תקנות חישוב שטחים ואחוזי בניה

תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ”ב-1992, הן אחת מאבני היסוד של דיני התכנון בישראל. תכליתן ליצור שפה תכנונית אחידה ויציבה, שתאפשר ליזמים, אדריכלים, שמאים ורשויות לדבר באותה שפה בכל הקשור לאופן חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים. התקנות קבעו הבחנה ברורה בין שטחים עיקריים לבין שטחי שירות, והסדירו כיצד לחשב את שטח המגרש, את השטח הכולל המותר לבנייה, ואת אחוזי הבנייה. במשך יותר משלושה עשורים שימשו התקנות בסיס לכל הליך תכנוני, מהיתר בנייה פרטי ועד תוכניות מתאר עירוניות. סקירה תמציתית, משמעויות והמלצות.

מטרת התקנות והצורך באחידות

לפני כניסת התקנות לתוקף בשנת 1992, לא היתה הגדרה אחידה למונחים “שטח בנוי“, “שטח עיקרי” או “שטח שירות“. רשויות שונות נהגו בפרשנויות שונות, דבר שיצר חוסר אחידות ופערים מהותיים בין ערים ומועצות. התקנות, שהותקנו מכוח סעיף 265 לחוק התכנון והבניה, באו לשים לכך סוף. הן קבעו מתודולוגיה ברורה למדידה ולחישוב שטחים, תוך הבדלה בין שטחים המשמשים למטרה העיקרית של המבנה (כגון דירות מגורים, משרדים או מסחר) לבין שטחים המשמשים למטרות נלוות (חניה, חדרי מכונות, מחסנים, ממ”דים וכדומה). הבחנה זו הפכה לכלי קריטי בקביעת זכויות בנייה, היטלי השבחה, תשלומי פיתוח ואף בקביעת ערכי שוק.

כללי חישוב שטחים ואחוזי בניה בתקנות

חישוב שטח מגרש

לצרכי חישוב שטחים ואחוזי בניה, שטח מגרש הוא השטח כפי שתוחם בתכנית או בתשריט חלוקה או איחוד, לאחר שנוכה ממנו החלק שנועד בתכנית לצרכי ציבור כאמור בפרק ח’ לחוק התכנון והבניה, אלא אם הוא ממשיך להיות חלק מהמגרש וזכויות הציבור הן בדרך של רישום זיקת הנאה בלבד. תפיסה למעשה של חלק מהמגרש כדרך ציבורית, שאינה מלווה בהפקעה ובפיצוי כדין, אינה יכולה לפגוע בחישוב שטחים וקביעת אחוזי בניה.

שטחים עיקריים לשטחי שירות

התקנות מורות כי תכנית המייעדת קרקע לבניה תבחין בין שטחים שהבניה בהם נועדה לשרת מטרות עיקריות במבנה (“שטח עיקרי”), לבין שטחים שהבניה בהם נועדה לשמש למתן שירותים נלווים להגשמת המטרות העיקריות (שטחי שירות). חשיבותם של שטחי השירות לאיכות החיים, תברואה, בטיחות וביטחון, וצורך במקומות חניה, באה לידי ביטוי בחובה לכלול בכל תכנית מפורטת התייחסות ברורה להיקף שטחי השירות הדרוש.

חישוב שטחי בניה ואחוזי בניה

התקנות קובעות כי בתכניות ובהיתרים יחושבו שטחי בניה ואחוזי בניה לפי הוראותיהן. “אחוזי בניה כוללים” מוגדרים כיחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש, המבוטא באחוזים. “השטח הכולל המותר לבניה” הוא סכום השטחים המקורים בכל קומות הבניין, מעל ומתחת לפני הקרקע, בכפוף להוראות נוספות בתקנות. מדידת השטח הכולל המותר לבניה נעשית על פי חישוב השטח הכלול בהיקפו של חתך אופקי בגובה 1.20 מטרים מעל הרצפה, למעט עליית גג וקומת מסד. להרחבה בנושא שטח דירה, קראו כאן.

תיקוני 2023 ו־2025: מעבר לשטח כולל

בחודש דצמבר 2023 בוטלה אחת ההוראות המרכזיות בתקנות – החובה להבחין בין שטחים עיקריים לשטחי שירות בתוכניות חדשות. מטרת התיקון הייתה לפשט את הליכי הרישוי ולהתאים את שיטת החישוב לעידן של “שטח כולל” – שיטה המאפשרת מדידה כוללת של כלל שטחי הבנייה, ללא צורך בהפרדה מלאכותית בין שימושים שונים (למעט במקרים מסוימים). מטרת המהלך היא לפשט את הליכי התכנון ולקצר את זמן הוצאת היתרי בנייה על ידי צמצום הבירוקרטיה.

בהמשך לכך, ביום 30 בספטמבר 2025 פורסם תיקון נוסף (ק”ת 12056), המשלים את הרפורמה ומסדיר את אופן יישומה בבקשות להיתר בנייה. התיקון מבחין בין שלושה מצבים עיקריים:

1. תוכניות שאושרו לאחר 3.12.2023 – ככל שאינן כוללות עוד הבחנה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות, היתרי הבנייה מכוחן יינתנו לפי שטח כולל בלבד.

2. תוכניות שאושרו בין 3.12.2023 ל־1.1.2026 – אם הן כוללות עדיין הבחנה בין שטחים, ניתן יהיה להוציא מכוחן היתרים בשטח כולל, בכפוף לתנאים שנקבעו בתקנות.

3. תוכניות ישנות (לפני 3.12.2023) – ניתן יהיה להוציא מכוחן היתרים בשטח כולל, בתנאי שמדובר בבנייה חדשה (ולא שינוי במבנה קיים), ובכפוף לבדיקת מוסד התכנון המאשר.

היבטים מעשיים לרשויות, ליזמים, לאדריכלים לרוכשי הדירות

מבחינת אדריכלים 

הדרישה להבחין בין שטח עיקרי לשטח שירות יצרה סרבול משמעותי בהליכי הרישוי, שכן כל תוכנית בנייה נדרשה לכלול חלוקה מדויקת בין השטחים העיקריים לבין שטחי השירות. כעת, במקום להתמקד בהפרדה פנימית, ייבחן המבנה במלואו, מה שצפוי לייעל את תהליך אישור ההיתרים ולצמצם מחלוקות משפטיות בנושא. השינוי והמעבר ל”שטח כולל” מפשט את הליך התכנון, אך מחייב דיוק רב יותר בשלב ההיתרים. חישוב לפי שטח כולל מבטל אמנם את הצורך לסווג כל חדר או חלל, אך גם מונע את האפשרות “לנצל” שטחי שירות לצרכים עיקריים. לכן, יש לבחון כל תוכנית לפי הוראותיה ולוודא כי שטחי השירות השונים (חניה, מרתפים, מקלטים, מחסנים וכיוצ”ב), מנוצלים בהתאם למטרה שנקבעה בתוכנית.

מבחינת הרשויות המקומיות והוועדות המקומיות לתכנון ובניה

השינוי יוצר אתגר תקציבי ותכנוני. תקנות 2025 מצמצמות את סמכות הוועדות המקומיות להוסיף שטחי שירות לתכניות שאושרו לפני שנת 1992, ומחייבות החלטה בנושא תוך 4 חודשים בלבד מיום התחילה. משמעות הדבר היא קיצור משמעותי של גמישות התכנון המקומי והצורך באחידות בין ועדות שונות.

מבחינת משקיעים/רוכשי הדירות

על אף הקיצור הפוטנציאלי של משך זמן הוצאת ההיתר, קיים חשש מפני פגיעה באיכות התכנון. במילים אחרות, מצב שבו שטחי הדירות יבואו על חשבון שטחי שירות חיוניים, שטחים ציבוריים בבית המשותף. לשם הדוגמה –

• צמצום שטחים משותפים. לובי כניסה, חדרי מדרגות, מעברים ומרחבים משותפים עלולים להיות מצומצמים או מעוצבים כ”מסדרון טכני” בלבד, כדי להגדיל את שטח הדירות ולמקסם זכויות בניה. הדבר פוגע בתחושת המרחב, רווחה, באיכות החיים ובאסתטיקה של המבנה.
• היעדר פתרונות חניה נאותים. כאשר שטחי שירות אינם נדרשים בנפרד, ייתכן שיתוכננו פחות מקומות חניה, או שהחניה תידחק למקומות לא נגישים או לא בטיחותיים.
• הקטנת שטחי אחסון ומרחבים טכניים. מחסנים, חדרי אשפה, חדרי מכונות וממ”דים עלולים להיות מתוכננים בגודל מינימלי או לא נכללים כלל בתכנון, דבר שפוגע בבטיחות, תברואה ונוחות השימוש.
• פגיעה באוורור ובתאורה טבעית. הגדלת שטח הדירות על חשבון שטחים משותפים או פתוחים עלולה להוביל לתכנון צפוף, עם פחות פתחים, פחות אור טבעי ופחות זרימת אוויר – דבר שפוגע באיכות החיים ובבריאות הדיירים.
• שימוש לא תואם לייעוד. כאשר אין הבחנה בין סוגי השטחים, עלול להיווצר מצב שבו שטח שתוכנן לשירות (כגון מרתף או חניה) מנוצל בפועל למגורים או מסחר – דבר שעלול להפר את הוראות התכנית ולפגוע באיזון התכנוני.

הוראות מעבר – מתי נכנסות התקנות לתוקף?

בהתאם להוראות המעבר, תקנות חישוב השטחים החדשות חלות על כל בקשה להיתר בנייה שתוגש מיום התחילה (30/09/2025) ואילך. עם זאת, מבקשי היתרים שהגישו בקשה עד תום ארבעה חודשים מיום התחילה, רשאים להודיע לרשות המקומית כי התקנות החדשות לא יחולו על בקשתם. הסדר זה מאפשר תקופת הסתגלות הדרגתית לרפורמה, תוך מתן אפשרות ליזמים “להשלים” הליכים לפי הדין הקודם.

לסיכום

מבחינה משפטית, התיקון החדש לתקנות חישוב השטחים, אינו רק מסדיר את טכניקת המדידה, אלא מבטא שינוי תפיסתי בדיני התכנון. התיקון מעביר את מרכז הכובד משאלה “מהו השטח העיקרי ומהו השטח הנלווה“, לשאלה “מהו השטח הכולל שניתן לבנות בו בפועל“. השינוי צפוי להשפיע, בין היתר, על היטלי השבחה, אגרות בנייה, תחשיבי שווי קרקע ותביעות לפי סעיף 197, שכן החישובים ייעשו מעתה על בסיס נתוני שטח כולל ולא על בסיס ההבחנות הקודמות. בנוסף, השינוי צפוי להשפיע ולהקטין מחלוקות בין אדריכלים לבין הוועדות המקומיות לתכנון ובניה, ולזרז את מהירות הוצאת היתרי הבניה וקידום התוכניות.

פורסם ביום 25/10/2025.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.