אישור היעדר חובות

המסגרת המשפטית

ברוב עסקות המקרקעין, לצורך רישום הנכס על שם הרוכש בטאבו, נדרש אישור מאת הרשות המקומית, כי אין כל חובות בגין הנכס נשוא העסקה. זאת, בכדי להבטיח שבעלים או חוכר לדורות של נכס, לא יעביר את הבעלות או את החכירה לדורות בו לקונה, כל עוד הוא חייב תשלום לרשות המקומית, בגין אותו הנכס. ללא אישור הרשות המקומית, לא ניתן לרשום זכויות בנכס מקרקעין, בפנקס המקרקעין (הטאבו). סעיף 324 א’ לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע כי –

“לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר -סולקו במלואם או שאין חובות כאלה”.

הוראות דומות מצויות בצו המועצות המקומיות, ובצו המועצות האזוריות. הוראה דומה מצויה בהוראת סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ביחס לחוב היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה.

בדיקת הרשות המקומית להיעדר חובות

הליך הנפקת האישור לפי סעיף 324 אינו מסתכם בבדיקת יתרת הארנונה בלבד. זהו למעשה “טופס טיולים” מנהלי, המפעיל מערכת של בדיקות צולבות בין מחלקות שונות ברשות. מטרת הבדיקה היא לוודא שכל חוב הצמוד לנכס או לבעליו הוסדר, מה שהופך את האישור לאחד מכלי האכיפה העצמתיים ביותר של השלטון המקומי.

עבור הרשות, מדובר במנגנון גבייה פסיבי אידיאלי: במקום להשקיע משאבים בעיקולים והליכים משפטיים יקרים, הרשות פשוט “ממתינה” ליום בו בעל הנכס ירצה למכור אותו. בנקודת זמן זו, כשהמוכר נמצא תחת לחץ של לוחות זמנים חוזיים, לרשות יש כוח מיקוח אדיר.

אלו חובות נבדקים?

• ארנונה וקנסות: בדיקה שוטפת של חובות גבייה, כולל קנסות פיגורים ואגרות שמירה.

• אגרות והיטלי פיתוח: מדובר בחובות בגין תשתיות (סלילה, תיעול, ביוב ומים), באגרות שלא שולמו (פסולת עודפת, שילוט, בעלי חיים וכו’). בערים רבות, ובפרט בחיפה, הרשות עשויה לדרוש תשלום בגין עבודות פיתוח שבוצעו לפני שנים רבות, תחת הטענה שהחוב “נשכח” או שמעולם לא שולם במלואו.

• חובות לוועדים מקומיים: במועצות אזוריות, לעיתים הבדיקה מתרחבת גם לחובות כלפי הוועד המקומי של היישוב, מה שמוסיף שכבה נוספת של בירוקרטיה.

• היטל השבחה: זהו “חסם הרישום” המורכב ביותר. הרשות בודקת האם תוכנית משביחה שאושרה בעבר (או כזו שאושרה לאחרונה) מחייבת בתשלום בעקבות “מימוש זכויות” בדרך של מכירה.

אישור מקוון היעדר חובות

בשנת 2021, יצרה הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים, ממשק מקוון להעברת אישורי עירייה, לצורך רישום עסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)​. במסגרת הממשק הממוחשב, יעבירו העיריות שהצטרפו לשירות, אישור היעדר חובות ישירות ללשכת רישום המקרקעין. בכך, יתייתר הצורך בצירוף אישור היעדר חובות לטאבו, במסגרת הגשת בקשות לרישום עסקה.

סירוב למתן אישור היעדר חובות לטאבו

לעיתים, הרשות המקומית מסרבת לתת אישור היעדר חובות. לעיתים, הסירוב נובע מחוב של האדם לרשות. במקרים אחרים מדובר בניסיונות של הרשות המקומית לקבל לידיה כספים, ללא הצדקה. לדוגמה –

• דרישה לתשלום חוב, שחלה עליו התיישנות.
• דרישה לתשלום ארנונה, עד סוף שנת המס, מראש (ולא לחודשים ספורים בלבד).
• דרישה לתשלום חוב מהבעלים, ולא ממחזיק הנכס החייב.
• כאשר  המעביר מבקש להעביר חלק מנכס, אולם הרשות דורשת תשלום בגין כל הנכס.
• כאשר המעביר הוא נאמן בפשיטת רגל, מפרק, או כונס נכסים במימוש משכנתא, והחובות הם של הבעלים של הנכס ולא שלו.
• ועוד מקרים.

משמעות סירוב למתן אישור היעדר חובות

במסגרת גיבוש העסקה, מתחייב בעל הנכס כי יש בידיו את כלל האישורים הנדרשים, כי אין חובות על הנכס, וכי אין כל מניעה לבצע את העסקה. אם הרשות המקומית תסרב לתת אישור היעדר חובות, העסקה תתפוצץ ותגרור נזקים כספיים לצדדים. מניסיוננו, בסבירות גבוהה היא תוליך את הצדדים לעסקה, ישירות אל בית המשפט.

חובות “שנשכחו” והתעוררו: בין התיישנות לבין שיהוי

בעלי נכסים רבים נתקלים בסיטואציה מתסכלת: דקות לפני השלמת עסקת מקרקעין, הרשות המקומית שולפת “חוב מהעבר” בגין היטלי פיתוח או השבחה. דרישות אלו מגיעות לעיתים באמתלה של עבודות פיתוח חדשות באזור ותיק, או בטענה ש”בטעות” לא נגבו היטלים בעת הנפקת היתרי בנייה קודמים.

בעבר, קו ההגנה העיקרי היה טענת התיישנות (בהתאם ל-רע”א 187/05 נעמה נייסר נ’ עיריית נצרת עילית, אשר קבע כי לא ניתן לגבות בהליך מנהלי חיוב שהתיישן). אולם, פסיקת בית המשפט העליון (עע”מ 8832/12 עיריית חיפה נ’ יצחק סלומון בע”מ) שינתה את כללי המשחק. בית המשפט קבע כי אמנם קשה יותר למחוק חוב רק בגלל התיישנות “טכנית”, אך הוא פתח דלת רחבה הרבה יותר לשימוש בדוקטרינת השיהוי.

בניגוד להתיישנות שהיא “מבחן שעון” קשיח של 7 שנים, השיהוי הוא מבחן מהותי של הגינות. כאשר רשות מקומית “ישנה על זכויותיה” במשך שנים, היא יוצרת אצלכם אינטרס הסתמכות. אם קיבלתם בעבר היתרי בנייה או אישורי טאבו מבלי שהועלתה דרישת חוב – נוצר “מצג של ויתור”. היינו, כאשר הרשות נתנה בעבר אישורים בפועל ויצרה מצג של “העדר חובות”, היא מושתקת מלחזור בה ולדרוש את התשלום כעת.

ריכוז חובות לרשות המקומית: מה מעכב את הרישום בטאבו?

אישור היעדר חובות לוועד הבית

ליווי של עורך דין מקרקעין

לעסקת מקרקעין או נדל”ן, יש להיערך מראש. לקראת מכירת דירה, על המוכר לוודא שאין חובות לרשות המקומית, ואין כל דרישה ו/או הליך משפטי, שעלול לעכב את העסקה. על רוכש הדירה לוודא כי חוזה מכר דירה ייקבע בפירוש את האחריות של מוכר הנכס להשגת כל האישורים, את התקופה בה יידרש להמציא את האישורים, ואת הסנקציות והפיצויים באם לא ייעשה כך. המלצות אלה, הנן רק חלק קטן מהתועלת שבליווי עורך דין מקרקעין, כבר מתחילת תהליך.

עורך דין מקרקעין מומחה

המומחיות הנדרשת מעורך דין מקרקעין, והפסיקה העיקבית של בתי המשפט באשר לאחריות עורך הדין, מציבות רף מקצועי גבוה. קיימת חשיבות בבחירת עורך דין מיומן, מקצועי, המתמחה ובקיא בדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין, ודיני התכנון והבניה. בדיני מקרקעין, אין מקום ל”סמוך”, ל”חפיף” או ל”יהיה בסדר”. אין תחליף לניסיון של עורך דין, שעשה כבר אלפי עסקאות במקרקעין. למשרד וולר ושות’ ניסיון עשיר בייעוץ וייצוג לגורמים הפעילים בתחום המקרקעין והנדל”ן, לרבות אנשים פרטיים, יזמים, וועדי בתים, שותפויות עסקיות וחברות פרטיות. נשמח לסייע גם לכם, ולשמור על האינטרסים שלכם. צרו קשר, כבר עכשיו.