בחירת יזם לתמ״א 38 ופינוי בינוי באמצעות מכרז פרטי

בחירת יזם בפרויקט תמ”א 38 או פינוי-בינוי איננה עסקת מדף. זה גם לא מוצר צריכה בסיסי. בחירת יזם היא מהלך תכנוני, כלכלי ומשפטי מורכב. הדרך הנכונה היא מכרז פרטי לדיירים – הליך תחרותי ושקוף שבו מגדירים סל זכויות, מפרט טכני ובטוחות, מפיצים נוסח אחיד לכמה יזמים, ומשווים הצעות על בסיס כללים קבועים מראש. כך מתקבלת ההצעה המשתלמת והאמינה ביותר, תוך שמירה על שוויון בין הדיירים וצמצום סיכונים משפטיים. 

באופן זהה למכרז הציבורי, מכרז יזמים מתייחס לדרישות הדיירים הקנייניות, התכנוניות, ההנדסיות, הכלכליות והמשפטיות. עורך הדין של הנציגות, לאחר שהדיירים הגדירו את הצרכים והדרישות (“סל הזכויות“), מעביר נוסח אחיד של מכרז למספר יזמים, אשר מעוניינים לבחון את השתתפותם בפרויקט. מכרז פרטי לדיירים הוא המנגנון היעיל, השקוף והשוויוני ביותר לבחירת יזם, בו נבחרת ההצעה המשתלמת והטובה ביותר – ולא דווקא הזולה/ יקרה ביותר.

בעוד שבעבר, הנתון המרכזי היה התמורה שבעלי הדירות מקבלים, כיום יש “מרחב דרישה” גדול יותר לבעלי הדירות. במילים אחרות, כוחם של בעלי הדירות, והמעורבות שלהם הולכת וגדלה, כבר בשלבי התכנון הראשוניים ביותר. דרישות אלו חייבות לקבל ביטוי מול הקבלן/ היזם, לאחר מכרז פרטי, ובהסכם התקשרות. להלן פירוט ההליך והקריטריונים לבחירת יזם במכרז פרטי.

מטרת מכרז היזמים

מטרת המכרז היא להעניק לדיירים את הכלים והמידע הנדרשים להבטחת ביצוע הפרויקט בתנאים הטובים ביותר. ההליך המכרזי כולל בחינה של פרמטרים מרכזיים כמו יציבות פיננסית, ניסיון, לוחות זמנים, התמורות לדיירים, והיכולת לעמוד בדרישות הרגולטוריות והטכניות של הרשות המקומית / הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

ההיגיון פשוט: כשם שגוף ציבורי מפרסם מכרז כדי להשיג את התמורה הטובה ביותר, כך גם בעלי דירות בבניין ראויים למנגנון שקוף ושוויוני בבחירת יזם.

סל הזכויות של הדיירים

טרם תחילת בדיקת אפשרות ביצוע הפרויקט, קיימות 2 שאלות מקדמיות. האחת – מה רוצים הדיירים; והשניה – מה זכויות הבית המשותף?

• מה רוצים הדיירים. מה הצרכים והרצונות של כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף. לרוב, הניסוח יתבטא בתוספת שטח לדירה, ממ”ד, מחסן, מעלית, חניה פרטית, נגישות, דירת גג, חצר, הסדרת חריגות בניה, עמדת טעינה לרכב חשמלי, ועוד. ניסוח מדויק יותר יכול לכלול שיפוץ או שדרוג מקיף של דירת המגורים, החלפת מטבח, מיזוג מרכזי, ועוד. יש בעלי דירות המעוניינים לקחת מפקח בניה חיצוני, אדריכל, מעצבת פנים, וכו’. בחינה מעמיקה והגדרה מדויקת של רצונות הדיירים יניבו מדיניות ברורה.
• מהן הזכויות שיש לבית המשותף. במילים אחרות, מה הבית המשותף יכול “למכור” ליזם. שאלה זו נוגעת לחוקי התכנון והבנייה, התב”ע, זכויות בניה, מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובניה, חריגות בניה, הצמדת רכוש, הסכמים משפטיים, ועוד. תשובה לחלק מהשאלות נמצאת ברישום בית משותף, ככל שבוצע.

ניסוח סל הזכויות בדרך של מכרז פרטי

לאחר ניסוח והסכמה עקרוניים על הפרויקט הרצוי, עורך הדין של הנציגות מתחיל להכין את ההליך לבחירת היזם/ הקבלן לפרויקט. להליך זה שני חלקים: הראשון, הליך מכרז פרטי, בו מתואר הפרויקט, תנאי הסף של הקבלנים, המפרטים הטכניים הרצויים, הבטוחות הנדרשות בפרויקט, ועוד. החלק השני, הוא הסכם ההתקשרות (החוזה), עליו יחתמו הצדדים.

הליך של מכרז יזמים אינו ייחודי לפרויקטי תמ”א 38, או של התחדשות עירונית. מכרז פרטי הנו פרקטיקה מקובלת בענף התכנון והבנייה. להרחבה בנושא מכרז פרטי, קראו כאן. עם זאת, למכרז יזמים בפרויקטי תמ”א 38 מספר מאפיינים ייחודיים.

10 יתרונות למכרז פרטי לדיירים

• בדיקת נאותות. במסגרת המכרז הפרטי, מתבצעת מעין “בדיקת נאותות”, לחברות הקבלניות. הבדיקה כוללת את הסיווג הקבלני, האיתנות הפיננסית, ניסיון בביצוע פרויקטים, ניסיון בעלי התפקידים בחברה, שביעות רצון לקוחות, ועוד.
• סינון גורמים לא רלוונטיים. עורך המכרז קובע את התנאים הבסיסיים להשתתפות (לדוגמה – סיום של X פרויקטים של תמ”א 38, סיווג קבלני וכו’). רק יזמים העומדים בתנאי סף זה, שהוכיחו ניסיון, הצלחה, איתנות פיננסית ויכולות, יכולים להשתתף. התחרות המאורגנת (מכרז), מסננת ומבחינה בין ההצעות.
• שקיפות. המכרז, והסכם ההתקשרות המצורף לו, כוללים את מירב המידע לצדדים. אלו כוללים את המפרט הטכני המינימאלי, את הצרכים של בעלי הדירות, ואת הסכם ההתקשרות. כל הדיירים מאשרים מראש את ההסכם, לאחר שקיבלו תקציר כתוב של ההסכם, הסבר מקיף ויסודי על סעיפיו, והן על ההליך. לא יכולות להישמע טענות על מתן יתרון לדייר כזה או אחר, הסתרה או היעדר מידע. הכל שקוף וברור. כחלק מהשקיפות, מובן שגם שכרו של עורך הדין של הדיירים, עורך המכרז, המשולם ע”י היזם שייבחר – ידוע וגלוי לדיירים.
• “איתות על רצינות“. יזם או קבלן, המקבל פניה להציע הצעה, על גבי חוברת מכרז, הכוללת מפרט טכני, חוזה, אמות מידה ברורות – מתייחס לכך ברצינות רבה. זהו איתות על רצינות הדיירים, הוכחת יכולת ארגון, ואחת הערובות הטובות לבדיקות היתכנות של הפרויקט.
• הסדרת יחסי הכוחות בין הצדדים. בתחום הבניה והשיפוצים, ליזמים/ קבלנים יש יתרון מובנה: הם בעלי הניסיון, הכוח, הידע וההון. אולם, מכרז מסודר, הכולל בחירת בעלי מקצוע שיסייעו לבעלי הדירות, מפרט טכני וחוזה ברור המנוסח על ידי עורך דין המחוייב לדיירים – מצמצם את אי-השוויון.
• מקסום ערך הפרויקט והתמורה לדיירים. מכרז מעניק תמונת מצב טובה של ערך הבניין, של מצב שוק הנדל”ן, של הזכויות. הצעות המתקבלות במכרז, נותנות קריאת כיוון טובה של הפרויקט, ולעיתים – “מפוצצת” כמה חלומות.
• בסיס מסודר להשוואה. ניסוח מסודר של המכרז, מאפשר בסיס עקבי להשוואה בין ההצעות השונות של היזמים. קביעת פרמטרים ואמות מידה ברורות מראש, בחוברת המכרז, אשר בעלי הדירות שותפים לניסוחו, מאפשרת השוואה ברורה ומסודרת בין ההצעות.
• עיגון פרמטרים חיוניים בפרויקט. אלו פרטים קטנים, טכניים, “אפורים”, שנוטים להזניח שכחולמים על הבניין המשודרג – אולם פרטים אלו מקבעים ומבטיחים את זכויות הדיירים. לדוגמה – הגנות משפטיות, בטוחות, ערבויות, ביטוחים, בעלי מקצוע, לוחות זמנים ושלבים בפרויקט, תשלום התמורה וכו’. מכרז, והסכם התקשרות המעגנים מראש עקרונות אלה – מצליח.
• הסכם משפטי מחייב. ההסכם המשפטי, יחד עם המפרט הטכני שהוכן ע”י עורך הדין של הדיירים, יחייב את היזם הזוכה. בעלי הדירות אינם תלויים בהסכם שיכין עו”ד של היזם, בניסוחים מפותלים או דו-משמעיים, שאולי יאפשרו לקבלן שלא למלא את מחוייבויותיו. עו”ד של הדיירים חוסך את שלב המו”מ, ומציבים חוזה מוכן לחתימה, המותאם “כמו כפפה ליד”, לבעלי הדירות.
• קיצור לוחות הזמנים. מכיוון שניסוח ההסכם נעשה מראש, וההסכם נכלל במסגרת המכרז, היזמים מודעים אליו ומסכימים לו, מראש. כלומר הפרטים המהותיים, הטכניים, השוליים, המשא ומתן בין הצדדים – נחסך, כמעט לחלוטין. למעשה, הדרך כבר סלולה לביצוע הפרויקט.

חסרונות מכרז יזמים

• דרישות מוגזמות עלולות להביא יזמים להציע הצעות לא ריאליות. במקרים אלו, דרישות מפורטות ו”מפוצצות” של הדיירים, עלולות לגרום לקבלנים/ יזמים להסכים ולזכות במכרז, אולם ללא יכולת לממש את הזכיה. אנו רואים שיזמים, במטרה לזכות במכרז הפרטי, מתחייבים לדבר מסוים, אבל לאחר הזכיה מבקשים לערוך שינויים או תיקונים. הנתונים אחר-כך ישתנו ולא יהיה ניתן לעמוד בהתחייבות.
• אי-וודאות. חסרון נוסף של המכרז הפרטי בתמ”א 38, הוא גורם אי-הוודאות, הכרוך באישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה. ברשויות בהן קיימת ודאות תכנונית, והעירייה מעוניינת בקידום התוכניות, המכרז עשוי להצליח יותר. ככל שהוודאות התכנונית גדולה יותר, המכרז, הדרך לפרויקט, וביצוע הפרויקט עצמו – קלים יותר.
• עיכוב בלו”ז. מכרז יזמים “עקום”, גורם לעיכובים משמעותיים בפרויקט. אחת הסיבות לעיכובים הוא ניהול הליכים משפטיים של מתמודדים במכרז כנגד נציגות הדיירים ו/או כנגד המתמודד שזכה. סיבה אפשרית נוספת היא חילוקי דעות בין הדיירים לבין עצמם, בקשר לאופן ניקוד ובחירת ההצעה הזוכה (רכיב התמורה למול רכיב האיכות).

כאשר המכרז מנוסח באופן מקצועי ומפוקח, יתרונותיו עולים עשרות מונים על חסרונותיו.

ביצוע התמחרות נוספת (שיפור ההצעה)

תרשים זרימה לתהליך מכרז פרטי לבחירת יזם בתמ״א 38/פינוי־בינוי