תביעה לפינוי מושכר

החשש הגדול ביותר של כל משכיר נכס, הוא מצב בו השוכר מפסיק לשלם את דמי השכירות, גורם נזקים לדירה, משתמש בדירה בניגוד למסוכם, או מסרב לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות. בעל הנכס עומד חסר אונים עם שוכר שלא ניתן לפנותו, ולעיתים אף ללא דמי שכירות. במקרה הטוב, יש למשכיר הנכס בטחונות (צ’ק ביטחון, המחאה בנקאית, ערבים וכו’), המאפשרים למשכיר הנכס אפשרות להחזיר לעצמו חלק מהנזקים. במקרה הרע, על משכיר הנכס לנקוט בפעולות משפטיות, בראשן תביעה לפינוי מושכר, שיאלצו את השוכר להתפנות מהנכס, באופן מהיר. המציאות היא שתביעות לפינוי מושכר מהוות חלק משמעותי מהתיקים הנדונים בבתי המשפט בישראל. מאמר זה יסקור את המסגרת המשפטית הרלוונטית, תוך התייחסות לחקיקה, לפסיקה ולשיקולים השונים של בתי המשפט, ומה מומלץ לעשות לצורך הגנה על הנכס שבחרנו להשכיר.

המסגרת החוקית

המשכיר הנו בעל הנכס, וזכויותיו הקנייניות מוגנות על ידי החוק ובתי המשפט. מאידך, אף לשוכר, המחזיק בנכס מכוח חוזה השכירות, עומדות זכויות ואף עליהן החוק מגן ובייחוד מפני התנהלות דרקונית שלא כדין מצדו של המשכיר.

תהליך הפינוי המושכר בישראל מוסדר בחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 אשר מהווה את הבסיס המרכזי להסדרת יחסי שוכר-משכיר. דברי חקיקה נוספים הם חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל”ב-1972 (המעניק הגנות מיוחדות לדיירים מוגנים ומגביל את האפשרות לפנותם); חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, הקובעים עקרונות כלליים דוגמת חובת תום הלב (סעיף 39), המשפיעים על פרשנות חוזי שכירות ועל אופן יישומם. לצד אלו, חוקי עזר עירוניים עשויים להשפיע על זכויות וחובות בנוגע לשכירות ופינוי. תקנות סדר הדין האזרחי, תשע”ט-2018 מסדירות את ההיבטים הפרוצדורליים של הגשת תביעת פינוי וניהולה בבית המשפט.

הפרת חוזה שכירות

ככלל, שוכר רשאי להתגורר בנכס המושכר בהתאם לתנאי חוזה השכירות. לבעל הנכס אין זכות לדרוש את פינויו לפני תום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה השכירות. חוזה השכירות יכלול את חובות וזכויות שני הצדדים, ולכלול נושאים כמו זהות השוכר, תקופת השכירות, תשלום דמי השכירות, השימושים המותרים והאסורים בנכס, תשלומי החשבונות (מים וביוב, גז, חשמל, טלפון, תקשורת וארנונה), ועוד. יש לנסח חוזה שכירות ברור ומפורט אצל עורך דין המתמחה בכך. אין להסתפק בחוזה שכירות סטנדרטי, או הסכם שכירות באינטרנט. הסכם השכירות שייערך אצל עורך דין מקרקעין יכלול, בראש ובראשונה, בטחונות בחוזה שכירות דירה, על מנת לספק את ההגנה החוקית המרבית, לבעל הנכס.

עילות נפוצות להפרת חוזה שכירות:

• אי עמידה בתשלומי שכר הדירה או בעיות חוזרות ונשנות בתשלומים.
• הפרה צפויה של חוזה השכירות.
• אי תשלום חשבונות שוטפים – חשמל, מים, אינטרנט, ארנונה וכו’.
• השחתה או גרימת נזק לנכס או לחפצים שבנכס המושכר.
• שימוש בדירה שלא למטרות האמורות בהסכם.
• פעילות לא חוקית בדירה.
• השכרת משנה (סאבלט).
• עריכת שינויים במבנה ללא רשות המשכיר
• גרימת מטרד, רעש או לכלוך ליתר דיירי הבית המשותף.
• אי תיקון נזקים הנמצאם באחריות השוכרים.
• אי מתן כניסה לבעל הדירה, למתווכים ו/או לבעלי מקצוע מטעמו של בעל הדירה
• שוכר שפינה את הדירה בתום החוזה, אך ממשיך להשתמש בחלקים מהנכס (מחסן, חניה וכו’).

סוגי פינוי מושכר

פינוי בשל הפרת הסכם השכירות

אחת הסיבות הנפוצות לתביעה לפינוי מושכר היא הפרת הסכם השכירות. הפרות אלו עשויות לכלול אי תשלום שכר דירה, פגיעה בנכס או בציוד שבו, במקרה של הפרה צפויה של הסכם השכירות, או שינוי במבנה הנכס ללא הסכמת המשכיר. בנוסף, במקרה בו השוכר הפר את אחד מסעיפי החוזה שהוגדר כ”סעיף מהותי” בחוזה השכירות. בכל אחד מהמקרים, על המשכיר מוטלת חובת ההוכחה כי השוכר הפר את ההסכם ושהפינוי הוא האופציה הסבירה ביותר.

פינוי בשל סיום תקופת השכירות

במקרים שבהם השכירות היא לתקופה מוגדרת, המשכיר יכול להגיש תביעה לפינוי עם סיום התקופה. במקרים שבהם אין הסכם שכירות בכתב (לדוגמה, השכירות נובעת מכוח ההוגנות והיושר בין שני הצדדים, שכירות בין קרובי משפחה, שכירות שחזרה והוארכה במהלך השנים (ללא הסכם), ועוד), כאשר השוכר מפר את החובות, ניתן לפעול על פי ההליך בחוק.

פינוי על סמך שימוש לא חוקי

אם השוכר משתמש בנכס למטרות לא חוקיות, המשכיר יכול להגיש תביעה לפינוי באופן מיידי. בתי המשפט בדרך כלל יתנו עדיפות לבקשות פינוי במקרים כאלה, מתוך מטרה להגן על הציבור ועל הנכס.

פינוי בעקבות מכירת הדירה

מצב נוסף של הפרת הסכם השכירות ויחסית הוא במצב בו הבעלים מוכרים את הדירה, אך הדייר השוכר מסרב להתפנות, ולא מאפשר כניסה של הבעלים החדשים לדירה. במקרה של מכירת דירה, תהיה אפשרות לפנות את השוכר לפני תום חוזה השכירות רק במקרה בו קיים סעיף המורה על כך שפינוי השוכר יהיה אפשרי במקרה של מכירת דירה או לחילופין סעיף מפורש בהסכם השכירות המאפשר את קיצור חוזה השכירות באופן חד צדדי. ברי כי סיטואציה זו חושפת את מוכר הדירה לתביעה אם הוא לא מסוגל לקיים את מחוייבותו בחוזה המכר.

תביעה לפינוי מושכר

תביעה לפינוי מושכר היא תביעה המוגשת על ידי הבעלים לבית המשפט השלום, לצורך פינוי מושכר מדייר סרבן, בשל אחת מהעילות לעיל. נדגיש: מטרת התביעה היא לחייב את השוכר לפנות את הנכס ולהחזיר את החזקה בו לבעל הנכס.

בעל הנכס המבקש לפנות את השוכר יכול לבחור בין שני הליכים: תביעה בסדר דין מקוצר; ותביעה בהליך רגיל.

• תביעה בסדר דין מהיר. לפי תקנה 6 לתקנות החדשות לסדר הדין האזרחי, בעל דירה רשאי לפתוח בהליך מהיר, שמטרתו לסלק מהנכס את הדייר, בפסק דין שניתן בהליך מהיר. בהליך זה לא ניתן לתבוע רכיבים נוספים (דוגמת חוב כספי, תשלומי חשבונות, תשלומים עבור נזקים שנגרמו ופיצויים). התביעה בהליך זה תוגש לבית משפט השלום בו נמצא הנכס, ותוגש בצירוף ראיות ותצהירים מטעם התובע. השוכר הנתבע יידרש להגיש כתב הגנה תוך 30 יום, לכל היותר, מיום המצאת כתב התביעה, ולצרף אליו תצהירים. בית המשפט יקבע דיון לא יאוחר מ- 30 ימים ממועד שהוגש כתב ההגנה בתיק. אם מוגש כתב הגנה, בירור העניין בבית המשפט אורך פרק זמן קצר (לרוב ישיבה אחת).
• תביעה בהליך רגיל: בהליך זה, ניתן לתבוע הן את הפינוי והן את יתר התביעות שיש לבעל הנכס כנגד השוכר. לבית המשפט מוקנית הסמכות להעביר תביעה לפינוי מושכר, להתדיינות בהליך רגיל. זאת, בשל מגוון סיבות: מורכבות הראיות או העובדות, מורכבות השאלה המשפטית הנידונה, הודעות צד ג’ וכיוצ”ב. משמעות ההעברה היא שהתביעה לא תידון באופן מהיר, כך שההפסד הכספי של הבעלים, עד לקבלת פסק דין, ילך ויגדל.

השלבים העיקריים בתהליך תביעה לפינוי מושכר

• מינוי עורך דין להגשת התביעה, ומתן ייפוי כוח.
• ניסוח והגשת כתב תביעה לבית המשפט המוסמך. כתב התביעה יכלול, בין היתר, את חוזה השכירות, ראיות המעידות על הפרת חוזה השכירות או על עילה אחרת המצדיקה את פינוי הנכס, הת ההתראות שניתנו לשוכר, וכן תצהיר של הבעלים.
• המצאה כדין של כתב התביעה והזמנה לדין, לנתבע.
• הגשת כתב הגנה על ידי הנתבע, הכולל את טענותיו והתייחסותו לעילת התביעה. בהיעדר כתב הגנה, ניתן יהיה לבקש פסק דין כבר בשלב זה, ויינתן כנגד השוכר צו פינוי וסילוק השוכר מהדירה.
• קדם משפט – דיון מקדמי בו הצדדים מציגים את טענותיהם וראיותיהם בפני השופט.
• הוכחות – שלב שמיעת הראיות והעדויות של שני הצדדים, במידת הצורך.
• סיכומים – הצגת טיעוני הצדדים בכתב או בעל פה.
• פסק דין: הכרעה בתיק, מתן הוראות וסעדים.

לאחר פסק הדין ניתנת לשוכר שהות של 15 יום לפינוי עצמי, אלא אם בית המשפט קבע אחרת. השהות ניתנת לשוכר על מנת לבצע את פסק הדין בעצמו, ובטרם יינקטו בטרם ינקטו כנגדו הליכי הוצאה לפועל. רק לאחר שחלף מועד פינוי המושכר, והשוכר לא פינה את הדירה, ניתן לפנות ללשכת הוצאה לפועל לצורך ביצוע פסק הדין ואכיפתו. במקרה בו פסק הדין היה הצהרתי, ולא נקב במועד לפינוי הנכס – ניתן לפנות ללשכת הוצל”פ לאחר שחלפו 15 ימים ממועד מתן פסק הדין.

לטופס בקשה לביצוע פסק דין עשה בהוצאה לפועל יש לצרף פסק דין מקורי או צילום או נאמן למקור, הנושא את מספרי זהות הצדדים המעורבים, חתום על ידי מזכירות בית המשפט. יש לצרף את פרטי הנכס המושכר ואת פרטי הדייר כנגדו ייפתח התיק. בנוסף, יש לצרף ייפוי כוח במידה והזוכה מיוצג על ידי עורך-דין. כתמיד, יש לשלם אגרה בסך 203 ₪. אם פסק הדין כולל בתוכו הן חיוב כספי והן צו עשה, תידרש אגרה ייעודית לחוב הכספי. בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק ההוצאה לפועל, בתוך 10 ימי עבודה מיום פתיחת הבקשה, מנהל הוצל”פ ימציא לדייר אזהרה (הודעה) לחייבים על פתיחת התיק, הכוללת הודעת פינוי. בתקופת האזהרה (20 יום) יכול החייב להתפנות מהנכס ברצון. לאחר מסירת האזהרה, וככל שהשוכר לא התפנה מהדירה, על הזוכה (בעל הדירה) להגיש בקשה לפינוי החייב (הדייר).

בקשת זוכה לפינוי דייר (שוכר) מדירה שכורה

על הזוכה למלא מתן הוראה לפינוי מושכר בהתאם לפסק דין (“טופס 500”), ולמלא את כל הפרטים, ביניהם: פרטי המבקש, בעניין מי מוגשת הבקשה, הכתובת המלאה בה יתבצע הפינוי, טווח התאריכים בהם מבוקש ביצוע הפינוי, מבצע הפינוי – יש לציין מי יבצע את הפינוי (אם בעל תפקיד לפי בקשת הזוכה יש לציין פרטיו של בעל התפקיד, או לחלופין לציין בעל תפקיד מרשימת בעלי תפקיד הקיימים בלשכת ההוצאה לפועל). הבקשה תובא בפני רשם ההוצאה לפועל, שהוא הגורם השיפוטי במערכת ההוצאה לפועל, והפינוי יבוצע במהלך 14 הימים הבאים שלאחר מתן הצו על ידי רשם ההוצאה לפועל.

חוזה שכירות להורדה מהאינטרנט – אפשרות להיפגעות של שני הצדדים

אם נוצר הצורך בתביעה לפינוי מושכר, סביר שזו תוצאה של חוזה שכירות סטנדרטי מהאינטרנט. חוזה זה אמנם יכול להיראות כפתרון פשוט וזול, אך הוא טומן בחובו מספר בעיות פוטנציאליות:

• חוסר התאמה לנסיבות הספציפיות של הצדדים או הנכס. חוזים מהאינטרנט הם לרוב גנריים ואינם מותאמים לנסיבות הייחודיות של כל עסקת שכירות. כל נכס, משכיר ושוכר הם ייחודיים, ויש צורך בהתאמת החוזה לצרכים הספציפיים. לשם הדוגמה, אם יש תכניות בנייה עתידיות בדירה או בבית המשותף (דוגמת תמ”א 38, “פינוי-בינוי”), אפשרויות של מכירת הנכס וקיצור תקופת השכירות, ועוד.
• חוסר עדכניות. החקיקה, ובמיוחד הפסיקה בתחום דיני השכירות מתעדכנות מעת לעת. חוזה שהורד מהאינטרנט עלול להיות מיושן ולא לשקף את המצב המשפטי העדכני.
• אי-חוקיות של סעיפים. חוזים מהאינטרנט עלולים לכלול סעיפים בלתי חוקיים או בלתי אכיפים, אשר עלולים לפגוע בתוקפו של החוזה כולו.
• חוסר בהירות או עמימות. חוזים גנריים עשויים להיות מנוסחים באופן עמום או לא ברור, מה שעלול להוביל לפרשנויות שונות ולסכסוכים בעתיד.
• היעדר סעיפים חיוניים. חוזה מהאינטרנט עלול להחמיץ סעיפים חשובים הרלוונטיים לעסקה הספציפית, כגון תנאים מיוחדים לגבי השימוש בנכס או הסדרים ייחודיים בין הצדדים, פיצויים מוסכמים וכו’.
• פגיעה באינטרסים של הצדדים. חוזה גנרי עלול לא להגן כראוי על האינטרסים של אחד הצדדים או שניהם, מה שעלול להוביל להפסדים כספיים או קשיים אחרים.
• במקרה של סכסוך, בית המשפט עשוי להתייחס בחשדנות לחוזה שהורד מהאינטרנט, במיוחד אם יש בו פגמים או אי-דיוקים.

פינוי דייר מוגן מנכס: הליך משפטי מורכב

חוק הגנת הדייר, שנחקק בישראל בשנת 1972, נועד להעניק הגנות לדיירים המתגוררים בנכסים מסוימים, ולמנוע פינוי שרירותי שלהם. מקורו של החוק בחקיקה בתחום הגנת הדייר שנקבעה לראשונה בתקופת המנדט, כחקיקה סוציאלית, על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת העולם השנייה. חקיקה זו באה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו, נגד בעל הנכס שהשכירו לו. החוק מתבסס על עקרונות של יציבות מגורים וזכויות יסוד, ומכיר בזכותו של הדייר להמשיך להתגורר בנכס כל עוד הוא עומד בתנאי השכירות ובתשלום שכר הדירה. החוק גם קובע את זכויותיהם של בעלי הנכסים, אך במידה מצומצמת יותר, תוך דגש על האיזון בין הזכויות. עם שינוי העתים, נשתנו הצרכים, המושגים והמציאות הכלכלית והחברתית. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק, הן בחקיקה והן בפסיקה.

עילות לפינוי דייר מוגן

פינוי דייר מוגן מנכס בישראל הוא הליך משפטי מורכב ומסודר. בתמצית, ניתן לפנות דייר מוגן מנכס, אולם עילות הפינוי מצומצמות ביותר ומתרכזות בעיקר בהפרת החוזה מצד הדייר המוגן או כאשר הדייר מזיק לנכס.

• חוב שכר דירה. אם דייר לא משלם את שכר הדירה המגיע לו, בעל הנכס יכול להגיש תביעה לפינוי. עם זאת, גם במקרים של חובות לשכר דירה החוק מאפשר לדיירים להמשיך לגור בנכס, אם יש להם סיבות מוצדקות או אם יש סיכוי שיוכלו לשלם את החוב.
• שימוש לא חוקי בנכס. אם הדייר עושה שימוש בנכס שלא בהתאם לתנאי השכירות או למטרות המוגדרות בחוזה, זהו בסיס נוסף לפינוי.
• הפרת תנאי השכירות. כל הפרה של תנאים שנקבעו בחוזה השכירות יכולה להוות עילה לפינוי.
• דרישת בעל הנכס להשתמש בנכס לצרכיו האישיים. כאשר בעל הנכס מעוניין לעבור לגור בנכס בעצמו, יש לו עילה לפינוי, אך יש לעמוד בתנאים מסוימים.

בעת הדיון המשפטי עצמו, דייר המוגן זכאי להגיש התנגדות לפינוי, ובכך להציג את עמדתו ואת הנימוקים לשימור מעמדו בנכס. אם בית המשפט מאפשר את הפינוי, הוא עשוי להורות על מתן תקופה ארוכה יחסית לדייר לצורך מציאת מקום מגורים חלופי.

חשיבות עורך דין מקרקעין