העברת בעלות במקרקעי ישראל

כ-93% מהמקרקעין בישראל, מוחזקים ע”י המדינה, ומוגדרים כ”מקרקעי ישראל”. הבעלות הציבורית על הקרקע מהווה עקרון יסוד במדיניות מדינת ישראל, זה עשרות בשנים. בעבר, משטר המקרקעין העניק לאזרח את האפשרות לחכירת המקרקעין ממדינת ישראל, לתקופה של עד 49 שנים. אולם, החכירה למגורים איננה “חכירה רגילה”. בחכירה רגילה, הקרקע חוזרת לבעליה בתום תקופת החכירה. בחכירה למגורים, לעומת זאת, חידוש החכירה נעשה תמורת תשלום דמי חכירה לתקופת החכירה (תשלום שנתי או סכום כולל מראש (דמי היוון). במשך השנים נוצרה הכרה בכך, שהחיכוך בין מינהל מקרקעי ישראל לבין החוכרים מהווה נטל על שוק המקרקעין בישראל. בנוסף, התגבשה ההבנה כי המשטר המשפטי הנכון והרצוי הוא הקניית זכות בעלות על הקרקע, ולא זכות חכירה. זהו אחד מעיקרי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, ושינוי חשוב באופן הניהול והשימוש בנכסי המקרקעין של כולנו. מה המשמעות, ההשלכות והאפשרויות ברישום החדש? כיצד מבצעים העברת בעלות במקרקעי ישראל? סקירה מקיפה.

מהם “מקרקעין”?

ראשית, נבהיר מהם “מקרקעין”. סעיף 1 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, קובע כי קרקע הנמצאת במדינת ישראל, על כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה. הבעלות על מקרקעין חלה גם מתחת לפני הקרקע, וגם מעל הקרקע למעט מעבר אווירי מעל הקרקע. ניתן להעביר את הזכות במקרקעין, באופן מלא או חלקי, בתמורה או שלא בתמורה (“עסקת מתנה“), במסגרתה של עסקת מקרקעין.

זכות “בעלות” מול זכות “חכירה”

כפי שסקרנו במאמר “זכויות במקרקעין“, חוק המקרקעין מונה חמישה סוגי זכויות במקרקעין: בעלות; שכירות; משכנתא; זיקת הנאה; וזכות קדימה. הבעלות היא הזכות ה”חזקה” ביותר: בעל המקרקעין רשאי לבצע במקרקעין כל פעולה, ללא צורך בקבלת אישור מגורם כלשהו, למעט פעולות שנאסרו בהסכם או בדין. בעל המקרקעין אינו זקוק לאישורי הרשויות כדי לבצע שינויים בנכס, הוא רשאי לבצע שיעבוד, לקיחת משכנתא ועוד. מנגד, זכות חכירה, היא סוג של שכירות: שימוש זמני במקרקעין, כנגד תשלום תמורה. חוכר הנכס נדרש לאישור הבעלים (רמ”י), בכל שינוי, מכירה או שעבוד של המקרקעין.

מעבר לכך: בעבר, אישור הבעלים לביצוע שינוי בנכס, היה מותנה בתשלומי סכומי כסף גבוהים. עם הקניית זכות הבעלות, ניתן להקטין משמעותית את היקף המימון הנדרש עבור ביצוע פרויקטים.

העברת בעלות במקרקעי ישראל

שינויים בחוק רשות מקרקעי ישראל אחרי הרפורמה

בחודש מאי 2009 החליטה הממשלה על המשך הרפורמה ברמ״י, שנדבך מרכזי בה הוא צמצום החיכוך שבין החוכרים לרמ״י על ידי העברתם מחכירה לבעלות. בהתאם להמלצות אלו, תיקנה הכנסת את החוק, ומכאן ולהבא ניתן יהיה להעביר בעלות במקרקעי ישראל, בכפוף לסייגים, כך שהחוכר יירשם בטאבו כבעלים של הנכס. במילים אחרות, הקניית הבעלות לחוכר משמעותה המרת זכויות מ”חכירה” ל-“בעלות”. בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בנושא העברת הבעלות (פרק משנה 5.1 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל), ובהתאם לנוהל הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה, ללא תמורה ובתמורה – בנכסים ששטחם אינו עולה על דונם. בהתאם, חוכר שנרשם כבעלים בנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לא יידרש לפנות לרמ”י כדי לקבל את אישורה לבקשה להיתר לתוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד ו/או ניצול ושימוש חורג, ולא יתבקש לשלם בגין הסכמת רמ”י להיתר מסוג זה.

מסלולי העברת הבעלות

העברת הבעלות מתבצעת באחד משני מסלולים: העברת הבעלות ללא תמורה; והעברת הבעלות תמורת תשלום. בהתאם לכך, שולחת רמ”י הודעות לחוכרים על כך שהנכס שלהם יעבור לבעלותם המלאה, בטאבו. בנוסף, רמ”י מאפשרת לבצע בדיקת היתכנות הזכאות לקבלת בעלות על נכס, באופן מקוון.

מניעות להקניית הבעלות

מקרים בהם לא תתאפשר הקניית בעלות

תנאי הסף העיקריים לקבלת הזכאות הנם, כאמור, חוזה חכירה בתוקף, תשלום דמי חכירה מהוונים (מראש) ועמידה בתנאי חוזה החכירה. עם זאת, קיימים מספר מקרים בהם לא תתאפשר הקניית הבעלות (“מניעות“), או שהחוכר יידרש להסדיר את הנושא מול המחלקה המשפטית ברמ”י.

• חוזה שהפר את החוזה עם הרשות, ולא תיקן את ההפרה.
• חוכר של נכס הבנוי שלא כדין (“חריגת בניה“), באחד מהמצבים הבאים: בנייה ללא קבלת היתר; בנייה בחריגה מהיתר; שימוש בניגוד להיתר; או שימוש בניגוד ליעוד.
• חוכר של נכס שלא קיבל את אישור רמ”י לבניית הנכס.
• חוכר שלא מימש את מטרת ההקצאה שבהסכם החכירה.
• פרויקטים בבנייה רוויה שטרם ביצעו רישום של בית משותף, סירבו לרשמו כבית משותף או התרשלו בכך. לכן, דיירי הבניינים הללו טרם קיבלו את הבעלות היחסית שלהם על הקרקע שעליה הוקם הבניין המשותף.
• חוכר שלא מילא אחר תנאי בהסכם, שעניינו השלמת בנייה תוך פרק הזמן הקבוע בהסכם.
• חוב כספי בתיק בגין דמי היתר עבור תוספת בנייה.
• בנכס שנרשם על זכויות החוכר שעבוד/משכון, או שנרשם צו מינוי אפוטרופוס/כונס נכסים/מפרק/נאמן וכיוצ”ב.
• בנכס שקיימת לגביו מגבלה משפטית, ובכלל זה מתנהל בעניינו הליך משפטי.

אוכלוסיית חוכרים שאינם נכללת

בנוסף לרשימת המקרים בהם לא תתאפשר הקניית הבעלות, קיימת רשימה של חוכרים שלגביה הנוהל לא חל:

• חוכר נכס לא מהוון.
• חוכר משנה.
• החוכר הוא גוף ציבורי, או שמטרת החכירה היא ציבורית.
• קרקע בבעלות הקרן הקיימת לישראל.
• קרקע בשטח מעל 16 דונם, ובתעסוקה קרקע בשטח מעל 5 דונם.
• תחנות דלק – הקצאות בפטור ממכרז, לפי המלצת משרד הביטחון.
• מגזר חקלאי.
• בינוי בפועל או יישובי עולים.
• מכרזי מחיר למשתכן.

איגרת זכאות לבעלות

חוכר העונה על הקריטריונים שנקבעו בהחלטת המועצה ונמצא זכאי להעברת הבעלות ללא תמורה, יקבל הודעה מרמ”י. הודעה זו מציינת את זכאותו לבעלות, ואליה מצורפים מסמכים נלווים לוועדה המקומית לתכנון ובניה, המייתרים את הצורך בהסכמת הרשות בעת שינוי תכנוני. ההודעה מעניקה לחוכר אפשרות להתנגד להעברת הבעלות בנכס במשך 60 ימים. אם בתום תקופה זו לא התקבלה התנגדות החוכר, תפעל רמ”י להעברת הבעלות ולרישום החוכר כבעלים. מודגש כי העברת הבעלות היא זכות ולא חובה. החוכר רשאי לבחור שלא לקבל את הבעלות בנכס גם אם העברת הבעלות הוצעה לו ללא תמורה. מי שקיבל איגרת זכאות לבעלות, אינו נדרש לפנות לרמ”י לקבלת אישור לבקשות להיתר, פיצול מגרש, שינוי ייעוד ו/או ניצול ושימוש חורג. הוא גם לא יתבקש לשלם בגין הסכמת רמ”י להיתר מסוג זה.

רמ”י מבצעת את העברת הבעלות ללא תמורה, ללא תשלום, ללא צורך בהגעה או בהגשת טפסים. בעת הרישום בטאבו תתווסף הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הגבלת העברת הזכויות לאדם זר, כהגדרתו בחוק מקרקעי ישראל (תיקון מס’ 3), התשע”א-2011. לאחר רישום הבעלות בטאבו, יוכלו הבעלים לפנות ישירות ללשכות רישום המקרקעין ולוועדות התכנון המקומיות, לצורך ביצוע פעולות במקרקעין שבבעלותם. ביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא באחריות החוכר.

העברת בעלות תמורת תשלום

חוכר הזכאי להעברת הבעלות בתמורה, רשאי להגיש לרמ”י טופס בקשה לרכישת הבעלות, בצירוף כל המסמכים הנדרשים. לאחר התשלום, תשלח רמ”י שטרי מכר חתומים לצורך רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, או “איגרת זכאות לבעלות”. גם כאן, ביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא באחריות החוכר.

גובה התשלום בגין העברת בעלות

נכון לשנת 2022, התשלום הנו אחיד, והוא נקבע כאחוז מערך הקרקע, על פי הערכת שמאי מקרקעין:

• רכישת בעלות במקרקעין ששטחם בין 280 מ”ר ל- 540 מ”ר – 4.5% משווי הקרקע.
• רכישת בעלות במקרקעין ששטחם למעלה מ-540 מ”ר ועד 1,000 מ”ר – 9% משווי הקרקע.
• רכישת בעלות במקרקעין ששטחם מעל דונם ועד 16 דונם – בין 12% ועד 31%.

בנכסים המיועדים למסחר, תעשיה, תיירות ועסקים, התשלום הנו בהתאם לגודל המקרקעין ובהתאם להערכת שמאי מקרקעין מטעם רמ”י. על סכומים אלה מתווסף מע”מ ומס רכישה. במקרה בו דרישת התשלום נקבעת על פי שומת מקרקעין, רשאי החוכר להגיש “בקשה לתיקון שומה”, במקרה בו זיהה טעות חשבונאית, טעות בזיהוי וכו’ בשומה. בנוסף, ניתן להגיש גם שומה נגדית, באמצעות שמאי מקרקעין.

העברת בעלות בנכסי רמ”י בחיפה ובצפון

רמ”י שלחה בשנת 2022 למעלה מ-3,600 אגרות זכאות לבעלות במרחב צפון, ועוד אלפי הודעות במרחב חיפה. כעת, נפתחות בידי החוכרים אפשרויות שונות לביצוע שינויים בנכס (תוספת בנייה, שינוי ייעוד וכו’). מהעבר השני, קיימים סיכונים בהעברת הבעלות, או עיכובים בהעברת הבעלות. כך לדוגמה: חוכר שהפר את הסכם החכירה ולא תיקן את ההפרה; אי מילוי תנאי הסכם החכירה כדין; קיומן של חריגות בניה בנכס; חוב כספי לרשות מקרקעי ישראל או לגורמים אחרים; עיקולים או תביעות; ועוד.

הקניית בעלות בנכסים במקרקעין שטרם עברו הליך הסדר מקרקעין

נוהל רמ”י 90.01B קובע כי הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה ללא תמורה ובתמורה, תתאפשר בדירות למגורים בבנייה רוויה הרשומות בבית משותף, שטרם עברו הליך הסדר מקרקעין. נכסים למגורים בבנייה נמוכה וכן על נכסי תעסוקה, בין הרשומים בבית משותף ובין בחלקה בשלמות – יהיו זכאים לשדרוג חכירה בלבד. המשמעות היא שייתכן שנכסים הנמצאים בבית משותף שטרם נרשמו בצו כ-“בית משותף”, או במקרקעין לא מוסרים – ככל הנראה לא ניתן יהיה להקנות בהם בעלות.

העברת בעלות בישוב קהילתי קטן ובישוב חקלאי

העברת הבעלות לחוכר נכס למגורים בישוב קהילתי קטן או ביישוב חקלאי מותנית בהסכמת האגודה השיתופית של הישוב החקלאי או הסוכנות היהודית לארץ ישראל וההסתדרות הציונית העולמית, לפי העניין. בנוסף, ההעברה היא בהתאם להחלטות המועצה בהתאם לכללי העברת הבעלות, ללא תמורה או בתמורה.

אם נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה ללא תנאים, באופן גורף או לנכס יחיד, יתאפשר רישום הבעלות בפנקסי המקרקעין ביישוב זה בכפוף לאמור בנוהל. אם לא נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה או שניתנה הסכמה מותנית והתנאים המוצעים לא אושרו ע”י רמ”י, יתאפשר שדרוג החכירה והזכות להארכת תקופת החכירה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות, לפי המוקדם מבין השניים. כך, לא יידרש עוד בעל הזכויות לקבל את אישור רמ”י ו/או לשלם לרמ”י כל תשלום כספי, לרבות בגין כל תוספת בנייה, שינוי ייעוד, ניצול ופיצול של אותו הנכס.

העברת בעלות בנכסי קק”ל

לצד הרפורמה ברמ”י, מי שחוכר קרקע בבעלות קק”ל אינו כלול ברפורמה. עם זאת, כחלק מהרפורמה, באפשרות החוכר קרקע בבעלות קק”ל לרכוש “זכות חכירה משודרגת”. חכירה מסוג זה מעניקה לחוכר את מרבית ההטבות להן זכאי בעלים בקרקע, וזאת למעט הצורך באישור בעת כוונת החוכר להעברת זכויות בנכס לגורם אחר. עם זאת, בשנים האחרונות רישום הבעלות על שם החוכר במקרקעי קק”ל אפשרי, בכפוף לעריכת עסקת חליפין בין המדינה לקק”ל ובהתאם להסכמתה.

שדרוג חכירה בנכסי קק”ל

החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל בדבר העברת בעלות לפי הרפורמה במקרקעי ישראל, לא חלה על מקרקעי קק”ל. חוכר בקרקע שבבעלות הקק”ל זכאי להטבות הגלומות בהעברת הבעלות, למעט רישום הבעלות על שמו. משכך, אין צורך עוד בחתימת רמ”י על בקשה להיתר (תוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי יעוד וניצול, שימוש חורג). החוכר לא יתבקש עוד לשלם בגין הסכמת הרשות להיתר מסוג זה. עם סיום תקופת החכירה תחדש הרשות את החכירה ללא תמורה, לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות, לפי המוקדם מבין השניים. רישום הבעלות על שם החוכר במקרקעי קק”ל כפוף לעריכת עסקת חליפין בין המדינה לקק”ל.

העברת זכויות במקרקעין רישום בטאבו

בהתאם לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין טעונה רישום בטאבו. ​כל עוד העסקה נרשמה, בידי הרוכש זכויות חוזיות בלבד – אף אם רשם לזכותו הערת אזהרה. הזכויות הקנייניות ה”חזקות”, נוצרות רק בעת השלמת הרישום בטאבו. ללא רישום פורמלי של זכויות הרוכש בטאבו, הרוכש ייאלץ לפנות לבית המשפט ולקבל פסק דין, המאשר את זכויותיו בנכס. לפיכך, גם במקרה בו רשות מקרקעי ישראל מעבירה את הזכויות לידי החוכרים, עדיין על הרוכש לוודא שמלוא הזכויות נרשמו על שמו, כנדרש.

עורך דין מקרקעין בחיפה

למשרד וולר ושות’ ניסיון של למעלה מ-40 שנה, בתחום המקרקעין והנדל”ן. המשרד מעניק ייעוץ וליווי שוטף לחוכרים המעוניינים בהקניית בעלות בחיפה והצפון, ומעניק יעוץ משפטי מיטבי על מנת לשמור על זכויות לקוחותינו ולחסוך עלויות מאוד משמעותיות. בנוסף, המשרד מבצע בדיקות עבור לקוחות מהמגזר הפרטי והמסחרי, של זכאותם להעברת בעלות לנכסים, בהליך של הקניית בעלות. נשמח לסייע גם לכם. צרו קשר, עכשיו.