עורך דין קניית דירה

עורך דין קניית דירה וולר ושות' משרד עורכי דין

אנחנו תמיד אומרים, שעסקת מקרקעין היא לרוב העסקה היקרה והמורכבת ביותר לרובנו, מבחינה כלכלית ורגשית. דיני המקרקעין הם תחום סבוך, עמוס בפרטים משפטיים, הנדסיים וטכניים, המתעדכנים ומשתכללים באופן תדיר. כל טעות, באחד מהפרטים, עלולה לגרום נזק עצום. על מנת לוודא שתהליך זה מבוצע “לפי הספר”, כאשר רוכשים דירה מקבלן, או רוכשים דירה יד שניה, חובה לקבל ליווי של עורך דין קניית דירה, המתמחה בתחום המקרקעין, בעל ניסיון וידע.

עורך דין קניית דירה יד שניה

עורך דין לקניית דירה, שהוא עורך דין לענייני מקרקעין, יבדוק ויברר עבורכם את זהות המוכר, ואת הזכויות שלו בנכס: את רישום הנכס; את המגבלות הקנייניות, הערת אזהרה, פגמים וליקויים בדירה, מגבלות תכנוניות, הליכים משפטיים, ועוד.

בנוסף, עורך הדין צריך לבחון את מיסוי המקרקעין שיחולו על העסקה: בחירה בעורך דין, הבקיא במיסוי מקרקעין ובתכנון מס בעסקאות מקרקעין, מפחיתה את שיעור מיסוי המקרקעין שיידרש בקניית הדירה, בסכומים של מאות אלפי ש”ח.

עורך דין קניית דירה מקבלן

במרבית המקרים, רוכשי דירות חדשות מקבלן, אינם בקיאים ואינם מיומנים בקריאת מפרטים, הסכמים משפטיים, חוזה המכר, תשריטים, מועדי התשלום, חריגות, רישום והבטחת הזכויות וניהול מו”מ עם הקבלן. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין קניית דירה מנוסה, שצבר ניסיון באלפי עסקאות של קניית דירה. על עורך הדין ללוות אתכם, כבר מתחילת התהליך, לאורך שלבי המשא ומתן, להיות זמין ונגיש לכל צרכיכם, עד לחתימה על חוזה המכר.

עו”ד קניית דירה לאיתור כשלים ובעיות בחוזה המכר

עורך דין שלא מברר ובודק את הפרטים הכי קטנים, מדייק בכל נתון, שואל וחוקר על כל מסמך ושרטוט, קובע תנאים, מועדים וסכומים ברורים וחד משמעיים – עלול לגרום נזק ללקוחותיו. אלא שעורכי דין רבים (ובמיוחד בפירמות ה”גדולות” או המפורסמות), נוטים להעביר את הבירורים הללו, לידי עורכי דין צעירים, ואף מתמחים. ברם, האמרה “השטן מסתתר הפרטים הקטנים” – נאמרה על עסקאות מקרקעין…

אין תחליף לעורך דין, שביצע כבר אלפי עסקאות במקרקעין עבור לקוחותיו; לייצוג על ידי עורך דין קניית דירה מנוסה ומיומן, שיודע לאתר את הכשלים ואת הבעיות בחוזה מכר, ולהציג ללקוח תמונה ברורה ונכונה; ולליווי משפטי של עורך דין לרכישת דירה, המכיר את דיני מיסוי המקרקעין, במטרה לתכנן ולהפחית את הוצאות המיסוי בעסקה, ולחסוך לכם הרבה כסף.

קניית דירה בליווי עורך דין

קניית דירה היא, ללא ספק, אחת מהעסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר, שאדם ממוצע מבצע בחייו. העסקה אינה רק כלכלית, אלא אישית, משפחתית וזוגית. בעסקאות קניית דירה, מחיר כל טעות הוא גבוה מאד. זו הסיבה שבמרבית העסקאות במקרקעין, מלווים את העסקה שורה של יועצים: עורך דין קניית דירה, שמאי מטעם הרוכשים ו/או מטעם הבנק, מתווך, יועץ משכנתא, אדריכל, מהנדס, ועוד. אולם הבדיקה הראשונית של הדירה צריכה להיעשות על ידי עורך דין, המיומן ובקיא בתחום זה (ואף בנישה הרלוונטית). עורך הדין ילווה אתכם לאורך כל הדרך, יבצע את הבדיקות הנדרשות, וייקח חלק משמעותי במשא ומתן על תנאי חוזה המכר עבורכם, עד לרישום הדירה בטאבו, על שמכם.

עסקת מקרקעין כוללת מספר תחומים: חוזים, חוק המכר דירות, מיסוי מקרקעין, דיני הרשויות המקומיות, תכנון ובניה, הנדסה, ועוד. כל אחת מהעסקאות במקרקעין, מחייבת בדיקה ו”איבחון”, המתאימים ומיוחדים לה. קיימת שונות בין קניית דירה מקבלן, מקניית דירה בפרויקט פינוי-בינוי או התחדשות עירונית, מדירה להשקעה, מנכס מסחרי, מרכישת נכס במגזר החקלאי, מנחלה, מקרקע בלתי מופשרת, מקרקע השייכת לכנסייה, ועוד.

פעולות עורך הדין טרם קניית דירה

טרם הקנייה, יאסוף עורך הדין לקניית דירה את המסמכים השונים, במטרה לבדוק את הנכס מבחינה עובדתית, משפטית, רישומית וקניינית. במסגרת תפקידם עורכי הדין נוקטים במספר צעדים חיוניים, לשם הבטחת והצלחת העסקה. בין היתר –

1. בדיקת זהות המוכרים

איך מוודאים שמוכר הנכס, הוא באמת הבעלים האמיתיים, ומחזיק בכל הזכויות למכירה, של כל הנכס? לא מדובר רק על מקרי “עוקץ”, אלא לעיתים ניסיון למכור נכס “בעייתי” (משכון, משכנתא, עיקולים, מבנה מסוכן וכו’), מי שאינו בעל זכויות מלאות, ועוד. לכן, מבצעים בדיקות קפדניות לזהות המוכר ולמעמדו (תעודות רשמיות), והשוואה שלהן לרישומי הטאבו, רמ”י, הרשות המקומית, מסמך אישור זכויות (מטעם החברה המשכנת, ככל שרלוונטי), ועוד בדיקות.

2. זיהוי הנכס

איך מזהים את הנכס באופן וודאי? זה לא כל פשוט כמו שזה נשמע. דירות מפוצלות, דירות ש”נסגרו” בתוך קומת עמודים, דירות שנבנו בניגוד להיתר הבניה, מחסנים, נכס שייעודו שלא למגורים, דירות שהרישום שלהן לא הושלם, דירות הנמצאות בהליך של הפקעה, ועוד. לצורך זיהוי הנכס, בודקים את מסמכי הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), גוש/חלקה, רשות מקרקעי ישראל, רשם המשכונות, החברה המשכנת (ככל שקיימת), בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, שטח הנכס, תשריט מדידת הארנונה, ומסמכי הבית המשותף.

במסגרת הבדיקה, אנו נותנים תשומת לב לרישומים בדבר הערות אזהרה שליליות או חיוביות בנכס, עיקולים, זכויות של גורמים נוספים בנכס (זכות מעבר לציבור, זיקת הנאה), הסכמים שנחתמו בעבר, ועוד.

יש לעיין בתשריט, בהיתרי הבניה והבקשות שהוגשו לצורך קבלת ההיתר (של הדירה ושל הבניין כולו), וביצוע השוואה בין היתר הבנייה לבין המצב בפועל. יש לבחון את התב”ע ואת המוסדות הסמוכים, צירי התנועה, תחבורה ציבורית, את המתחמים בהם מבוצעת תמ”א 38 או התחדשות עירונית, ועוד.

3. הערכות חבות מיסוי

במסגרת הבדיקה, יש לבחון את חובות המס על הנכס. לא רק מיסוי המקרקעין, אלא גם את ההיטלים והאגרות של הרשות המקומית, כיום ובעתיד (על פי תכנית פיתוח איזורית), כדוגמת היטלים בגין מדרכות, ביוב ותיעול, כבישים ומדרכות, וכיוצ”ב. אם ישנן תב”עות שטרם אושרו, אישורן לאחר החתימה על חוזה המכר יחייבו את הרוכש בתשלום היטל השבחה.

אם ברשות הקונה קיימים נכסי מקרקעין נוספים (או זכויות במקרקעין), יש לבצע תכנון מס אצל איש מקצוע, על מנת למנוע “תאונות מס”, להפחית ולפרוס את סכום המס, ככל שניתן.

4. בדיקת מצב הדירה

בדיקה חיונית נוספת היא מצבה הפיזי של הדירה. אם קיימים ליקויים או התחייבויות כלשהן של המוכר להסדרת המצב (רטיבויות, נזילות, ריצוף, הסדרת היתר בניה וכו’) יש לנסח זאת בבהירות במסגרת ההסכם.

5. מו”מ, ניסוח וחתימה על הסכם המכר

ניהול משא ומתן על תנאי ההסכם, וניסוח ההסכם. בכלל זאת, קביעת התשלומים (בהתחשב בנזילות הכספית של הרוכש, ההוצאות נלוות, מועד קבלת המשכנתא), הבטחת התשלומים למול לוחות הזמנים, הסדרת נושאים נוספים (הוצאת שוכרים), מועד מסירת הנכס וכיוצ”ב.

6. ביצוע רישום הזכויות בטאבו על שם הקונה

על פי סעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין שלא נגמרה ברישום העסקה רואים אותה כהתחייבות (כלומר מקנה זכות חוזית בלבד), ולא בעלות מלאה. מכאן, שזכויות קנייניות של רוכשים קודמים עשויות לגבור על זכותו של הרוכש. על מנת שלא ליצור תאונות משפטיות, ולהבטיח באופן מלא ושלם את זכויות הרוכש, אחריותו של עורך הדין היא להשלים את העסקה ברישום בטאבו.

אחריות עורך הדין ברכישת הדירה

בכל חוזה מכר, מוסיפים עורכי הדין של הצדדים, פסקה ארוכה, קבועה, כדוגמת “הרוכש מצהיר כי הוא ערך את כל הבדיקות הנחוצות מבחינה תכנונית, הנדסית, חוקית ומשפטית, בסיוע אנשי מקצוע, וכי הוא רוכש את הדירה כמצבה כיום (“As-is”)“.

על פניו, סעיף זה פוטר את עורך הדין מאחריות. ואולם, כפי שנקבע בשורה של פסקי דין, מכוח חובת הזהירות והנאמנות של עורך דין כלפי לקוחו, על עורך הדין לפעול באופן אקטיבי, לבדוק, להצליב מידע ולברר, בעצמו, ואין הוא יכול להישען על המסמכים שנמסרו לידו. כפי שנפסק ב- ת”א (ת”א) 24687-02-19 נטע מור נ’ אלעד ישראל מגורים בע”מ-

“נאמר כבר לא אחת בפסיקת ביהמ”ש העליון ויש לחזור על חשיבות הייצוג המשפטי. לא ניתן להקל ראש בחשיבותו של עוה”ד בעסקת מקרקעין. לעוה”ד יש חלק משמעותי בכל ההליך. עוה”ד מי שמקצוע מהמעלה הראשונה הוא יכול לבחון את המצב המשפטי הקשור לנכס, לשם כך הוא נשכר על ידי הלקוח, הוא אינו נשכר לעשות תיקנו הגאה או לבחון את תנאי התשלום, הוא נשכר אך ורק לעשות את כל הבדיקות המשפטיות. אינני יכול לשים דגש מספיק על עניין זה. חובתו של עוה”ד הינה חובה מוגברת בעניין זה. מהמדובר בנכס מקרקעין לרוב אחד הנכסים המשמעותיים של אדם שרוכש אותו בחייו. המדובר בסכומים בדרך כלל מאוד גבוהים, ולא ניתן להקל ראש…”

להתייעץ עם עורכי הדין המומחים בתחום

בעסקת מקרקעין, התייעצות וליווי של עורך דין קניית דירה מומחה לדיני מקרקעין, חיונית, בראש ובראשונה – כדי להגן עליכם. רק ליווי של עורך דין מומחה, מיומן בתחום המקרקעין, שערך בעצמו אלפי עסקאות, תבטיח את האינטרסים שלכם בקניית דירה. במשך למעלה מ-40 שנה, עוסק משרד עורכי דין וולר ושות’ במקרקעין, נדל”ן, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. צוות המשרד כולל עורכי דין בעלי ניסיון וותק רב, במטרה להעניק לכל לקוח, את השירות המקצועי והאיכותי ביותר. צלצלו עכשיו.

משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו ערך מוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, בהתאמה מירבית לצרכי כל לקוח, ובשכר טרחה שקוף, ברור והוגן. לכל שאלה בתחום, צרו קשר.

מה ההבדל בין עורך הדין של הקבלן לבין עורך הדין של רוכש הדירה?

עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד, מחויב לשמור על האינטרסים שלו, וגוזר את שכר טרחתו מההתקשרות עם היזם או החברה היזמית. תפקידו הוא להגן על החברה, לצמצם את אחריותה ולהבטיח את גביית התמורה. עורך דין קניית דירה מטעם הרוכש פועל בכיוון הפוך: הוא בודק האם ההסכם המאופיין “כשגרה קבלנית” מאוזן, האם יש בו מנגנוני הגנה על הרוכש, כיצד נקבעים הפיצויים, מה קורה במקרה של איחור במסירה, ליקויי בנייה, חריגות מהתכנון, שינויי מחיר או בעיות ברישום. ללא עורך דין מטעם הרוכש, הקונה מקבל חוזה “כפי שהוא”, מבלי שנבדק אם הוא הוגן או מתאים למערכת הצרכים הספציפית שלו.

מה עושה עורך דין קניית דירה לפני חתימה על חוזה, בדירה יד שניה?

ברכישת דירה יד שניה, עורך הדין פועל בכמה מישורים מקבילים. ראשית, בדיקה קניינית: מי בעלי הזכויות, האם רישום הנכס תואם את המציאות, האם קיימים שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה או זכויות של צדדים שלישיים. שנית, בדיקה תכנונית: בחינת תיק הבניין, ההיתרים, התשריטים, התאמת הבנייה בפועל להיתר, איתור חריגות בנייה, צווים מנהליים או מבנה מסוכן. שלישית, בדיקת חבויות מס, היטלים ואגרות, גם בהווה וגם לעתיד. רק לאחר מכן הוא מנסח או מתקן את הסכם המכר, כדי שהזכויות, הסיכונים והתחייבויות הצדדים יוסדרו באופן ברור ומגן.

אילו בדיקות נדרשות כאשר רוכשים דירה מקבלן?

בדירה מקבלן, עורך הדין אינו מסתפק בחוזה המכר הסטנדרטי. עליו לבדוק את רישום הקרקע, את זהות היזם, את מצב הפרויקט, את הבטוחות שהקבלן נותן לפי חוק המכר, את מנגנוני שינויי המחיר, את פירוט המפרט הטכני והתשריטים, ואת לוחות הזמנים לקבלת החזקה ולרישום הזכויות. בנוסף, הוא בוחן מה קורה במקרה של עיכובים בבנייה, ליקויי בנייה, שינוי בתכנון, או כשל ביכולת הקבלן להמשיך את הפרויקט. תפקידו הוא להכניס להסכם מנגנונים ברורים לפיצוי, תיקון ליקויים, עיכובים ותסריטי סיכון, כך שהרוכש לא יישאר “שבוי” של חוזה חד צדדי.

איך עורך דין קניית דירה יכול לחסוך לקונה כסף במיסוי מקרקעין?

מיסוי מקרקעין הוא אחד המרכיבים הכבדים בעסקה: מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה ואגרות שונות. עורך דין המומחה במיסוי מקרקעין יכול לזהות מראש את חבות המס של הקונה ושל המוכר, ולבנות תכנון מס נכון במסגרת הדין. לעיתים ניתן לבחור את מועד ההעברה, את מבנה העסקה, או את “זהות הרוכש” בתוך המשפחה, כך שהמס ישולם לפי מדרגות או פטורים מיטביים. ניהול נכון של התכנון, עם הבנה מעמיקה של הנכסים הנוספים של הקונה ושל ההיסטוריה המיסויית, עשוי לצמצם את נטל המס בעשרות ומאות אלפי שקלים, ולהימנע מתשלומי יתר שיתגלו רק בשלב מאוחר.

מהן הבדיקות הקריטיות בנוגע לזהות המוכר והנכס עצמו?

אחד מסלעי היסוד בהגנה על הרוכש הוא וידוא זהות המוכר והתאמתו לרישומים הפורמליים. עורך הדין בודק כי המוכר אכן הבעלים הרשום, כי אין שותפים שלא הוזכרו, וכי אין מגבלות על יכולתו למכור. במקביל, הוא בודק אם הנכס שמוצג לרוכש תואם את הנכס הרשום: לא דירה מפוצלת ללא היתר, לא יחידת מגורים שמוכרת כמחסן, לא בנייה על שטח שמיועד להפקעה. הבדיקה נעשית מול הטאבו, רמ”י, חברה משכנת, רישומי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, רישומי המשכונות, ואישורי הזכויות. כל אי התאמה בין הניירת למציאות עלולה להפוך לבעיה קשה לאחר הרכישה.

מהי אחריותו של עורך הדין כלפי הלקוח בעסקת קניית דירה?

חובת הזהירות והנאמנות של עורך הדין כלפי לקוחו בעסקת מקרקעין היא מוגברת. בתי המשפט חזרו וקבעו כי עורך דין איננו “צינור טכני” להעברת מסמכים, אלא גורם מקצועי שמוטלת עליו חובה אקטיבית לבדוק, לחקור, להצליב מידע ולהתריע על סיכונים. גם אם ההסכם כולל סעיף שלפיו “הרוכש בדק את הנכס בעצמו ורוכש אותו כמו שהוא”, אין בכך כדי לפטור את עורך הדין מחובתו המקצועית. עליו לוודא כי הרוכש מבין את הסיכונים, להציע בדיקות משלימות לפי הצורך, ולהגן על הלקוח מפני כשלים שהיה ניתן לגלות באמצעות בדיקה משפטית זהירה.

מתי נכון לפנות לעורך דין קניית דירה – לפני שמוצאים נכס, לפני חוזה, או רק בשלב החתימה?

הזמן הנכון להצטרפות עורך דין לעסקה הוא מוקדם ככל האפשר. טעויות רבות נעשות כבר בשלב זיכרון הדברים, בהתחייבויות ראשוניות מול מוכר או קבלן, או בחתימה על טפסים “סטנדרטיים” ביוזמת המתווך או היזם. רצוי שעורך הדין יהיה מעורב החל משלב המו”מ, לפני התחייבות כספית משמעותית או חתימה על כל מסמך. בשלב זה ניתן עדיין לשנות תנאים, להכניס הסתייגויות, להסדיר לוחות זמנים ולמנוע התחייבויות חד צדדיות. הגעה לעורך דין רק “לרגע החתימה” מגבילה מאוד את היכולת לתקן כשלים מהותיים שהשתרשו בהסכמות המקדמיות.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 03/01/2022. עידכון אחרון: 10/12/2025.