זכויות תלת מימד במקרקעין

מהן זכויות תלת מימד במקרקעין?

זכויות תלת מימד במקרקעין הן זכויות קנייניות המתייחסות לנפח מוגדר במרחב, הכולל גבולות של גובה, עומק ומיקום. בניגוד לחלקת מקרקעין רגילה המתייחסת בעיקר לשטח הקרקע, חלקה תלת מימדית מאפשרת רישום נפרד של יחידה נפחית המצויה מעל הקרקע או מתחתיה. לאחר רישומה כחלקה עצמאית במרשם המקרקעין, זוהי זכות קניינית שניתן לבצע בה עסקאות בהתאם לדין.

מהי חלקה תלת מימדית?

חלקה תלת-ממדית היא יחידת נפח מוגדרת ורשומה בטאבו, המופרדת משפטית משכבות הקרקע שמעליה או מתחתיה. היא מאפשרת בעלות נפרדת על חללים ספציפיים בעומק האדמה (כמו מנהרות או חניונים) או בחלל הרום (כמו גשרים או קומות בבניינים), בניגוד לבעלות רגילה המתפרשת מהמרכז ועד "לרקיע".

הצורך לנצל את המרחב התלת-מימדי מזוהה כבר שנים רבות במערכת התכנון: צפיפות האוכלוסיה גדלה, תשתיות מתרחבות, שימוש בתת-הקרקע, ומגמת עירוב שימושים – אולם המרחב האנכי של חלקה נותר בידי בעלי המקרקעין. קידום תמ"א 40/1, לצד תיקון 33 לחוק המקרקעין, מוסיפים מימד נוסף למקרקעין, והולכים לשנות את תמונת התכנון בישראל. סקירה של תיקוני החקיקה ברישום זכויות תלת מימד במקרקעין, והמשמעויות.

המצב המשפטי ערב תיקון חוק המקרקעין

במצב המשפטי שהיה קיים ערב תיקון חוק המקרקעין, לא ניתן היה להעביר ולרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות קרקע שונות. הוראת סעיף 11 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, קבעה כי, ככלל, הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובכל חלל הרום שמעליו. במילים אחרות, הגבולות הם לכאורה "אינסופיים". אף הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין קבעה את עקרון אחידות הקרקע ולפיו, למעט חריגים מסוימים הקבועים בחוק (כגון מים, נפט, מכרות), אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין. נוסף על כך, גם בפן הרישומי, בהיות מרשם המקרקעין דו־מימדי, הוא אינו מאפשר רישום של זכויות בעלות בחלק מסוים מן המרחב האנכי.תפיסה זו, המכונה "מתהום ארעא ועד רום רקיעא", רואה בקרקע נכס תלת-ממדי הכולל את פני האדמה, המרחב התת-קרקעי והמרחב העל-קרקעי.

מגבלות הדין הקיים, הובילו לקשיים משפטיים ומעשיים שונים, אשר הולכים ומתעצמים בשנים האחרונות על רקע ההתפתחויות הטכנולוגיות שמאפשרות לקדם פרויקטים המתפרשים על פני שכבות קרקע שונות (דוגמת מנהרות תת–קרקעיות לתחבורה או לתשתיות וגשרים עיליים). נושא זה נדון, בין היתר, בפרשת אקונס פרץ ואח' נ' מדינת ישראל, בה המערערים סירבו למסור חזקה במקרקעין אשר המדינה התכוונה להפקיע מתחת למגרשיהם ובתיהם, לצורך בניית מנהרות הכרמל. לפני תיקון החוק, לא ניתן היה לרשום זכויות, בבעלות נפרדת, על חלקות תת-קרקעיות. כיוון שלא התאפשר פיצול קנייני בבעלות על הקרקע, נוצרו פתרונות חוזים. פתרונות אלה לקחו זמן רב והקשו על הסחירות בקרקע.

עבודה בין–משרדית שנערכה בעקבות החלטות הממשלה, בשנים 1999 ו-2000, בנושא ייעול השימוש במשאבי הקרקע, המליצה לממשלה להנהיג משטר רב־שכבתי של זכויות בקרקע, ולבחון את שינויי החקיקה הנדרשים. עיקרי התיקון החוק מתבססים על ההמלצות הצוותים.

מהו תיקון 33 לחוק המקרקעין (חלקה תלת מימדית)?

בחודש דצמבר 2018, התקינה הכנסת את תיקון 33 לחוק המקרקעין (חלקה תלת מימדית). התיקון הוסיף את הגדרת "חלקה תלת-מימדית", אשר תחמה את גבולות העומק והגובה של החלקה. עם ביצוע התיחום, הוגבלה הבעלות בחלקה זו, לגבולות שנקבעו. קרי, כל מה שמעבר לגבולות אלה, בעומק ובגובה, יהא בבעלות נפרדת. כלומר, ניתן לפצל את הבעלות במרחב האנכי ולרשום במרשם המקרקעין בעלות נפרדת בחלק מסוים מהמרחב האנכי של החלקה, על שם בעלים אחר, שאינו בהכרח הבעלים של יתרת החלקה.

זוהי יחידת רישום חדשה, אשר הייחוד שלה ביחס לחלקה רגילה (הרשומה במרשם הדו־מימדי כיום) הוא שלחלקה התלת־מימדית גבולות סופיים בשלושת המימדים, לרבות במימד הגובה. וכפי שהגדיר החוק, בסעיף 14א, מהי חלקה תלת מימדית: "יחידה נפחית שגבולותיה רשומים באופן תלת מימדי, המצויה בעומק שמתחת לקרקע או בחלל הרום שמעליה, במקרקעין רשומים".

תיקון מס' 33 לחוק המקרקעין כלל גם תיקון עקיף לחוק התכנון והבניה, המאפשר קביעת מגרש תלת מימדי. בעקבותיו, הותקנו תקנות התכנון והבניה (רישום מגרש תלת מימדי), התש"ף – 2020, ונערכו תיקונים מתבקשים בתקנות נוספות הנוגעות למלאכת רישום המקרקעין. במועד סמוך, פרסם מינהל התכנון את המדריך ליצירת מגרש תלת מימדי.

מה משמעויות תיקון 33 לחוק המקרקעין?

• יצירת פלטפורמה משפטית יעילה ומהירה, לרישום תכנון מודרני רב-שכבתי, בהתאמה למשפט האזרחי במאה ה-21.
• קידום שימושים מעורבים לניצול מירבי של הקרקעות. לדוגמה, שילוב של מסחר, מגורים ותשתיות ציבוריות.
• מיקסום האפשרות הכלכליות בקרקע.
• ביצוע עסקאות פרטיות, ויצירת וודאות משפטית.
• חסכון כספי ציבור, לאור הקטנת פיצויי הפקעה. הפיצויים יקטנו, מכיוון שבעל הקרקע המופקעת יוכל להמשיך להחזיק בבעלות בחלק ממנה ולעשות בה שימוש.

למי רלוונטיות זכויות תלת מימד במקרקעין?

זכויות תלת מימד במקרקעין אינן רלוונטיות רק לפרויקטים עתידניים או לתשתיות לאומיות. מדובר בכלי משפטי ותכנוני שעשוי להשפיע על מגוון רחב של בעלי זכויות, יזמים וגופים ציבוריים.

עבור יזמי נדל"ן, זכויות תלת מימד מאפשרות יצירת מבנים משפטיים מורכבים יותר, שבהם ניתן להפריד בין שימושים שונים באותו מתחם. כך למשל, ניתן ליצור הפרדה בין שטחי מסחר בקומת הקרקע, חניון תת־קרקעי, מגורים מעל הקרקע או שטחים ציבוריים.

רשויות מקומיות עשויות להשתמש בכלי זה לצורך הסדרת מערכות תחבורה, מנהרות, מתקני תשתית ושטחים ציבוריים, מבלי לבצע הפקעה מלאה של הקרקע.

חברות תשתית ותחבורה עשויות ליהנות מאפשרות לרכוש או לקבל זכויות מוגדרות במרחב בלבד, כגון זכות מעבר תת־קרקעית או זכות שימוש בשכבה מסוימת של הקרקע.

גם בעלי קרקעות פרטיים צריכים להיות מודעים למשמעות. בעלות בקרקע אינה מסתכמת תמיד רק בשטח הנראה לעין, אלא עשויה להיות מושפעת מזכויות המצויות מעל ומתחת לפני הקרקע.

בעסקאות מורכבות, בדיקת הזכויות מחייבת בחינה משולבת של נסח הטאבו, תכניות בניין עיר, היתרים, מסמכי רישום והסכמים קיימים.

איך מבצעים רישום חלקה תלת-מימדית?

רישום חלוקת קרקע הכוללת חלקה תלת-מימדית, מתבצע ב-3 שלבים:

תכנון

הכנת תוכניות סטטוטוריות המאפשרת יצירת מגרש תלת מימדי ואישורה בוועדות התכנון המחוזית את המקומית, בהתאם לייעוד המגרש. חלוקת הקרקע תעשה בהתאם לתכנית איחוד וחלוקה של מגרשים, או על פי תשריט שאושר בהתאם לפרק ד' לחוק התכנון והבניה, על ידי רכישה, או בהפקעה. אם הקרקע הנה בבעלות המדינה, נדרש גם אישור של רשות מקרקעי ישראל.

מיפוי ומדידה

בשלב זה, מבוצעת מדידה לצורך דיוק הגבולות, וליצירת מודל גיאומטרי תלת-מימדי לרישום (תוכניות תלת מימדיות לרישום – תמ”ר), כקובץ דיגיטלי. תוכניות אלו מציגות את החלקות ברבדי הקרקע השונים, בצירוף נתוני החלקה התלת מימדית.

רישום

בשלב זה נותנים ביטוי לגבולות החדשים, במרשם המקרקעין. לאחר שהתוכנית מאושרת, והתקבל אישור מפ”י, מגיש התיק מעביר את מספר התמ”ר, יחד עם כל המסמכים הנדרשים, לרישום ללשכה הארצית לרישום תשתיות לאומיות ופרצלציה.

איך מבצעים הפקעה לאור תיקון 33?

תיקון 33 לחוק המקרקעין השפיע באופן ישיר גם על הסדרי ההפקעה של מקרקעין, שכן הוא מאפשר למדינה ולרשויות מקומיות להפקיע, באופן ספציפי, זכויות תלת מימד, מבלי להידרש להפקיע את כלל הקרקע. במילים אחרות, אם וככל שיעלה הצורך להפקיע קרקע, ניתן יהיה להפקיע רק את חלק הקרקע הרלוונטי, ולא את כל החלקה. הבעלות ביתרת הקרקע תיוותר בבעלות הבעלים המקורי. כך, החלק היחסי שיופקע יקטן – וכך גם הפיצוי הכספי. בעל הקרקע המופקעת יוכל להמשיך להחזיק בבעלות בחלק ממנה ולעשות בה שימוש. מאידך, עשוי החוק להכניס כספים לקופה הציבורית.

ביצוע ההפקעות, מצריך, בין היתר, פרסום של ההודעה לבעלים הרשומים של המקרקעין, במספר דרכים: פרסום ב"רשומות", בעיתון יומי, ועל גבי שלט שיוצב על המקרקעין עצמו או בסמוך לו. בנוסף, יש לרשום בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה על ההפקעה.

רישום דירה בית משותף לאור תיקון 33

רישום חלקה תלת-ממדית בפנקסי המקרקעין אפשרי רק במקרקעין מוסדרים ודורש עמידה בתנאים מסוימים, כגון תכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבנייה, תשריט מאושר, או הפקעה/רכישה. הוראות חוק המקרקעין וכל דין החל על מקרקעין יחולו גם על חלקה תלת-ממדית, בשינויים המחויבים, אלא אם נקבע במפורש אחרת.

יחד עם זאת, דירה בבית משותף או חלק אחר בבית המשותף המיועד לשמש את בעלי הדירות לא יירשמו כחלקה תלת-ממדית. זאת, כדי להבטיח את המשך קיומו של מוסד הבית המשותף, על הוראותיו הייחודיות, המסדירות את היחסים בין בעלי הדירות ואת ניהול הרכוש המשותף. קראו כאן סקירה מקיפה על רישום בית משותף.

מה השפעת זכויות תלת-מימד על מיסוי מקרקעין?

היווצרותן של זכויות תלת מימד במקרקעין מעוררת שאלות חדשות גם בתחום מיסוי המקרקעין. כאשר נוצרת יחידת מקרקעין עצמאית במרחב, יש לבחון כיצד היא מסווגת לצורכי מס, כיצד מחושב שוויה ומהן השלכות המס בעת מכירה, העברה או שעבוד.

בעסקה הכוללת חלקה תלת מימדית, ייתכן מצב שבו קיימות מספר זכויות שונות באותו מתחם פיזי: זכות במפלס הקרקע, זכות בחלל תת־קרקעי וזכות במבנה שמעל הקרקע. לכל אחת מהן עשוי להיות ערך כלכלי עצמאי.

הדבר מחייב בחינה מדויקת של אופי הזכות הנמכרת ושל ההיבטים המיסויים הנלווים אליה. יש לבחון האם מדובר במכירת זכות במקרקעין, כיצד נקבע שווי הזכות ומהן ההשלכות לעניין מס שבח, מס רכישה והיטלים נלווים.

גם בהסכמי יזמות, קומבינציה והתחדשות עירונית יש חשיבות רבה לתכנון מס מוקדם. חלוקה לא נכונה של הזכויות בין הצדדים עלולה ליצור חשיפות מס בלתי צפויות.

המעבר ממקרקעין דו־ממדיים למקרקעין תלת־ממדיים מחייב שילוב בין מומחיות בדיני מקרקעין לבין הבנה עמוקה של דיני המס, כדי להבטיח שהמבנה המשפטי של העסקה יתאים גם לתוצאה הכלכלית הרצויה.

עורך דין מומחה למקרקעין 

זכויות תלת-ממד במקרקעין הן כלי משפטי מודרני המאפשר ניהול יעיל של מקרקעין. תיקון מס' 33 לחוק המקרקעין, לצד חקיקה ופסיקה נוספות, מהוות צעד חשוב בהסדרה המשפטית של תחום זה. החוק והפסיקה בתחום המקרקעין מתעדכנים באופן תדיר, ומחייבים התמקצעות, מומחיות, ידע וניסיון. במשך למעלה מ-40 שנה, מייצג משרד עורכי דין וולר ושות', אלפי לקוחות, באופן מסור, מקצועי ומיומן, בתחומי המקרקעין, הנדל"ן, מיסוי מקרקעין, התכנון והבניה. צרו קשר עם עורך דין מקרקעין מומחה, כבר עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, ביצוע פרויקטי התחדשות עירונית, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 25/03/2022. עדכון אחרון: 24/02/2026.