רישום דירה בטאבו

 
אחרי חיפושים ארוכים ומפרכים, מצאתם את דירת חלומותיכם בחיפה. בין אם מצאתם דירת מגורים, ובין את מצאתם דירה להשקעה (המככבת בראש טבלת הדירות להשקעה בישראל) – החלטתם להתקדם לשלב החתימה על החוזה והרכישה. זהו תהליך שבסופו, לאחר חתימה על המסמכים השונים וקבלת משכנתא – הדירה שלכם. אך לא לגמרי. לצערינו, לעיתים קרובות, מגיעים אלינו לקוחות המגלים כי הנכס שרכשו, אינו רשום על שמם בטאבו. כלומר, כל שיש ללקוחות זה “הערת אזהרה”, אך זכות קניינית (בטאבו), המעידה על בעלותם בנכס. לא זאת בלבד, אלא שהיעדר רישום מהווה בעיה ממשית עבור בעלי הדירה, העלולים להתקשות למכור אותה ולבצע בה פעולות שונות. על פי נתוני משרד המשפטים, מאות אלפי דירות בישראל אינן רשומות בטאבו.

רישום בטאבו: תעודת הזהות של הנכס

הרישום בלשכת רישום המקרקעין מהווה את “חותמת הכשרות” הרשמית והבלעדית של מדינת ישראל לנכס. בניגוד לרישומים בחברות משכנות או ברשות מקרקעי ישראל, רק הרישום בטאבו מעניק זכות קניינית מלאה. עם השלמת הרישום, מופקת לנכס “תעודת זהות” דיגיטלית – נסח טאבו – המרכז את כל ההיסטוריה והסטטוס המשפטי של המקרקעין.

הנסח כולל מידע כגון פרטי הבעלים הרשומים, שמות הבעלים וחלקם בנכס, מהות הנכס (דירה, משרדים, מחסן וכו’), מספר הגוש שבו מצוי הנכס, מספר חלקה ותת-חלקה, סיווג הנכס, שטח הנכס, הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים, הצמדות, צווי הריסה, חריגות בניה, הערות אזהרה וזכויות נוספות החלות על הנכס. נסח הטאבו משמש ככלי חיוני לבדיקת מצב הזכויות בנכס לפני רכישה, משכון או כל עסקה אחרת.

מעמד מקרקעין שטרם נרשמו בטאבו

רישום דירה בטאבו הוא שלב חיוני במימוש זכויות הקניין במקרקעין. סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 קובע כי –

במילים פשוטות, מעמדן של עסקאות מקרקעין רבות שבוצעו בישראל הוא של התחייבות חוזית לביצוע עסקה, בלבד. העסקה איננה “משתכללת”, ואינה נהנית מההגנה המירבית של דיני הקניין, מכיוון שהנכס שנרכש על ידי הדייר טרם נרשם בפנקס המקרקעין (הטאבו). רק הרישום בטאבו מעגן את הבעלויות והזכויות בנכס וכל המצורף אליו (גג, חניה, גינה וכדומה).

נכון להיום, קיימות בישראל למעלה מ-400,000 דירות, שהזכויות שבהן טרם נרשמו בטאבו. לכך מספר השלכות משפטיות וכלכליות משמעותיות, וביניהן –

• העדר הגנה קניינית מלאה. זכות הבעלות של הרוכש היא חוזית בלבד, ואיננה קניינית – דבר שעלול להקשות על מכירת הנכס או שימוש בו כבטוחה להלוואה בנקאית.
• סיכון למחלוקות משפטיות. העדר רישום עשוי להוביל לתביעות מצד גורמים שונים הטוענים לזכויות בנכס. במחלוקות בנוגע לזכויות בנכס, כשאין רישום לזכויות בניה, ואין תקנון בית משותף – יתעוררו בעיות באשר לרישום הבניה, מימוש זכויות חוקיות, עם הבנק מעניק המשכנתא, ועם הוצאת היתרי בניה.
• קשיים בקבלת משכנתא. הבנקים לעיתים מסרבים לעיתים להעניק הלוואות למימון נכסים שלא רשומים בטאבו.
• שווי נכס נמוך יותר. על פי מספר מחקרים, מחיר נכס שאינו רשום בטאבו (אך אין מניעה בביצוע רישום), נמוך בכ-5% בממוצע, ביחס לנכס הרשום בטאבו.
• עיכובים במימוש הנכס. בהיעדר רישום מוסדר, עשויות להתעורר בעיות בביצוע עסקאות עתידיות.
• “נורת אזהרה” בדבר חריגות בניה, סטיה מהיתר וכיוצ”ב, של הבניין כולו ו/או של נכס ספציפי.

מדוע עסקאות לא מסתיימות ברישום בטאבו?

קיימות מספר סיבות נפוצות, מדוע עסקאות לא מסתיימות ברישום בטאבו:

• אי הסדרה של הסכמי חכירה או הבעלות על המקרקעין.
• בעיות תכנון ופרצלציה.
• חוסר במסמכים שונים הנדרשים לרישום.
• אינטרס של הקבלן – הקטנת תשלומי שכ”ט, גביית עמלות ותשלומים נוספים, וכו’.
• פירוק החברה היזמית/ המבצעת.
• חובות או עיקולים שטרם הוסרו (דוגמת מס שבח, אגרות והיטלים).
• מקרקעין שנתקבלו בירושה, אולם רישומם לא הושלם.
• חריגות בניה.
• ועוד.

כל אלה סיבות שבגללן רוכשי דירות מחפשים עורך דין מקרקעין, שיוכל לטפל (או להשלים את הטיפול) ברישום בטאבו. חשוב לבדוק עוד בתהליכי הרכישה או המכירה האם הדירה רשומה בטאבו. במידה ולא, יש לאתר עורך דין מומחה במקרקעין, על מנת להשלים את הטיפול כדין.

למה חוזה והערת אזהרה הם לא סוף הדרך?

רבים מהרוכשים טועים לחשוב שמרגע שנחתם חוזה המכר ואף נרשמה הערת אזהרה לטובתם, הנכס “שלהם”. מבחינה משפטית, זוהי טעות שעלולה לעלות ביוקר. הנה ההסבר המקצועי מדוע אסור לעצור בנקודה זו:

החוזה הוא התחייבות, לא בעלות

חוזה המכר הוא מסמך המעגן זכות חוזית בלבד. הוא קובע את “כללי המשחק” ואת ההתחייבות של המוכר להעביר את הנכס, אך הוא אינו משנה את הרישום הקנייני. כל עוד הרישום בטאבו לא השתנה, המוכר הוא עדיין הבעלים החוקי של הדירה בעיני המדינה.

הערת אזהרה היא רק “תמרור עצור”

רישום הערת אזהרה הוא שלב חיוני המבוצע מיד לאחר החתימה, אך תפקידה הוא מניעתי בלבד. היא משמשת כ”מחסום” שמונע מהמוכר למכור את הנכס לאדם אחר (עסקאות נוגדות) ומתריעה בפני צדדים שלישיים על קיום העסקה שלכם. עם זאת, הערת אזהרה אינה מהווה בעלות. היא לא מעניקה לכם את הזכות לבצע פעולות קנייניות מלאות, ובמקרים מסוימים של פירוק, עיקולים מורכבים או פשיטת רגל של המוכר, היעדר רישום בעלות סופי עלול לסבך את הקונה במאבקים משפטיים ארוכים כדי לממש את זכותו.

הסיכונים שבהזנחת הרישום הסופי

אי-השלמת הרישום בטאבו משאירה אתכם ב”שטח אפור”. במצב זה:

• קושי במכירה עתידית: קונה פוטנציאלי או בנק למשכנתאות לא יאשרו עסקה בנכס שבו הבעלות אינה רשומה כדין.

• חשיפה לעיקולים: למרות הערת האזהרה, נושים של המוכר עלולים לנסות להטיל עיקולים על הנכס כל עוד הוא רשום על שמו, מה שיצריך אתכם להוצאות משפטיות כבדות כדי להוכיח את זכותכם.

• בעיות ירושה: במקרה של פטירת המוכר לפני רישום הבעלות, תהליך העברת הנכס הופך למורכב ויקר משמעותית.

טעויות ברישום בטאבו

על אף מעמדו הרשמי של הטאבו, לעיתים מתגלות טעויות ברישום. במרבית המקרים, נכסים שלגביהם אין התאמה בין היתר הבנייה לרישום בטאבו, ולפעמים גם בין הרישום לבין הבינוי בשטח. מקור הטעויות, במרבית המקרים, הוא האפשרות שניתנה בעבר לרשום נכס בטאבו בהסתמך על “כל תשריט אחר שמניח את דעתו של המפקח” (לדוגמה, של אדריכל או מהנדס, המשקף את המצב בפועל), במקום על תשריט חתום ומאושר על ידי הרשות המקומית (המשקף בדרך כלל את המצב של הבניין על פי היתר הבנייה). 

נכון להיום, המשמעות היא שלא ניתן להסתמך באופן עיוור על הטאבו. יש לבחון בכל מקרה הן את המצב הקנייני של הנכס, (ברשויות המרשם), והן את מצבו התכנוני (אצל גורמי התכנון והבנייה). עורכי הדין בתחום המקרקעין מודעים היטב לנושא זה.

תהליך רישום דירה בטאבו

עו”ד מקרקעין מומלץ בחיפה יבחן את הרישומים הקיימים המתנהלים בקשר לדירה. בהתאם למסקנות, יבחן ויפנה לגורמים השונים, במטרה להתאים את הרישומים השונים. כך לדוגמה, עורך הדין יבדוק את רישום הנכס בטאבו, והפערים בינו לבין היתרי הבניה, תשריט הבית המשותף וכו’. לעיתים יש להסדיר תשלומים שונים, לשם ביצוע רישום הדירה בטאבו. עם השלמת הרישום בטאבו, גם תהליך הרכישה והמכירה יהיה מהיר, וכך גם המשכנתא.

על פי לשכת השמאים, שווי דירה רשומה בטאבו גבוה בכ-2% ביחס לדירה שאינה רשומה. מנגד, דירה ישנה, שלא היתה מניעה לרישום בטאבו, אך היא לא נרשמה, עשויה להיות שווה פחות.

שלבי רישום דירה בטאבו: המדריך המפורט

פיצויים אי רישום דירה בטאבו

תביעות רבות מגיעות אל בתי המשפט, כאשר מתגלה שהדירה לא נרשמה בטאבו. בתי המשפט בוחנים את פעולות הקבלן בכל שלב, לבחון האם מדובר ב”זמן סביר”. אם הקבלן חרג מפרק הזמן שקצב, ייתכן שמדובר בהפרת הסכם המכר, המזכה את הקונים בפיצויים מוסכמים. טענה סתמית מצד הקבלן, כי עדיין מדובר ב”פרק זמן סביר”, לא תעמוד לטובתו בבית המשפט.

לסיכום, משרד עו”ד וולר ושות’ הנו בעל מוניטין, ניסיון של למעלה מ-40 שנה, במקרקעין ודיני התכנון והבניה. המשרד מיומן בעריכה של בקשות לרישום בטאבו, וכיצד להתמודד מול כשלים בירוקרטיים ביעילות. לאורך כל שנות פעילות המשרד, צברו עו”ד במשרד מיומנות מול הטאבו, והם מכירים את שיטות העבודה, אופן וסדר הגשת הבקשות. ייצוג של עורך דין מקרקעין מגן עליכם, חוסך לכם כספים ודאגות, יעיל ומקצר זמנים. אם אתם מחפשים עו”ד מקרקעין מומלץ בחיפה, יש לכם כתובת אחת בלבד. צלצלו עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד וולר ושות׳, המוביל זה למעלה מ-40 שנה את תחום דיני המקרקעין, דיני מיסוי מקרקעין ודיני והתכנון והבנייה בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, הפקעות, רישומי זכויות, תוכניות מתאר והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד וולר רשויות מקומיות, תאגידים עירוניים, יזמים, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, ונחשב לאחד מעורכי הדין הבולטים בישראל בתחום.

פורסם ביום 09/04/2024. עידכון אחרון: 12/02/2026.