top image

העברת בעלות במקרקעי ישראל

כ-90% מהמקרקעין המצויים ברחבי המדינה, מוחזקים על ידי המדינה, והם מוגדרים כ"מקרקעי ישראל". בעבר, משטר המקרקעין הותיר את המקרקעין בבעלות המדינה, והעניק לאזרח את האפשרות לחכירה של המקרקעין, לתקופה ארוכה של 49 שנים (ובחלק מהמקרים ל-99 שנים). בשנים האחרונות, חלחלה ההבנה כי המשטר המשפטי הנכון והרצוי הוא הקניית זכות בעלות על הקרקע, ולא זכות חכירה. זהו אחד מעיקרי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, ושינוי חשוב באופן הניהול והשימוש בנכסי מקרקעין של כולנו. מה המשמעות, ההשלכות והאפשרויות ברישום החדש? סקירה מקיפה.

 

זכות בעלות מול זכות חכירה

כפי שסקרנו (כאן), חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מונה חמישה סוגי זכויות במקרקעין: בעלות; שכירות; משכנתא; זיקת הנאה; וזכות קדימה. הבעלות היא הזכות ה"חזקה" ביותר: בעל המקרקעין רשאי לבצע במקרקעין כל פעולה, ללא צורך בקבלת אישור מגורם כלשהו, למעט פעולות שנאסרו בהסכם או בדין. בעל המקרקעין אינו זקוק לאישורי הרשויות כדי לבצע שינויים בנכס, הוא רשאי לבצע שיעבוד, לקיחת משכנתא ועוד. מנגד, זכות חכירה, היא סוג של שכירות: שימוש זמני במקרקעין, כנגד תשלום תמורה. חוכר הנכס נדרש לאישור הבעלים החוקיים של הנכס (רשות מקרקעי ישראל, בענייננו), בכל פעם שברצונו לבצע שינוי, למכור או לשעבד את נכס המקרקעין.

 

העברת בעלות במקרקעי ישראל

חוק רשות מקרקעי ישראל קובע כי ניתן להעביר בעלות במקרקעי ישראל, בהתאם לכללים המפורטים בו, כך שהחוכר יירשם בטאבו כבעלים של הנכס. במילים אחרות, הקניית הבעלות לחוכר משמעותה המרת זכויות מ"חכירה" ל-"בעלות". בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בנושא העברת הבעלות (פרק משנה 5.1 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל), העברת הבעלות תתבצע בשני מסלולים: העברת הבעלות ללא תמורה; והעברת הבעלות תמורת תשלום. בהתאם להחלטה זו, שולחת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אחת לתקופה, הודעות לחוכרים בכל רחבי הארץ, על כך שהנכס שלהם יעבור לבעלותם המלאה, בטאבו. בנוסף, רמ"י מאפשרת לבצע בדיקת היתכנות הזכאות לקבלת בעלות על נכס, באופן מקוון.

 

איגרת זכאות לבעלות

חוכר העונה על הקריטריונים שנקבעו בהחלטת המועצה ונמצא זכאי להעברת הבעלות ללא תמורה, יקבל הודעה מרמ"י, שבה תפורט זכאותו לבעלות ומסמכים נלווים לוועדה המקומית לתכנון ובניה, המייתרים את הצורך בהסכמת הרשות בעת שינוי תכנוני.

במסגרת ההודעה תינתן לחוכר אפשרות להתנגד להעברת הבעלות בנכס במשך 60 ימים מיום משלוח ההודעה. אם בתום תקופה זו לא התקבלה התנגדות החוכר, תפעל רמ"י להעברת הבעלות ולרישום החוכר כבעלים. מודגש כי העברת הבעלות היא זכות ולא חובה, והחוכר רשאי לבחור שלא לקבל את הבעלות בנכס גם אם העברת הבעלות הוצעה לו ללא תמורה. מי שקיבל איגרת זכאות לבעלות, אינו נדרש לפנות לרשות מקרקעי ישראל כדי לקבל את אישורה לבקשה להיתר לתוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד ו/או ניצול ושימוש חורג, ולא יתבקש לשלם בגין הסכמת רמ"י להיתר מסוג זה.

העברת הבעלות ללא תמורה מבוצעת על ידי רמ"י במרוכז, ללא תשלום וללא צורך בהגעה או בהגשת טפסים לרשות או ללשכת רישום המקרקעין. בעת הרישום בטאבו תתווסף הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הגבלת העברת הזכויות לזר, כהגדרתו בחוק מקרקעי ישראל (תיקון מס' 3), התשע"א-2011. לאחר רישום הבעלות בטאבו, יוכלו הבעלים לפנות ישירות ללשכות רישום המקרקעין ולוועדות התכנון המקומיות, לצורך ביצוע פעולות במקרקעין שבבעלותם.

 

העברת בעלות תמורת תשלום

חוכר הזכאי להעברת הבעלות בתמורה, רשאי להגיש לרמ"י טופס בקשה לרכישת הבעלות, בצירוף כל המסמכים הנדרשים. לאחר התשלום, יישלחו אליו שטרי מכר חתומים על ידי רמ"י לצורך רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, או "איגרת זכאות לבעלות". ביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא באחריות החוכר.

 

העברת בעלות בחיפה ובצפון

על פי הודעות רמ"י, נשלחו בשנה האחרונה למעלה מ-3,600 אגרות זכאות לבעלות במרחב צפון, ועוד אלפי הודעות נשלחו במרחב חיפה. המשמעות היא שכעת נפתחות בידי החוכרים, אפשרויות שונות לביצוע שינויים בנכס (תוספת בנייה, שינוי ייעוד וכו'). מהעבר השני, קיימים סיכונים בהעברת הבעלות, או עיכובים בהעברת הבעלות. כך לדוגמה: חוכר שהפר את הסכם החכירה ולא תיקן את ההפרה; אי מילוי תנאי הסכם החכירה כדין; קיומן של חריגות בניה בנכס; חוב כספי לרשות מקרקעי ישראל או לגורמים אחרים; עיקולים או תביעות; ועוד.

 

עורך דין מקרקעין בחיפה

למשרד וולר ושות' ניסיון של למעלה מ-40 שנה, בתחום המקרקעין והנדל"ן. המשרד מעניק ייעוץ וליווי שוטף לחוכרים המעוניינים בהקניית בעלות בחיפה והצפון, ומעניק יעוץ משפטי מיטבי על מנת לשמור על זכויות לקוחותינו ולחסוך עלויות מאוד משמעותיות. נשמח לסייע גם לכם. צרו קשר, עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר