תביעה לפינוי מושכר

החשש הגדול ביותר של כל משכיר נכס, הוא מצב בו השוכר מפסיק לשלם את דמי השכירות, והוא עומד חסר אונים עם שוכר שלא ניתן לפנותו וללא דמי שכירות. במקרה הטוב, יש למשכיר הנכס בטחונות (צ’ק ביטחון, המחאה בנקאית, ערבים וכו’), המאפשרים למשכיר הנכס אפשרות להחזיר לעצמו חלק מהנזקים. במקרה הרע, על משכיר הנכס לנקוט בפעולות משפטיות, בראשן תביעה לפינוי מושכר, שיאלצו את השוכר להתפנות מהנכס, באופן מהיר. מניסיון של למעלה מ-40 שנה בדיני מקרקעין, חוזה שכירות שהוכן או שנחתם ללא מעורבות עורך דין מומחה בתחום, הוא פתח לצרות משפטיות ולהפסדים כספיים.

חוזה שכירות

הפתרון הטוב והנכון ביותר, על מנת להקטין את החשש, הוא להקדים תרופה למכה: יש לבדוק את זהות השוכרים ואת יכולותיהם הכלכליות. אנחנו ממליצים ללקוחותינו לדרוש מהשוכר להציג חשבון בנק על שמו, לבדוק האם לשוכר מקום עבודה מסודר ותלושי שכר, לערוך חיפוש על השוכר בגוגל, לבדוק היעדר הליכי פשיטת רגל וכו’. לאחר מכן, ככל שנראה שהשוכר אמין ויוכל לעמוד בהתחייבויותיו, יש לנסח חוזה שכירות ברור ומפורט אצל עורך דין המתמחה בכך. אין להסתפק בחוזה שכירות סטנדרטי, או הסכם שכירות באינטרנט. הסכם השכירות שייערך אצל עורך דין מקרקעין יכלול, בראש ובראשונה, בטחונות בחוזה שכירות דירה, על מנת לספק את ההגנה החוקית המרבית, לבעל הנכס. אולם אם המשכיר לא פעל כך מלכתחילה, הרי שאין מנוס מטיפול משפטי.

הפרת חוזה שכירות

ככלל, שוכר רשאי להתגורר בנכס המושכר בהתאם לתנאי חוזה השכירות. לבעל הנכס אין זכות לדרוש את פינויו לפני תום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה השכירות. חוזה השכירות יכלול את חובות וזכויות שני הצדדים, ולכלול נושאים כמו זהות השוכר, תקופת השכירות, תשלום דמי השכירות, השימושים המותרים והאסורים בנכס, תשלומי החשבונות (מים וביוב, גז, חשמל, טלפון, תקשורת וארנונה), ועוד. אולם, בכל אחד מהמקרים הבאים, עשויה להתגבש עילה להגשת תביעה כנגד השוכר:

תקופת השכירות הסתיימה, אך השוכר מסרב לפנות את הנכס; במקרה בו השוכר הפסיק לשלם את דמי השכירות שנקבעו בחוזה השכירות; במקרה בו רואה המשכיר הפרה צפויה של הסכם השכירות; במקרה בו השוכר הסב נזק לדירה או לציוד שבה; או במקרה בו השוכר הפר את אחד מסעיפי החוזה שהוגדר כ”סעיף מהותי” בחוזה השכירות.

תביעה לפינוי מושכר

בעל הנכס המבקש לפנות את השוכר יכול לבחור בין שני הליכים: תביעה בסדר דין מקוצר; ותביעה בהליך רגיל.

• תביעה בסדר דין מהיר. לפי תקנה 6 לתקנות החדשות לסדר הדין האזרחי, בעל דירה רשאי לפתוח בהליך מהיר, שמטרתו לסלק מהנכס את הדייר, בפסק דין שניתן בהליך מהיר. לאחר קבלת פסק דין, ניתן להסתייע בהוצאה לפועל, שיגיעו לנכס ויוציאו את השוכר. בהליך זה לא ניתן לתבוע רכיבים נוספים (דוגמת חוב כספי, תשלומי חשבונות, תשלומים עבור נזקים שנגרמו ופיצויים). התביעה בהליך זה תוגש לבית משפט השלום בו נמצא הנכס, ותוגש בצירוף ראיות ותצהירים מטעם התובע. השוכר הנתבע יידרש להגיש כתב הגנה תוך 30 יום, לכל היותר, מיום המצאת כתב התביעה, ולצרף אליו תצהירים. בית המשפט יקבע דיון לא יאוחר מ- 30 ימים ממועד שהוגש כתב ההגנה בתיק. בהיעדר כתב הגנה, יינתן כנגד השוכר צו פינוי וסילוק השוכר מהדירה. אם מוגש כתב הגנה, בירור העניין בבית המשפט אורך פרק זמן קצר (לרוב ישיבה אחת). עם קבלת פסק הדין, ניתן להגישו לביצוע בתוך 15 יום מיום המצאתו כדין למשכיר.
• תביעה בהליך רגיל: בהליך זה, ניתן לתבוע הן את הפינוי והן את יתר התביעות שיש לבעל הנכס כנגד השוכר. לבית המשפט מוקנית הסמכות להעביר תביעה לפינוי מושכר, להתדיינות בהליך רגיל. זאת, בשל מגוון סיבות: מורכבות הראיות או העובדות, מורכבות השאלה המשפטית הנידונה, הודעות צד ג’ וכיוצ”ב. משמעות ההעברה היא שהתביעה לא תידון באופן מהיר, כך שההפסד הכספי של הבעלים, עד לקבלת פסק דין, ילך ויגדל.

חשיבות עורך דין מקרקעין

אם נוצר הצורך בתביעה לפינוי מושכר, סביר שזו תוצאה של חוזה שכירות סטנדרטי מהאינטרנט. חוזה זה, לא סיפק את הביטחונות הראויים והנדרשים, על אחד הנכסים המשמעותיים ביותר. לפיכך, מאחר שההליכים לפינוי מושכר מנוהלים בצורה מהירה, זריזה וחוקית, קיימת חשיבות עליונה לעבודה מסודרת. מספיק שכתב התביעה לא ינוסח כיאות, לא ילווה בתצהיר כדין, כך שהתביעה או פסק הדין לא יוכלו להתבצע. כל יום בו השוכר נמצא בנכס, ולא משלם שכר דירה או חשבונות – הוא נזק לבעלים. פנו עוד היום אל עורך דין מקרקעין, אשר ליווה, ערך, הכין וייצג באלפי חוזי שכירות.

למשרד עורכי דין וולר ושות’ ניסיון ומיומנות שניקנו במשך למעלה מ-40 שנה. אלפי לקוחות, הסכמים וחוזים, הופעה בכל ערכאות בתי המשפט, מיומנות, וידע מקצועי רב-תחומי. זאת, על מנת לסייע ולהגן על כל לקוח. צרו קשר עכשיו.