top image

היטל השבחה: הרוצח השקט של עסקאות נדל"ן

היטל השבחה

היטל השבחה

היטל השבחה הוא אחד ממיסי החובה, הנדרשים בעת מכירת נכס, בגין העליה בשווי הנכס. פעמים רבות, ובייחוד בעת עליית מחירי הנדל"ן, עומד היטל ההשבחה על מאות אלפי ₪, כך שהוא "רוצח" את התמורה לעסקה. תכנון מוקדם ונכון של עסקת המכר, וליווי צמוד של עו"ד מקרקעין, בעל ניסיון של למעלה מ-40 שנה, מיומנות ומומחיות, יכול לחסוך, להפחית ואף לבטל, תשלום מיסוי מקרקעין. מעוניינים לבדוק, לתכנן או לקבל פטור מהיטל השבחה? צרו קשר עכשיו.

 

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום חובה, הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות, לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר היא מאשרת תב"ע חדשה, הקלה או שימוש חורג בתוכנית קיימת, ובכך העלתה ("השביחה") את שווי הנכס. מטרת ההיטל היא לכסות על הוצאות הוועדה המקומית, בגין הוצאות התכנון והפיתוח, רכישת נכסים לצרכי הציבור, ותשלום פיצויים בעקבות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (וכן להשקעות בחינוך, לרכישת מקרקעין ועוד).

בית המשפט העליון, בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, קבע כי היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיונות של צדק חברתי. וכלשונו – "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח… ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען…"

גישה נוספת שלפיה יש להיטל ההשבחה עוגן בדיני עשית עושר ולא במשפט, נמצאת ב-רע"א 7172/96, מפי כב' השופט גולדברג, באומרו: "ביסוד היטל ההשבחה עומדת אפוא תכלית של מיסוי על התעשרות כתוצאה מתכנית משביחה, ובאין 'עשיית עושר ולא במשפט'… אין היטל".

 

באילו מקרים יש לשלם היטל השבחה?

  • אישור תב"ע חדשה, המגדילה את זכויות הבנייה במגרש בו נמצא הנכס, או משנה את ייעוד הקרקע. בנוסף, ההיטל אפשר שיחול על נכסים, מחוץ לגבולות התב"ע, בתנאי שהוועדה יכולה להוכיח שערך הנכסים עלה באותו אזור, כתוצאה ממנה.
  • הקלה – מתן אפשרות בניה, שלא בהתאם לתנאים המאושרים בתב"ע (דוגמת תוספת זכויות בנייה, שינוי קו בניין וכו'(.
  • שימוש חורג – היתר לשימוש בנכס, החורג מהשימושים שהתאפשרו בנכס תב"ע שהוגדרו עבור הנכס בתב"ע.

מי משלם היטל השבחה?

בעל הנכס ביום אישור התב"ע, ההקלה או השימוש החורג חייב בתשלום. ברוב העסקאות, נהוג שמחיר המכירה משקף גם את תשלום ההיטל, המשולם ע"י המוכר. עם זאת, ניתן להסכים שדווקא הקונה ישלם את ההיטל ("עסקת נטו"). במקרה זה, שווי העסקה לצורך מס יכלול את כלל התשלומים שישולמו על ידי הצדדים. צריכים עזרה נוספת מעורך דין מכירת דירה?

 

כיצד מחושב היטל השבחה?

גובה ההיטל הוא 50% מעליית שווי הקרקע, כתוצאה מאישור התכנית. לדוגמה, כאשר נכס שהיה שווה 1,000,000 ₪, ולאחר התכנית המשביחה שווה 2,000,000 ₪ – ישולם היטל השבחה בגובה 50% מההפרש (1,000,000 ש"ח × 50% = 500,000 ₪). מול ההיטל, רשאי בעל הנכס לקזז את הוצאותיו (לדוגמה – הוצאות הבניה, חומרים, שכר טרחת בעלי מקצוע ועורך דין וכו'). במילים אחרות, ניתן לקזז מהיטל, את העלויות הנובעות מהתכנית המשביחה, הנדרשות לשם מימושה.

 

פטור מהיטל השבחה

  • העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרוב.
  • הרחבה של דירת מגורים בתנאי ששטח הדירה הכולל, לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים (או קרובו) יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.
  • השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות לנגישות.
  • השבחת מקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה 10 שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950.
  • השבחה בבנית ממ"ד, עבור השטח המינימלי הנדרש לממ"ד (קראו כאן על פטור מהיטל השבחה לממ"ד).
  • השבחה במקרקעין למגורים, המצויים בישוב שהממשלה הכריזה עליו כ"שכונת שיקום", כל עוד ההכרזה בתוקף.
  • השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.
  • השבחה בשל הקמת מערכות לייצור חשמל סולארי (PV).
  • השבחה במקרקעין של מוסדות ציבור, והשבחה במקרקעין של הקדש ציבורי (בתנאים מסויימים).
  • פטור מלא או חלקי שנובע מהקלה או שימוש חורג משיקולים חברתיים.
  • פטור חלקי (5%), בפרויקטים של תמ"א 38.
  • ועוד מקרים.

 

מי קובע את היטל ההשבחה?

את עליית השווי קובעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה. בהתאם לחוות דעתו, נקבע סכום ההיטל, ובעלי הנכסים מעודכנים בשיעור ההשבחה שנקבע. שמאי המקרקעין בוחן את השימוש האפשרי והחוקי, שיניב את הערך הגבוה ביותר. כאשר נדרש שמאי לאומדן שווי שוק, וקיימות מספר דרכים לניצול המקרקעין, יוערך השווי עפ"י השימוש שימקסם את הערך. בהקשר זה, יש להבחין בין שני מושגים:

  • "שווי שוק" – הסכום הסביר העשוי להתקבל בין "מוכר מרצון" לבין קונה מרצון. כאשר לשני הצדדים מידע מלא ותנאי שוק חופשי, פתוח ותחרותי. על בסיס זה, ככלל, נקבעת השמאות.
  • "מחיר": המחיר שקונה מסוים משלם עבור הנכס בעסקה מסוימת. ההבדל בין שווי שוק לבין מחיר הוא הסכום העשוי (או ראוי) להתקבל בשוק חופשי, לעומת הסכום שהוסכם בין קונה למוכר במצב שבו נערכה העסקה.

בנוסף, הוועדה המקומית מפרסמת לעיון הציבור לוח שומה עבור בעלי הנכסים הרלוונטיים. פרסום לוח השומה מהווה עדכון של בעל הנכס על גובה ההיטל, והודעה על מתן זכות הערעור על ההחלטה.

 

הגשת ערעור על ההיטל

תוך 45 יום מהמועד בו הובאה השומה לידיעת החייב, רשאי החייב לערער עליה. הערעור נעשה באחד מהמסלולים הבאים:

  • ערר לוועדת הערר לפיצויים, על עצם החיוב. ערר זה נושא אופי משפטי, ולרוב מוגש בסיוע עו"ד מקרקעין. במסלול זה יפורטו הטיעונים המשפטיים לפטור מתשלום.
  • בקשה ליו"ר מועצת השמאים, למינוי שמאי מכריע, אשר השומה שיערוך תחייב את הצדדים. מסלול זה יתקיים כשאין מחלוקת על עצם החיוב, אלא על גובה הסכום. ההיטל אינו נוסחה מתמטית, אלא נעשה בדרך השוואה ואומדן.

 

איך מתכננים הפחתת היטל השבחה?

יש לערב עורך דין מקרקעין, מוקדם ככל הניתן. עורך הדין יבחן את מצב ומעמד הנכס, את התכניות החלות על הנכס, את המצב המשפחתי והזיקות הרלוונטיות, ועוד. זאת, בכדי לתכנן את האסטרטגיה החוקית והנכונה להפחתת התשלום, את תהליך העבודה ואת הערכאה המתאימה. בנוסף, עורך הדין ילווה את הכנת השומה המוקדמת לשווי הנכס, יכין מסמכים ותעודות, יבחן את המועד המתאים לביצוע העסקה, וכיוצ"ב.

משרד עורכי דין וולר ושות' מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע עסקת מקרקעין. זאת, הודות לשילוב של ידע מקצועי רב תחומי, ניהול סיכונים, ניסיון ארוך שנים, מיומנות ומומחיות. הצטרפו לאלפי לקוחות המשרד, שבדקו, תכננו וקיבלו פטור מהיטל השבחה. צרו קשר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר