חשיבות סיום הרישום בטאבו

סיום עסקה ברישום בטאבו

תהליך עסקת מקרקעין אינו מסתכם בחתימה על החוזה או בקבלת המפתח, אלא מסתיים אך ורק עם רישום הזכויות המלא בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). זהו הצעד המכריע ביותר בעסקת מכר דירה, המהווה את קו הגבול שבין זכות חוזית לבין זכות קניינית חלוטה. במציאות המשפטית בישראל, אנו נתקלים במקרים רבים שבהם הרישום אינו מושלם מסיבות שונות – ביורוקרטיות, טכניות או משפטיות – מצב המותיר את הרוכש בעמדת נחיתות מסוכנת.

הרישום כהוכחת בעלות בלעדית

משמעות הרישום היא פשוטה אך גורלית: מי ששמו מופיע בנסח הטאבו נחשב לבעלים היחיד והבלעדי של הנכס. מעמד זה מעניק לבעלים את הכוח המשפטי המלא לבצע בנכס עסקאות כרצונו, בכפוף להוראות הדין, ומהווה את ההוכחה הסופית והמוחלטת לבעלותו. ללא רישום זה, הבעלות על הדירה נותרת “על הנייר” בלבד ברמה החוזית, דבר המייצר שרשרת של בעיות מהותיות הפוגעות בזכויות הקנייניות של הרוכש.

ההשלכות של אי-סיום תהליך הרישום

רוכש שלא השלים את תהליך הרישום בטאבו עלול למצוא את עצמו במבוי סתום במגוון צמתים קריטיים:

• הוכחת זכויות: ללא רישום, הרוכש יתקשה להוכיח את זכויותיו בנכס מול טענות של צדדים שלישיים או במקרה של “עסקאות נוגדות”.

• חסמים תכנוניים: היעדר רישום עלול למנוע או לסבך משמעותית את האפשרות לבצע שינויים בנכס או להגיש בקשות להיתרי בנייה.

• קשיים במימון: בנקים למשכנתאות רואים באי-רישום נורת אזהרה אדומה, ולרוב יערימו קשיים משמעותיים במתן הלוואות על נכס שמעמדו המשפטי אינו מוסדר.

• פגיעה בסחירות: בעת מכירת הנכס בעתיד, אי-הרישום הופך לנטל. קונים פוטנציאליים דורשים ודאות משפטית, וכל פער ברישום עלול להוביל לעיכובים, לירידת ערך הנכס או אף לביטול העסקה.

הוראות החוק

סעיף7 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, קובע כי –

(א) “עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.

(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה“.

דהיינו, החוק מכיר בשני סוגי זכויות במקרקעין – זכות בעלות וזכות חוזית. כשחוזה מכר נחתם, ואף כשנרשמת הערת אזהרה, זוהי זכות חוזית. אך כאשר הנכס נרשם במרשם המקרקעין, אזי עצם הרישום יוצר את הזכות הקניינית. הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו. לרוב, בעימות שבין זכות קניינית, לבין זכות חוזית – תגבר הזכות הקניינית.

התנגשות בין זכות חוזית לבין זכות קניינית

בדיני הקניין בישראל, קיימות זכויות חוזיות, וזכויות קנייניות (נקראות גם “זכויות אובליגטוריות”). הזכות החוזית היא ביחס שבין בני האדם, כתוצאה ממשא מתן בין צדדים, ולרוב המשפט אינו עוסק בהן. בניגוד לכך, זכויות קנייניות מחייבות התערבות משפטית, שכן היא עוסקת ביחסים שבין האדם לבין כל שאר העולם. כאמור, הזכות החוזית נתפסת כזכות חלשה יותר בהשוואה לזכות הקניינית. לכן, בדרך כלל, בעימות שבין זכות קניינית לבין זכות חוזית תגבר הזכות הקניינית.

חוזה המכר שבין הצדדים, הוא סיומו של משא ומתן בין אנשים פרטיים. בסיומו, נכרת חוזה בין הצדדים בלבד – אך לא עם כל העולם. הזכות החוזית משתכללת ומתחזקת, רק בשלב בו נרשמה והועברה הזכות, במוסד רשמי (לשכת רישום המקרקעין – הטאבו), ופורסמה לעיון כלל הציבור. משמע, כל עוד לא נרשמה הזכות הקניינית ושולמה התמורה עבור הנכס, הצדדים מצויים בשלב החוזי.

מדוע עסקאות לא מסתיימות ברישום?

קיימות מספר סיבות נפוצות, מדוע עסקאות לא מסתיימות ברישום:

• אי הסדרה של הסכמי חכירה או הבעלות על המקרקעין;
• אי השלמת הפרצלציה;
• חוסר במסמכים שונים הנדרשים לרישום;
• פירוק החברה היזמית, לפני השלמת הרישום;
• חוב מס שבח, חוב היטל השבחה, חובות לרשות המקומית, או עיקולים שטרם הוסרו;
• התיק חזר מלשכת רישום המקרקעין עם הערות, אולם אלה טרם תוקנו;
• מקרקעין שנתקבלו בירושה, אולם רישומם לא הושלם;
• רשלנות של עורך הדין;
• ועוד.

אישור זכויות מטעם רמ”י או חברה משכנת אינו “ראייה חותכת לתוכנו”

רבים חושבים שאישור מחברה משכנת, מהווה הוכחה לסיום מלא של רישום הזכויות. אלא שכידוע, מקרקעין רבים מנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, או על ידי חברות משכנות. במסגרת ניהול הזכויות בנכסים אלו, משמשות רמ”י והחברות המשכנות כ”טאבו קטן”, והן מפיקות אישורי זכויות, הדומה לנסח טאבו.

אלא שחוק המקרקעין קובע כי “רישום במרשם מקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראייה חותכת לתוכנו“. המחוקק קבע שהרישום מהווה “ראייה חותכת” לאמתותו, רק כשמדובר ברישום שעורכת לשכת רישום המקרקעין (הטאבו). זאת, מאחר שגוף זה מבצע בדיקה קפדנית ומדוקדקת מאוד של הזכויות בטרם שמבוצע רישום, בהתאם לנהליו המחמירים והזהירים. הדבר שונה לחלוטין ביחס לאישור הזכויות בגופים אחרים.

מדוע חשוב לסיים את הרישום בטאבו?

מעבר לצורך בניהול מסודר (ומעבר להוראות החוק), לסיום הרישום של הנכס בטאבו מספר יתרונות. ראשית, פעולות משפטיות שונות, דוגמת מכר, העברה בירושה, שיתוף, משכנתא וכו’, מבוצעות ביעילות בטאבו. שנית, הרישום בטאבו הנו מדויק – דבר שמונע חילוקי דעות עם שכנים, קשיים בהוצאת היתרי בניה או בעסקאות דוגמת תמ”א 38. ושלישית, ככל שהזמן חולף, קשה לאתר מסמכים ובעלי תפקידים, לצורך השלמת הרישום. לפיכך, קיימת חשיבות סיום הרישום בטאבו. בעסקת מקרקעין, אין מקום ל”סמוך” או ל”יהיה בסדר”. צרו קשר עוד היום עם משרד עורכי דין וולר ושות’. נשמח לעמוד לשירותכם.