הערת אזהרה
מהי הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא רישום במרשם המקרקעין (הטאבו), המעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין, או של בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה. זהו מנגנון מהיר, המאפשר לצדדים להודיע, ולהזהיר אנשים אחרים, כי קיימת התחייבות לעשות עסקה באותם המקרקעין. מדובר על רישום זכויות קנייניות או תיכנוניות, הכוללת משמעות בכל הנוגע להבטחת הזכויות של המוטבים אשר ההערה רשומה לטובתם. סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, קובע כי רשם המקרקעין ירשום הערה, אם הוכח לו שבעל הזכות במקרקעין, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה. בשנים האחרונות, פסיקות בתי המשפט קבעו כי רישום ההערה הופך מאמצעי בו רשאים בעלי התחייבויות במקרקעין להשתמש, לנדבך הכרחי (ואף חובה), בעסקת מקרקעין.
רישום הערת אזהרה
רישום ההערה נועד על מנת להזהיר ולהתריע, כי קיימת התחייבות מצד בעל הזכויות במקרקעין, לעשות בהם עסקה. בעסקאות נדל”ן, רישום ההערה מיועד לתת ביטחון לצדדים, שאינם מכירים זה את זה, במהלך המשא ומתן, ובמהלך התקדמות העסקה, עד להשלמתה. המרשם, הפתוח לכלל הציבור, מאפשר להסב את תשומת הלב, ולברר את מצב הנכס, בהיבט זה. לדוגמה: לאחר המשא ומתן לרכישת דירת מגורים, עורך הדין של הצדדים יבטיח, בחוזה, רישום הערה לטובת הרוכש, בתמורה להעברת התשלום הראשון. התשלום יופקד בידי עורך הדין של המוכר, כנאמן מטעמם של שני הצדדים, עד להשלמת רישום ההערה.
לאחר שנרשמה הערת האזהרה, וכל עוד לא נמחקה ההערה, לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין עסקה סותרת. קרי, עסקה השוללת או הפוגעת בזכויותיו של המוטב בנכס, על פי תוכן ההערה. זאת על מנת למנוע מצב של עסקאות כפולות, ולמעשה על מנת להגן על הרוכש העתידי. ניתן לרשום מספר הערות אזהרה לגבי מספר מוטבים.
תשומת הלב: חוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין (מכירה, רכישה, השכרה, שכירות וכו’) טעונה רישום. העסקה מסתיימת רק עם רישומה במרשם המקרקעין. בתקופה שבין כריתת החוזה לבין השלמת העסקה, מקבל ההתחייבות בנכס מחזיק ב”התחייבות לעסקה במקרקעין”, בלבד.
סוגי הערת אזהרה
ניתן לרשום סוגי הערות אזהרה שונות ברשם המקרקעין. ההערה המוכרת והנפוצה היא הערת אזהרה לגבי התחייבות של בעל הזכות במקרקעין, אולם קיימות סוגי הערות נוספות. לדוגמה:
הערה בגין התחייבות לרישום משכנתא; הערה בעת הענקת דירה במתנה; הערה בדבר צו לכינוס נכסים; הערה בדבר צו הריסה; הערה על ביטול הרשאה (סעיף 26); הערת אזהרה תכנונית בהתאם לתקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום); הערה בדבר אי התאמה בהתאם לתקנה 29; הערה בהתאם לחוק התכנון והבניה; הערה על הגבלת כשרות המשפטית של בעל המקרקעין או בעל הזכויות במקרקעין (סעיף 129 לחוק); הערה על הצורך בהסכמה (סעיף 128 לחוק); הערה בגין מינוי אפוטרופוס; הערה על צו פי צו של בית המשפט (סעיף 130 לחוק); הערה בגין ייפוי כח מתמשך שנכנס לתוקף; הערה על מינוי מנהל עיזבון; ועוד.
איך רושמים הערת אזהרה
קיימות כיום שתי דרכים לבקשה לרישום: רישום ידני, בהגשה ידנית של המסמכים ללשכת רשם המקרקעין אליה שייך המקרקעין; ובקשה לרישום מקוון (ע”י עורך דין קניית דירה, בהזדהות מאובטחת).
- רישום ידני – יש להגיש לטאבו, טופס “בקשה לרישום הערת אזהרה”, בחתימת הצדדים לעסקה (למרות שניתן להסתפק רק בחתימת הקונה – רצוי ומומלץ להחתים גם את המוכר). הטופס יאומת על ידי עורך דין, ויצורף לו מסמך ההתחייבות. במקרה שבו מוגשת בקשה לרישום הערה החתומה ע”י הזכאים בלבד, יש לצרף צילום תעודת זיהוי של המתחייבים.
- רישום הערת אזהרה מקוון – מבוצע באתר האינטרנט של משרד המשפטים (בקישור הזה), על ידי עורכי דין, בעלי הרשאה, באמצעות הזדהות מאובטחת וכרטיס חכם.
מי יכול לבקש רישום הערת אזהרה?
את רישום ההערה יכול לבקש בעל הזכות במקרקעין, או מי שההערה נרשמת לטובתו. מי שאיננו בעל הזכות במקרקעין, או בעל זכות אחרת בהם – אינו יכול לבקש רישום.
אגרה לרישום הערת אזהרה
הרישום כרוך בתשלום אגרה, העומד, נכון ליום 1/1/2022, על סך של 162 ₪. ניתן לשלם את האגרה באמצעות כרטיס אשראי (בעמדה המצויה בלשכת רישום המקרקעין), או באינטרנט, באתר הממשלתי של רישום והסדר מקרקעין.
כמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה
לרוב, מניסיוננו, רישום הערת אזהרה מקוונת, אורך מספר דקות בודדות. אישור על הרישום ניתן לרוב באותו יום העסקים (ולכל היותר בתוך יומיים).
רישום הערת אזהרה מקוון
החל משנת 2016, ניתן, כאמור, לבצע רישום הערה באופן מקוון. זאת, על מנת לקצר את זמני ההמתנה בלשכות, לקצר את משך זמן הטיפול בבקשות, ולפשט את הליך הרישום.
תוקף הערת אזהרה
כל עוד רשומה הערה, אין לה תקופת התיישנות. היא תקפה עד שתבוטל בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה, או בצו של בית המשפט.
בקשה לביטול הערת אזהרה
ביטול הערת אזהרה ניתן לבצע רק בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה, או בצו בית משפט. לכן, כל מסמך המוחלף בין הצדדים (כולל “זיכרון דברים“) – עלול לאפשר רישום של הערת אזהרה לטובת הצד השני. במקרה בו העסקה תתבטל, עלול צד אחד להיות כבול, עד לביטול ההערה. את הבקשה לביטול יש להגיש ידנית, ללשכת רשם המקרקעין אליה שייך המקרקעין (או באמצעות הגשת הבקשה במקוון).
רישום הערה בנכס שהזכויות לא רשומות בטאבו
כאשר זכויות הבעלים אינן רשומות בטאבו (לדוגמה: רמ”י, קק”ל, הימנותא, החברה המשכנת ועוד), יש לפעול בדרך אחרת. קיימת אפשרות לרשום “מעין הערה”:
- רשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת– רישום הערה על הצורך בהסכמה.
- רשם המשכונות – רישום בדבר מניעות מלעשות עסקה.
תפקיד עורך דין בעסקת מקרקעין
תפקידו של עורך הדין, הוא לסייע, לטפל וללוות את הלקוח, בתהליך גיבוש עסקת המקרקעין, לאורך כל שלבי העסקה, עד לסיומה ורישומה כדין. זיכרון דברים, טיוטות הסכמים המוחלפים בין הצדדים, רישום הערות אזהרה, ייפוי כח בלתי חוזר, מנגנונים להבטחת תשלומים, מנגנונים לביטול העסקה ושאר המסמכים והבטוחות הנדרשים בעסקת מקרקעין – חייבים להתבצע באמצעות עורך דין. לפני שמקבלים החלטה משמעותית בנוגע לעסקת מקרקעין, חשוב לפנות אל עורך דין מקרקעין, מומחה, בעל ידע וניסיון. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות, לפשרות או לשיטת “סמוך” ו”יהיה בסדר”. מגוון הכלים והיכולות שעורך הדין יכול – וצריך – להעמיד לרשותכם, יבטיחו שתהיו מוגנים.
במשך למעלה מ-40 שנה, משרד וולר ושות’ מתמחה במקרקעין, מלווה ומייצג רוכשים, מוכרים ושוכרים בעסקאות מגרשים, דירות מגורים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים ואדמות חקלאיות, כולל היבטי מיסוי מקרקעין. למשרד ניסיון עשיר בייעוץ לאנשים פרטיים, יזמים, וועדי בתים, שותפויות עסקיות וחברות פרטיות. משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, מרביתם בחיפה והצפון, את הידע המשפטי והמומחיות לביצוע העסקה. צרו קשר, כבר עכשיו.
