על קניית הנכס “במצבו כפי שהוא” (As-Is).

• ייעוץ משפטי ותכנוני משולב: הערה תכנונית בטאבו היא צומת שבין משפט לתכנון. התייעצו עם עורך דין מומחה למקרקעין שיודע לקרוא לא רק את הנסח, אלא גם את התקנון של התוכנית (תב”ע) החלה על המגרש.

ליווי משפטי ומקצועי של עורך דין מקרקעין 

עסקאות במקרקעין, מורכבות ממאות פרטים קטנים. טעויות בתהליכי עבודה, בהבנה או בפרשנות הדין, טעויות בבדיקות מקצועיות, אי עמידה על זכויות חוקיות או חוזיות – עלולות לעלות בהליכים משפטיים לאורך שנים, ובהפסד מאות אלפי ש”ח. ליווי של עורך דין מקרקעין מקצועי ומיומן, ישמור עליכם בעסקת מקרקעין. במשך למעלה מ-40 שנה, מייצג משרד עורכי דין וולר ושות’, אלפי לקוחות, במסירות, מקצועיות ונאמנות. נשמח לסייע גם לכם בעסקת המקרקעין. צרו קשר, כבר עכשיו.