רישום מכר הוא הליך המסיים את העסקה במקרקעין, והוא זה המקנה לה את תוקפה הקנייני. עצם הרישום מעניק לקונה מעמד של “בעלים”, ומאפשר לו לפעול בנכס כרצונו (במגבלות הדין). עסקה במקרקעין שלא מסתיימת ברישום בטאבו, אפילו אם חוזה המכר נחתם באופן מלא – רואים אותה כהתחייבות חוזית לעשות עסקה, אשר מעניקה לרוכש הנכס זכות חוזית אשר תקפה אך ורק בין הצדדים לעסקה. סעיף 7(א) לחוק המקרקעין קובע: “עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום”. סעיף 7(ב) מוסיף כי “עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה“. מועד רישום הזכויות על שם הקונה, לרוב, הוא לאחר מסירת החזקה בדירה, כנגד תשלום מלוא התמורה.
קיימים נכסים רבים במדינת ישראל, הרשומים במקביל גם בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י), בחברה המשכנת, במינהל האזרחי לאיו”ש, ועוד. בכל אחד מהמרשמים, נדרשים מסמכים שונים. את רישום הזכויות יש לבצע ברישומים המקבילים, ככל שהדבר ניתן.
עסקה במקרקעין
סעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 מגדיר מהי עסקה במקרקעין. “הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה“. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי ״התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב״. תכלית שני סעיפים אלו היא ליצור וודאות משפטית: עסקה במקרקעין צריכה להיות מעוגנת במסמך כתוב.
על פי דיני הקניין בישראל, עסקה במקרקעין מוגמרת רק עם רישומה בפנקסי המקרקעין, בהתאם לעקרון הפומביות של המרשם. לפיכך, חרף קיומו של חוזה מחייב בין הצדדים, רק הרישום מקנה לקונה מעמד של בעלים רשום, המוגן בזכויות קנייניות מול כולי עלמא. אי השלמת עסקה במקרקעין, משמעותה שהנכס לא רשום בטאבו. מקרים אלה מתגלים, לרוב, בחלוף שנים רבות, מהמועד בו נחתם הסכם המכר. או אז, קשה לאתר את המסמכים לעסקה ואת הצדדים. מכאן, שבעלי נכס שלא השלימו את רישומו, לא יכולים למכור לצד ג’, לא יכולים לקבל משכנתא (או למחזר משכנתא), והם חשופים לעסקאות נוגדות. בפרויקטים של תמ”א 38 או התחדשות עירונית, אי רישום עסקה במקרקעין, עלול לעכב חיזוק בניין/ פרויקט שלם. כשלים נוספים עלולים להתגלות, בעת רישום הורשה.
משמעות הרישום והשלכותיו המשפטיות
מתן תוקף קנייני לעסקה
רק לאחר השלמת הרישום הופך הקונה לבעלים קנייני של המקרקעין, בניגוד לזכויות חוזיות בלבד אשר אינן מחייבות כלפי צדדים שלישיים.
פומביות המרשם
בהתאם לעקרון הפומביות, כל אדם רשאי לעיין בנסח טאבו ולהסתמך עליו. לפיכך, רישום הזכויות מקנה לקונה הגנה מפני עסקאות מתחרות או מחלוקות בדבר בעלות.
תחולת תקנת השוק
קונה שפעל בתום לב ורכש זכויות ממוכר רשום נהנה מהגנה רחבה, גם אם בדיעבד יתברר כי העסקה בוצעה במרמה.
אפשרות למישכון או שעבוד הנכס
ללא רישום, לא ניתן לבצע פעולות משפטיות מהותיות בנכס, כגון שעבוד לטובת בנק למשכנתאות.
עסקאות נוגדות במקרקעין
סעיף 9 לחוק המקרקעין עוסק במצב של “התנגשות” בין שתי עסקאות במקרקעין, הנערכות על נכס מסוים. העסקה הראשונה נמצאת עדיין בשלב החוזי (מצב בו הרוכש טרם רשם את הנכס בטאבו), בזמן שבוצעה עסקה שנייה, הסותרת אותה. הכלל הוא שהראשון בזמן גובר על השני, אלא אם יעמוד הקונה השני בשלושה תנאים מצטברים. וכלשון החוק:
“התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה.”
בפשטות, בעסקאות סותרות, זכותו של הרוכש הראשון גוברת, אלא אם הרוכש השני (המאוחר יותר) פעל בתום לב, בתמורה, ורשם על שמו בטאבו את הזכויות במקרקעין. הפסיקה קבעה (הלכת קנז) כי הזכות של הראשון גוברת, ואף הוא פעל בתום לב: כלומר, אם הוא רשם לטובתו הערת אזהרה. קרי, אם הרוכש הראשון רוכש מקרקעין אך “ישן על זכויותיו”, ולא רושם אותה על שמו ולא רושם הערת אזהרה רואים בו כמי שאחראי ל”תאונה משפטית”. על פי פסיקת בית המשפט העליון, אין לסטות מהוראות הסעיף בשל שיקולי צדק בהשוואת הרוכש הראשון לשני.
רישום מכר מקוון
על פי הגדרת חוק המקרקעין, על הרישום להתבצע בפנקסי המקרקעין (טאבו), על ידי הרוכש. זאת, על מנת למנוע עסקאות נוגדות במקרקעין. בעבר, שירות רישום זכויות, למקרקעין הרשומים בפנקסי המקרקעין, היה מבוצע אך ורק ידנית, בלשכות. בשנים האחרונות, במרבית המקרים, ניתן לבצע רישום מכר מקוון, באתר משרד המשפטים. השירות ניתן לעורכי דין בעלי “כרטיס חכם” מתאים. ברם, כאשר יש משכנתה על הנכס, לרוב לא ניתן לבצע זאת באופן מקוון, אלא להגיש את התיק לטאבו, פיזית.
אימות חתימה דיגיטלי
במטרה להקל ולפשט ביצוע עסקאות מקרקעין, להגברת הוודאות ולחזק את ההתחייבויות בעסקה, קבע המחוקק בסעיף 9(ג)(1) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע”ב-2011, כי “הגשה מקוונת של שטר סרוק אשר יאומת בחתימה אלקטרונית אחת או יותר, תיחשב כהגשת השטר במקור“. גם ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין (החלטה את/163/22) התירה חתימה על חוזה באמצעות התקן אלקטרוני המאפשר חתימה על גביו. לפיכך, ניתן לאפשר חתימת הצדדים על חוזים, ייפויי כח, ושטרות מכר, באופן דיגיטלי. בנוסף, ניתן כיום לבצע אימות חתימה באופן דיגיטלי, ואף על מסמכים נלווים לעסקת מקרקעין (שטרות עסקה, בקשות לביצוע פעולות במקרקעין, ייפוי כוח וכו’).
בקשה לרישום מכר בטאבו
בקשה לרישום מכר בטאבו, של עסקה שגרתית במקרקעין, מצריך 8 מסמכים, בסך הכל. עיקרי המסמכים –
- בקשה לרישום מקרקעין.
- חוזה מכר.
- שטר מכר, עליו חתומים הצדדים, כשהוא מאומת ע”י עו”ד.
- תעודות זהות של הצדדים.
- אישור היעדר חובות, מאת הרשות המקומית. בעיקר, היטל השבחה וארנונה.
- אישורי תשלומי מס שבח (רווח הון שהמוכר צריך לשלם על ההפרש בין שווי הנכס הנוכחי לשווי הנכס ביום רכישתו) ומס רכישה (סכום הנגזר משווי העסקה). אם מדובר בקרקע שנרכשה לפני שנים רבות, ייתכן שיידרש גם אישור מס רכוש.
- תשלום אגרה.
- צירוף ייפוי כוח.
בעסקאות מסויימות, יידרשו מסמכים נוספים. לדוגמה: נסח חברה, פרוטוקול חברה, אישור מורשי חתימה – כאשר חברה בע”מ הינה צד לעסקה; שטרי משכנתא – כאשר רובצת משכנתא על הנכס.
שטר מכר
שטר מכר מהווה מסמך קונסטיטוטיבי בעל חשיבות עליונה בעסקאות מקרקעין בישראל. זהו מסמך פורמלי, אשר תכליתו להעביר את הזכויות הקנייניות בנכס מן המוכר אל הקונה, באופן בלתי חוזר. השטר איננו הסכם מכר (חוזה מכר) ואינו מהווה תיעוד של הסכמות הצדדים ביחס לתנאי העסקה. תפקידו הבלעדי של שטר המכר הוא שיקוף אקט ההעברה ורישומו. שטר המכר משמש אפוא כהצהרה חד-משמעית בדבר גמירת הדעת להעברת הזכויות, בכפוף לכך שהעסקה קוימה כהלכה ולמצורף אישור בדבר תשלום כל החיובים החלים על העסקה, לרבות מס שבח, מס רכישה ותשלומים נלווים אחרים. שטר המכר מהווה את המסמך המאפשר את הרישום, ועל כן אין לו משמעות אופרטיבית טרם הפקדתו ורישומו כדין.
מרכיבי שטר המכר
שטר המכר כולל מספר רכיבים מהותיים, שבלעדיהם לא יוכל לשמש לצורך הרישום:
- פרטי הצדדים. זיהוי חד-משמעי של המוכר והקונה, לרבות מספרי זהות ותיאורי זהות נוספים, לשם מניעת טענות בדבר טעות או תרמית.
- פרטי הנכס. תיאור מפורט של המקרקעין, לרבות ציון הגוש, החלקה, תת-החלקה, מספר הנכס בפנקסי המקרקעין (ככל שקיים), וכתובת פיזית.
- הצהרת המוכר. התחייבות בלתי חוזרת של המוכר, לפיה הוא הבעלים הרשום של הנכס, וכי הנכס נקי מכל שיעבוד, עיקול, חוב או זכות צד ג’ (למעט אלו שצוינו במפורש).
- הצהרת הקונה. אישורו כי הוא מקבל את הנכס לידיו במצבו (“As Is”), בכפוף להסכמות החוזיות.
- תנאים מתלים ו/או סייגים. ככל שנדרשים אישורים נוספים לצורך השלמת העסקה (כגון אישור ועדה מקומית לתכנון ובנייה, אישור הרשות להעברת הזכויות, וכיוצ”ב), יצוינו תנאים אלו בשטר המכר.
- אימות וחתימות. בהתאם להוראות תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע”ב–2011, חתימות הצדדים על שטר המכר טעונות אישור על ידי רשות מוסמכת.
מה ההבדל בין שטר מכר לבין חוזה מכר?
קיימת הבחנה ברורה בין שטר מכר לבין חוזה מכר. בעוד שחוזה מכר הוא מסמך אובליגטורי אשר קובע את זכויות וחובות הצדדים טרם ביצוע העסקה, הרי ששטר המכר הוא מסמך קונסטיטוטיבי שתכליתו היא מימוש ההתחייבויות האובליגטוריות באמצעות רישום פורמלי. חוזה המכר עשוי לכלול התחייבויות נרחבות, לרבות תנאים מתלים, לוחות זמנים, מנגנוני תשלום וסעיפי פיצוי – בעוד ששטר המכר איננו עוסק בכך כלל. לפיכך, גם אם חוזה המכר מחייב את הצדדים מבחינה חוזית, הרי שאין בו כשלעצמו די כדי להעביר בעלות, אלא רק בשילוב עם רישום שטר המכר.
בקשה לרישום משכנתא
רכישת נכס מקרקעין נעשית, לרוב, במימון בנק למשכנתאות, קרי – הלוואה לצורך רכישת הנכס. הבנק שהעניק את המשכנתא (“המלווה”), מעוניין להבטיח כי הלווה יחזיר את כל סכום הלוואה, בתוספת ריבית. לצורך הבטחת מלוא ההחזר, הבנק דורש מספר בטוחות מהלווה, בראשן רישום שעבוד על הנכס – משכנתא/ משכון. המשכנתא נרשמת הן בטאבו (כשעבוד על נכס מקרקעין), והן ברשם המשכונות.
החל מחודש אפריל 2020, ניתן להגיש באופן מקוון בקשה לרישום משכנתא. בשיטה זו, הבנק יחתום על שטר המשכנתה, וימסור אותם ללקוח באופן פיזי. עורך הדין בעסקה, יחתים את הממשכנים, יסרוק את שטר המשכנתא, יאמת את חתימת הממשכנים בחתימה דיגיטלית, ויעביר אל הטאבו. מסמכי רישום המשכנתא יתקבלו בבנק כמסמכים דיגיטליים, החתומים אלקטרונית ישירות מהטאבו. לאחר השלמת רישום המכר, אנו ממליצים להפיק נסח טאבו, עדכני, לבדוק אותו שוב, ולשמור אותו. להסברים נוספים על בקשה לרישום מכר, ראו בפוסט “רישום עסקה בטאבו“. מומלץ לא להקל ראש בנושא זה: בחרו עורך דין מקרקעין, שילווה אתכם לכל אורך התהליך, החל משלב המו”מ ועד לשלב רישום הזכויות.
בקשה לרישום זכויות ברשות מקרקעי ישראל
כדי לבצע רישום העברת זכויות במקרקעין, בנכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י), יש לפעול בהתאם לנהלי העברת זכויות של הרשות. עיקרי המסמכים הנדרשים:
- בקשה להעברת זכויות.
- הסכם המכר.
- תעודות זהות של הצדדים.
- אישורי מסים (מס שבח, מס רכישה ואישור הרשות המקומית), ככל שהנכס רשום רק ברמ”י.
- תצהיר בדבר היעדר חריגות בנייה.
- אם הנכס רשום גם בחברה המשכנת – טופס “הפנייה של החברה המשכנת”
- אם הנכס רשום גם בטאבו – שטרי העברת זכות שכירות. טפסים אלו יהיו חתומים ע”י הצדדים, ומאומתים ע”י עורך דין.
- ייפוי כוח.
- טפסי משכנתה ייעודיים של רמ”י.
רישום זכויות יורשים במקרקעין
העברת זכויות אגב גירושין
רישום זכויות במקרקעין לא מוסדרים
“מקרקעין מוסדרים” הם מקרקעין שנרשמו בטאבו, לאחר שעברו תהליך “הסדר”. עצם הרישום שלהם בפנקס בטאבו, מקנה את הבעלות ומהווה ראיה חותכת לנכונות ואמיתות הרישום. מנגד, “מקרקעין לא מוסדרים” הם מקרקעין שרשומים בפנקס השטרות (ולעתים גם בפנקס הבתים המשותפים), אולם טרם עברו הסדר. לפיכך, עצם הרישום שלהם מהווה הוכחה לכאורה בלבד. לעיתים, מבצעים מכוח סעיף 134 לחוק “רישום ראשון של מקרקעין לא מוסדרים”, במטרה להביא לרישום נקודתי של מקרקעין ספציפיים ושל הזכויות לכאורה בהם. לפיכך, קיימת חשיבות מיוחדת לזיהויים, לזיהוי בעליהם ולבחינת השאלה האם מקרקעין אלה אינם מופיעים ברישומים אחרים ו/או קודמים. מכאן, שאם רכשתם או רכשתם מקרקעין לא מוסדרים, מרבית הסיכויים שבשלב כזה או אחר תיתקלו בקשיים – משפטיים, תכנוניים או כלכליים.
משרד וולר ושות’ עורך דין מקרקעין חיפה
משרד עורכי דין וולר ושות’ מתמחה בדיני מקרקעין, במשך למעלה מ-40 שנה. המשרד מדורג כאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בדירוג חברות BDI ו- D&B, ואחד המשרדים המובילים בחיפה. המשרד מלווה ומייעץ בעסקאות מכר, שכירות פרטית ומסחרית, עסקאות מכר של נכסים מניבים, תכנון ובניה, עסקאות קומבינציה, פירוק שיתוף במקרקעין, מיסוי מקרקעין ועוד. מעבר לצוות עורכי הדין במשרד, המשרד משתף פעולה עם מומחים מקצועיים, שמאים, רו”ח ועוד. נשמח לעמוד לרשותכם. צרו קשר עכשיו.
