עם היציאה לגמלאות, הירידה בהכנסות החודשיות, העליה בהוצאות והרצון לסייע לילדים ולנכדים, בוחרים רבים מבני הגיל השלישי, לשעבד את דירת המגורים, ולקחת משכנתא הפוכה. מסלול זה מאפשר קבלת מימון מהיר, המאפשר שמירה על רמת החיים ואפילו עזרה לילדים. אולם, אחד החסרונות המרכזיים של משכנתא הפוכה, היא ההשפעה על ילדי הלווה או היורשים הפוטנציאליים של הנכס. זאת, מאחר ופירעון המשכנתא יגיע מכספי העיזבון ויצריך את מכירת הדירה. פעולה נכונה מפחיתה את המתחים וסכסוכים משפחתיים המתרחשים (לעיתים קרובות), ומאפשרת ליהנות מיתרונות המשכנתא ההפוכה, בלב רגוע ושקט. התייעצות עם עורך דין מקרקעין מומלץ, המשלב התמחות בירושות וצוואות, מגדרת את הסיכונים, מגינה על הנכסים ועל האינטרסים של הלווה ושל בני המשפחה.
מהי משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה (Reverse Mortgage), מכונה גם “משכנתא פנסיונית“), היא הלוואה הניתנת על ידי בנק או על ידי חברות הביטוח, ללווה יחיד או לזוג לווים בני הגיל השלישי, כנגד הנכס שבבעלותם (ולא כנגד ההכנסה החודשית שלהם). המשכנתא ניתנת לכל מטרה, על מנת להגדיל את ההכנסה החודשית הקבועה, או לממן הוצאה חד פעמית. לדוגמה – מימון טיפולים רפואיים, מימון אשפוז סיעודי, מימון הוצאות מחיה, סיוע לבני המשפחה, טיול גדול, שמירה על רמת חיים גבוהה, רכישת רכב חדש, שיפוץ הבית, מעבר לדיור מוגן וכו’. התמורה להלוואה היא שעבוד של דירת המגורים, לגוף המלווה.
ברובם המוחלט של המקרים, עם היציאה לגמלאות של אחד מבני הזוג, מתגלה כי גובה הפנסיה, דמי הביטוח הלאומי וקצבת הזקנה – אינם מאפשרים לשמור על אורח חיים מתאים, מכובד והולם. גם הפתרונות של מכירת דירת המגורים או השכרתה, אינם ריאליים בגילאים אלה, ממגוון סיבות. לפיכך, פתרון של שעבוד דירת המגורים, בתמורה לתשלומים חודשיים או סכום חד-פעמי קצוב – הוא פתרון מצוין.
יתרונות משכנתא הפוכה
- סכום כסף מהיר, המיועד לכל מטרה.
- המשך מגורים בנכס.
- הליך מהיר וקצר, יחסית.
- גמישות רבה במסלולי ההלוואה (תוספת הכנסה, פרעון בסוף התקופה, מסלול חד פעמי ועוד).
- היעדר החזרים שוטפים.
- הלוואה שאינה תלויה בזמן. במילים אחרות, ניתן להחזיר את ההלוואה בכל עת, ללא קנסות ועמלת פירעון מוקדם.
- הלוואה בה הנכס בלבד משמש כבטוחה לפרעון ההלוואה (לא ניתן לממש נכסים אחרים, ואין צורך בערבות בנקאית או ערבים).
- ללא צורך בביטוח חיים.
חסרונות משכנתא הפוכה
- גובה סכום הלוואה. על מנת להגן על הגורם המלווה ועל הלווים, ככלל, סכום המשכנתא מוגבל ל-55% משווי הנכס. אם נדרש סכום כסף גבוה יותר, המשכנתא ההפוכה לא תהיה הכלי מתאים.
- שינוי בערך הדירה בתקופת ההלוואה – אך ללא שינוי בסכום ההלוואה.
- שיעור הריבית, ואופן חישוב הריבית. ריבית גבוהה יחסית, ביחס למשכנתא רגילה. הריבית מצטברת עם הזמן (בשונה ממשכנתא “רגילה”, בה תשלומי הריבית הם שוטפים). בנוסף, הריבית על ההלוואה, גבוהה מאוד ביחס לריביות במשכנתאות אחרות. כלומר, החוב גדל במרוצת השנים, ועלול להכביד על היורשים. לאחר פטירת הלווה, ליורשים יש שנה להחזיר ולפרוע את ההלוואה. לא מן הנמנע כי לא יישאר ליורשים כספים לאחר פטירת הלווה.
- צורך בהסדרת הבעלות על הנכס בטאבו או ברמ”י, על שם הלווה – ככל שהנושא טרם הוסדר (קראו כאן על חשיבות סיום הרישום בטאבו).
- הוצאות לפתיחת הבקשה (פתיחת תיק). דמי הניהול, שכר טרחת עורך דין, שמאות ועמלות פתיחת התיק, גבוהים יחסית. חרף העובדה שהתחרות בין הגורמים המוסדיים המשווקים את המשכנתאות ההפוכות גורמת לירידת מחירים, עדיין מדובר בסכומים חד-פעמיים, שיכולים לעמוד על אלפי ש”ח, על חשבון הלווה.
- זכות המגורים בנכס הינה בכפוף לשיקול דעתה הבלעדי והמלא של הגוף המלווה. קרי, לא בהכרח ניתן יהיה להשכיר את הדירה וליהנות מדמי השכירות!
- צורך לעדכן ולהחתים את ילדי הלווה, על מסמכים שונים (שהרי סכום העיזבון יקטן). לעיתים, הגוף המלווה ידרוש כי היורשים יהיו ערבים להחזר ההלוואה. במקרים של סכסוכים במשפחה, לא תמיד זה אפשרי.
- במקרים מסויימים, הלווה יאלץ להציג אישורים רפואיים ופסיכיאטריים, המעידים כי הוא מודע ומבין את המשמעות הכלכלית של המהלך.
סכסוכים משפחתיים בעקבות משכנתא הפוכה
אחד החסרונות הגדולים והמשמעותיים ביותר של המשכנתא ההפוכה, היא שהיא יוצרת, פעמים רבות, סכסוכים משפחתיים. במקום שמקור המימון החדש, ייצור רווחה ונחת במשפחה, הדבר עלול לגרום למריבות ולמתחים. זאת, ממספר סיבות נפוצות:
אי שיתוף מצד ההורים
העובדה שההורים לא משתפים את ילדיהם בהחלטות פיננסיות משמעותיות יכולה לנבוע ממספר סיבות, בהן פחד לגרום לדאגה: הורים רבים לא רוצים להדאיג את ילדיהם או לגרום להם לדאגות מיותרות על מצבם הכלכלי. לצד זאת, תחושת עצמאות: חלק מההורים, במיוחד בגיל מבוגר, מרגישים שהם לא צריכים ליידע את ילדיהם על כל צעד פיננסי שהם עושים. סיבה נוספת היא שלעיתים ההורים לא מבינים את השלכות המשכנתא ההפוכה ו/או לא מודעים לכך שייתכן שיבוא יום בו הילדים יגלו על כך. ההשלכות של חוסר שיתוף במידע עשויות להיות חמורות יותר ממה שההורים ציפו לו.
פגיעה בנכס המשפחתי – דירת המגורים
אחד הסיכונים המרכזיים במשכנתא הפוכה הוא שהנכס שבו הלווה מתגורר (ובמקרים רבים מדובר בנכס המשפחתי) עשוי להימכר במקרה של מותו של הלווה או במקרים של מעבר לבית אבות או טיפול רפואי. כך, הנכס לא יעבור ליורשים כפי שתכננו, אלא יימכר לצורך כיסוי החוב. במקרים מעין אלו, קיימת תחושת תסכול מצד יורשים שלא הצליחו לשמור על נכס משפחתי דור אחרי דור. כמו כן, במקרים בהם ההלוואה לא מכסה את כל עלות החוב, עשויים היורשים להתמודד עם חובות שיש להעביר לתשלום.
חוסר שקיפות בין הלווה לבין הילדים
אחת הבעיות המרכזיות שמקשרות בין משכנתא הפוכה לבין סכסוכים משפחתיים היא חוסר השקיפות וההסכמה בין הלווה (ההורים) לבין הילדים לגבי לקיחת הלוואה זו. המצב שבו ההורים לוקחים משכנתא הפוכה מבלי ליידע את ילדיהם או להסביר להם את המשמעות של המהלך, יכול ליצור מתחים ולהוביל לסכסוכים חמורים בעתיד. הסיבות לכך מגוונות, והן נוגעות לתחושות של חוסר אמון, אי הבנה או חשש להפסד נכס משפחתי יקר ערך.
חלק מההורים רואים במשכנתא הפוכה פתרון זמני או חירום, ולכן לא רוצים לחשוף אותו בפני הילדים. לעיתים, הילדים עלולים להתנגד להלוואה, או שיתחילו להתערב בהחלטותיהם הפיננסיות. בייחוד, אם הילדים רואים במהלכים כאלה כהוצאה גדולה או מסוכנת, הם עלולים להציע חלופות שלא בהכרח מתאימות להורים. ההורים יראו בכך חוסר הבנה או התערבות בלתי רצויה.
היעדר הסכמה לגבי הצורך במשכנתא הפוכה
לא תמיד יש הסכמה בין בני המשפחה על הצורך במכשיר זה. לעיתים הילדים עשויים להתנגד להלוואה זו, מחשש שהיא תפגע או תכביד עליהם בעתיד. המחלוקות בנושא זה יכולות להוביל לסכסוכים משפחתיים, כאשר כל צד מנסה לשמור על אינטרסיו. בנוסף, לא כל היורשים מכירים את היקף הנכסים המוחזקים, ואת חלקם העתידי בירושה. מניסיוננו, חלק ניכר מסכסוכי הירושה מתרחשים כאשר מי מהיורשים סבור כי חלקו בעיזבון, קטן מאשר חשב שמגיע לו. לאחר הפטירה, ולאחר מימוש ופרעון המשכנתא, העיזבון קטן. על רקע זה מתחילים להיווצר עימותים במשפחה.
כיצד להתמודד עם סכסוכים משפחתיים בעקבות משכנתא הפוכה?
- שקיפות והסכמה מראש. חשוב לשוחח עם בני המשפחה לפני קבלת משכנתא הפוכה ולוודא שהם מבינים את המשמעות של ההלוואה. כדאי להיעזר ביועץ מוסמך בתחום המשכנתאות שיכול להסביר את כל ההיבטים של המהלך.
- תכנון נכון. אם מדובר על נכס משפחתי יקר ערך, חשוב לתכנן את הדברים מראש ולוודא שההלוואה לא תסכן את ההון המשפחתי. תכנון נכון יכול למנוע הפתעות לא נעימות בעתיד.
- הסכם משפחתי מסודר. כדאי לקבוע הסכם משפחתי שבו כל הצדדים מבינים את המשמעויות של החלטות כלכליות שונות, כולל אפשרות למשכנתא הפוכה. זה יכול להבטיח פתרונות גם במקרים שבהם יש חילוקי דעות.
- סיוע של עורך דין מומחה. פעמים רבות, חשוב להיעזר בעורך דין מומחה, חיצוני, שיכול להנחות את המשפחה לגבי המשמעויות של משכנתא הפוכה ולסייע בהגעה להסכמות במקרה של סכסוך.
תנאים לקבלת משכנתא הפוכה
ברובם המכריע של המקרים, לקיחת משכנתא הפוכה היא תהליך פשוט. אין צורך בבדיקות יכולת החזר חודשי, אין צורך בביטוח חיים, וגם מבדק ההכנסה הופך למיותר. אולם, לעיתים עולה הצורך בעריכת מספר בדיקות, לצורך קבלת ההלוואה, דוגמת אישורים רפואיים, אישורים פסיכיאטריים בדבר כשירותו של נוטל ההלוואה, ואף אישור בית המשפט במקרים מסוימים. לעיתים יש צורך להשלים הליכים בתחום המקרקעין, שטרם הוסדרו. לעיתים ובמשולב, עולה הצורך במתן הוראות בתחומים נוספים, כגון ייפוי כוח מתמשך. מתחים רבים קיימים סביב נושא זה, בניגוד לכוונת ורצונם הלווים – ובפרט בגיל בו שמירת שלמות המשפחה הופך להיות העיקר. פעמים רבות, בשל החשש מעימותים אפשריים בתוך המשפחה, הלקוחות מוותרים על ההליך – ומפסידים את היכולת לעזור לעצמם, ולבני משפחתם.
עורך דין משכנתא הפוכה
עורך דין המתמחה בצוואות וירושות, שהוא גם עורך דין מקרקעין, משלב ונותן מענה מלא, לכל הצרכים בתחום משכנתא הפוכה. עורך הדין יסביר באופן עקרוני מה משמעות נטילת המשכנתא, מה היתרונות והסיכונים. עורך הדין יברר וידגים את חוזה המשכנתא ההפוכה (חוזה בין עשרות עמודים), יערוך סימולציות וכו’. רק כאשר המסגרת והתנאים המשפטיים יהיו ברורים, ניתן יהיה לבחון את הצרכים והיכולות, ואת המסלולים ללקיחת המשכנתא ההפוכה. כלומר, לפני שהצד המשפטי ברור, אין טעם לבדוק את התנאים הכספיים והכלכליים של המשכנתא.
במקביל, ייתכן שיהיה צורך להכין, לתקן או להתאים את הצוואה של כל אחד מבני הזוג. עורך הדין יסייע בהעלאת תרחישים שונים (דוגמת פטירת אחד מבני הזוג, גירושין, שינוי ביכולת ההחזר העתידית של היורשים, אבדן יכולת השיפוט והכשירות המשפטית, מינוי אפוטרופוס, סכסוכים משפחתיים שעלולים להתרחש, גירושין, נישואין וכו’), בצורה ברורה ומפורטת. כמובן, שיש יתרון לנוטריון, במטרה לאמת מסמכים ולשם מתן יפוי כח נוטריוני, במטרה לקצר את ההליכים.
לסיכום
כיצד משרד עורכי דין וולר ושות’ יסייע בבדיקת משכנתא הפוכה?
במהלך למעלה מ-40 שנות עריכת דין, ערך וליווה עו”ד פנחס וולר אלפי לקוחות, בתחומי המקרקעין, הצוואות, הירושות וייפוי כוח מתמשך. יחד עם הלקוחות, ערך עו”ד וולר בירור מדויק לצרכיהם ורצונותיהם, שקל יחד עמם את התרחישים שונים, מיפה את מעגלי הקרבה המשפחתיים, הסטטוס האישי והמשפחתי של הילדים הבוגרים, יחסי הכוחות המשפחתיים, “טבלאות צדק” שנערכו במהלך השנים, והצליח לזכות באמונם של הלקוחות, מעל ומעבר לכל שירות עסקי או משפטי. כמשרד עורכי דין המתמחה בתחום, נשמח להעניק לכם את מיטב שירותי המשרד. צרו קשר, כבר עכשיו.
