הערת אזהרה היא רישום במרשם המקרקעין (הטאבו), המעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין, או של בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה. היא נועדה להגן על זכויות הזכאי על ידי מניעת רישום עסקאות סותרות והקניית עדיפות במקרה של חדלות פירעון או עיקול מאוחר.
זהו מנגנון מהיר, המאפשר לצדדים להודיע, ולהזהיר אנשים אחרים, כי קיימת התחייבות לעשות עסקה באותם המקרקעין. מדובר על רישום זכויות קנייניות או תיכנוניות, הכוללת משמעות בכל הנוגע להבטחת הזכויות של המוטבים אשר ההערה רשומה לטובתם. סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, קובע כי רשם המקרקעין ירשום הערה, אם הוכח לו שבעל הזכות במקרקעין, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה. בשנים האחרונות, פסיקות בתי המשפט קבעו כי רישום ההערה הופך מאמצעי בו רשאים בעלי התחייבויות במקרקעין להשתמש, לנדבך הכרחי (ואף חובה), בעסקת מקרקעין.
למה צריך הערת אזהרה?
עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום הזכויות בטאבו. למעשה, לא ניתן לרשום את הנכס על שם הרוכש בשעת חתימת ההסכם, גם אם שולמה מלוא התמורה במעמד החתימה. זאת, כיוון שנדרשים אישורים שונים לצורך השלמת העסקה: מס שבח, מס רכישה, אישורי עירייה על תשלום היטל השבחה והיעדר חובות, ועוד. אישורים אלה אינם קיימים במועד החתימה, שכן הרשויות מנפיקות את האישורים רק לאחר שבחנו את העסקה. בתקופת ביניים זו, הרוכש חשוף לסכנות משפטיות. מחד, הוא חתם על העסקה ושילם סכומים משמעותיים, ומאידך הנכס טרם נרשם על שמו, והמוכר עלול לערוך עסקאות נוספות, סותרות, בנכס. לכן קבע המחוקק את “הערת האזהרה”: מנגנון שיאפשר הודעה מהירה בפנקס רשמי, פומבי, המציין כי ניתנה התחייבות כלשהי בקשר לנכס, אולם העסקה טרם הושלמה. זו גם הסיבה שניתן לרשום הערת אזהרה על פי בקשה של צד אחד בלבד, ללא צורך באישורי מיסים או פרטים מרובים. באמצעות מנגנון זה, נשמר האינטרס של הרוכש באופן סביר, עד להשלמת העסקה ורישומה.
במילים אחרות: תכליתה העיקרית של הערת האזהרה היא לגשר על הפער שבין השלב החוזי לשלב הקנייני בעסקאות מקרקעין, ולהעניק לזכאי “רשת ביטחון” מפני העברת הזכות במקרקעין לצד ג’. היא משמשת כ”נורה אדומה מהבהבת” המתריעה בפני הציבור על קיומו של “מטען” שהמקרקעין נושאים לזכות בעל ההערה, ובכך מונעת “תאונות משפטיות” של עסקאות נוגדות.
רישום הערת אזהרה
רישום ההערה נועד להזהיר ולהתריע, כי קיימת התחייבות מצד בעל הזכויות במקרקעין, לעשות בהם עסקה. הרישום מיועד לתת ביטחון לצדדים, שאינם מכירים זה את זה, במהלך המשא ומתן, ובמהלך התקדמות העסקה, עד להשלמתה. המרשם, הפתוח לכלל הציבור, מאפשר להסב את תשומת הלב, ולברר את מצב הנכס, בהיבט זה. לדוגמה: לאחר המשא ומתן לרכישת דירת מגורים, עורך הדין של הצדדים יבטיח, בחוזה, רישום הערה לטובת הרוכש, בתמורה להעברת התשלום הראשון. התשלום יופקד בידי עורך הדין של המוכר, כנאמן מטעמם של שני הצדדים, עד להשלמת רישום ההערה.
תשומת הלב: חוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין (מכירה, רכישה, השכרה, שכירות וכו’) טעונה רישום. העסקה מסתיימת רק עם רישומה במרשם המקרקעין. בתקופה שבין כריתת החוזה לבין השלמת העסקה, מקבל ההתחייבות בנכס מחזיק ב”התחייבות לעסקה במקרקעין”, בלבד. ההתחייבות מתבטאת ברישום הערת האזהרה. כל עוד לא נמחקה, לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין עסקה סותרת (אלא בהסכמה, או בצו בית המשפט). קרי, לא ניתן לרשום עסקה השוללת או הפוגעת בזכויותיו של המוטב בנכס, על פי תוכן ההערה. זאת על מנת למנוע מצב של עסקאות כפולות, ולמעשה על מנת להגן על זכויות הרוכש העתידי. ניתן לרשום מספר הערות אזהרה לגבי מספר מוטבים.
להערת האזהרה חשיבות ביצירת “קו הגנה” נוסף: על פי סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, הערת אזהרה מקנה עדיפות מהותית לבעל ההערה על פני נושים אחרים של בעל המקרקעין, ומבטיחה שזכויותיו לא ייפגעו בשל עיקול מאוחר, צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל, צו פירוק או מינוי כונס נכסים. עדיפות זו חלה גם על הערת אזהרה “שלילית” (התחייבות להימנע מעשיית עסקה).
השלכות אי-רישום הערת אזהרה
אי-רישום הערת אזהרה עלול להיחשב כחוסר תום לב מצד הרוכש הראשון בזמן, ובמקרים של עסקאות נוגדות, הדבר יכול להוביל להעדפת זכותו של רוכש שני שפעל בתום לב ובתמורה, גם אם עסקתו לא הושלמה ברישום (הלכת גנז). חובת תום הלב מחייבת את בעל העסקה הראשונה לעשות ככל יכולתו לרישום הערת אזהרה, אלא אם קיימים שיקולים כבדי משקל המצדיקים את אי-הרישום, או שלא ניתן היה לרשום אותה.
שיקול דעת וסמכות רשם המקרקעין לרשום הערת אזהרה
סמכויותיו של רשם המקרקעין, טכניות. כאשר הוא נדרש לבצע רישום של הערה, אין לו שיקול דעת להרהר אחר הבקשה, או לסרב לרשום אותה. כפי שקבע בית המשפט העליון ב-בג”ץ 438/10 עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל נ’ שר האוצר:
“… כאשר צדדים מעצבים ביניהם הסכם הנוגע לנכס מקרקעין רשום והם מבקשים לרשום הערת אזהרה לגבי ההסכם, ספק אם לרשם המקרקעין יש שיקול דעת להרהר אחר בקשתם ולסרב …”
סוגי הערת אזהרה
קיימים שני סוגים עיקריים של הערות אזהרה: “חיוביות” (נרשמת בגין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין); ו-“שליליות” (נרשמת בגין התחייבות להימנע מביצוע עסקה במקרקעין). הפסיקה קבעה כי סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין אינו מבחין בין סוגים אלו.
ההערה המוכרת והנפוצה היא הערה לגבי התחייבות של בעל הזכות במקרקעין לבצע עסקה. אולם, קיימות סוגי הערות נוספות, דוגמת –
הערה בגין התחייבות לרישום משכנתא; הערה בעת הענקת דירה במתנה; הערה בדבר צו לכינוס נכסים; הערה בדבר צו הריסה; הערה על ביטול הרשאה (סעיף 26); הערת אזהרה תכנונית בהתאם לתקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום); הערה בדבר אי התאמה תקנה 29; הערת אזהרה לעניין תמ”א 38; הערה בהתאם לחוק התכנון והבניה; הערה על הגבלת כשרות המשפטית של בעל המקרקעין או בעל הזכויות במקרקעין (סעיף 129 לחוק); הערה על הצורך בהסכמה (סעיף 128 לחוק); הערה בגין מינוי אפוטרופוס; הערה על צו פי צו של בית המשפט (סעיף 130 לחוק); הערה בגין ייפוי כח מתמשך שנכנס לתוקף; הערה על מינוי מנהל עיזבון; רישום זיקת הנאה; ועוד.
איך רושמים הערת אזהרה
קיימות כיום שתי דרכים לבקשה לרישום: רישום ידני, בהגשה ידנית של המסמכים ללשכת רשם המקרקעין אליה שייך המקרקעין; ובקשה לרישום מקוון (ע”י עורך דין קניית דירה, בהזדהות מאובטחת).
- רישום ידני. יש להגיש לטאבו, טופס “בקשה לרישום הערת אזהרה”, בחתימת הצדדים לעסקה (למרות שניתן להסתפק רק בחתימת הקונה – רצוי ומומלץ להחתים גם את המוכר). הטופס יאומת על ידי עורך דין, ויצורף לו מסמך ההתחייבות. במקרה שבו מוגשת בקשה לרישום הערה החתומה ע”י הזכאים בלבד, יש לצרף צילום תעודת זיהוי של המתחייבים.
- רישום הערת אזהרה מקוון. מבוצע באתר האינטרנט של משרד המשפטים, על ידי עורכי דין, בעלי הרשאה, באמצעות הזדהות מאובטחת וכרטיס חכם.
מי יכול לבקש רישום הערת אזהרה?
אגרה לרישום
הרישום כרוך בתשלום אגרה בסך של 177 ₪. ניתן לשלם את האגרה באמצעות כרטיס אשראי (בעמדה המצויה בלשכת רישום המקרקעין), או באינטרנט, באתר הממשלתי של רישום והסדר מקרקעין.
כמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה
לרוב, מניסיוננו, רישום הערת אזהרה מקוונת, אורך מספר דקות בודדות. אישור על הרישום ניתן לרוב באותו יום העסקים (ולכל היותר בתוך יומיים).
רישום הערת אזהרה מקוון
רישום הערת אזהרה הוא פעולה משפטית שמטרתה להבטיח זכויות במקרקעין ולמנוע עסקאות סותרות בנוגע לאותו נכס. כיום, ניתן לרשום את הערת האזהרה באופן מקוון, דבר שהופך את עסקת המקרקעין למהירה, יעילה ונגישה יותר. רישום מקוון מקל על הגנה על זכויות הקונה או המוכר בעסקאות נדל”ן, מאיץ את תהליך הסדרת הזכויות במקרקעין, ומקטין את הסיכון לטעויות או עיכובים. השירות משפר את השקיפות והבטיחות מהמשפטית, ומאפשר למשתמשים לחסוך זמן ומשאבים.
השירות המקוון מאפשר לעורכי דין לבצע רישום ישירות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) דרך מערכת ממוחשבת, ללא צורך בהגעה פיזית ללשכה. המערכת מחייבת חתימה דיגיטלית ואימות מסמכים, על מנת להבטיח את אמינות ההליך.
תוקף הערת אזהרה
כל עוד רשומה הערה, אין לה תקופת התיישנות. היא תקפה ותישאר רשומה עד שתבוטל בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה, או בצו של בית המשפט.
בקשה לביטול הערת אזהרה
בקשה לביטול הערת אזהרה היא פעולה שמטרתה למחוק או לבטל הערה הרשומה על נכס בטאבו. ביטול הערת אזהרה ניתן לבצע רק בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה, או בצו בית משפט. לכן, כל מסמך המוחלף בין הצדדים (כולל “זיכרון דברים“) – עלול לאפשר רישום של הערת אזהרה לטובת הצד השני. במקרה בו העסקה תתבטל, עלול צד אחד להיות כבול, עד לביטול ההערה. את הבקשה לביטול יש להגיש ידנית, ללשכת רשם המקרקעין אליה שייך המקרקעין, או באמצעות הגשת הבקשה באופן מקוון.
עילות לביטול הערת אזהרה
- השלמת העסקה. במקרים בהם ההערה נרשמה לצורך הבטחת זכות או התחייבות, והעסקה הושלמה בהצלחה.
- הפרת תנאים. אם הצד שרשם את ההערה לא עמד בתנאים עליהם הסכימו הצדדים.
- הסכמה הדדית. הצדדים המעורבים מסכימים במשותף על ביטול ההערה.
- צו בית משפט. בית המשפט יבחן את נסיבות רישום ההערה והאם קיימת עילה לביטולה.
מחיקת הערת אזהרה
כאמור, סעיף 132 לחוק קובע כי בית משפט יהיה רשאי למחוק הערת אזהרה, אם הוכח להנחת דעתו שעילת ההערה בטלה.
מחיקת הערת אזהרה במקרה של עסקת קומבינציה
הערת אזהרה ניתנת למחיקה על פי צו בית משפט או אם הוכח לרשם כי עילת ההערה בטלה, למשל כאשר ההסכם שעליו היא מבוססת בוטל. אם ההתחייבות החוזית בטלה, בטלה גם עילת ההערה. עם זאת, במקרה של עסקת קומבינציה, ביטול ההסכם בין בעל המקרקעין לקבלן אינו גורר אוטומטית את מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות, שכן נוצר קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לרוכשים.
רישום הערה בנכס שהזכויות לא רשומות בטאבו
כאשר זכויות הבעלים אינן רשומות בטאבו (לדוגמה: רמ”י, קק”ל, הימנותא, החברה המשכנת ועוד), יש לפעול אחרת. קיימת אפשרות לרשום “מעין הערה”:
- רשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת– רישום הערה על הצורך בהסכמה.
- רשם המשכונות – רישום בדבר מניעות מלעשות עסקה.
עסקאות נוגדות
עסקאות נוגדות במקרקעין הוא מצב של “התנגשות” בין שתי עסקאות על נכס מסוים. העסקה הראשונה נמצאת עדיין בשלב החוזי (לא הועברה תמורה ולא היה רישום), ואילו העסקה השנייה, המאוחרת, הושלמה. במילים אחרות, הזכויות על נכס המקרקעין נמכרו פעמיים: במצב זה, אין אפשרות לקיים עסקה אחת מבלי להפר את העסקה השנייה. התנגשות זו מוסדרת מוסדר בסעיף 9 לחוק המקרקעין, הקובע –
”התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום־לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום־לב – זכותו עדיפה”.
כלומר, הכלל הוא שהראשון בזמן גובר על השני, אלא אם הקונה השני עמד בשלושה תנאים מצטברים: תום לב; תשלום תמורה ריאלית; וביצע רישום בטאבו. בפסק הדין המנחה (ע”א 2643/97 גנז שלמה נ’ בריטיש וקולוניאל חברה בע”מ ואח‘), קבע ביהמ”ש העליון כי אם הרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה, עשוי הדבר להביא לעדיפותו של הרוכש השני בזמן, אף שהרוכש השני לא השלים את הרישום במרשם המקרקעין. רוצה לומר: גם הרוכש הראשון חייב בחובת תום לב כלפי קונים פוטנציאלים אחרים – המתבטאת בביצוע רישום בטאבו. במצב בו הקונה הראשון לא רשם לזכותו הערה תוך זמן סביר, ללא סיבה מוצדקת, הוא עלול להיחשב כחסר תום לב. קרי, בחינת תום הלב של הרוכש הראשון מתבצעת על פי ביצוע הרישום. במידה והרוכש הראשון פעל בזריזות, כנדרש, ורשם במסגרת העסקה הערת אזהרה לטובתו, אזי יש ביכולתו למנוע תקלות של עסקאות נוגדות במקרקעין. להרחבה בנושא עסקאות נוגדות במקרקעין, קראו כאן.
תפקיד עורך דין בעסקת מקרקעין
תפקידו של עורך הדין, הוא לסייע, לטפל וללוות את הלקוח בעסקת המקרקעין, לאורך כל שלבי העסקה, עד לסיומה ורישומה כדין. זיכרון דברים, טיוטות הסכמים המוחלפים בין הצדדים, רישום הערות אזהרה, ייפוי כח בלתי חוזר, מנגנונים להבטחת תשלומים, מנגנונים לביטול העסקה ושאר המסמכים והבטוחות הנדרשים בעסקת מקרקעין – חייבים להתבצע באמצעות עורך דין. לפני שמקבלים החלטה משמעותית בנוגע לעסקת מקרקעין, חשוב לפנות אל עורך דין מקרקעין, מומחה, בעל ידע וניסיון. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות, לפשרות או לשיטת “סמוך” ו”יהיה בסדר”. מגוון הכלים והיכולות שעורך הדין יכול – וצריך – להעמיד לרשותכם, יבטיחו שתהיו מוגנים. במשך למעלה מ-40 שנה, משרד וולר ושות’ מתמחה במקרקעין, מלווה ומייצג רוכשים, מוכרים ושוכרים בעסקאות מגרשים, דירות מגורים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים ואדמות חקלאיות, כולל היבטי מיסוי מקרקעין. למשרד ניסיון עשיר בייעוץ לאנשים פרטיים, יזמים, וועדי בתים, שותפויות עסקיות וחברות פרטיות. משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, מרביתם בחיפה והצפון, את הידע המשפטי והמומחיות לביצוע העסקה. צרו קשר, כבר עכשיו.
