היטל השבחה: הרוצח השקט של עסקאות נדל”ן

היטל השבחה הוא אחד ממיסי החובה הנדרשים בעת מכירת נכס, בגין העליה בשווי הנכס, כתוצאה מתוכנית החלה על הקרקע. חשיבות ההיטל איננה מתבטאת רק בשיעורו הגבוה, אלא גם בכך שרוב העסקאות הקשורות בבנייה על מקרקעין תלויות בביצוע ההשבחה, וכדאיותן נמדדת בתשלום ההיטל. פעמים רבות, חיוב בהיטל ההשבחה “רוצח” את התמורה לעסקה. תכנון מוקדם ונכון של עסקת המכר, וליווי צמוד של עו”ד מקרקעין, בעל ניסיון של למעלה מ-40 שנה, מיומנות ומומחיות, יכול לחסוך, להפחית ואף לבטל, תשלום מיסוי מקרקעין. מעוניינים לבדוק, לתכנן, לפרוס או לקבל פטור מהיטל השבחה? צרו קשר עכשיו.

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום חובה, הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות, לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר היא מאשרת תב”ע חדשה, הקלה או שימוש חורג בתוכנית קיימת, ובכך העלתה (“השביחה”) את שווי הנכס.

הבסיס הרעיוני להיטל ההשבחה – עקרון הצדק החלוקתי

הבסיס הרעיוני להיטל ההשבחה, היא שאם השקעה ציבורית או שינוי ברגולציה הביאו לעלייה בערך הנכסים, אזי מן הראוי שבעלי הנכסים יישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח. סעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, קובע את המטרות הנכללות: הוצאות הוועדה המקומית, הוצאות התכנון והפיתוח, רכישת נכסים לצרכי הציבור, ותשלום פיצויים בעקבות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, השקעות בחינוך ועוד. בית המשפט העליון, בע”א 1341/93 סי אנד סאן ביץ’ הוטלס בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, קבע כי –

“ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח… ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען…”. על פי רציונל זה, הפרט, הנישום, ייהנה ממחצית ההתעשרות, ממחציתה האחרת תיהנה הקהילה, על ידי סיוע במחצית ההשבחה (שיעור ההיטל) לוועדה המקומית.

גישה נוספת שלפיה יש להיטל ההשבחה עוגן בדיני עשית עושר ולא במשפט, נמצאת ב-רע”א 7172/96, מפי כב’ השופט גולדברג, באומרו –

“ביסוד היטל ההשבחה עומדת אפוא תכלית של מיסוי על התעשרות כתוצאה מתכנית משביחה, ובאין ‘עשיית עושר ולא במשפט’… אין היטל”.

באילו מקרים יש לשלם היטל השבחה?

• אישור תב”ע חדשה, המגדילה את זכויות הבנייה במגרש בו נמצא הנכס, או משנה את ייעוד הקרקע. בנוסף, ההיטל אפשר שיחול על נכסים, מחוץ לגבולות התב”ע, בתנאי שהוועדה יכולה להוכיח שערך הנכסים עלה באותו אזור, כתוצאה ממנה.
• הקלה – מתן אפשרות בניה, שלא בהתאם לתנאים המאושרים בתב”ע (דוגמת תוספת זכויות בנייה, שינוי קו בניין וכו'(.
• שימוש חורג – היתר לשימוש בנכס, החורג מהשימושים שהתאפשרו בנכס תב”ע שהוגדרו עבור הנכס בתב”ע.

תשומת הלב: לעיתים, ערכם של מקרקעין עולה ללא קשר לתכנון, לאסדרה או לפיתוח תשתיות, אלא בשל שינויים במחירי הנדל”ן. במקרים אלו מושת – לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג- 1963 – מס שבח.

מי משלם היטל השבחה?

כיצד מחושב היטל השבחה?

על פי השיטה בישראל, ככלל, על מנת לקבוע את ההשבחה, יש צורך להעריך את שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית המשביחה, ואת ערכם ביום אישור התוכנית המשביחה, ובתוך כך לנטרל את עליית הערך שמקורה בשינויי המחירים בשוק הנדל”ן.

גובה ההיטל הוא 50% מעליית שווי הקרקע, כתוצאה מאישור התכנית. לדוגמה, כאשר נכס שהיה שווה 1,000,000 ₪, ולאחר התכנית המשביחה שווה 2,000,000 ₪ – ישולם היטל השבחה בגובה 50% מההפרש (1,000,000 ש”ח × 50% = 500,000 ₪). מול ההיטל, רשאי בעל הנכס לקזז את הוצאותיו (לדוגמה – הוצאות הבניה, חומרים, שכר טרחת בעלי מקצוע ועורך דין וכו’). במילים אחרות, ניתן לקזז מהיטל, את העלויות הנובעות מהתכנית המשביחה, הנדרשות לשם מימושה.

פטור מהיטל השבחה

• העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרוב.
• הרחבה של דירת מגורים בתנאי ששטח הדירה הכולל, לא עולה על 140 מ”ר, ובתנאי שהבעלים (או קרובו) יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה. במילים אחרות, מי שהרחיב את דירת המגורים שלו (או של קרובו), או בנה לראשונה דירת מגורים (על קרקע שטרם נבנה בה או במקום מבנה שנהרס), עשוי להיות זכאי לפטור מהיטל השבחה לדירת מגורים שגודלה, לאחר ההרחבה, עד 140 מ”ר.
• השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות לנגישות.
• השבחת מקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה 10 שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950.
• השבחה בבנית ממ”ד, עבור השטח המינימלי הנדרש לממ”ד (קראו כאן על פטור מהיטל השבחה לממ”ד).
• השבחה במקרקעין למגורים, המצויים בישוב שהממשלה הכריזה עליו כ”שכונת שיקום”, כל עוד ההכרזה בתוקף.
• השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ”ה-1965.
• השבחה בשל הקמת מערכות לייצור חשמל סולארי (PV).
• השבחה במקרקעין של מוסדות ציבור, והשבחה במקרקעין של הקדש ציבורי (בתנאים מסויימים).
• פטור מלא או חלקי שנובע מהקלה או שימוש חורג משיקולים חברתיים.
• פטור חלקי (5%), בפרויקטים של תמ”א 38.
• ועוד מקרים.

מי קובע את היטל ההשבחה?

את עליית השווי קובעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה. בהתאם לחוות דעתו, נקבעת השומה, ובעלי הנכסים מעודכנים בשיעור ההשבחה שנקבע. שמאי המקרקעין בוחן את השימוש האפשרי והחוקי, שיניב את הערך הגבוה ביותר. כאשר נדרש שמאי לאומדן שווי שוק, וקיימות מספר דרכים לניצול המקרקעין, יוערך השווי עפ”י השימוש שימקסם את הערך. בהקשר זה, יש להבחין בין שני מושגים:

• “שווי שוק” – הסכום הסביר העשוי להתקבל בין “מוכר מרצון” לבין קונה מרצון. כאשר לשני הצדדים מידע מלא ותנאי שוק חופשי, פתוח ותחרותי. על בסיס זה, ככלל, נקבעת השמאות.
• “מחיר“: המחיר שקונה מסוים משלם עבור הנכס בעסקה מסוימת. ההבדל בין שווי שוק לבין מחיר הוא הסכום העשוי (או ראוי) להתקבל בשוק חופשי, לעומת הסכום שהוסכם בין קונה למוכר במצב שבו נערכה העסקה.

בנוסף, הוועדה המקומית מפרסמת לעיון הציבור לוח שומה עבור בעלי הנכסים הרלוונטיים. פרסום לוח השומה מהווה עדכון של בעל הנכס על גובה ההיטל, והודעה על מתן זכות הערעור על ההחלטה.

הגשת ערעור על ההיטל

תוך 45 יום מהמועד בו הובאה השומה לידיעת החייב, רשאי החייב לערער עליה. הערעור נעשה באחד מהמסלולים הבאים:

• ערר לוועדת הערר לפיצויים, על עצם החיוב. ערר זה נושא אופי משפטי, ולרוב מוגש בסיוע עו”ד מקרקעין. במסלול זה יפורטו הטיעונים המשפטיים לפטור מתשלום.
• בקשה ליו”ר מועצת השמאים, למינוי שמאי מכריע, אשר השומה שיערוך תחייב את הצדדים. מסלול זה יתקיים כשאין מחלוקת על עצם החיוב, אלא על גובה הסכום. ההיטל אינו נוסחה מתמטית, אלא נעשה בדרך השוואה ואומדן. השמאי המכריע הנו מומחה, המחווה את דעתו בצורה מקצועית, ניטראלית ובלתי תלויה. ככזה, וועדת הערר, ובעקבותיהם בתי המשפט, נוטים לאמץ את חוות דעתו.

תיקון שומת היטל השבחה

חייב שקיבל הודעה על חיוב בהיטל השבחה, רשאי לפנות לוועדה ולבקש תיקון שומה, אם הוא מצא שיש טעות בפרטים עובדתיים מסויימים בלבד: פרטי המקרקעין שלגביהם נערכה השומה; הנתונים הפיזיים של המקרקעין; התוכניות החלות על המקרקעין; או הזכויות שיש לחייב במקרקעין. תשומת הלב: במקרים שהחייב מעוניין להגיש ערעור על עצם החיוב או על גובהו, יש להגיש השגה על היטל השבחה, בתוך המועדים הקבועים בחוק.

לאחר קבלת הבקשה לתיקון בוועדה המקומית לתכנן ובניה, שמאי הוועדה יבדוק מחדש את הטענה או הטענות, ואם אכן נפלה טעות בנושאים אלה בלבד – יערוך השמאי שומה מתוקנת.

הסכמי פשרה

עד תיקון 84 לחוק התכנון והבניה (משנת 2009), מי שרצה להשיג על שומת השבחה נדרש להגיש לוועדה המקומית שומה מטעמו. בשלב זה הוועדה המקומית והנישום היו באים בדברים, והיו רשאים להגיע להסכמה בדבר גובה השומה (“שומה מוסכמת“). ככל שלא הגיעו להסכמות בעניין זה, הוועדה המקומית והנישום היו בוחרים שמאי אחר שיכריע במחלוקת. על הכרעה זו ניתן היה לערער לבית משפט השלום.

במסגרת תיקון 84 שינה המחוקק באופן מהותי את ההסדר הקיים. לאחר התיקון, שונה גם מנגנון ההשגה, והפך את הליך ההשגה, למעין שיפוטי. באופן זה, נישום החולק על החיוב יכול להגיש עליו ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. לחלופין, ככל שהוא חולק רק על גובה החיוב (להבדיל מעצם החבות), יכול הנישום לפנות לשמאי מכריע. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערור לוועדת הערר. על החלטת ועדת הערר (בערר על דרישת התשלום או בערר על החלטת השמאי המכריע) – ניתן לערער לבית משפט לעניינים מינהליים. 

לכאורה, לאחר התיקון, לא רשאית הוועדה לאשר הסכמי פשרה, בשל חריגה מסמכות. אלא שבית המשפט המחוזי קבע כי ועדת הערר רשאית לאשר הסכם פשרה, מכוח הסמכות טבועה נוכח היותה גוף מעין שיפוטי. התיקון לחוק אינו שולל מהועדה סמכות זו. ועדת הערר רשאית לאשר הסכם פשרה בין הרשות המקומית לבין היזם וזאת בכפוף לתנאים: הבקשה לאישור ההסכם תהיה מפורטת ומנומקת, וכך גם ההחלטה האם לאשר אותה; ועדת הערר גם צריכה להגיע למסקנה שמדובר בפשרה ראויה וסבירה בנסיבות המקרה, והיא נובעת ממחלוקת ממשית; הפשרה צריכה לחלק בצורה סבירה את הסיכונים בין הרשות לבין בעלי הקרקע; ויש לוודא שההסכם אינו פוגע בשוויון בין הנישומים ואינו סותר את מדיניות ועדת הערר. פס”ד של כב’ השופט מרזל, עמ”נ (י-ם) 36378-06-16‏ ‏מ.ד.מ מזרחי יזמות ובניה בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים.

היטל השבחה תמ”א 38

הפטור מהיטל השבחה לתמ”א 38, אינו מוחלט. אחד החריגים לחיוב בהיטל השבחה, הוא מימוש של תמ”א 38. פטור זה ניתן, היות ומטרת התמ”א הנו הצלת חיי אדם ומיגון מבנים מפני רעידות אדמה ואיומי טילים. הפטור שמעניק סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ניתן רק עבור הזכויות שניתנו מכוח תמ”א 38. לא מכוח תכנון אחר. ההנחה של המחוקק היתה כי תמ”א 38 יצרה את האיזון הראוי בין עלות החיזוק מצד אחד והזכויות והתמריצים שהוענקו מכוח התמ”א מהצד השני, לכן אין מקום להתערב באיזון שערך המחוקק ולתת תמריץ נוסף לבעלי המקרקעין עבור זכויות שמקורן כלל אינו בתמ”א 38. בית המשפט פסק ב-עמ”נ 34680-03-22 שמי אשקלוני בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן, כי במקרה שבו ניתן היתר על פי תכנית מפורטת כאמור, פטור מתשלום היטל ההשבחה יוענק רק בגין החלק בתכנית המפורטת, שלגביו היה קיים הפטור המוצע לו היה ניתן היתר על פי תמ”א 38.

חיוב בגין היטל השבחה על הפרויקט, עשוי לחול במקרה נוסף – במקרה של אישור תב”ע חדשה וכו’ (לדוגמה, תוכנית הרבעים של עיריית ת”א). לפיכך, אנחנו ממליצים כי בהסכמי ההתקשרות שבין היזם ובין בעלי הדירות, ככל שיחול חיוב בגין היטל השבחה – יישא בו היזם.

היטל השבחה במקרה של חוסר וודאות תכנונית

קיימים מצבים בהם לא ניתן להוציא היתר בניה באופן מיידי, על המקרקעין שהוחלו עליהן תכניות בניה. לעיתים הסיבה לכך היא התוכנית המשביחה עצמה; לעיתים, בעלי הזכויות במקרקעין עצמן; פעמים, זכויות הנתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית עצמה; ולעיתים, אופי או צורת המקרקעין, שלא יאפשרו מימוש מיידי. מצב זה מכונה “חוסר וודאות תכנונית”, המשליך הן על הבניה במקרקעין עצמן, והן על גובה החיוב בהיטל ההשבחה. קרי, הוועדה המקומית מבקשת לגבות מס, בגין אפשרות בעתיד.

בית המשפט (עמ”נ 23304-06-14 יצחק כהן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה), חילק את תשלום היטל ההשבחה, לשני שלבים. בשלב הראשון – חיוב על פי אפשרות הבנייה המרבית ללא היזקקות להקלה (שאולי לא תינתן). בשלב השני, ככל שתתבקש ותינתן הקלה, בהיטל השבחה בגין השטח נושא ההקלה.

פטור מהיטל השבחה למוסד ציבורי

בחודש אוגוסט 2023, קבע בית המשפט העליון כי מוסד ציבורי אינו חייב בהיטל השבחה בעת מכירת הנדל”ן. על פי פרשנות בית המשפט לתוספת לחוק התכנון והבניה, מוסד ציבורי הפועל שלא למטרת רווח ומוכר מקרקעין, זכאי לפטור. תמצית המחלוקת עסקה בשאלה האם יש להעניק פטור מתשלום ההיטל גם אם המכירה היא לא למטרה ציבורית, ובלבד שהתמורה תשמש את מטרות המוסד הציבוריות. הוועדה המקומית של רמלה טענה כי פעילותה של הכנסייה כוללת גוון עסקי מסחרי, וכי החוק דורש תנאי כפול – גם שהמקרקעין ישמשו למטרות ציבוריות, ואם מוכרים את הקרקע – שהתמורה תשמש למטרות שכאלה. אלא שבית המשפט דחה עמדה זו. די בכך שתתקיים אחת מבין שתי חלופות לצורך תחולת הפטור. פרשנות זו נתמכת בראש ובראשונה בלשונו הפשוטה של הסעיף המשמיעה כי בפנינו סעיף שנועד לעגן שתי חלופות עצמאיות לצורך תחולת הפטור. מעבר לכך, פרשנות זו משרתת תכליות חשובות אחרות הנוגעות לסיוע למוסדות הפועלים לטובת מטרות ציבוריות.

איך מתכננים הפחתת היטל השבחה?

בנוסף על מנגנוני הבקשה לתיקון שומת היטל השבחה, והעירעור על השומה (כפי שסקרנו), ניתן לבחון הפחתת היטל השבחה במקרים מסויימים. לצורך זאת, יש לערב עורך דין מקרקעין, מוקדם ככל הניתן. עורך הדין יבחן את מצב ומעמד הנכס, את התכניות החלות על הנכס, את המצב המשפחתי והזיקות הרלוונטיות, ועוד. זאת, בכדי לתכנן את האסטרטגיה החוקית והנכונה להפחתת התשלום, את תהליך העבודה ואת הערכאה המתאימה. בנוסף, עורך הדין ילווה את הכנת השומה המקדימה לנכס, יכין מסמכים ותעודות, יבחן את המועד המתאים לביצוע העסקה, וכיוצ”ב.

לקראת רפורמה בהיטל ההשבחה?

פרק מיסוי הנדל”ן בחוק ההסדרים לשנת 2025, עשוי להביא לשינוי דרמטי – רפורמה בהיטלי ההשבחה. מדובר במהלך שיכול לשנות את פני הענף בצורה דרמטית, וכולל אפשרות לביטול מוחלט של היטלי ההשבחה הקיימים, או יצירת מנגנון חלופי לגביית מס על השבחת קרקעות. רפורמה זו, במידה ותתקיים, עשויה להשפיע על כל בעלי הנכסים בישראל, ואף להשליך על האינטרסים הפיננסיים של הרשויות המקומיות ושל בעלי עניין נוספים בשוק. קראו כאן סקירה.

משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע עסקת מקרקעין. זאת, הודות לשילוב של ידע מקצועי רב תחומי, ניהול סיכונים, ניסיון ארוך שנים, מיומנות ומומחיות. הצטרפו לאלפי לקוחות המשרד, שבדקו, תכננו וקיבלו פטור מהיטל השבחה. צרו קשר עכשיו.