לעבירות בניה בבניין משותף, יש השלכות רוחביות: לא רק על עובר העבירה, אלא גם על שכניו, בבחינת “אוי לרשע אוי לשכנו”. עבירות בניה בדירות בבניין משותף, עלולות לפגוע בדיירים שומרי חוק – אי רישום הבניין כולו בטאבו, כ”בניין משותף”. מספר פסקי דין, להם השלכות כבדות משקל, במכירה וברכישה של נכס מקרקעין, וכן בניסיון לבצע רישום והסדרה של נכסים קיימים. קנייה או מכירת דירה, היא אחת הפעולות המשמעותיות ביותר, מבחינה כלכלית ורגשית, עבור מרבית האנשים. על מנת לוודא שההליך מבוצע “לפי הספר”, נדרש ליווי על ידי עורך דין מקצועי, בעל ניסיון וידע, המתמחה בתחום חוזה מכירת דירה. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות, לפשרות, לשיטת “סמוך” או “יהיה בסדר”. הדרך הנכונה ביותר לבצע עסקת מקרקעין, היא להסתייע, כבר מההתחלה, בשירותי עורך דין מקרקעין – משרד וולר ושות’.
מה ההגדרה לחריגת בניה?
עתירה לרישום בית משותף למרות עבירות בניה
ביהמ”ש המחוזי (עת”מ (ב”ש) 525-09-20 טולוס אנין והשקעות בע”מ נ’ עיריית אילת ואח’), דן במקרה בו עיריית אילת והוועדה המקומית לתכנון ובניה, סרבו לחתום על תשריט רישום בית משותף, לצורך רישום בניין מגורים כ”בית משותף” בטאבו. סירוב זה נבע מחריגות בניה רבות שנתגלו במרבית הדירות בבניין המשותף, בתקופה שחלפה ממועד בנייתו. החברה שבנתה את הבניין ורצתה לרשום אותו בטאבו, טענה כי העירייה והוועדה המקומית, אינן רשאיות לסרב לחתום על התשריט, אף אם נתגלו עבירות בנייה בחלק מהדירות. אם נתגלו עבירות בניה טרם רישום הבית המשותף, תשתמש הוועדה בסמכותה מכח תקנה 29 לתקנות המקרקעין, בכל יחידה. אין להעניש את כל הדירות ואת כל הדיירים, ובתוכם כאלו שלא ביצעו עבירות בניה. לאור סירוב העירייה והוועדה המקומית, הוגשה עתירה מינהלית כנגדן.
בית המשפט דחה את העתירה, וקבע כי מטרת הוראות תקנות 27(א), 29(א) ו-50(א)(2) לתקנות המקרקעין, הנן יצירת זיקה בין הרישום הקנייני וההיבט התכנוני, לבין התאמת המבנה להיתר הבניה. תשריט הבית המשותף נותן תמונה נאמנה של הבית, ושל דירותיו. תכלית ההוראה בתקנות המקרקעין, היא הבטחת רישום הנכס בהתאם לתכנון המאושר. לא ניתן לרשום במרשם זכויות במבנים שנבנו שלא כדין, שכן המשמעות היא גושפנקא לעקיפת חוקי התכנון והבניה.
תקנה 27 לתקנות המקרקעין (הערה על ייעוד מקרקעין)
תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע”ב-2011, נועדה למוסד תכנון לרשום הערת אזהרה, על הייעוד או על השימוש שנקבע למקרקעין, מכוח חוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965. רישום הערת האזהרה נועד להבטיח שהייעוד שנקבע כתנאי לקבלת היתר יישאר בתוקפו, ותוכן ההערה יובא לידיעת רוכש הדירה בעת הרישום.
תקנה 29 לתקנות המקרקעין (הערה על אי התאמה)
תקנה זו מאפשרת לוועדה המקומית לשמור את זכויותיה מכוח סמכותה לפי חוק התכנון והבניה תשכ”ה-1965, ברם מאפשרת את הרישום של הנכס במצבו בפועל כבית משותף. התקנה קובעת כי, על פי בקשת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ירשום הרשם הערה על אי התאמת בנין להיתר שנתנה הוועדה על פי הוראות חוק התכנון והבניה. הרשם יהיה רשאי, על פי בקשת הוועדה המקומית או כל אדם המעוניין במקרקעין, להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור לעיל אם שוכנע כי אין עוד הצדקה לקיום ההערה.
שיקול דעת הוועדה לתכנון ובניה
לוועדה לתכנון ובניה, שיקול הדעת לאפשר רישום על דרך של חתימה על התשריט. עצם מתן הסמכות ושיקול הדעת בידי מוסד התכנון משמעו כי זה לא יפעל באופן אוטומטי. מוסד התכנון מאזן בין שיקולים שונים, בהם האינטרס של רוכשים שומרי חוק העלולים להיפגע מדחיית הרישום, וכן היקף החריגות ומהותן. התוויית “קו גבול” לצורך הפעלת שיקול הדעת, בין בית משותף שבו בוצעו עבירות בניה חמורות (שלא יירשם עד הסרת העבירות), ובין בית משותף בו עבירות בניה קלות (שירשם תוך רישום הערה בדבר אי התאמה) – סבירה והולמת. בענייננו, נראה כי החלטת הועדה המקומית שלא לחתום על התשריט הולמת את האמור, בהינתן חריגות הבניה הדרמטיות. המדובר אפוא בחריגות משמעותיות, בהיקף נרחב, אשר מצויות הרבה מעבר ל”קו הגבול” האמור לעיל. לפיכך, החלטת הועדה המקומית – סבירה.
תביעת שכנים כלפי עבירות בניה של דייר
כדי שבעל דירה, יוכל להרחיב את דירתו, עליו לעמוד בשני תנאים מצטברים. די באי קיום אחד מהתנאים, כדי לשלול מבעל דירה את האפשרות להרחיב את דירתו:
- התנאי הראשון – התנאי התכנוני. תנאי זה דורש, לכל הפחות, היתכנות לקבלת היתר בניה מהגוף המוסמך.
- התנאי השני – התנאי הקנייני. תנאי זה דורש זכות בעלות של המבקש על דירתו, ובנוסף – הוראה המאפשרת זאת, בתקנון הבית המשותף (המהווה חוזה בין כל בעלי הדירות).
במקרה בו ביצע דייר חריגת בניה, ובוודאי במקום בו נגרם נזק, דיירים אחרים או ועד הבית, רשאים לפנות לבתי המשפט, בתביעה להרוס את הבניה שבוצעה בניגוד להיתר הבניה, ולהשיב את המצב לקדמותו בהתאם לתשריט ובהתאם להיתר הבניה. בנוסף, ניתן לדרוש רישום הערת אזהרה “כללית”, מכוח סעיף 130 לחוק התכנון והבניה. סעיף 130 לחוק המקרקעין הינו מעין “סעיף סל”, המקנה לבית המשפט סמכות למלאו בתוכן, ללא מגבלה. לבית המשפט נתונה הסמכות למלא את הוראת הסעיף בתוכן ולקבוע את תוכנן של ההערות. תכליתו של סעיף 130 היא להבטיח את שימור המצב הקיים ולמנוע העמדת הצדדים בתובענה בפני עובדות מוגמרות, וכן יידוע צדדים שלישיים בדבר קיומו של הליך שעניינו זכות במקרקעין, לרבות קיומו של פסק דין. כך, כפי שפסק לאחרונה המפקח על המקרקעין (פ”ת) 553/21 ירון יונגר נ’ אברהם זאב פריד.
סיכום ומסקנות:
בתי המשפט קובעים כי עבירות בניה של דייר, בנכסו הפרטי בבית משותף, עלולות לגרור פגיעה משמעותית וכבדה בזכויותיהם של דיירים אחרים, שומרי חוק. לדחיית הרישום כבניין משותף, עבור דיירים שומרי חוק, יש משמעויות כבדות. במישור הקנייני, אי רישום הנכס בטאבו, מותיר את הזכות בנכס כזכות “חוזית”, ולא “קניינית”. בנוסף, אי הרישום יוצר נזק כלכלי, עם מכר הדירה, בשל קשיים שעלולים להערים הבנקים במתן משכנתא.
עבור לקוחותינו, מוכרי הדירות – מומלץ לבדוק את רישום נכס המקרקעין, במרשם הרלוונטי, ולהסדיר את נושא הרישום (ככל שלא הוסדר) טרם ביצוע המכירה. במקרה בו מתגלות בעיות ברישום, אי התאמות תכנוניות, חריגות בניה או חריגות שימוש, או התנגדות לרישום, מומלץ לאתר את הגורם המתנגד, ואת עילת ההתנגדות, ולפעול לביצוע ההתאמות הנדרשות, ולחילופין – לתבוע או לעתור כנגד ההחלטה.
עבור לקוחותינו, רוכשי הדירות – רכישת נכס שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, כרוכה בסיכונים. על מנת לשקול רכישה של נכס כזה, יש לקבל את מלוא המידע אודותיו, בסיוע עורך דין מקרקעין. פעמים רבים מתברר כי “דירת החלומות” על הנייר, מסכנת את כספכם ואתכם, באופן בלתי ניתן לתיקון או לריפוי. למידע נוסף, ראו את המאמר “טיפים לביצוע עסקת נדל”ן“.
קנייה או מכירת דירה, היא אחת הפעולות המשמעותיות ביותר, מבחינה כלכלית ורגשית, עבור מרבית האנשים. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות או לפשרות. הדרך הנכונה ביותר לבצע עסקת מקרקעין, היא להסתייע, כבר מראשית התהליך, בשירותי עורך דין מקרקעין – משרד וולר ושות’.
משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, תכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיסוי מקרקעין, מיומנות ומומחיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו, והפחתת התשלומים הנדרשים לרשויות, במסגרת החוק. צרו קשר עכשיו.
