רשות המסים פרסמה בימים האחרונים הבהרה חשובה הקובעת כי דמי שכירות חלופיים המוענקים לבעלי דירות שפינו את דירתם במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, אינם מהווים “הכנסה חייבת במס”. הפטור חל גם כאשר הדירה שהושכרה לפני הפינוי הניבה הכנסות חייבות במס, למשל כאשר שכר הדירה עלה על תקרת הפטור החודשית או במקרה שהושכרה לתושב חוץ תוך ניכוי מס במקור.
במקרים אלו, דמי השכירות המשולמים על ידי היזם נחשבים כחלק מהתמורה הכוללת בעסקת המקרקעין בגין מכירת הזכויות בדירה, ולא כהכנסה פירותית עצמאית. בהתאם, אין חובה לדווח עליהם כהכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור. רשות המסים הבהירה עוד כי פטור זה חל גם כאשר הדירה הושכרה לצדדים שלישיים עובר לפינוי וגם אם בעל הדירה דיווח כדין על הכנסות אלו בעבר.
בהקשר רחב יותר, ציינה רשות המסים כי המדיניות הפרשנית העדכנית תומכת בקידום פרויקטי התחדשות עירונית, בין היתר לאור הנסיבות הביטחוניות החריגות. כך למשל, דירות בבניינים שהוכרזו כבלתי ראויים למגורים עקב נזקי מלחמה יוכרו כ”דירות מגורים” לצורכי פטור ממס שבח ומע”מ בשיעור אפס במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, והדבר חל גם על מבנים מסחריים שנפגעו, כגון חנויות ומחסנים.
משמעות ההבהרה:
- הפטור חל גם במקרים בהם הדירה הושכרה וההכנסות מהשכרתה דווחו כחוק טרם הפינוי. למשל, הכנסות החייבות במס בשל חריגה מתקרת הפטור או הכנסות מדיירים תושבי חוץ שחויבו בניכוי מס במקור.
- דמי השכירות החלופיים אינם נחשבים לשכירות “רגילה”, ולכן אינם מוסיפים לחבות במס הכנסה של בעלי הדירה.
- הקלה על קידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ולהסיר חסמים מיותרים הן לבעלי הדירות והן ליזמים.
כפי שהבהירה רשות המסים לאחרונה, המדיניות הפרשנית נועדה לתמוך בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ”א 38, גם באזורים שנפגעו במישרין או בעקיפין מהאירועים הביטחוניים האחרונים.
ליווי משפטי בהתחדשות עירונית
למשרד וולר ושות’ ניסיון של למעלה מ-40 שנה בליווי משפטי של פרויקטי נדל”ן מורכבים, לרבות פינוי-בינוי, תמ”א 38, מיסוי מקרקעין, ייצוג מול רשויות ומול רשות המסים. נשמח להעניק לכם ייעוץ משפטי מותאם אישית, וללוות אתכם בתהליך המשפטי, החל משלב המו”מ, דרך ניסוח ההסכמים, בדיקת סוגיות המס הרלוונטיות ועד לרישום הזכויות המלא בטאבו.
צרו קשר עם משרד וולר ושות’ – משרד עורכי דין מומחה בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית בחיפה.
