סיום הרישום בטאבו

עורכי הדין במשרדנו נתקלים בלקוחות, שגילו להפתעתם (לקראת מכירת דירה, תמ”א 38, או הוצאת היתר בניה), כי הנכס שרכשו – כלל אינו רשום על שמם בטאבו. במילים אחרות, עסקת המקרקעין לא הושלמה, והזכויות שבידי הלקוחות הן זכויות “חלשות”. כל שיש בידי הלקוחות זה “הערת אזהרה” – לא שטר בעלות המוכיח את בעלותם בנכס. למידע נוסף הקשור לחשיבות סיום הרישום בטאבו, או ברישום עסקה בטאבו, קראו כאן.

סיום עסקה ברישום בטאבו

תהליך עסקת מקרקעין מסתיים ברישום בטאבו. זהו אחד מהצעדים החשובים ביותר בעסקת מכר דירה. אולם, פעמים רבות, מסיבות שונות – הוא לא מושלם. משמעות הרישום היא כי מי שמופיע בנסח הטאבו, הוא הבעלים היחידים של הנכס, והוא יכול לעשות בו כרצונו (בכפוף להוראות הדין). משמעות הרישום היא למעשה קביעת הבעלות על הדירה. אי סיום תהליך רישום דירה בטאבו גורם בעיות של ממש, ופוגע בזכותו של רוכש הדירה. ללא רישום בטאבו, הרוכש יתקשה להוכיח את זכויותיו בנכס שרכש, לבצע שינויים בנכס, להיתקל בבעיות בלקיחת משכנתא מהבנק, ובמכירת הנכס.

הוראות החוק

סעיף7 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, קובע כי –

(א) “עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.

(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה“.

דהיינו, החוק מכיר בשני סוגי זכויות במקרקעין – זכות בעלות וזכות חוזית. כשחוזה מכר נחתם, ואף כשנרשמת הערת אזהרה, זוהי זכות חוזית. אך כאשר הנכס נרשם במרשם המקרקעין, אזי עצם הרישום יוצר את הזכות הקניינית. הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו. לרוב, בעימות שבין זכות קניינית, לבין זכות חוזית – תגבר הזכות הקניינית.

התנגשות בין זכות חוזית לבין זכות קניינית

בדיני הקניין בישראל, קיימות זכויות חוזיות, וזכויות קנייניות (נקראות גם “זכויות אובליגטוריות”). הזכות החוזית היא ביחס שבין בני האדם, כתוצאה ממשא מתן בין צדדים, ולרוב המשפט אינו עוסק בהן. בניגוד לכך, זכויות קנייניות מחייבות התערבות משפטית, שכן היא עוסקת ביחסים שבין האדם לבין כל שאר העולם. כאמור, הזכות החוזית נתפסת כזכות חלשה יותר בהשוואה לזכות הקניינית. לכן, בדרך כלל, בעימות שבין זכות קניינית לבין זכות חוזית תגבר הזכות הקניינית.

חוזה המכר שבין הצדדים, הוא סיומו של משא ומתן בין אנשים פרטיים. בסיומו, נכרת חוזה בין הצדדים בלבד – אך לא עם כל העולם. הזכות החוזית משתכללת ומתחזקת, רק בשלב בו נרשמה והועברה הזכות, במוסד רשמי (לשכת רישום המקרקעין – הטאבו), ופורסמה לעיון כלל הציבור. משמע, כל עוד לא נרשמה הזכות הקניינית ושולמה התמורה עבור הנכס, הצדדים מצויים בשלב החוזי.

מדוע עסקאות לא מסתיימות ברישום?

קיימות מספר סיבות נפוצות, מדוע עסקאות לא מסתיימות ברישום:

• אי הסדרה של הסכמי חכירה או הבעלות על המקרקעין;
• אי השלמת הפרצלציה;
• חוסר במסמכים שונים הנדרשים לרישום;
• פירוק החברה היזמית, לפני השלמת הרישום;
• חוב מס שבח, חוב היטל השבחה, חובות לרשות המקומית, או עיקולים שטרם הוסרו;
• התיק חזר מלשכת רישום המקרקעין עם הערות, אולם אלה טרם תוקנו;
• מקרקעין שנתקבלו בירושה, אולם רישומם לא הושלם;
• רשלנות של עורך הדין;
• ועוד.

אישור זכויות מטעם רמ”י או חברה משכנת אינו “ראייה חותכת לתוכנו”

מדוע חשוב לסיים את הרישום בטאבו?

מעבר לצורך בניהול מסודר, ומעבר להוראות החוק, לסיום הרישום של הנכס בטאבו מספר יתרונות. ראשית, פעולות משפטיות שונות, דוגמת מכר, העברה בירושה, שיתוף, משכנתא וכו’, מבוצעות ביעילות בטאבו. שנית, הרישום בטאבו הנו מדויק – דבר שמונע חילוקי דעות עם שכנים, קשיים בהוצאת היתרי בניה או בעסקאות דוגמת תמ”א 38. ושלישית, ככל שהזמן חולף, קשה לאתר מסמכים ובעלי תפקידים, לצורך השלמת הרישום. לפיכך, קיימת חשיבות סיום הרישום בטאבו. בעסקת מקרקעין, אין מקום ל”סמוך” או ל”יהיה בסדר”. צרו קשר עוד היום עם משרד עורכי דין וולר ושות’. נשמח לעמוד לשירותכם.