העליון: דייר לא יכול לבנות על רכוש משותף, גם בהסכמת רוב הדיירים

בית המשפט העליון פסק ביום 14/6/2023, כי לדייר בבית משותף אין זכות לבנות על הרכוש המשותף, גם אם רוב השכנים מסכימים לכך. על פי פסק הדין, הסכמת הדיירים בבקשה להיתר הבנייה המוגשת למוסד התכנון, מוכיחה את ההסכמה לביצוע הבנייה. אולם, ההסכמה אינה מהוות הוכחה לויתור על זכויות קניין ברכוש המשותף. בנוסף, ההסכמה אינה מקימה זכות קניינית לבעל הדירה.

למי שייכות זכויות בניה?

מהן זכויות בניה?

המונח “זכויות בנייה” או “אחוזי בנייה” אינו מוגדר במפורש בחוק המקרקעין, אך משמעותו צמחה מהפסיקה ומחיי המעשה. הכוונה היא להיתר הבנייה שניתן על ידי הוועדות לתכנון ולבנייה, הקובע את שיעור השטח המותר לבנייה (שטח רצפה) ביחס לשטח המגרש שעליו מבקשים להקים מבנה. זכויות אלו מבטאות את היקף וסוג הבנייה המותרת במקרקעין לפי התוכניות הרלוונטיות, והן נובעות מזכויות הבעלות בקרקע וקשורות אליה. בית המשפט ציין בעבר (ע”א 467/14 שטינברג נ’ חברת לילינבלום), כי –

“זכויות בנייה מבטאות את היקף וסוג הבנייה המותר במקרקעין לפי התוכניות הרלוונטיות החלות עליהם… זכויות בנייה מוענקות על-ידי מוסדות התכנון על בסיס בחינת מכלול של שיקולים רלבנטיים, וביניהם תנאים סביבתיים, צרכי הציבור במקום ועוד. הן נמצאות בתווך שבין דיני המקרקעין לדיני התכנון והבנייה – מצד אחד זכויות הבנייה נובעות מזכויות הבעלות בקרקע ומן הצד השני זכויות הבנייה תלויות בהליכים תכנוניים ומשתנות בהתאם אליהם”. 

זכויות בנייה: “נכס משותף” ולא “רכוש משותף”

ההלכה הפסוקה קובעת כי זכויות בנייה בבית משותף אינן נכללות בהגדרת “רכוש משותף” כמשמעותו בחוק המקרקעין, שכן “רכוש משותף” מתייחס לחלקים פיזיים בבית (כגון גגות, קירות חיצוניים, חדרי מדרגות). עם זאת, זכויות הבנייה הן נכס בעל ערך כלכלי, הנמצא בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבית המשותף, מכוח בעלותם המשותפת בקרקע שעליה ניצב הבית. חלקו היחסי של כל בעל דירה בזכויות הבנייה הוא בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף. הבעלות בזכויות הבניה שייכות לכל בעלי הדירות בבית המשותף במקרקעין, אלא אם קיימת הוראה אחרת במרשם המקרקעין או בתקנון הבית המשותף. משכך, כל אחד מבעלי הדירות רשאי לבקש היתר לניצול החלק היחסי מתוך הזכויות הללו, בהתאם לחלקו ברכוש המשותף.

זכויות בניה יכולות להיות מושא להסכמות חוזיות. בהיעדר הסכמה חוזית, מוקנות זכויות הבניה הקיימות או העתידיות, לכלל דיירי הבית המשותף כל אחד לפי שיעור החזקותיו במקרקעין. הסכמה לויתור על זכויות בניה צריכה להיות ברורה ומפורשת של כל בעלי הדירות בבית המשותף. זאת, במסגרת הסכם המכר, בתקנון הבית המשותף או “בכל דרך נאותה אחרת”. לצד הדרישה להסכמה ברורה ומפורשת לצורך ויתור על זכויות בנייה קיימות, ניתן למצוא בפסיקה קביעה מקלה בשאלה האם ההסכמה החוזית בעניין זכויות הבנייה הקיימות כוללת ויתור על זכויות בניה עתידיות.

פרטי המקרה:

המערער הוא בעלים של דירה בבית משותף. לדירת העותר הוצמדו שטחי הגגות המצויים מעל דירתו, ומעל הדירה הסמוכה לדירתו. המערער הגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר שינויים מהיתר בנייה שניתן לו, הכוללת בנייה על הרכוש המשותף שצמוד לדירתו, וכן על רכוש משותף שאינו צמוד לדירתו. לבקשה צורפה תכנית הגשה עליה חתומים, לטענת המערער, 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף. הוועדה המקומית לתכנון ובניה, דחתה את הבקשה. על החלטת הוועדה המקומית הגיש המערער ערר לוועדת הערר. הוועדה קבעה שתחילה יתכבד המערער ויסדיר את זכויותיו הקנייניות ברכוש המשותף, ורק לאחר מכן תיבחן הבקשה להיתר. נגד החלטת ועדת הערר הגיש המערער עתירה מנהלית. העתירה נדחתה, ומכאן הערעור.

סמכויות מוסד התכנון

חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965, והתקנות שהותקנו מכוחו, מעמידים את התשתית החוקית והנורמטיבית למערכת התכנון והבנייה. הם מגדירים, בין היתר, את מוסדות התכנון ברמות השונות ואת סמכויותיהם ודרכי עבודתם לרבות בתחומי הפיקוח ואכיפת הוראות החוק. תכלית התהליך התכנוני הוא ניצול מיטבי של משאב הקרקע, למכלול הצרכים. כל אלה, תוך שמירה על האינטרסים השונים – של הציבור ושל הפרט. לפיכך הוראות החוק והתקנות שהותקנו מכוחו קובעות, בין היתר, שתכנון הבנייה והשימוש בקרקע יתבססו על תכנית מתאר שיאשרו מוסדות התכנון מכוח סמכותם ויהיו טעונים רישוי, כלומר היתר בנייה.

אלא שההליכים הקנייניים, וההליכים התכנונים, שלובים ותלויים זה בזה. לא ניתן להפרידם. במילים אחרות, לא ניתן לבצע פעולת תכנוניות, ללא ביסוס או אסמכתאות קנייניות. אלא שמגיש הבקשה אינו נדרש להוכחה ברורה, חד-משמעית וחלוטה, אלא מספיקות ראיות ראשוניות ולכאוריות. אלה יאפשרו לוועדה המקומית לבחון את הבקשה – אלא אם ברור על פניו כי למבקש אין כל זכות קניינית. וכך קבע בג”ץ 1578/90 הלן אייזן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב:

“… אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על-ידי המבקש או בעלי הקניין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הוועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכות בנייה מבחינת דיני הקניין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות בדין לזכאים, אין זכויות הקניין שנויות במחלוקת, תדונה הוועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הוועדות בשאלות הקנייניות לגופו של העניין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד”.

פסיקת בית המשפט העליון

רשויות התכנון לא קבעו שאין בידי המערער זכות קניינית. כל שקבעו הוא כי בנסיבות העניין הצגת תכנית חתומה ע”י 75% מדיירי הבניין, אינה מספיקה לשם הוכחה שאותם דיירים הסכימו להעביר לידי המערער את הזכויות ברכוש המשותף. כן העלתה ועדת הערר ספק האם בכלל ניתן להצמיד את הרכוש המשותף נושא הערעור לאחת הדירות. זאת, נוכח האמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, לפיו בעלי הדירות אינם רשאים להצמיד לדירה מסוימת את שטח חדרי המדרגות. גם בעניין זה לא התיימר מוסד התכנון לקבוע קביעה קניינית, אלא ציין כי יש בכך כדי להביא להשהיית ההחלטה בבקשה להיתר, עד לקבלת קביעה קניינית מהגורמים המוסמכים לכך.

בהחלטת רשויות התכנון לא נפל כל פגם. הלכה פסוקה היא כי מוסד התכנון רשאי להחליט לפי שיקול דעתו, מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקניין. זאת, בכדי שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בימ”ש מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לכך: יכולות הוועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש. ברי הוא אפוא, כי כאשר מוסד תכנון סבור כי ישנם ספקות קנייניים בבקשה שלפניו, רשאי הוא, שלא לומר חייב, להשהות את הדיון בבקשה עד לקבלת הכרעה בסוגיה הקניינית מהרשויות המוסמכות לכך.

החלטת רשויות התכנון לבחון את השאלה הקניינית

רשויות התכנון רשאיות להסתפק בהסכמתם הפוזיטיבית של 75% מדיירי הבית המשותף לבקשה להיתר בנייה על שטחים משותפים. אולם רשות אין משמעה חובה. בענייננו סברו רשויות התכנון כי יש צורך בהסדרה קניינית של הרכוש המשותף טרם ידונו בבקשה להיתר. החלטתם זו נבעה, בין היתר, משני אלו:

1. האם ניתן להצמיד את הרכוש המשותף לדירת המערער?
2. סימני שאלה בנוגע לחתימות שהוצגו ע”י המערער.

השאלה בה יש להכריע אינה האם למערער זכות ברכוש המשותף ואם לאו, אלא האם החלטת רשויות התכנון לפיה לא ניתן להסתפק בענייננו בחתימתם לכאורה של 75% מבעלי הזכויות, היא החלטה החורגת ממתחם הסבירות. התשובה לשאלה זו אינה יכולה להיות אלא שלילית. רשויות התכנון בחנו את הבקשה להיתר, ובאו למסקנה כי הבקשה מצריכה הסדרה קניינית מקדמית. החלטה זו הינה סבירה, ולמצער אינה בגדר החלטה בלתי סבירה באופן קיצוני המצדיק את התערבות ביהמ”ש. אכן, אין זה מן הנמנע שגם החלטה לדון בבקשה להיתר, אילו התקבלה ע”י רשויות התכנון, הייתה החלטה סבירה כשלעצמה. עם זאת, קביעה לפיה ישנן החלטות נוספות המצויות במתחם הסבירות אינה מקימה עילה להתערבות שיפוטית בהחלטת הרשות כאשר ההחלטה שהתקבלה סבירה גם היא. לכך יש להוסיף כי המערער לא טען כי קיימת מניעה כלשהי להסדרת זכויותיו הקנייניות. גם בכך יש כדי לתמוך בהחלטת רשויות התכנון לדרוש מהמערער להסדיר את זכותו הקניינית טרם תיבחן בקשתו להיתר.

לסיכום

עורך דין מקרקעין 

למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון, מיומנות ומומחיות, שנרכשו במשך למעלה מ-40 שנה. המשרד הנו משרד מוביל עפ”י מדריך הדירוג BDI, ומהווה מוקד ידע מקצועי, ליזמים, חברות, עורכי דין ואנשים פרטיים. המשרד מייצג רשויות מקומיות, יזמים, קבלנים ואנשים פרטיים בפני מוסדות התכנון, בכל הערכאות וההליכים. צרו קשר כבר עכשיו.

פורסם ביום 03/07/2023. עודכן לאחרונה ביום 09/07/2025.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.