פטור ממס על דמי שכירות חלופיים בפרויקטי התחדשות עירונית

רשות המסים פרסמה בימים האחרונים הבהרה חשובה הקובעת פטור ממס על דמי שכירות חלופיים, הכוונה היא קבלת דמי שכירות חלופיים המוענקים לבעלי דירות שפינו את דירתם במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, אינם מהווים “הכנסה חייבת במס”. הפטור חל גם כאשר הדירה שהושכרה לפני הפינוי הניבה הכנסות חייבות במס, למשל כאשר שכר הדירה עלה על תקרת הפטור החודשית או במקרה שהושכרה לתושב חוץ תוך ניכוי מס במקור.

במקרים אלו, דמי השכירות המשולמים על ידי היזם נחשבים כחלק מהתמורה הכוללת בעסקת המקרקעין בגין מכירת הזכויות בדירה, ולא כהכנסה פירותית עצמאית. בהתאם, אין חובה לדווח עליהם כהכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור. רשות המסים הבהירה עוד כי פטור ממס על דמי שכירות חלופיים זה חל גם כאשר הדירה הושכרה לצדדים שלישיים עובר לפינוי וגם אם בעל הדירה דיווח כדין על הכנסות אלו בעבר.

בהקשר רחב יותר, ציינה רשות המסים כי המדיניות הפרשנית העדכנית תומכת בקידום פרויקטי התחדשות עירונית, בין היתר לאור הנסיבות הביטחוניות החריגות. כך למשל, דירות בבניינים שהוכרזו כבלתי ראויים למגורים עקב נזקי מלחמה יוכרו כ”דירות מגורים” לצורכי פטור ממס שבח ומע”מ בשיעור אפס במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, והדבר חל גם על מבנים מסחריים שנפגעו, כגון חנויות ומחסנים.

משמעות ההבהרה

• הפטור חל גם במקרים בהם הדירה הושכרה וההכנסות מהשכרתה דווחו כחוק טרם הפינוי. למשל, הכנסות החייבות במס בשל חריגה מתקרת הפטור או הכנסות מדיירים תושבי חוץ שחויבו בניכוי מס במקור.
• דמי השכירות החלופיים אינם נחשבים לשכירות “רגילה”, ולכן אינם מוסיפים לחבות במס הכנסה של בעלי הדירה.
• הקלה על קידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ולהסיר חסמים מיותרים הן לבעלי הדירות והן ליזמים.

כפי שהבהירה רשות המסים לאחרונה, המדיניות הפרשנית נועדה לתמוך בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ”א 38, גם באזורים שנפגעו במישרין או בעקיפין מהאירועים הביטחוניים האחרונים.

שכירות חלופית או תמורה כספית? ההבדל הדק

טעות נפוצה של נציגויות דיירים היא לראות בדמי השכירות ‘כסף מזומן’ לכל דבר. חשוב להבין: הפטור ממס ניתן רק עבור שירותי דיור חלופיים. אם דייר בוחר לעבור לגור אצל קרובי משפחה ללא עלות ומבקש ‘לשלשל לכיסו’ את דמי השכירות מהיזם, רשות המיסים עשויה לראות בכך תמורה כספית חייבת במס שבח מלא. במשרד וולר ושות’, אנו בונים את מנגנון הפיצוי בהסכם כך שיגן על הדייר ויבטיח שהתשלום יישאר בגדר פטור רגולטורי.

מעבר לפטור: ניהול סיכונים בדמי שכירות חלופיים

בעוד שרוב בעלי הדירות מתמקדים בעצם קבלת הפטור ממס, הניסיון של משרד וולר ושות’ מלמד כי הכשלים האמיתיים מתרחשים במנגנוני ההגנה וההצמדה של הכסף. בשנת 2026, בשוק שכירות תנודתי, הסתמכות על “הבטחה חוזית” ללא גיבוי פיננסי היא הימור מסוכן על הנכס היקר לכם מכל.

1. ערבות בנקאית אוטונומית לשכירות

פטור ממס שבח הוא נכס משמעותי, אך הוא חסר ערך אם היזם נקלע לקשיים תזרימיים והתשלום החודשי נפסק.

• התפיסה המוטעית: רבים מסתפקים בערבות חברה או בערבות חוק מכר לדירה עצמה.

• הזווית של וולר: אנו עומדים על קבלת ערבות בנקאית אוטונומית ספציפית לדמי השכירות. ערבות זו מאפשרת לדייר למשוך את כספי השכירות ישירות מהבנק במקרה של עצירת הפרויקט, ללא צורך בהליכים משפטיים ממושכים. אנו מוודאים שהפטור ממס חל גם על מימוש הערבות במקרה של משבר.

2. מדוע הצמדה למדד המחירים לצרכן אינה מספיקה?

בישראל, ובייחוד בחיפה והצפון, מחירי השכירות מזנקים בקצב מהיר בהרבה מהמדד הכללי.

• הסיכון: חוזה הצמוד למדד המחירים לצרכן בלבד עלול להשאיר את הדייר עם פער של אלפי שקלים בין השכירות המשולמת על ידי היזם לבין מחיר השוק בפועל כעבור שנתיים של בנייה.

• הפתרון שלנו: אנו מטמיעים בחוזי ההתחדשות העירונית מנגנוני עדכון לפי מדד מחירי השכירות או מנגנון הערכת שמאי אחת לתקופה, כדי להבטיח שהפטור ממס ינוצל על הסכום הריאלי שהדייר באמת מוציא מכיסו.

3. האם מותר להוסיף כסף על השכירות?

דיירים רבים חוששים כי הוספת כסף פרטי לטובת דירה איכותית יותר מהדירה שפונתה תפגע בפטור ממס.

• הבהרה משפטית: החוק פוטר את התשלום המתקבל מהיזם בלבד. אין מניעה חוקית שהדייר יוסיף ממשאביו האישיים כדי לשכור נכס יקר יותר.

• דגש המשרד: אנו מוודאים שהדיווח לרשויות המס יפריד בצורה ברורה בין רכיב “שירותי הבנייה” (השכירות מהיזם) לבין התוספת הפרטית, כדי למנוע “זיהום” של הפטור ממס שבח בתום הפרויקט.

ליווי משפטי בהתחדשות עירונית

למשרד וולר ושות’ ניסיון של למעלה מ-40 שנה בליווי משפטי של פרויקטי נדל”ן מורכבים, לרבות פינוי-בינוי, תמ”א 38, מיסוי מקרקעין, ייצוג מול רשויות ומול רשות המסים. נשמח להעניק לכם ייעוץ משפטי מותאם אישית, וללוות אתכם בתהליך המשפטי, החל משלב המו”מ, דרך ניסוח ההסכמים, בדיקת סוגיות המס הרלוונטיות ועד לרישום הזכויות המלא בטאבו.

אנו לא רק עורכי דין שמנסחים סעיפים בהסכמים; אנו מנהלי סיכונים שמבינים את הדינמיקה הכלכלית. הליווי שלנו כולל פיקוח שוטף על עמידת היזם בתשלומים, עדכון הערבויות בהתאם להתקדמות הפרויקט, ומענה משפטי מיידי מול רשויות המס במקרה של דרישות תשלום חריגות.

צרו קשר עם משרד וולר ושות’ – משרד עורכי דין מומחה בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית בחיפה.