האתגר הגדול ביותר בעסקת פינוי בינוי, הוא הגנה על זכויות הדיירים לאורך התקופה. עסקת התחדשות עירונית היא עסקת נדל”ן מורכבת, הכוללת רכיבים רבים ושונים. היא עסקה המתמשכת לאורך מספר שנים, תלויה בהליכים תכנוניים המתנהלים בנפרד מהעסקה, ועל פי רוב מלווה בהליך של גיבוש הסכמות עם צדדים רבים השותפים לעסקה. לכן, חשוב לנסות לקחת בחשבון את כל מרחב ומגוון האירועים במהלך חיי הפרויקט, במטרה לתת להם פתרונות משפטיים מותאמים. פתרונות אלה ישמרו על זכויות הדיירים ויבטיחו את התנהלותו המהירה והתקינה של הפרויקט. הם אף יבטיחו שבעלי הדירות לא יוציאו כסף מכיסם, ומלוא העלויות ייפלו על כתפי היזם.
מעמד בעלי הדירות בפינוי-בינוי
קיימים שלושה “שחקנים” מרכזיים, בתחום הפינוי-בינוי: הבעלים (או בעלי הזכויות במקרקעין), שההסכמה שלהם נדרשת לצורך ביצוע הפרויקט; היזם, שהנו הגורם המממן והמבצע; רשויות השלטון המקומי (הרשות המקומית והוועדה לתכנון ובניה), והמרכזי (מוסדות התכנון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ועוד), האחראים על אישור התכנון, פיתוח ואחזקת תשתיות ציבוריות ומוסדות ציבור, ועוד. כפי שמציינים אטינגר וכהן (היבטים חברתיים וסביבתיים בהתחדשות עירונית – אתגרים עכשוויים, אפריל 2024) ההתייחסות אל בעלי הדירות היא כאל הנמצאים בעמדת נחיתות, וזאת על אף העובדה שהסכמתם נדרשת על מנת לחולל את התהליך. הסיבות לכך הנן –
- פערי ידע. מרבית בעלי הדירות, אינם מחזיקים בידע הנדסי, תכנוני, כלכלי או משפטי, ביחס ליזם, שמאפשר להם לעמוד על הצרכים המדויקים, ולוודא שזכויותיהם נשמרות.
- צמצום של הרוב הדרוש לצורך הסכמה על ההליך (הן בפינוי-בינוי והן בתמ”א 38). למעשה, רוב בעלי הדירות, יכולים לכפות על מיעוט מבין בעלי הדירות, פרויקט, תוך הפרה של זכויות הקניין.
- אתגר התארגנות ועבודה משותפת, של כלל בעלי הדירות.
שינויים במהלך התקופה
על פי נתונים רשמיים, משך הזמן של פרויקט פינוי-בינוי, מתחילתו ועד סופו, עומד על 10-15 שנים. תקופה זו כוללת את הליכי התכנון והרישוי, אולם איננה כוללת את השלב הטרום תכנוני (שלב ההתנעה, התארגנות, בדיקות ועוד), ואיננה כוללת את תקופת ההריסה, ביצוע הבניה והאיכלוס.
במהלך תקופות אלו, יחולו, בוודאות, שינויים במצבם של הדיירים ובזכויותיהם: מכירת דירה, רכישת דירה, השכרת דירה, רכישת דירה נוספת להשקעה, לקיחת משכנתא או הלוואה, הגדלת משכנתא, הסכם משכנתא הפוכה, פטירת בעלים, גירושין, העברה הנכס בירושה, עסקת מתנה, ועוד. גם אצל היזם ייתכנו שינויים: מכירת זכויות, העברת זכויות במקרקעין, פשיטת רגל, פירוק או התמזגות חברה, שינויי בעלות, שינויי אחוזי האחזקה בפרויקט, קשיי מימון או קשיי נזילות, הליכים פליליים/ מינהליים כנגד היזם, ועוד.
בנוסף, ייתכנו שינויים כתוצאה מחילופי הנציגויות (נציגות הדיירים), נציגות הבית המשותף, דייר סרבן, החלפה או הצטרפות של עורכי דין, שינויים בעקבות דרישות וועדות התכנון, התנגדויות לתכניות, שינויים ברגולציה, מצב חירום, ועוד. כל אלה מייצרים רשימה ארוכה של תרחישים, לוחות זמנים מפורטים וגמישים, המצריכים ניהול סיכונים מסודר, מגובה בחוזה משפטי ברמה הגבוהה ביותר.
ערבויות בעסקת פינוי בינוי
כיום, למעט ערבות חוק המכר, אין חקיקה המחייבת יזמים בערבויות מסוימות, בעסקת פינוי-בינוי. קבלת יתר הערבויות מותנית, בראש ובראשונה, בטיב הייצוג המשפטי שיינתן לדיירים, יכולת המיקוח וניהול מו”מ מול היזם. בתפיסתנו, הנושא העיקרי לבעלי הדירות, מעבר לתמורה שתתקבל, הוא היציבות והביטחון לצורך ביצוע הפרויקט, והבטחת הזכויות של הבעלים. לפיכך, אנחנו ממליצים לדרוש מהיזם/ מקבלן הביצוע, מספר סוגים של בטוחות – ערבויות:
ערבות חוק מכר
ערבות מכוח חוק המכר דירות (הבטחת השקעה של רוכשי דירות), לכל אחד מהדיירים שדירתם תיהרס. זאת, במטרה לספק לרוכשי הדירות ערבות בנקאית מצד הבנק המלווה. הערבות תבטיח את קבלתה של הדירה החדשה מהיזם, במקרה שהיזם לא יוכל להעביר לבעלים את החזקה בדירה, מחמת אי ביצוע הפרויקט, עיקול, צו הקפאת הליכים, צו למינוי כונס נכסים או מניעה מוחלטת של מסירת הדירה. אנחנו ממליצים להרחיב את רשימת העילות שיאפשרו את מימוש ערבות חוק המכר, דוגמת הפסקת בניה לתקופה משמעותית, איחורים משמעותיים במסירה, ועוד. מחפשים מידע על חוזה מכר דירה? צלצלו בהקדם.
ערבות ביצוע
ערבות בנקאית, שנועדה להבטיח שהעבודות יבוצעו באופן תקין ובהתאם להוראות הדין וההסכם. ככל שהיזם לא סיים את הפרויקט ולא עמד בהתחייבויותיו, תאפשר ערבות הביצוע את סיום העבודות בדירות וברכוש המשותף, בצירוף פיצוי על הנזקים שנגרמו.
ערבות מיסים
ערבות מיסים (או “ערבות מיסוי”) נועדה להבטיח את תשלום כלל המיסים, האגרות, ההיטלים והתשלומים בעסקה, ככל שקיימים. במקרה שבו היזם לא ישלם את המיסים הנדרשים בעסקה, או במקרה של קריסת היזם, החוב לרשויות המס יהיה על שמכם. אנחנו ממליצים לוודא כי גובה הערבות יהיה בהתאמה לשומות המס שנקבעו על־ידי רשות המסים, או לפחות לפי חוות דעת של מומחה למיסוי.
ערבות שכירות
זוהי ערבות בנקאית, אשר נועדה להבטיח את תשלום דמי השכירות החודשיים לדיירים, בדירות השכורות שייבחרו, במהלך ביצוע הפרויקט. ערבות זו תיכנס לתוקף, אם היזם לא יישלם את דמי השכירות לדיירים. על הערבות להיות צמודה למדד המחירים לצרכן – דבר שישקף את עלויות השכירות הריאליות. מנגנון נוסף בערבות זו הוא הפחתת גובה הערבות מדי תקופה, בכפוף להתקדמות העבודות. שווי הערבות צריך להיות צמוד למדד, וחשוב לדרוש לעדכן את הערבות במקרה שבו דמי השכירות בשוק יעלו יותר מעליית המדד.
בנוסף, יש לעגן את הזכויות לתשלום השכירות למול היזם, גם במקרה בו רשות המיסים לא תכיר בהוצאות היזם. אחרונה (ו”ע (מחוזי תל אביב) 15379־04־19) הובהר כי דמי שכירות בעסקת תמ”א 38/1 יוכרו כהוצאה כרוכה רק כנגד הוכחה כי פינוי הדירה מהדיירים היה הכרחי לשיפוץ, ורק לתקופה שבה הוא היה הכרחי בנסיבות העניין.
ערבות היטל השבחה
ערבות בנקאית, שנועדה להבטיח שהיטל ההשבחה שיוטל על יזם הפרויקט, ישולם במלואו לוועדה המקומית לתכנון ובניה, במועד. ללא התשלום, לא ניתן יהיה לשייך את הדירה בטאבו.
ערבות רישום
בסיום הפרויקט, מחוייב הקבלן, באמצעות עורך הדין מטעמו, לבצע רישום בטאבו של מלוא זכויות הדיירים. ערבות רישום, שלעיתים מורכבת ואורכת זמן רב, נועדה להבטיח את ההוצאות המשפטיות והאגרות, בגין רישום הבית המשותף בטאבו. יש להיערך לכך שהסכום בערבות זו, יספיק לרשום את כלל הדירות בבית המשותף (הדירות הישנות והחדשות), מדידות, הוצאת צו בית משותף וכיוצ”ב.
ערבות בדק
עם סיום הפרויקט, תוחלף ערבות הביצוע, בערבות בדק. הערבות נועדה להבטיח את תשלום עלויות התיקונים לדיירים בגין ליקויי בנייה, ככל שיתגלו במהלך תקופת הבדק., והיא נתונה למשא ומתן בין הצדדים. יש לשים לב כי הערבות תהיה עבור הדירות, וערבות בדק נוספת, לכיסוי ליקויים ונזקים ברכוש המשותף, ובמערכות הרכוש המשותף (מעליות, חניון תת-קרקעי, לובי, הסקה מרכזית, עמדות טעינה חשמליות, וכו’).
ערבות הוצאות משפטיות
ערבות בנקאית, שנועדה להבטיח את תשלום ההוצאות בגין הייצוג המשפטי של הדיירים, ככל שיעלה הצורך לממש את הערבויות שניתנו. גם כאן, יש לקבל אומדן ריאלי של ההוצאות המשפטיות.
תשלומים נוספים בעסקת פינוי בינוי
מומלץ להוסיף לחוזה, במפורש, עוד מספר תשלומים, שיחולו בלעדית על היזם. לדוגמה, תשלומים לשמאי מקרקעין, מהנדס, מפקח בניה, מנהל עבודה, אדריכלים ואנשי מקצוע; תשלומים בגין תכנון; תשלומים למדידות (וחידוש מדידות); תשלומי שכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות (אשר יפורסם ויהיה גלוי); תשלומים בגין מעבר הדירה (מעבר לדמי השכירות); תשלומים בגין פעילות מול דייר סרבן; תשלומים בגין הוצאות שוטפות של הבניין, במהלך עבודות הבנייה; תשלומים לתחזוקת הבניין, בסיום הפרויקט (חברת הניהול, חשמל, מתקנים הנדסיים, מתקני חנייה, וכו’); ביטוחים; ועוד.
איסור הסבת ההסכם
לעיתים אנו מקבלים טיוטת חוזה מצד היזם, ה”שותקת” לגבי האפשרות להסב את הזכויות לצד ג’. אנחנו מדגישים כי על מנת להבטיח את זכויות בעלי הדירות, וביצוע מוצלח של הפרויקט, יוכל היזם להעביר את התחייבויותיו ואת זכויותיו לצד ג’, אך ורק בהסכמה בכתב של בעלי הדירות.
תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תוכנה וצורתה של עסקה), תשפ”ג-2023
עדכון: בחודש אוקטובר 2023, פרסם משרד המשפטים טיוטת תקנות, בעניין צורתה ותוכנה של עסקת פינוי-בינוי. טיוטת תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תוכנה וצורתה של עסקה), תשפ-ג-2023 נועדה לגשר על פערי כוח ומידע בין יזמים לבין בעלי דירות בבניינים המיועדים להתחדשות עירונית, וכדי לוודא שזכויות הדיירים לא ייפגעו. הצורך בתקנות נובע גם מכך שהחקיקה הרלוונטית להגנה על רוכשי דירות, דוגמת חוק המכר, לא חלה על בעלי הדירות הקיימות במיזמי התחדשות עירונית, אלא רק על רוכשי הדירות החדשים. עיקרי התקנות –
- חתימה בפני עורך דין. עסקה תיערך בכתב ותכלול אישור חתימתו של בעל הדירה ע”י עורך דין. זאת, בדרך שבה מאשרים חתימת שטר עסקה לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום). דהיינו, הצדדים צריכים להתייצב לפני עורך דין, שיזהה אותם ויסביר להם את מהות העסקה, ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה. לאחר שעורך הדין ישוכנע שהדבר הובן על ידם כראוי, וכי הם חותמים מרצונם, יחתים אותם על העסקה ויבצע אימות חתימה. מטרת התקנה היא לתת מענה לתופעת החתמת בעלי דירות, בלא שהם מבינים את מהות עסקת ההתחדשות העירונית והשלכותיה.
- תוכן העסקה. משמע, קביעת הפרטים החייבים להיכלל בעסקת התחדשות עירונית. תכלית התקנה היא להגן על בעלי דירות מפני עסקאות החסרות בפרטים מהותיים והתחייבויות שונות מצד היזם, שיש בהם כדי להשפיע על זכויותיהם של בעלי הדירות. פרטים מהותיים אלו כוללים את פרטי היזם, פרטי הבניינים הכלולים במיזם, מועד החתימה הראשונה ומועד חתימת בעל הדירה, ופרטי התמורה. על היזם להבהיר לבעל הדירה את תשלום המס הקבועה בדין בהתייחס לעסקה, באופן כללי.
- ערבויות. לסוגי הערבויות השונות שעל היזם להעמיד, בהתאם לסוג העסקה. התקנות מפרטות לראשונה את הערבויות המינימאליות שיש על היזם להעמיד: ערבות לדירת תמורה וערבות שכירות – במקרה של הריסה ובנייה, וערבות ביצוע – במקרה של עסקת חיזוק. הערבות תהיה לפי הנוסח שבתוספת לתקנות, אך מוצע כי ניתן יהיה לשנות מנוסח הערבות, לטובת בעל הדירה בלבד.
- מעמד ותפקיד נציגות הבית המשותף. העסקה תפרט את סמכויות הנציגות, מכוח ההסכם. זאת על מנת שהעניינים הנוגעים לביצוע העסקה שלגביהם נותן בעל הדירה את הסכמתו כי נציגות בעלי הדירות תקבל החלטה בעניינם במקומו, תהיה ברורה.
- חובת גילוי. חובת גילוי המוטלת על היזם, לגבי עניין אישי שיש לו במיזם והן לעניין שמו של מי שפועל מטעם היזם, מקבל תמורה ממנו או ששכרו תלוי בהתקיימות עסקה עם היזם.
ניהול שקוף של פרויקט תמ”א 38
אחריות הדיירים בנזיקין במקרה של רשלנות הקבלן המבצע
לאחרונה, פסק בית משפט השלום כי בעלי דירות בבניין מגורים, אשר התקשרו עם קבלן לא רשום לביצוע עבודות שיפוץ נרחבות, שבמהלכן נהרג עובד – אחראים בנזיקין. האחריות במקרה זה, צומחת משני מקורות:
- הבעלות במקרקעין, המטילה חובת זהירות מושגית על הבעלים לטובת המבקרים במקרקעין.
- מהיות הדיירים יוזמי הבנייה ומזמיניה. במילים אחרות, האחריות היא מעצם העובדה שהדיירים הם אלה שהתקשרו עם הקבלן בחוזה ונהנו מעבודות הבנייה שביצע בנכסיהם. בד בבד, הדיירים התרשלו בבדיקה האם הקבלן המבצע הנו קבלן רשום, ולא עשו מאמצים על מנת לוודא כי הבנייה באתר נעשית על פי כללי הבטיחות, ובהתאם להוראות הדין.
וכפי שקבע בית המשפט ב-ע”א 145/80 ועקנין נ’ מועצה מקומית בית שמש:
“אין הבעלים והמבקר זרים זה לזה. הבעלות במקרקעין יוצרת זיקה בין הבעלים לבין הסיכונים שנוצרו במקרקעין בתקופה שהמקרקעין היו בשליטתו; הבעלות במקרקעין יוצרת לעיתים אפשרות למנוע סיכונים גם לאחר שהשליטה נסתיימה. מכאן הצידוק שבהטלת חובת זהירות מושגית ביחסים שבין בעלים לבין מבקר במקרקעין. עם זאת, האחריות בגין נזק ספציפי תיקבע אך ורק לאחר שתוכר ותופר חובת זהירות קונקרטית. אכן, בעלים שלא יצר סיכון ושאין בכוחו למונעו אינו נושא באחריות בגין אותו סיכון, שכן לא הופרה חובת זהירות קונקרטית.”
הגנה על דיירים על ידי עורך דין מקרקעין
וולר ושות’ – משרד עורכי דין מתמחה במקרקעין, למעלה מ-40 שנה, והוא מדורג כאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בדירוג BDI. לאורך עשרות שנות פעילותו, ערך המשרד אלפי חוזים והסכמים, ייצג וליווה דיירים (בלבד) בעסקאות תמ”א 38 ובעסקאות פינוי בינוי, תוך הקפדה ושימת לב על תהליכי עבודה, ניהול סיכונים ומיסוי מקרקעין. מניסיוננו, בעלי דירות מגובשים, המלווים על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה ומומחה, משפרים את יכולתם ומגינים על עצמם. לפני שנכנסים לעסקת פינוי בינוי, פונים למשרד וולר ושות’. צלצלו כבר עכשיו ונשמח לעזור.
