בניית ממ”ד: המדריך המשפטי המלא למיגון הבית

החל משנת 1991, כל בניין חדש שנבנה בישראל, מחוייב בבניית ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) או ממ”ק (מרחב מוגן קומתי). בדירות שנבנו קודם לכך, לא קיימת חובה חוקית בממ”ד, והקמת מרחבים מוגנים נתונה לשיקול דעתם של בעלי הדירות. מצב זה מוביל לפערי מיגון משמעותיים של מיליוני אזרחים בישראל, הן ביחס להתגוננות ביחס למתקפת אויב, וכן ביחס לאסונות טבע כגון רעידות אדמה. על פי ההערכות, ליותר מ-60% מהדירות בישראל אין ממ”ד. סקירה תמציתית של הוראות דיני המקרקעין, דיני התכנון והבניה, חוק ההתגוננות האזרחית ועדכוני חקיקה בנושא בניית ממ”ד בבית משותף.

מה זה ממ”ד?

ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) הוא סוג של מקלט, הנבנה בתוך מעטפת המבנה, שנועד לשרת את הדיירים ולספק להם הגנה. זהו המרחב המוגן העדיף ביותר, מכיוון שהוא נמצא בתוך המבנה וניתן להגיע אליו במהירות. הממ”ד בנוי כקוביה עם קירות מבטון מזוין, שיורדים עד ליסודות הבניין, עובדה המקנה לו עמידות וחוזק גדולים יותר בהשוואה לשאר חלקי המבנה.

בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), שטחו הפנימי של הממ”ד יהיה 9 מ”ר לפחות, אלא אם ניתן אישור פיקוד העורף לשטח קטן יותר. גובה הממ”ד לא יפחת מ־2.5 מטר ולא יעלה על 2.8 מטר. המבנה יכלול דלת הדף תקנית, חלון ממוגן (חלון מגן מפלדה, שנועד למנוע חדירה של הדף ורסיסים), תאורה, מערכת סינון אוויר, הכנה לטלפון ואנטנה לטלוויזיה ורדיו. משנת 2002, חובה להתקין מעברי צנרת למעבר תשתיות מיזוג אוויר לפי תקן ישראלי 994. החל משנת 2010, יש להתקין מערכת אוורור וסינון בממ”ד בבנייה חדשה, על פי תקן ישראלי 4570. התקן לבניית ממ”ד עודכן בשנת 2019, וכלל התייחסות לטכנולוגיות חדשות בתחום. כבר כעת נעשים נסיונות לתקן את חוק התכנון והבנייה, כך שהגדרת “מרחב מוגן”, באזורים מסויימים בישראל, תכלול גם חדר שירותים, לצורך שהייה ארוכה.

חוק בניית ממ”ד

החוק לבניית ממ”ד קבע חובת בניית ממ”ד, באחד משני המצבים הבאים:

• בניית בית פרטי או בניית בית משותף. במקרה של בניית בית פרטי או בניין דירות חדש, חייבת תוכנית הבנייה לכלול הוספה של ממ”ד.
• תוספת בנייה לבית קיים. במקרה זה, תוכנית ההרחבה ותוספת הבנייה, חייבת לכלול הוספת ממ”ד, כתנאי לקבלת היתר הבניה.

יתרונות וחסרונות ממ”ד

מה יתרונות הממ”ד?

היתרון המרכזי והחשוב ביותר של הממ”ד הוא ההגנה המרבית שהוא מספק לחיי אדם. הממ”ד מתוכנן לעמוד בפני פיצוצים והדף, רסיסים ושברי מבנים, ואף נשק כימי וביולוגי, באמצעות מערכות סינון אוויר מתקדמות. הגנה מקיפה זו מצילה חיים ומפחיתה משמעותית את הסיכון לפגיעות בנפש בעת התקפות טילים או אירועי חירום אחרים. יתרון נוסף של הממ”ד הוא זמינות מיידית: בניגוד למקלט ציבורי, הממ”ד נמצא בתוך הדירה עצמה, מה שמאפשר גישה מהירה ובטוחה יחסית, בעת אזעקה. הממ”ד מציע גם שימוש דו-תכליתי של הדירה: הוא מתוכנן לשמש כחדר רגיל בזמני שגרה, ומאפשר לשלב את הממ”ד באופן אורגני בתכנון הדירה. זאת ועוד, הדרישות המחמירות לבניית ממ”ד מובילות לשיפור באיכות התכנון ואיכות הבנייה הכוללת של הבניין. ולבסוף, כלכלית, דירות עם ממ”ד נחשבות לאטרקטיביות יותר בשוק הנדל”ן הישראלי, ופערים של 15%-25% בערך הדירה.

מה חסרונות הממ”ד?

לצד כל אלו, יש לזכור כי הממ”ד אינו מהווה פתרון אידיאלי. ראשית, הפתרון מתאים לשנות ה-90 ולאיום היחס של מלחמת המפרץ. האיומים כיום, ובעתיד (סוגי ראשי נפץ, נעילת הממ”ד מבפנים, השהייה לאורך זמן) – חייבים להתעדכן. שנית, הממ”ד לא בנוי לעמוד בפגיעה ישירה, אלא בהדף של פצצה, טיל או רקטה, במרחק מסוים, ובזוויות מסוימות. שלישית, ממ”ד שנבנה בבית משותף, שלא על גבי ממ”דים אחרים, עלול להחליש את המבנה כולו. ורביעית, הממ”ד מהווה “מענה אחיד” לכל סוגי הבתים – בין שהוא בית צמוד קרקע ובין שהוא דירה בבניין רב-קומות.

חסרונות נוספים הנם העלות הגבוהה (נוכח הדרישות המחמירות לעמידות בפיצוצים, ומערכות האוורור והסינון), אתגרים תכנוניים (מיקום הממ”ד חייב להיות בתוך קווי הבניין ובקרבת קירות חיצוניים) ואתגרי שימוש (הגבלת כמות אור טבעי ואוורור, קשיים בסגירה של דלתות ברזל לילדים ולקשישים, קושי בהתקנת אביזרים ובשינויים בעיצוב הפנים). עם זאת, ולמרות הכל, בשורה התחתונה, יתרונות ממ”ד שנבנה לפי תקנות פיקוד העורף – עולים משמעותית על החסרונות. נדמה כי מלחמת חרבות ברזל ומבצע “עם כלביא”, מוכיחים זאת.

איך מוסיפים ממ”ד בבית פרטי?

בתמצית, הוספת ממ”ד לבית פרטי היא פשוטה מבחינה תכנונית, בירוקרטית והנדסית. בתנאים מסויימים, ניתן להוסיף ממ”ד במסלול מהיר, ללא צורך בשינוי תב”ע, ותוך חריגה מקווי הבניין. לאחר קבלת היתר הבניה, ותשלום אגרות לרשות המקומית, ניתן לבצע את הבניה.

איך מוסיפים ממ”ד בבית משותף?

לצורך הקמת ממ”ד, צריך להוציא היתר בנייה ברשות המקומית. בבתים פרטיים, צמודי קרקע, ניתן לקבל היתר במהירות רבה יחסית. מאידך, בבניינים משותפים, נדרשת הסכמת השכנים לבנייה. אמנם, הבנייה נעשית בתוך הדירה הפרטית, אולם נוכח המאפיינים המיוחדים של הממ”ד (יסודות וביסוס עד מתחת לפני הקרקע), נדרשת הסכמת מרבית דיירי הבניין המשותף. תיקון מס’ 28 לחוק המקרקעין (הרוב הדרוש להרחבה לשם בניית מרחב מוגן), הפחית את הרוב שנדרש, מ-75% ל-60% בלבד. המחוקק יצר איזון ראוי בין הרצון בהקלת הדרישות הנוגעות לבניית מרחבים מוגנים לבין שמירה על זכויות הקניין של בעלי הדירות בבית משותף. וכך קובע סעיף 71ב(א) לחוק, שכותרתו “שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה” –

“… רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה… ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות”.

תיקון 28 לחוק המקרקעין: הקמת ממ”ד בבית משותף

על פי תיקון 28 לחוק המקרקעין, בעל נכס המבקש להוסיף ממ”ד בבית משותף, נדרש לרוב של 60% מקרב בעלי הדירות. תיקון 38 לחוק המקרקעין (עליו נפרט בהמשך המאמר), איפשר לחשב את הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות באותו אגף בבניין. מכל מקום, על הסכמת השכנים להיות מפורשת, ברורה ולא משתמעת לשתי פנים. הסכמה זו כוללת שלושה מרכיבים:

• הסכמה להוצאה של חלק מסוים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה פלונית.
• הסכמה לבניה שמטרתה הרחבת דירה פלונית.
• והסכמה לחלוקה של זכויות הבניה הנדרשות לצורך הרחבת הדירה.

התמודדות עם התנגדויות שכנים לבניית ממ”ד

המכשול הנפוץ ביותר בדרך לממ”ד אינו הבירוקרטיה הממשלתית, אלא “סכסוכי שכנים”. בבתים משותפים רבים, דיירים חוששים מפגיעה בחזות הבניין, הסתרת נוף, או חסימת אוויר ואור. נדגיש: הזכות לביטחון אינה בת ערובה של שאר דיירי הבניין.

לעיתים, התנגדות יתר הדיירים הנה סתמית, קנטרנית, ואין מאחוריה דבר. יחסי שכנות רעים, התחשבנויות קטנוניות, לעיתים מעכבים ומסרבלים הליכי תכנון ובניה. במקרה זה, אפשר יהיה לאשר את הבנייה, כיוון שמדובר במימוש זכות שניתנה בדין. מהעבר השני, לעיתים ההתנגדות הנה במקומה: המיקום המתוכנן של המרחב המוגן, שימוש ביתרת השטח המשותף, הטעיה של הבעלים, ועוד. סיבות לגיטימיות נוספות הן חשש מפגיעה בחזות הבניין, חשש מרעש ולכלוך בזמן העבודות, או אי נוחות משינויים ושיפוצים בבניין. מובהר כי בתנאים מסוימים, תאושר הבנייה, חרף התנגדות הדיירים. מניסיוננו, חשוב מאד, כבר בשלב בדיקת ההתיכנות הראשוני לבניית ממ”ד, להציג את הדברים המדוייקים, לשתף בנתונים ובמסמכים, ולהסביר על החשיבות שבממ”ד.

הרוב הדרוש לבניית ממ”ד

לפי תיקוני החקיקה האחרונים וחוק המקרקעין, לצורך בניית ממ”ד נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות בלבד. זהו רף נמוך משמעותית מהרוב הנדרש לתוספות בנייה אחרות. חשוב להבין כי גם אם הושג הרוב, למיעוט המתנגד יש זכות להגיש התנגדות לוועדה המקומית או למפקח על המקרקעין.

פניה עקרונית לקבלת אישור מוועד הבית לבניית ממ”ד 

לצורך תכנון מדויק ותקני, יש להתייעץ עם אדריכל ועם מהנדס קונסטרוקטור. במקביל, לצורך “התנעת” ההליכים, אנחנו ממליצים לפנות כעת לוועד הבית, וליתר בעלי הדירות בבית המשותף, לשם קבלת אישור עקרוני לבניית ממ”ד. אנו מבהירים כי הסכמת השכנים צריכה להיות באסיפת הדיירים (בו פורסים את כלל המידע בפני כלל הדיירים ומודיעים על גיוס חתימות). לאחר קבלת ההסכמה של 60% מבעלי הדירות, יש להחתים את בעלי הדירות על התוכניות שהכין האדריכל. מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו, להתייעצות ולניסוח פניה עקרונית לקבלת אישור לבניית ממ”ד בדירה.

ממ”ד על עמודים

הוראות פיקוד העורף קובעות כי, בבניין משותף, הממ”ד יגיע עד ליסודות הבניין, במטרה לייצר רצף קונסטרוקטיבי. עם זאת, קיימים אלפי מבנים בישראל, בהם מיקום הממ”ד המתוכנן עלול לחסום כניסות, לשנות את קו הבניין או לבטל חניות – מה שיביא להתנגדות חלק מהדיירים. במקרים אלו ניתן לבחון את האפשרות התכנונית וההנדסית, להקמת ממ”ד על עמודים.

יש לסייג כי בניית ממ”ד על עמודים מחייבת תכנון אדריכלי והנדסי של כלל הבניין (שכן העומסים ההנדסיים משתנים), אישורי מיגון מוקפדים, חיזוק יסודות הבניין ועיבוי העמודים, ועוד. לפיכך, ובמיוחד בתחום זה, יש צורך לוודא כי רק חברה מוסמכת, מנוסה, בעלת כל האישורים והביטוחים הנדרשים, והמחזיקה באישורים מפיקוד העורף, תורשה לבצע את הפרויקט בבית המשותף.

מה הבדיקות המקדימות טרם בניית ממ”ד?

טרם הבנייה עצמה, ולפני הוצאת היתר בניה, יש צורך בשלוש בדיקות מקדימות:

• בדיקה אדריכלית. ראשית, אדריכל, שיכין תוכנית ויבצע מדידות, לצורך קביעת המיקום המיטבי או האפשרי לממ”ד. בעל מקצוע זה הוא שיגיש את התוכניות לאישור הוועדה לתכנון ובניה, ויהיה אחראי על קידום ההליך.
• בדיקה הנדסית/ קונסטרוקטיבית. בדיקה זו תבחן את היבטי הבטיחות והמיגון הנדרשים, החיזוקים וכיוצ”ב. יש לבחור מהנדס קונסטרוקטור, שיבדוק האם חדר הממ”ד יספק את המיגון הנדרש בהתאם לתקנות פיקוד העורף, לכל הפחות. הקונסטרוקטור יקבל את התוכניות מהאדריכל, יערוך בדיקות של המפרטים הטכניים, בדיקות עומסים לדירה ולבניין כולו, ויאשר בחתימתו כי אין בעיה בטיחותית בבקשה.
• בדיקה משפטית, שניתן להוציא היתר ללא התנגדות מצד יתר הדיירים, כפי שסקרנו לעיל.

הוצאת היתר בניה לממ”ד

נכון להיום, הקמת ממ”ד, בבניין פרטי או בבניין משותף, אפשרית בהתאם להוראות התוכנית החלה על המגרש. כל חריגה מהתוכנית ממנה מחייבת הליך של פרסום הקלה, על כל המשתמע מכך. לאישור החריגה יש צורך בפרסום התוכנית, עריכת דיונים אודות התוכנית בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מתן אפשרות לציבור להתנגד לה, וקבלת החלטה. במקרים רבים, ובמיוחד כאשר הבניה החדשה מבקשת לחרוג מקו בניין, הדבר מהווה “סטיה ניכרת מתוכנית”. תקנה 4(1)(ג) לתקנות התכנון והבניה מאפשרת הקמתו של ממ”ד בחריגה מקו הבניין, אפילו עד לגבול המגרש, שלא במגבלות החריגות האפשריות על פי הכלל הרגיל.

כמה זמן לוקח לבנות ממ”ד?

קבלת היתר בניה אורכת, על פי רוב, כ-5 חודשים עבור בית פרטי. בבתים משותפים, נוכח דרישות תכנון והתנגדויות שכנים, לעיתים ההליך אורך כשנה וחצי.

כמה עולה לבנות ממ”ד?

בניגוד למקלטים ציבוריים, שאת בנייתם מימנה המדינה או הרשות המקומית, ובדומה למקלטים בבתים משותפים, בניית ממ”ד הנו באחריות בעל הנכס בלבד. באופן זה, עלויות המיגון ממומנות על ידי בעל הנכס בלבד (ולא מהקופה הציבורית), ומאידך – הבעלים נהנה מתוספת של אחוזי בנייה מותרים מעבר למה שמגדירה תוכנית בניין העיר (תב”ע). מעבר להצלת חיים, על פי ההערכות, תוספת המיגון עשויה להוסיף לערך הדירה כ-20% (מכיוון שמתווסף חדר), ולהוסיף לשקט הנפשי של הרוכשים החדשים.

מרכז המחקר והמידע של הכנסת העריך בעבר כי העלויות הישירות להקמת ממ”ד היא כ-140 אלף ש”ח. אלא שמרבית הדיירים בוחרים לבנות ממ”ד בגודל מקסימלי (המשמש כחדר) – דבר המגדיל את ההוצאה הכספית. בנוסף, ההערכה לא כוללת את ההוצאות לקבלת היתר בנייה (כ-15 עד 20 אלף ש”ח לאדריכל), ואת אגרות היתרי הבניה (כ-400 ש”ח ל-מ”ר). במקרה של דרישות מיגון מיוחדות (דוגמת עיבוי קירות או תקרה), מיקום הבית (במרכז הארץ או בקו עימות), או למספר השכנים בבניין המבצעים יחדיו. מכל מקום, אנחנו ממליצים שלא להתפתות ולא לחתום על חוזים לבניית ממ”ד, במחירים נמוכים. אל תתפשרו על הביטחון שלכם.

בפועל: על פי הנתונים העדכניים, עלות הוספת ממ”ד לדירה בבית משותף היא כ-150,000-300,000 ש”ח (כולל מע”מ). בבית פרטי, עלות הוספת חדר ממ”ד הצמוד לבית הנה כ-200,000 ש”ח (כולל מע”מ). כלל אצבע הוא שעלות הבניה בפועל עומדת על כ-80% מהעלות הכוללת.

הקלות בהוצאת היתר בניה לממ”ד בצפון

בחודש ספטמבר 2021 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הקלות רגולטוריות, שנועדו לאפשר מיגון מהיר של מבנים. זאת, באמצעות הוספת מיגון לחדר, במבנים קיימים. ההקלות כוללות צמצום רגולציה, לוחות זמנים ועלויות הכרוכים בהליכי הרישוי למיגון דירות קיימות. בנוסף, ניתנו הקלות בפטור ממידע להיתר, באופן הגשת המסמכים הנדרשים, ובהיקף המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה. שינויים נוספים הנם ויתור על תשלום לרמ”י (בכפוף להחלטה 1602), ואף ויתור על הדרישה לאישור רמ”י. הקלות נוספות הן פטור מתשלום היטל השבחה (בכפוף לבקשה ללא הקלות), וזאת על אף העובדה שתוספת ממ”ד משביחה את הנכס ומעלה את ערך הדירה.

עדכון: אישור הקלות נוספות לבניית ממ”ד

ביום 30/10/2023, אישרה הכנסת את תיקון מס’ 37 לחוק המקרקעין. התיקון מעניק הקלות נוספות באישורים לתכנון ממ”ד בבית משותף. לאחר התיקון, אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע הרחבת הבנייה לשם הקמת מרחב מוגן דירתי או קומתי, תיוותר על 60%. אולם, בבית מורכב, הבנוי ממספר אגפים, ניתן להתייחס לאותו מבנה או אגף כאילו הוא בית משותף נפרד ולבעלי הדירות באותו מבנה/אגף כאילו הם כלל בעלי הדירות. קרי, יראו כל אגף בניין כאוטונומי. כל זאת בשונה מהמצב הקיים נכון להיום, ולפיו יש צורך בהשגת הסכמות באחוזים הנדרשים מכלל בעלי הדירות בבית המשותף, המורכב מכמה אגפים או מבנים. כל זאת, בתנאי שהרחבת הדירה אינה מחייבת ביצוע פעולת בנייה הקשורה למבנה או לאגף אחר בבית המורכב. בנוסף, קובע החוק כי אף שככלל בעלי דירות בבית משותף רשאים לקבוע בתקנון הבית כי הוראות חוק מסוימות לא יחולו עליהם, הם לא יהיו רשאים לעשות כן לגבי ההוראות העוסקות בהסכמה הנדרשת לבניית ממ”ד, ממ”ק או שיפורי מיגון.

עדכון : תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה

בחודש יולי 2025, אישרה הכנסת את תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה, לפיו ניתן להגדיל את שטח הממ”ד בכ-6 מ”ר נוספים (עד כ-15 מ”ר סה”כ) לטובת חדר רחצה/שירותים ושהייה ממושכת בכל הארץ. על פי התיקון, קיימים שלושה מסלולים לביצוע ההרחבה:

• בבנייה קיימת (עד 9 קומות), ניתן להוסיף 3 מ”ר לחדר הממ”ד לצורך בנית חדר שירותים ו/או חדר רחצה, ובנוסף עוד שטח של 3 מ”ר כתוספת לחדר הממ”ד. בכך, להגדיל את השטח הכולל ל-15 מ”ר נטו.
• בניינים שטרם נבנו והתכנית שחלה לגביהם הופקדה לפני החוק, תתאפשר תוספת של 6 מ”ר, אך תהיה אבחנה בין דירות קטנות לדירות גדולות.
• תוכניות חדשות שטרם אושרו במוסדות התכנון, – ההסדר כולו לא יחול, ולא יהיה אפשר להוסיף שטח מעבר למה שאושר בתוכניות.

היטל השבחה על תוספת שטח לממ”ד לפי תיקון 163

המחוקק יצר הבחנה בין דירות קטנות לבין דירות גדולות. דירות ששטחן עולה על 80 מ”ר (כולל ממ”ד בסיסי) יהיו זכאיות לפטור מהיטל השבחה על השטח הנוסף. דירות קטנות יותר יהיו זכאיות לפטור רק עבור השטח שמיועד לשירותים או חדר רחצה. במקרה של תוכנית שאושרה לפני הצעת החוק אך טרם מומשה, ניתן יהיה להוסיף את השטחים במסגרת התיקון הנ”ל. בדירות קטנות יוכלו להוסיף רק את 3 מ”ר שישמשו לשירותים וחדר רחצה. התוספת תהיה פטורה מהיטל השבחה.

פטור מהיתר בניה להקמת ממ״ד

ביום 25/10/2023 פרסמה המדינה תקנות המעניקות פטור מהיתר בניה להקמת ממ”ד, לכל יחידת דיור בבניה נמוכה או ליחידת דיור צמודת קרקע. תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר)(הוראת שעה), התשפ”ד -2023, הנן למשך שנה בלבד, במטרה לצמצם את פערי המיגון בבתים שבהם אין מרחבים מוגנים. התקנות קובעות רשימת תנאים לפטור, ובכלל זאת –

• מידות הממ”ד לא יעלו ולא יפחתו מהקבוע בתקנות, אלא אם פיקוד העורף אישר אחרת.
• הממ”ד יהיה צמוד לדירת המגורים עם פתח גישה מתוך הדירה.
• דרישות תכן הממ”ד יהיו בהתאם לסיווג הישוב כישוב עורפי או קדמי, כהגדרתם בתקנות ההתגוננות.
• יש להגיד את הבקשה באופן מקוון לפקע”ר (ה”רשות המוסמכת”). עורך הבקשה יאשר כי הבקשה תואמת את ההנחיות.
• אישור מהנדס מבנים רשום.
• תכנית תנוחה, חתכים, חזיתות וכל מסמך שפיקוד העורף יראה לנכון להוסיף לצורך בחינת הבקשה.
• אין בממ”ד כדי ליצור סיכון, הפרעה, מטרד או מפגע סביבתי.
• השפעת הממ”ד על חזות הבניין, על הסביבה ועל אפיין ומאפייניהן מעטה.
• הממ”ד אינו פוגע בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו.
• אין במתן הפטור מקבלת היתר, כדי לאפשר בנייה שלא בהתאם לתכנית או להנחיות המרחביות.

הבקשה תיבדק ע”י פיקוד העורף, שיודיע בתוך 14 יום האם הבקשה מאושרת או נדחית. במקרה של אישור הבקשה, הודעה על ביצוע העבודה תימסר לוועדה המקומית לתכנון ובניה, לרשות המקומית ולפיקוד העורף, בתוך 45 ימים ממועד סיום ביצוע העבודה.

השוואת מסלולי היתרי בניה לממ”ד

שיפורי מיגון בחדר קיים

מה זה שיפור מיגון?

שיפורי מיגון משמעותם חיזוק הקירות, הגגות, החלונות והדלתות של אחד מחללי הבניין או חדרי הדירה, בהתאם למפרט פיקוד העורף. פתרונות אלו מאפשרים לחזק חדר קיים בבית בעלות כספית מופחתת, במהירות, וללא צורך בהליך תכנון מול הרשויות. חומרי המיגון מחזקים את עמידות מעטפת החלל בפני גלי הדף ורסס, וכן משפרים את רמת האטימות. עם זאת, רמת העמידות להדף של שיפורי המיגון, נמוכה מממ”ד תקני. לפיכך, ניתן לבצע שיפורי מיגון במבני מגורים, אם הרשות המוסמכת שוכנעה שאין אפשרות להתקין או לבנות פתרון אחר. שיפורי מיגון לא מאושרים בבנייה חדשה או בתוספת בנייה, כאשר ניתן לבנות מיגון תקני בהתאם לתקנות.

שיפור מיגון פנימי (דיפון קירות קיימים בבטון או בלוחות פלדה) מהווה פתרון “בדיעבד”. זהו מסלול מהיר יותר לביצוע, אך הוא גורע משטח הפנים של החדר הקיים ואינו מוסיף מ”ר לנכס. מבחינת ערך שוק, ממ”ד חיצוני מעלה את שווי הדירה ב-10% עד 15% בממוצע, בעוד ששיפור מיגון שומר על הערך הקיים בלבד.

השוואה בין מיגון ממ”ד לשיפור מיגון

רמות המיגון בשיפורי מיגון:

• שיפור מיגון מבטון. שיטה זו מעבה בבטון את הקיר, כך שעובי קיר פנימי חדש מינימלי יהיה 12 ס”מ עד 15 ס”מ.
• שיפור מיגון “קל”. בשיטה זו מוסיפים לחדר (כולל התקרה) יריעות פלדה. את היריעות מעגנים לבטון תחת הריצוף ותחת התקרה, באמצעות עוגנים או ביציקה. עם זאת, בשיטה זו מחליפים את הדלת והחלון, לדלת וחלון ממ”ד תקניים.

אם בחרתם לבצע שיפורי מיגון, אנחנו ממליצים לוודא (ולעגן בחוזה) כי ההתקנה מבוצעת על ידי קבלנים מורשים, וכי שיפור המיגון קיבל את אישור פיקוד העורף.

איך בוחרים חברת בניה לתוספת ממ”ד בבית משותף?

בניגוד לתוספות והרחבות בנייה מכל סוג אחר, הוספת ממ”ד לדירה (ובוודאי בבית משותף), חייבת להיות מותאמת לחוקים ולתקנות של פיקוד העורף והג”א, ולתקן הישראלי. כל סטיה או הקלה בביצוע, עלולה להביא לליקוי בבניה. בחירת קבלן שאינו מיומן ומוכשר לבניית ממ”ד, עלולה לפגוע הן בממ”ד עצמו, והן ביציבות ובתקינות הדירה כולה, בדירות השכנות ואף בבניין עצמו. דוגמאות נפוצות לצערנו כוללות פגיעה ביציבות הבית המשותף כולו, חפירת יסודות וכלונסאות בלתי תקניות, בעיות יציבות, איטום וכיוצ”ב.

חברת הבניה שתבצע את הבניה, צריכה להחזיק, ראשית כל, ברשיון קבלן כדין. לאחר מכן, יש לוודא שחברת הבניה מחזיקה בניסיון, באיתנות הפיננסית ובביטוחים לצורך ביצוע הבניה והשלמתה. בנוסף, חברה קבלנית המציעה פתרונות מיגון, שיפורי מיגון או התקנות ממ”דים – חייבת להיות רשומה ומאושרת על ידי פיקוד העורף. תשומת הלב כי הסיכונים בביצוע בניה (ובמיוחד ממ”ד) בבית משותף, גבוהים ושונים מאשר בבית פרטי. לפיכך, יש לשים לב לעריכת הסכם התקשרות עם קבלן, לביטוחים, לניהול סיכוני הבטיחות, לערבויות הביצוע, ועוד. מכרז פרטי בין קבלנים לביצוע תוספת ממ”ד, עשוי לתת פתרון טוב.

איך בודקים אם הממ”ד תקני?

מלחמת חרבות ברזל העלתה את הביקושים לבניית ממ”ד, לשיפורי מיגון או לתיקון ממ”ד קיים. לצערנו, קיימות חברות קבלניות המציגות עצמן כבעלות אישור של פיקוד העורף ו/או של מכון התקנים לממ”ד. אנחנו ממליצים לא לסמוך על הצהרות, ולא לסמוך על לוגו (סמליל) של פיקוד העורף, אלא לפנות אך ורק לחברות שקיבלו אישורים רשמיים. רק חברות קבלניות המופיעות ברשימה שאישר פיקוד העורף, מציעות מיגונים תקניים.

אנחנו במשרד עו”ד וולר ושות’, ממליצים לבדוק כי הסקיצה של תוכנית הממ”ד חתומה על ידי מהנדס מורשה של פיקוד העורף. בנוסף, יש לעגן בהסכם התקשרות עם החברה, תנאי יסודי לפיו הממ”ד, וכל רכיביו, יהיו בהתאם לתקני פיקוד העורף. בנייה או התקנה של מוצרים שלא קיבלו אישור פיקוד העורף, עלולים לסכן את השוהים בממ”ד אף יותר. זאת, עקב קריסה קירות או תקרות, פגיעות הדף או פגיעות מרסס.

מיגונית בבית משותף

מיגונית היא מבנה יביל לצורכי מיגון אוכלוסייה, העשויה מבטון מזויין או מחומר בעל תכונות דומות, עשוי מקשה אחת. מטרת המיגונית – לספק מיגון מיידי מפני רקטות או פצמ”רים, שזמן ההתראה בפניהן הוא קצר מכדי לאפשר גישה למרחב מוגן תקני. בניית ממ”ד בחצר של בתים משותפים, מוסדות ציבור, גנים, פארקים, רחובות או באזורי תעשייה, אפשרית, וניתן לייצרה בהתאם לגודל הנדרש. נכון ליום, המיגונית אינה מהווה מקלט או מרחב תקני מוגן, כמשמעותו בחוק ההתגוננות האזרחית. נכון להיום, המיגונית איננה ממ”ד נייד. בנוסף, הקמת או הצבת מיגוניות בחצר הבית המשותף, מחייבת קבלת היתר בניה כדין. בבית משותף, המיגונית אינה מהווה תחליף, ואינה יכולה לספק עילה לפטור ממרחב מוגן תיקני.

הערכה שמאית של השפעת הממ”ד על מחירי דירות  

דירה ללא ממ”ד בצפון או בעוטף רצועת עזה, זולה יותר מדירה דומה עם ממ”ד בכ-5%-15%. דירה ללא ממ”ד במרכז הארץ זולה בעד 10%. המשמעות היא, בין היתר, כי בעת קניית דירת מגורים, מכירת דירת מגורים, או עסקת דירה להשקעה, יש לקחת בחשבון עובדה זו.

בכמה קופצת השכירות לדירה עם ממ”ד?

כתבה באתר Ynet ביום 12/3/2024 (כאן), העלתה כי קיימים הבדלים בין מחירי השכירות בדירות עם ממ”ד לבין דירות שאינן ממוגנות וללא ממ”ד. הבדיקה מצאה פערים דו ספרתיים במחירים, בדירות ברחבי הארץ. בעיר חיפה (אזור בו מתמחה משרדנו), הפער בדמי השכירות עומד על 13.6%, לזכות דירה עם ממ”ד. עוד עולה מהסקר כי ממ”ד הפך להיות צורך הכרחי עבור רבים מהשוכרים – דבר שמעלה את הביקוש ואת המחירים בהתאם.

ליווי עורך דין לבניית ממ”ד בבית משותף

בעל נכס המעוניין לבנות ממ”ד, צריך להצטייד באנשי מקצוע – ובעורך דין מומחה למקרקעין ולדיני התכנון והבניה. עורך דין מקרקעין יסייע לכם בהצגת הנושא בפני דיירי הבית המשותף (אם נדרש), יסייע לכם בתחום התכנון והבניה, מיסוי מקרקעין, בעריכת חוזים והסכמים עם בעלי המקצוע שילוו אותכם, עד סיום הבניה, וכן רישום בטאבו של תוספת הבניה. למשרד וולר ושות’ ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, נדל”ן, תכנון ובניה, אלפי עסקאות ולקוחות מרוצים. צרו קשר כבר עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום: 14/10/2023. עדכון אחרון: 06/04/2026.