עסקאות נוגדות במקרקעין מתרחשות כאשר אדם מתחייב לבצע עסקה במקרקעין, ולפני שהעסקה נגמרת ברישום, הוא מתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת. עסקאות נחשבות “נוגדות” כאשר לא ניתן לקיים את האחת מבלי להפר את האחרת, והן סותרות זו את זו מבחינת מהות הזכות, המקום והזמן. הכלל להכרעה במקרים אלו קבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, המעדיפה לשמור על ערכים של וודאות, הגינות, ותום לב. סקירה מקיפה.
הגדרת עסקאות נוגדות
עסקאות נוגדות במקרקעין הן אחת הסוגיות הקלאסיות והמורכבות בדיני הקניין בישראל. מדובר במצבים שבהם אותו אדם מתחייב להקנות זכות קניינית או חוזית במקרקעין לשני צדדים שונים, באופן שלא ניתן לקיים את שתי העסקאות מבלי שתהא ביניהן סתירה. תופעה זו מעלה שאלות יסוד של איזון בין עקרון הוודאות והיציבות במרשם המקרקעין לבין עקרון ההגינות ותום הלב ביחסים החוזיים.
עסקאות נוגדות מתקיימות כאשר מתקיימים שלושה יסודות:
- התחייבות בעסקה במקרקעין – ההתחייבות יכולה להיות מכוח הסכם מכר, מתנה, חכירה, שכירות או כל זכות אחרת המוכרת במקרקעין. די בהתחייבות חוזית לעשות עסקה כדי להיחשב “עסקה” במובנה של סעיף 6 לחוק המקרקעין.
- עסקה נוספת סותרת – אותה זכות, באותו נכס ובאותו מועד, נמכרת או ניתנת לצד נוסף.
- אי-אפשרות לממש את שתי העסקאות במקביל – למשל מכירת אותה דירה לשני רוכשים שונים; חתימת חוזה שכירות עם שני שוכרים שונים לאותו נכס ולתקופה חופפת; או התחייבות להעברת משכנתה לצדדים שונים.
במילים אחרות, זוהי סיטואציה של “כפל התחייבויות” היוצרות סתירה מהותית מבחינת הזכות, המקום או הזמן.
ההבחנה בין התחייבות לבין הקניית זכות
לפי סעיף 6 לחוק המקרקעין, “עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי דין”. סעיף 7 לחוק מחייב רישום כדי להקנות זכות קניינית. עד הרישום מדובר בהתחייבות לעשות עסקה. לכן, עסקאות נוגדות מתגבשות ברוב המקרים בשלב ה”חוזי” טרם השלמת הרישום.
כלל העדיפות בסעיף 9 לחוק המקרקעין
סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי –
“התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום־לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום־לב – זכותו עדיפה”.
זהו הכלל המרכזי להכרעה: הקודם בזמן עדיף. כלומר, זכותו של מי שהתקשר ראשון בעסקה גוברת. אולם המחוקק קבע חריג חשוב: אם הרוכש המאוחר עומד בשלושה תנאים מצטברים, זכותו תגבר: הוא פעל בתום לב; נתן תמורה; העסקה לטובתו נרשמה בפנקסי המקרקעין בעודו תם לב.
הדגשת דרישת הרישום נועדה לחזק את עקרון פומביות המרשם ואת עקרון ההסתמכות עליו. ללא רישום, לא יוכל הקונה המאוחר להתגבר על הקודם בזמן, גם אם פעל בתום לב ושילם תמורה. דרישת הרישום מתייחסת לרישום הזכות הקניינית עצמה, ולא לרישום הערת אזהרה או תפיסת חזקה.
משמעות הערת האזהרה
אחד הכלים החשובים ביותר למניעת עסקאות נוגדות הוא רישום הערת אזהרה. הערה זו נועדה ליידע צדדים שלישיים כי קיימת התחייבות להעברת זכות במקרקעין. אי-רישום הערת אזהרה על ידי רוכש ראשון עשוי להיחשב מחדל, העלול להוביל להעדפת העסקה המאוחרת. מכאן החשיבות המעשית של פעולה זו – הן עבור רוכשים והן עבור עורכי הדין המלווים אותם.
סקירה מקיפה בנושא רישום הערת אזהרה >> כאן.
הלכת גנז וחובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה
הלכת גנז (ע”א 2643/97 גנז נ’ בריטיש קנדיאן) קבעה חריג לכלל העדיפות, לפיו חובת תום הלב חלה גם על בעל העסקה הראשונה. אי-רישום הערת אזהרה על ידי בעל העסקה הראשונה, כאשר לא הייתה לו מניעה לעשות כן, עלול להיחשב כהפרת חובת תום הלב כלפי בעל העסקה השנייה. מחדל זה עשוי להביא לשלילת עדיפותו של הראשון, גם אם השני לא השלים את העסקה ברישום, שכן רישום הערת אזהרה הוא אמצעי פשוט וזול למנוע את “התאונה המשפטית”. עם זאת, אין המדובר בחובה מוחלטת; בית המשפט יבחן כל מקרה לגופו, למשל כאשר קיימת מניעה אובייקטיבית לרישום הערת אזהרה.
תום הלב של בעל העסקה השנייה (הרוכש המאוחר)
חובת תום הלב של הרוכש המאוחר כוללת שני ממדים:
- מבחן סובייקטיבי. אם הקונה ידע בפועל על העסקה הראשונה, או אם התעלם ביודעין מסימני אזהרה.
- מבחן אובייקטיבי. מידת הזהירות הסבירה שגילה, לרבות בדיקת נסח טאבו ובדיקת החזקה בפועל. רוכש שלא ערך בדיקות בסיסיות יתקשה לטעון לתום לב.
בהיעדר תום לב, תידחה טענתו גם אם הראשון התרשל באי-רישום הערת אזהרה.
תחולת סעיף 9 גם בהיעדר רישום מלא או בעלות רשומה
סעיף 9 לחוק המקרקעין חל גם כאשר העסקאות הנוגדות אינן מתייחסות לזכויות רשומות במקרקעין, וגם כאשר המוכר אינו הבעלים הרשום של המקרקעין, אלא רק בעל זכות להירשם כבעלים. במקרים אלו, ההתחייבות נחשבת כ”התחייבות לעשות עסקה” במקרקעין. העובדה שאף אחד מהמעורבים לא השלים את העסקה ברישום אינה פוגעת בתחולת סעיף 9, כל עוד ההתחייבויות להקניית הנכס עומדות בעינן ונוגדות.
איך מונעים עסקאות נוגדות במקרקעין?
מניעת עסקאות נוגדות במקרקעין מחייבת נקיטת צעדים משפטיים ומעשיים, שנועדו כולם להבטיח שקיפות, להגן על זכויות הרוכשים ולמנוע מצבים של כפל התחייבויות. הצעד המרכזי והחשוב ביותר הוא רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין מיד עם חתימת ההסכם. הערה זו היא אמצעי פשוט, יעיל וזול, המתריע בפני צדדים שלישיים על קיומה של התחייבות קודמת, ובכך מונעת מהמוכר יכולת חוקית לבצע עסקה נוספת נוגדת. אי־רישום הערת אזהרה, כאשר אין מניעה אובייקטיבית לכך, נחשב בפסיקה למחדל מהותי ואף לחוסר תום לב מצד הרוכש הראשון.
לצד רישום הערה, חיונית עריכת בדיקות מקדמיות יסודיות עוד בטרם ההתקשרות בעסקה. בדיקות אלה כוללות עיון בנסח טאבו עדכני לשם בירור זהות הבעלים והמצאת מידע על משכנתאות, עיקולים או הערות אזהרה קודמות; בירור זכויות מול רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת במקרים בהם הנכס טרם נרשם בטאבו; ובדיקת מצב החזקה בפועל בנכס, כדי לוודא שאין בו דיירים, שוכרים או בעלי זכויות אחרים. לא פחות מכך חשובה גם בדיקה תכנונית, שמטרתה לגלות אם קיימות חריגות בנייה או מגבלות סטטוטוריות העלולות להשפיע על העסקה.
עקרון תום הלב מחייב את כל הצדדים לעסקה. על הקונה לנקוט באמצעים סבירים כדי לוודא את תקינות העסקה ולהימנע מעצימת עיניים, ואילו על המוכר לשתף פעולה, לחשוף עובדות רלוונטיות ולהימנע ממכירה כפולה. תום הלב אינו רק חובה מוסרית אלא עקרון משפטי שיכול להכריע במחלוקות, כפי שהוכח בהלכות המרכזיות שעסקו בעסקאות נוגדות.
מעמדו של עורך הדין בעסקאות מקרקעין הוא מרכזי ביותר. עליו לפעול כרשם זהיר ומיומן, לרשום הערת אזהרה מיד עם החתימה, להתריע מפני סיכונים ולהסביר ללקוח את המשמעות המשפטית של מצאי הבדיקות. מעבר לכך, עליו לדאוג שהחוזה יכלול מנגנוני הגנה – כמו התחייבות מפורשת לרישום הערה, הצהרות מצד המוכר בדבר היעדר התחייבויות נוגדות, ואף קביעת פיצוי מוסכם במקרה של הפרת התחייבות. רשלנות מצד עורך הדין במילוי חובות אלה עלולה להקים אחריות חוזית ונזיקית כלפי הלקוח, ואף לחשוף אותו להליכים משמעתיים.
בפרויקטים רחבי היקף, כגון עסקאות מכר של דירות מקבלן, חשוב לקיים פיקוח מתמשך על רישום ההערות ועל תקינות החוזים כדי למנוע טעויות חוזרות. גם הבנקים וגופי המימון ממלאים תפקיד חשוב, שכן ברוב המקרים הם דורשים רישום הערת אזהרה כתנאי להעמדת משכנתה, ובכך מחזקים את ההגנה על הרוכשים.
עסקאות שכירות נוגדות
עסקאות שכירות במקרקעין נחשבות גם הן לעסקאות במקרקעין. שכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים (ללא אופציה להארכה ושחוק הגנת הדייר אינו חל עליה) אינה טעונה רישום. במקרה של שתי עסקאות שכירות נוגדות שאינן טעונות רישום ולא נרשמו, סעיף 80 לחוק המקרקעין קובע כי זכותו של השוכר הראשון עדיפה, אלא אם השני שכר וקיבל את המקרקעין בתום לב. אם השכירות טעונה רישום, יחול סעיף 9 לחוק המקרקעין.
אחריות עורכי הדין בעסקאות נוגדות
עסקאות נוגדות אינן רק סיכון משפטי לרוכשים ולמוכרים, אלא גם מקור פוטנציאלי לחבות ואחריות מקצועית לעורכי הדין המעורבים. עורך הדין נושא בחובות נאמנות וזהירות מוגברות כלפי לקוחותיו. בשל מורכבותן של עסקאות המקרקעין והשלכותיהן הכלכליות והחברתיות, חובות אלה פורשו בפסיקה באופן רחב, עד כדי הקניית אחריות נזיקית, חוזית ואף משמעתית לעורך הדין המתרשל במילוין.
1. חובת הזהירות המקצועית – מהות והיקף
עורך הדין בעסקת מקרקעין חב ללקוחו חובת זהירות מושגית וקונקרטית. הפסיקה הדגישה כי עסקאות מקרקעין הן עסקאות “חיים”, שבהן מושקעים חסכונות של שנים רבות, ולכן מצופה מעורך הדין לנקוט משנה זהירות.
במסגרת חובה זו, אחד הביטויים המרכזיים הוא רישום הערת אזהרה מיידית לטובת הלקוח עם חתימת ההסכם. הערת אזהרה נועדה להגן על זכויות הרוכש הראשון מפני עסקאות נוגדות עתידיות, ולהתריע בפני צדדים שלישיים. מחדל ברישום הערה, שעה שניתן היה לבצעו, עלול להיחשב להתרשלות ברורה, אשר עשויה להקים עילת תביעה נזיקית כנגד עורך הדין.
בפסקי דין שונים נקבע כי אי־רישום הערת אזהרה מהווה סטייה מסטנדרט הזהירות הסביר, גם אם בסופו של יום לא נגרם נזק בפועל. עצם ההימנעות ממעשה מונע פשוט וזול, המוכר לכל עורך דין בתחום, נחשבת כהפרה של חובת הזהירות.
2. חובת הבדיקה והגילוי – חובת נאמנות מוגברת
מעבר לרישום הערת אזהרה, עורך הדין מחויב לערוך בדיקות מקדמיות יסודיות בנכס:
- הזמנת נסח טאבו עדכני ובחינת רישומים קיימים – כגון משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים או הליכים תלויים ועומדים.
- בירור התאמה בין מצבו הפיזי של הנכס לבין הרישום – למשל, האם קיימים דיירים בנכס, האם מדובר בנכס בבנייה, או האם קיימות חריגות בנייה.
- בדיקות נוספות לפי נסיבות המקרה – זכויות חכירה מול רשות מקרקעי ישראל, רישום בבית משותף, זיקות הנאה וכיו”ב.
חובת הגילוי כלפי הלקוח מחייבת את עורך הדין להתריע על סיכונים מהותיים וליידע את הלקוח בדבר האפשרות לקיומן של עסקאות נוגדות. מחדל בגילוי או בהתרעה עלול להיחשב כהפרת חובת נאמנות, שהיקפה רחב במיוחד בעסקאות מקרקעין.
3. אחריות משמעתית: אתיקה
מעבר לאחריות האזרחית, עורך הדין כפוף גם לחובות אתיות ומשמעתיות מכוח חוק לשכת עורכי הדין, תשכ”א–1961 וכללי האתיקה המקצועית. אי־רישום הערת אזהרה, מחדלי בדיקה או עצימת עיניים מול סיכונים ידועים עלולים להוות “התנהגות שאינה הולמת” את מקצוע עריכת הדין.
4. אחריות חוזית ונזיקית
הקשר שבין עורך הדין ללקוחו מושתת על הסכם שירותים משפטיים. מכאן נובעת אחריות חוזית לקיום התחייבויותיו במיומנות ובמסירות. לצד זאת, הפסיקה קבעה כי גם בהיעדר חוזה כתוב, חלה אחריות נזיקית מכוח עוולת הרשלנות. כך, לקוח שנפגע מהתרשלות עורך הדין (כגון אובדן זכות עקב עסקה נוגדת) עשוי לתבוע פיצוי בגין מלוא נזקיו, לרבות אובדן הזכות במקרקעין, עוגמת נפש והוצאות נלוות.
5. אחריות כלפי צדדים שלישיים
במקרים מסוימים, אחריותו של עורך הדין חורגת מהלקוח הישיר ויכולה לחול גם כלפי צדדים שלישיים שנפגעו מהתרשלותו, אם מתקיימת קרבה משפטית מספקת. כך למשל, עורך דין המייצג מוכר ונמנע מלגלות לקונה על עסקה נוגדת ידועה, עלול להיחשף לאחריות גם כלפי הקונה, בהתקיים חובת זהירות מושגית.
6. אחריות משותפת – עורכי דין משני צידי העסקה
במקרים רבים קיימים שני עורכי דין, האחד מייצג את המוכר והשני את הקונה. בית המשפט קבע כי לכל אחד מהם אחריות עצמאית כלפי לקוחו, ולעיתים אף אחריות מצטברת לנזק שנגרם כתוצאה מאי־רישום הערת אזהרה או מבדיקות לקויות.
סיכום
עסקאות נוגדות במקרקעין מציבות אתגר ייחודי לשיטת המרשם הישראלית. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כלל פשוט – “הקודם בזמן עדיף” – אך מותיר פתח לחריגים המגינים על צדדים תמי לב שהשלימו רישום. ההלכה הפסוקה, ובראשה הלכת גנז, הדגישה כי גם הרוכש הראשון נושא בחובת תום לב אקטיבית, המחייבת רישום הערת אזהרה.
המסקנה המעשית לעוסקים בתחום היא ברורה: הימנעות מרישום הערת אזהרה או מבדיקות זהירות ראויה עלולה להוביל לאובדן זכויות מהותי. עורכי דין, יזמים ורוכשים נדרשים לנהוג בערנות, להקפיד על רישום מיידי ולהקדים תרופה למכה.
שאלות ותשובות – עסקאות נוגדות במקרקעין
מהי עסקה נוגדת במקרקעין?
עסקה נוגדת במקרקעין מתרחשת כאשר אדם מתחייב להקנות זכות במקרקעין לצד אחד, ולפני שהעסקה נרשמת בפנקסי המקרקעין הוא מתחייב לאותה זכות לצד אחר. במצב זה לא ניתן לקיים את שתי העסקאות במקביל, ויש לקבוע איזו מהן עדיפה.
מה קובע סעיף 9 לחוק המקרקעין?
סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי העסקה הראשונה בזמן עדיפה. עם זאת, אם הרוכש המאוחר פעל בתום לב, נתן תמורה ורשם את העסקה כדין בעודו תם לב – זכותו תגבר על הרוכש הראשון.
מהי הלכת גנז וכיצד היא משפיעה על עסקאות נוגדות?
הלכת גנז (ע”א 2643/97) קבעה כי גם הרוכש הראשון חייב לפעול בתום לב. אם נמנע מלעגן את זכויותיו באמצעות רישום הערת אזהרה, כאשר לא הייתה לו מניעה לכך, עשויה עדיפותו להישלל לטובת הרוכש המאוחר.
מה המשמעות של הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא אמצעי מניעתי פשוט וזול המתריע בפני צדדים שלישיים על התחייבות קודמת במקרקעין. רישום ההערה נועד להגן על הרוכש הראשון ולהקטין את הסיכון לעסקאות נוגדות. אי-רישום הערה עלול להיחשב להתרשלות ולחוסר תום לב.
כיצד נבחן תום הלב של הרוכש השני?
תום הלב נבחן הן במישור הסובייקטיבי (האם ידע בפועל על העסקה הקודמת) והן במישור האובייקטיבי (האם נקט בבדיקות סבירות, כגון נסח טאבו ובדיקת החזקה). רוכש שלא ביצע בדיקות מינימליות יתקשה לטעון לתום לב.
האם עסקאות שכירות נחשבות לעסקאות נוגדות?
כן. שכירות נחשבת עסקה במקרקעין. כאשר מדובר בשכירות קצרה (עד 10 שנים), סעיף 80 לחוק המקרקעין מעניק עדיפות לשוכר הראשון, אלא אם השוכר המאוחר קיבל חזקה בתום לב. שכירות ארוכה או מוגנת טעונה רישום, ובמקרה כזה חל סעיף 9.
מהי אחריותו של עורך הדין במניעת עסקאות נוגדות?
עורך הדין נושא בחובת זהירות ונאמנות מוגברות: עליו לרשום הערת אזהרה מיד עם חתימת ההסכם, לערוך בדיקות מקדמיות בנסח הטאבו ובשטח, ולהתריע בפני הלקוח על סיכונים. התרשלות עלולה לחשוף אותו לתביעות נזיקיות, לחבות חוזית ואף להליכים משמעתיים.
כיצד ניתן למנוע עסקאות נוגדות?
המניעה מבוססת על צעדים פשוטים אך חיוניים: רישום הערת אזהרה מיד עם החתימה, ביצוע בדיקות יסודיות של נסח הטאבו ושל מצבו הפיזי של הנכס, שמירה על שקיפות ותום לב, וליווי מקצועי צמוד של עורך דין מומחה למקרקעין.
מניעת עסקאות נוגדות במקרקעין: משרד עו”ד וולר ושות’
משרד וולר ושות’ מתמחה, זה למעלה מ-40 שנה, בדיני המקרקעין, ומלווה באופן שוטף יזמים, קבלנים, בנקים, חברות פרטיות וציבוריות, רשויות מקומיות ותאגידים עירוניים, ומעניק להם ייעוץ וייצוג משפטי בכל שלבי עסקאות המקרקעין – משלב גיבוש ההסכם והבטחת זכויות הלקוח, דרך בדיקות מקדמיות ורישום הערות אזהרה, ועד לייצוג בבתי המשפט כאשר מתעוררות מחלוקות הנוגעות לעסקאות נוגדות.
באמצעות שילוב של מקצועיות משפטית ברמה הגבוהה ביותר עם גישה פרקטית ופתרונות מותאמים אישית, משרד וולר ושות’ מצליח להעניק ללקוחותיו ערך מוסף ממשי בעסקאות מקרקעין. המשרד אינו מסתפק בניתוח משפטי גרידא, אלא פועל מתוך תפיסה אסטרטגית רחבה, הכוללת גם היבטים תכנוניים, מיסויים ומנהליים. בכך, הוא מהווה שחקן מרכזי בשדה המשפטי של עסקאות נוגדות, ומספק ללקוחותיו ביטחון משפטי, הגנה על זכויותיהם והובלה להצלחת העסקה. צרו קשר כבר עכשיו.
