top image

הגנה על דיירים בעסקת פינוי בינוי

אחד האתגרים הגדולים ביותר – ואולי המרכזי – בעסקת פינוי-בינוי, הוא הגנה על זכויות הדיירות לאורך התקופה. עסקת פינוי בינוי עשויה לארוך למעלה מעשור שנים, ולפיכך חשוב לנסות לקחת בחשבון את כל מרחב ומגוון האירועים במהלך חיי הפרויקט, במטרה לתת להם פתרונות משפטיים. פתרונות משפטיים מותאמים, ישמרו על זכויות הדיירים ויבטיחו את התנהלותו המהירה והתקינה של הפרויקט. פתרונות אלה אף יבטיחו שבעלי הדירות לא ישלמו דבר מכיסם, ומלוא העלויות ייפלו על כתפי היזם.

שינויים במהלך התקופה בעסקת פינוי בינוי 

במהלך התקופה, יחולו, בוודאות, שינויים במצבם של הדיירים ובזכויותיהם: מכירת דירה, רכישת דירה, שכירויות, רכישת דירה נוספת להשקעה, לקיחת משכנתא או הלוואה, הגדלת משכנתא, הסכם משכנתא הפוכה, העברה בירושה, מתנה, ועוד. גם אצל היזם ייתכנו שינויים: מכירת זכויות, העברת זכויות במקרקעין, פשיטת רגל, פירוק או התמזגות חברה, שינויי בעלות, שינויי אחוזי האחזקה בפרויקט, קשיי מימון או קשיי נזילות, הליכים פליליים או מינהליים כנגד היזם, ועוד. בנוסף, ייתכנו שינויים כתוצאה מחילופי הנציגויות (נציגות הדיירים), נציגות הבית המשותף, דייר סרבן, החלפה או הצטרפות של עורכי דין, שינויים בעקבות דרישות וועדות התכנון, התנגדויות לתכניות, שינויים ברגולציה, מצב חירום, ועוד. כל אלה מייצרים רשימה ארוכה של תרחישים, לוחות זמנים מפורטים וגמישים, המצריכים ניהול סיכונים מסודר, מגובה בחוזה משפטי ברמה הגבוהה ביותר.

ערבויות בעסקת פינוי בינוי

נכון להיום, למעט ערבות חוק המכר, אין חקיקה המחייבת יזמים בהנפקת ערבויות מסוימות, בעסקת פינוי בינוי. קבלתן של יתר הערבויות מותנית, בין היתר, בטיב הייצוג המשפטי שיינתן לדיירים, יכולת המיקוח וניהול המו"מ מול היזם. אנחנו ממליצים לדרוש מהיזם או מקבלן הביצוע של הפרויקט, מספר סוגים של ערבויות:

  • ערבות חוק מכר: יש לדרוש ערבות חוק מכר, בהתאם לחוק המכר דירות (הבטחת השקעה), עבור כל אחד מהדיירים שדירתם תיהרס. זאת, במטרה לספק לרוכשי הדירות ערבות בנקאית (מצד הבנק המלווה עצמו), שאמורה להבטיח את קבלתה של הדירה החדשה מהיזם, במקרה שהיזם לא יוכל להעביר לבעלים את החזקה בדירה, מחמת אי ביצוע הפרויקט, עיקול, צו הקפאת הליכים, צו למינוי כונס נכסים או מניעה מוחלטת של מסירת הדירה. מחפשים מידע על חוזה מכר דירה? צלצלו בהקדם.
  • ערבות ביצוע: ערבות בנקאית, שנועדה להבטיח כי עבודות הבינוי יבוצעו בהתאם באופן תקין, מקצועי, בהתאם להוראות הדין ודרישות ההסכם. ככל שהיזם לא סיים את הפרויקט, מסיבה כלשהי, ולא עמד בהתחייבויותיו, תאפשר ערבות הביצוע את סיום העבודות בדירות וברכוש המשותף, בצירוף פיצוי לבעלי הדירות על הנזקים שנגרמו.
  • ערבות מיסים: נועדה להבטיח את תשלום כלל המיסים, האגרות, ההיטלים והתשלומים בעסקה, ככל שאלו קיימים. עם זאת יצויין כי בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, הדרישה למתן ערבות מיסים אינה נדרשת תמיד.
  • ערבות שכירות: ערבות בנקאית, שנועדה להבטיח את תשלום דמי השכירות החודשיים לדיירים, בדירות השכורות שייבחרו, במהלך ביצוע הפרויקט הבינוי. ערבות זו תכנס לתוקף, אם היזם יפגר ו/או לא יישלם את דמי השכירות לדיירים.
  • ערבות היטל השבחה: ערבות בנקאית, שנועדה להבטיח כי היטל ההשבחה שיוטל על יזם הפרויקט (הנכללת בהוצאות היזם), תשולם במלואה, במועדה.
  • ערבות רישום: בסיום הפרויקט, מחוייב הקבלן, באמצעות עורך הדין מטעמו, לבצע רישום בטאבו של מלוא זכויות הדיירים. ערבות רישום, שלעיתים מורכבת ואורכת זמן רב, נועדה להבטיח את ההוצאות המשפטיות והאגרות, בגין רישום הבית המשותף בטאבו.
  • ערבות בדק: עם סיום הפרויקט, תוחלף ערבות הביצוע, בערבות בדק. הערבות נועדה להבטיח את תשלום עלויות התיקונים לדיירים בגין ליקויי בנייה, ככל שיתגלו במהלך תקופת הבדק.
  • ערבות הוצאות משפטיות:ערבות בנקאית, שנועדה להבטיח את תשלום ההוצאות בגין הייצוג המשפטי של הדיירים, ככל שיעלה הצורך לממש את הערבויות שניתנו.

תשלומים נוספים בעסקת פינוי בינוי

אנו ממליצים להוסיף לחוזה, באופן מפורש, עוד מספר תשלומים, שיחולו בלעדית על היזם: תשלומים לשמאי מקרקעין, מהנדס, מפקח בניה, מנהל עבודה, אדריכלים ואנשי מקצוע; תשלומים בגין התכנון; תשלומים למדידות (וחידוש מדידות); תשלומי שכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות (אשר יפורסם ויהיה גלוי); תשלומים בגין מעבר הדירה (מעבר לדמי השכירות); תשלומים בגין פעילות מול דייר סרבן; תשלומים בגין הוצאות שוטפות של הבניין, במהלך עבודות הבנייה; תשלומים לתחזוקת הבניין, בסיום הפרויקט (חברת הניהול, חשמל, מתקנים הנדסיים, מתקני חנייה, וכו'); ביטוחים; ועוד.

איסור הסבת ההסכם

לעיתים אנו מקבלים טיוטת חוזה מצד היזם, ה"שותקת" לגבי האפשרות להסב את הזכויות לצד ג'. אנחנו מדגישים בפני לקוחותינו, כי על מנת להבטיח את זכויותיהם ואת ביצוע הפרויקט, באופן מוצלח ובמועד, יוכל היזם להעביר את התחייבויותיו ואת זכויותיו לצד ג', רק בהסכמתם בכתב של בעלי הדירות.

לסיכום, וולר ושות’ – משרד עורכי דין מתמחה במקרקעין, למעלה מ-40 שנה, והוא מדורג כאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בדירוג BDI. לאורך עשרות שנות פעילותו, ערך המשרד אלפי חוזים והסכמים, ייצג וליווה דיירים (בלבד) בעסקאות תמ"א 38 ובעסקאות פינוי בינוי, תוך הקפדה ושימת לב על תהליכי עבודה, ניהול סיכונים ומיסוי מקרקעין. מניסיוננו, בעלי דירות מגובשים, המלווים על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה ומומחה, משפרים את יכולתם ומגינים על עצמם בפרויקטים של פינוי בינוי. לכן, לפני שנכנסים לעסקת פינוי בינוי, פונים למשרד וולר ושות'. צלצלו כבר עכשיו ונשמח לעזור בכל הקשור לנושא עורך דין מכירת דירה.

שתפו עם חברים

לא הצלחנו לאתר את הטופס.