שכר טרחת עורך דין בעסקת מקרקעין נקבע, בדרך כלל, לפי שלושה פרמטרים מרכזיים: שווי הנכס, מורכבות העסקה, ומומחיות וניסיונו של עורך הדין. בעסקאות נדל”ן, ובמיוחד בעסקאות דירה ובמכירת נכסים בצפון ובחיפה, איכות הייצוג המשפטי קובעת לעיתים את ההבדל בין עסקה בטוחה ומוצלחת, לבין הסתבכות משפטית ארוכת שנים והפסדים כספיים משמעותיים.
עורך הדין המייצג אתכם אחראי על בדיקות קריטיות: בדיקות קנייניות ותכנוניות, תכנון מס נכון, הגנה חוזית, ליווי משא ומתן, רישום הערת אזהרה, ליווי מול בנקים למשכנתאות, ודיווח לרשויות המס. במילים פשוטות: בעסקת מקרקעין אין מקום ל”סמוך” או ל”חפיף” – דיוק משפטי הוא תנאי להצלחה.
מה כולל שכר טרחת עורך דין בעסקת מקרקעין? סקירה מלאה
שכר טרחתו של עורך דין מקרקעין אינו רק תג מחיר בעבור ניסוח חוזה, אלא משקף מערכת מקיפה של פעולות משפטיות, תכנוניות ומיסויות, הנדרשות כדי להבטיח עסקה בטוחה, מסודרת ומוגנת מכל סיכון. במשרד וולר ושות’ אנו מיישמים גישה משפטית מקיפה, המבוססת על ניסיון של יותר מ־40 שנים בתחום דיני המקרקעין בחיפה, בצפון וברשויות המקומיות.
הטיפול נפתח בבדיקות עומק קנייניות ותכנוניות: סקירה של רישומי הטאבו או רמ”י, בדיקת הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים ומשכנתאות, בחינת היתר הבנייה, איתור חריגות בנייה והליכים תכנוניים פתוחים, וזיהוי חסמים אפשריים למעבר זכויות. מטרת הבדיקה היא לצמצם סיכון משפטי ולמנוע מצב שבו הלקוח מגלה, לאחר החתימה, כי הנכס כרוך במגבלות מהותיות או בחובות שלא דווחו.
במקביל מתבצעת בחינה מיסויית יסודית: בדיקת מס שבח ומס רכישה, סקירת פטורים אפשריים, ניתוח עסקאות עבר המשפיעות על שיעור המס, וליווי מלא בתכנון מס אישי או משפחתי. שלב זה קריטי במיוחד בעסקאות מורכבות, ובהיעדר ליווי מקצועי עלולות להיווצר חשיפות מס של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
לאחר השלמת הבדיקות עובר הטיפול לשלב עריכת ההסכם. הסכם מכר מנוסח בקפידה, מגדיר מנגנוני תשלום, בטוחות, לוחות זמנים, אחריות הצדדים, הוראות אכיפה ותרופות במקרה של הפרה. ניסוח מדויק מבטיח יציבות חוזית ומונע מחלוקות עתידיות.
לאחר החתימה מלווה המשרד את הלקוח עד להשלמת העסקה: ליווי מול הבנקים, שמירת כספים בנאמנות, דיווח לרשויות המס, רישום הערת אזהרה, טיפול בייפויי כוח ואימותי חתימה. בסופו של התהליך – רישום מלא של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
שכר הטרחה בעסקת מקרקעין הוא, למעשה, ההשקעה בביטחון משפטי מלא. ייצוג מקצועי קפדני הוא ההבדל בין עסקה טובה, לבין הליכים משפטיים יקרים ומיותרים. משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו ליווי מלא, אישי ובכיר, עד להשלמת הרישום.
מה צריך לבדוק בבירור שכר טרחה בעסקת מקרקעין?
בחירת עורך הדין שילווה עסקת מקרקעין מחייבת בחינה מדוקדקת של היקף השירותים הכלולים בהצעת שכר הטרחה. לא די בשיעור האחוזים הנדרש; החשיבות האמיתית נמצאת בפרטים הקטנים, המשקפים האם ההצעה מספקת הגנה מלאה לאורך כל מסלול העסקה – משלב הייעוץ הראשוני ועד הרישום הסופי בלשכת רישום המקרקעין. במילים אחרות, צריך לבדוק ולוודא, שעורך הדין יוכל להשלים את כל המחויבויות שנטל על עצמו, וכי הצעת שכר הטרחה, כוללת (או לא כוללת), את הרכיבים הבאים:
- ראשית, יש לברר מי הגורם המטפל בפועל: האם עורך הדין הבכיר במשרד מלווה את התיק אישית, או שמא הטיפול עובר לעורך דין צעיר או למתמחה. זהות המטפל משפיעה לא רק על איכות השירות, אלא גם על רמת המומחיות המופעלת בנקודות הקריטיות של העסקה.
- שנית, יש לוודא האם שכר הטרחה כולל ייעוץ מקדים – שלב חיוני שבו נבחנות האלטרנטיבות המשפטיות, עלויות המיסוי, לוחות הזמנים, והסיכונים הפוטנציאליים.
- כמו כן, יש לוודא האם ההצעה כוללת טיפול מלא ברשויות המס: הכנת הדיווחים, הגשתם בזמן ורישום העסקה במס שבח ומס רכישה. במקרים שבהם תידרש השגה על שומה, תיקון טעויות או ניהול דיון מול רשות המסים – חשוב לברר מראש האם השירות כלול, ומהי העלות במקרה שאינו כלול.
- באשר לשלב החוזי, יש לבדוק האם שכר הטרחה כולל ניסוח הסכם מכר, והאם הוא כולל ישיבת משא ומתן פרונטלית מול עורך הדין של הצד השני. יש להגדיר כמה ישיבות מו”מ יהיו בתשלום, וכמה יידרשו תשלום נוסף.
- יש לברר האם ההצעה כוללת ייפויי כוח, אימותי חתימה, והאם קיים צורך בייפוי כוח נוטריוני. אם כן, האם העלות נכללת בהצעה.
- בנוסף, יש לוודא האם מוצע ליווי מלא מול הבנק למשכנתאות: מענה לדרישות המוסד המממן, חתימות על השטרות, וטיפול במסמכי הבטוחות. בחלק מהעסקאות, חתימות הבנק או עלויותיו מהוות הוצאה נפרדת; חשוב לדעת אם הן כלולות.
- שאלה מרכזית נוספת נוגעת לתנאי ההתקשרות: האם שכר הטרחה מותנה בחתימה על הסכם המכר, ומה קורה אם העסקה מתבטלת? יש משרדים שאינם גובים שכר טרחה אם העסקה לא נחתמה; אחרים גובים תשלום חלקי בעבור העבודה שבוצעה.
- כמו כן, חשוב לוודא האם ההצעה כוללת את האגרות והתשלומים לרישום העסקה בטאבו, או שמא מדובר בעלויות נוספות.
- לבסוף, יש לוודא כי ההצעה מתייחסת למקרים של שינויים פרסונליים במשרד המטפל – כגון עזיבת עורך הדין, העברת התיק לעורך דין אחר, או מיזוג בין משרדים. במקרים כאלה, יש חשיבות לכך שהמשרד יישא במלוא האחריות להשלמת העסקה עד לרישום הזכויות, ללא כל פגיעה ברציפות ובמקצועיות הטיפול.
גובה שכר טרחת עורך דין עסקת מקרקעין
מניסיוננו, עורך דין מקרקעין מקצועי, מיומן ומנוסה, יכול להעריך נכונה את היקף העבודה הכרוך בעסקה, ויוכל להעריך את משך הזמן שייקח להשלמתה. לרוב (ואין כאן משום המלצה או הכוונה), גובה שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין, בעסקת מכירת דירה או בעסקת רכישת דירה, עומד על בין 0.5% ל-1%, בתוספת מע”מ.
בין הגורמים המשפיעים על קביעת שיעור השכר ניתן למנות את היקף העסקה, היקף העבודה המשפטית שבוצעה בפועל, מידת מורכבותה, סוג העבודה (טכנית ושגרתית או יצירתית ומקורית), טיפול עבור לקוח קבוע או מקרי, הכישורים, הוותק ומעמדו של עורך הדין, המוניטין שיצא לו כמומחה בנושא, וכן התוצאות שהושגו. כמו כן, ניתן להתחשב בשיטה המקובלת לקביעת שכר הטרחה בתחום הנדון אם קיימת שיטה כזו. בעסקאות מורכבות יותר, דוגמת נכסים שאינם מוסדרים, הליכים משפטיים כנגד בעלי הנכס, נכסים מסחריים, רישומים ישנים, צורך בתכנון מס, אפוטרופסות, הסכמי שיתוף בין בעלים, חלוקה, מכירת משקים ונחלות, עסקת מתנה (העברה ללא תמורה), הסדרה מול וועדים מקומיים או אגודות שיתופיות, תיקון טעויות של עורכי דין קודמים, וכן במקרים נוספים, עשוי שכר הטרחה להיות נמוך יותר, או גבוה יותר.
האם שכר טרחה נחשב הוצאה מוכרת במס שבח?
כן. בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, שכר טרחת עורך הדין ששולם לצורך רכישה או מכירה הוא הוצאה מוכרת בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, ועשוי להפחית את חבות מס השבח. קראו כאן בנושא הוצאות מוכרות למס שבח.
מה קורה אם העסקה לא נחתמת?
משרדים שונים פועלים בצורה שונה. יש משרדים שאינם גובים שכר טרחה אם אין חתימה, ויש שגובים תשלום חלקי עבור העבודה שכבר בוצעה (בדיקות, מו”מ, ניסוח). אנחנו ממליצים לוודא זאת בהצעה לפני התחלת הטיפול.
הגבלות וכללים מיוחדים
- חוק המכר (דירות): מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום המרבי שקבע השר, עבור ייצוג המוכר והקונה בעסקת מכירת דירה, ובכלל זה רישום וניהול רשימת בעלי זכויות ורישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין.
- תקנות ההוצאה לפועל (שכר טרחת עורכי דין וכונסי נכסים), תשס”ב-2002: קובעות שיעורים ספציפיים לשכר טרחת עורך דין וכונס נכסים בהליכי מימוש משכנתאות.
- תקנות הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (כללים בדבר קביעת שכר לאפוטרופסים), תשמ”ט-1988: מאפשרות לבית המשפט לקבוע שכר נוסף לאפוטרופוס שביצע עסקת מקרקעין, בשיעור שלא יעלה על 2% מהתמורה שהתקבלה בעסקה.
מהו היתרון בבחירת משרד ותיק ומנוסה בעסקאות מקרקעין?
משרד בעל ניסיון משמעותי מכיר לעומק את הבדיקות הנדרשות, את מוקדי הסיכון, את הגופים הרלוונטיים (טאבו, רמ”י, בנקים, רשויות מקומיות, רשויות מס) ומסוגל לנהל עסקאות מורכבות, לרבות עסקאות עם חסמים תכנוניים, רישומים ישנים, תכנון מס או טיפול מול ועדים מקומיים ואגודות שיתופיות. במקרה של עסקאות בחיפה והצפון, למשרד ותיק קיימת היכרות ארוכה עם הגורמים המטפלים, דבר שעשוי לזרז את ההליכים.
לסיכום, עורך דין מקרקעין מומלץ, יידע לתת לכם הצעה הוגנת וסבירה של תשלום שכר הטרחה, אשר תשקף את מהות העסקה, את מורכבותה, הסיכונים בעסקה, משך הטיפול בה, עד להשלמתה ורישומה החוקי. משרד עורכי דין וולר ושות’, מחזיק בניסיון ובמיומנות של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין. לאחר ייצוג של אלפי לקוחות מרוצים, אנחנו יכולים לומר בביטחון, בעסקת מקרקעין – לא מתפשרים. אתם יכולים להיות בטוחים עם משרד וולר ושות’. צרו קשר כבר עכשיו.
פורסם ביום 14/05/2022. עדכון אחרון: 13/11/2025.
נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך למעלה מ-40 שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבנייה בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, מייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, ועדי בתים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות התכנוניות והמשפטיות.
