העליון: לא ניתן להעביר מחסנים בבניין מגורים, למי שאינו בעלים

בית המשפט העליון, הטיל השבוע פצצה: מעתה, לא ניתן להעביר מחסנים בבניין מגורים (שלעיתים, כידוע, משמשים גם כדירות), למי שאינו בעלים בבניין. על פי ביהמ"ש העליון, המחסנים הוקמו על מנת לשרת את דירות המגורים, ולא כיחידות נפרדות, היכולות לשמש כ'דירה' עצמאית. הם אמורים להיות מוצמדים לדירות המגורים בבניין או להוות חלק מהרכוש המשותף. אין הם יכולים להיות מוחכרים לצד ג' שאינו אחד מבעלי דירות המגורים בבניין. פסק דין בתיק ע"א 6421/21 יעקב וידר נ' סא"ל משכנות הארץ בע"מ (מאי 2023). סקירה.

הרקע

חברת בניה הקימה בעיר בית שמש בניין מגורים. בבניין, הוקמו גם 11 מחסנים, בקומת הקרקע. אומנם המחסנים הוקמו לשימוש בעלי הדירות בבניין, ואולם בפועל נמכרו מרבית הדירות בבניין ללא מחסן, והללו נותרו, בשלב ראשון, בבעלותה של החברה. לאחר מכן, אחד הרוכשים, רכש את מרבית המחסנים, מהחברה. לאחר מכן, נמכרו המחסנים בלבד, לצד ג'. בעסקה זו, שנשאה את הכותרת "הסכם מכר מחסנים", נמכרו המחסנים למערער בלי שנמכרה לו דירה כלשהי, כאשר המוכר אף התחייב "לרשום בחב' המשכנת את המחסנים ע"ש הקונה כיחידת מחסנים נפרדת ללא תלות בדירה כל שהיא". לימים, ביקש המערער סעדים הצהרתיים, שהמרכזיים בהם הם הצהרה לפיה הזכויות במחסנים שייכות למערער, והצהרה כי על החברה לכבד את אישור הזכויות. בית המשפט המחוזי דחה בקשה זו, ומכאן הערעור.

תמצית הסוגיה המשפטית

מה המשמעות הקניינית שיש להסכם להקניית זכויות במחסן בבניין מגורים בלתי רשום, לטובת אדם שאינו בעל דירת מגורים באותו בניין? בענייננו, האם ניתן לרשום את הבעלות במחסנים בנפרד מיחידות הדיור, בהתאם לסעיף 13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הקובע כי "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת"? או שמא גוברת הוראת סעיף 78 לחוק, המורה כי "על אף האמור בסעיף 13 ניתן להשכיר חלק מסויים של מקרקעין"?

בית המשפט העליון (מפי כב' השופט גרוסקופף ובהסכמת השופטות ברון ו-רונן) דחה את הערעור. פסק הדין ניתן את המקרה, בשלושה שלבים:

בידי מי מצויות זכויות הקניין?

בשלב הראשון, בית המשפט בחן בידי מי מצויות זכויות הקניין במחסן המצוי בבית משותף. ככלל, בית משותף מורכב מדירות ורכוש משותף. בדירות מתקיימת בעלות נפרדת, ואילו הרכוש המשותף מצוי בבעלות כלל בעלי הדירות בבית המשותף. הן לדירות והן לרכוש המשותף חלקים גרעיניים, המהווים חלק הכרחי מהם. חלקים גרעיניים אלה אינם ניתנים לסיווג משתנה, הן כ"דירה" והן כ"רכוש משותף". קיימים גם חלקים בבית המשותף הניתנים לסיווג משתנה, כלומר עשויים לעבור בין בעלות נפרדת של אחד מבעלי הדירות לבין בעלות משותפת של כלל בעלי הדירות. חלקים אלה הם כלל הרכוש המשותף, למעט הרכוש המשותף ההכרחי. חלקים אשר שיוכם לאחד משני הסיווגים (דירות ורכוש משותף) הוא בר שינוי הם "רכוש משותף לא הכרחי" (רמל"ה). "מחסן" עשוי להיות מסווג לאחת מארבע קטגוריות: חלק מ"דירה"; "דירה" נפרדת; רמל"ה המהווה חלק מהרכוש המשותף; רמל"ה אשר הוצמד לאחת הדירות.

בית המשפט העליון בחן, בנסיבות אלה, את סיווגו של אותו מחסן. אם מדובר בחלק מ"דירה", הרי שהזכויות במחסן רשומות על שם בעל הדירה, כחלק אינטגרלי מרישום הדירה, ואינן ניתנות להעברה לאחר. מאידך, אם מדובר ב"דירה" העומדת בפני עצמה, הרי שניתן לרשום את הזכויות בה על שם כל אדם, בין אם הוא בעל זכויות ב"דירה" אחרת בבית המשותף, ובין אם לאו. מהעבר הנוסף, אם מדובר במחסן שהוא רכוש משותף הכרחי, הרי שהוא בהגדרה חלק מהרכוש המשותף. אולם אם מדובר ברמל"ה, הרי שברירת המחדל היא שהוא חלק מהרכוש המשותף, ואולם ניתן להעבירו לאחד מבעלי הדירות בבניין (אך לא לצד ג') על דרך של הצמדה.

האם ניתן לרשום את המערער כחוכר של המחסנים?

בשלב השני, בחן בית המשפט האם ניתן לרשום את המערער כחוכר של המחסנים. על פי ניתוחו של בית המשפט, המחסנים נשואי הערעור, אינם מהווים חלק אינטגרלי מאף אחת מהדירות בבניין. אף לא ניתן לראות בהם דירה נפרדת ("מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת"). לפיכך, ככל שהיה הבניין נרשם כבית משותף, המחסנים היו מסווגים כרמל"ה, ולא ניתן היה לרשום אותם אלא כחלק מהרכוש המשותף של הבניין או כהצמדות לטובת אחד מבעלי דירות המגורים בבניין. המערער אינו מעוניין להשתמש במחסנים לצורכי אחסנה, אלא הוא הסב אותם לדירת מגורים, וזה השימוש שהוא מייעד להם גם בעתיד. במצב התכנוני הקיים, לא ניתן לראות בהם דירה, שכן לא הוקמו על מנת שיעמדו בפני עצמם, אלא לשם שירות דירות הבניין.

האם ניתן להקנות למערער זכויות חכירת משנה במחסנים?

בשלב השלישי, בחן בית המשפט האם ניתן להקנות למערער זכויות חכירת משנה במחסנים. לכאורה בהתאם לסעיף 78 לחוק המקרקעין, אין מניעה להחכיר בחכירת משנה חלק מסוים בדירה, ובכלל זה רמל"ה, שהוצמד או אמור להיות מוצמד אליה, למי שאינו בעל דירה בבניין. אלא שהבקשה להכיר בכך שלמערער זכות לחכירת משנה במחסנים מעוררת קשיים משפטיים בהליך זה, כמו גם חוסר בהירות עובדתית. אולם מכל מקום, בית המשפט קבע כי אך לעת הזו מדובר בנכס שנעשה בו שימוש בלתי חוקי.

העברת מחסן בבניין מגורים לצד שלישי: מתי מדובר בעסקה תקפה ומתי הזכות אינה ניתנת להעברה?

העברת מחסן בבניין מגורים לאדם שאינו בעל דירה בבית המשותף היא סוגיה קניינית מורכבת, המחייבת בחינה מדויקת של מעמד המחסן, אופן רישומו והייעוד שלשמו הוקם. ההלכה היא שמחסנים שהוקמו כחלק מבניין מגורים, ונועדו לשרת את דירות הבניין, אינם בהכרח יחידות עצמאיות הניתנות למכירה או להעברה לכל אדם.

בית המשפט העליון הדגיש כי יש להבחין בין מחסן המהווה חלק מדירה, מחסן שהוא יחידת רישום עצמאית, מחסן המהווה חלק מהרכוש המשותף או מחסן שהוצמד כדין לאחת מדירות הבניין. סיווג זה הוא הקובע את האפשרות להעביר את הזכויות בו.

כאשר מחסן אינו יחידת מגורים עצמאית ואינו נכס נפרד מבחינה קניינית, לא ניתן ליצור באמצעות הסכם פרטי זכות עצמאית המנוגדת למבנה הזכויות בבית המשותף. העובדה שמחסן נמכר בהסכם נפרד, או שהצדדים התכוונו לרשום אותו כיחידה עצמאית, אינה מספיקה כאשר הדין הקנייני אינו מאפשר זאת.

בשורה התחתונה: לפני רכישת מחסן או מכירתו יש לבצע בדיקה מקדימה של נסח הטאבו, צו הבית המשותף, התשריט, התקנון וההיתרים התכנוניים. עסקה המתעלמת ממעמדו המשפטי של המחסן עלולה ליצור מחלוקת קניינית ואף להביא לכך שהרוכש לא יקבל את הזכויות שסבר שרכש.

עורך דין מקרקעין 

עסקת מקרקעין היא עסקה יקרה, מורכבת ומסובכת. המחוקק, ובתי המשפט, מטילים חובות משמעותיים על שני הצדדים להסכם, נוכח פערי הכוחות והיכולות של הצדדים, במטרה להבטיח התנהלות הוגנת. זו בדיוק הסיבה, שאתם צריכים עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה לצדכם. משרד וולר ושות' (נוסד 1965), מדורג במדריכי הדירוג BDI ו-DUN'S100, ומחזיק במומחיות בדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין, בתים משותפים ורישום זכויות. המשרד מלווה בעלי נכסים, רוכשים ומוכרים, בבדיקת זכויות קנייניות וביצוע עסקאות מקרקעין מורכבות. צרו קשר עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבנייה בחיפה, בקריות ובצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, תמ"א 38 והתחדשות עירונית, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, יזמים, קבלנים, בנקים, ועדי בתים ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות התכנוניות והמשפטיות.

פורסם ביום 20/05/2023. עודכן לאחרונה: 22/07/2026.