העברת בעלות במקרקעי ישראל

כ-93% מהמקרקעין בישראל, מוחזקים ע”י המדינה ומוגדרים כ”מקרקעי ישראל”. מצב ייחודי זה נבע מהתפיסה הציונית ההיסטורית של גאולת הקרקע, ולפיכך הבעלות הציבורית על הקרקע הפכה להיות עקרון יסוד במדינת ישראל. בעבר, משטר המקרקעין העניק לאזרח את האפשרות לחכירת המקרקעין ממדינת ישראל, לתקופה של עד 49 שנים, בחוזה חכירה. אולם, הזכות לחכירה למגורים איננה “חכירה רגילה”, שכן בחכירה רגילה – הקרקע חוזרת לבעליה בתום תקופת החכירה. בחכירה למגורים, לעומת זאת, חידוש החכירה נעשה תמורת תשלום דמי חכירה למשך תקופת החכירה (תשלום שנתי או סכום כולל מראש). במהלך השנים נוצרה הכרה בכך, שהחיכוך בין מינהל מקרקעי ישראל לבין החוכרים מהווה נטל על שוק המקרקעין. בנוסף, התגבשה ההבנה כי המשטר המשפטי הנכון והרצוי הוא הקניית זכות בעלות על הקרקע, ולא זכות חכירה. זהו אחד מעיקרי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, ושינוי חשוב באופן הניהול והשימוש בנכסי המקרקעין של כולנו. מה המשמעות, ההשלכות והאפשרויות ברישום החדש? כיצד מבצעים העברת בעלות במקרקעי ישראל? סקירה מקיפה.

מהם “מקרקעין”?

על פי סעיף 1 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, “מקרקעין” מוגדרים כ”קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה“. הגדרה זו מדגישה את האופי הפיזי של הנכס, וקובעת כי הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר. במקרים מסויימים, הבעלות על מקרקעין חלה גם מתחת לפני הקרקע, וגם מעל הקרקע (למעט מעבר אווירי מעל הקרקע). כמו כן, עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המחוברים אליה, ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, מתוך עקרון אחדות היחידה הקניינית.

הגדרת “מקרקעין” בחוק יסוד: מקרקעי ישראל

בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, המונח “מקרקעין” מוגדר כ”קרקע, בתים, בנינים וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע“. הגדרה זו זהה במהותה להגדרה שבחוק מיסוי מקרקעין, ואינה כוללת התייחסות ל”זכויות” בקרקע, אלא מתמקדת בנכסים הפיזיים.

הגדרת “מקרקעין” בחוק מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין, תשכ”ג-1963, מגדיר “מקרקעין” כ”קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע“. הגדרה זו שונה מההגדרה בחוק המקרקעין בכך שאינה כוללת את הסייג “זולת מחוברים הניתנים להפרדה“. המשמעות היא שלצורכי מיסוי, גם מחוברים הניתנים להפרדה עשויים להיחשב למקרקעין אם כוונת הבעלים הייתה לראות בהם חלק מהמקרקעין.

זכות “בעלות” מול זכות “חכירה”

כפי שסקרנו במאמר “זכויות במקרקעין“, חוק המקרקעין מונה חמישה סוגי זכויות במקרקעין: בעלות; שכירות; משכנתא; זיקת הנאה; וזכות קדימה. הבעלות היא הזכות ה”חזקה” ביותר: בעל המקרקעין רשאי לבצע במקרקעין כל פעולה, ללא צורך בקבלת אישור מגורם כלשהו, למעט פעולות שנאסרו בהסכם או בדין. בעל המקרקעין אינו זקוק לאישורי הרשויות כדי לבצע שינויים בנכס, הוא רשאי לבצע שיעבוד, לקיחת משכנתא ועוד.

מנגד, חכירה היא סוג של שכירות מקרקעין, המוגדרת כזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. שכירות לתקופה העולה על חמש שנים נקראת “חכירה”, ושכירות לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים נקראת “חכירה לדורות”. קציבת התקופה היא מרכיב יסודי בהגדרת החכירה, והיא המבדילה אותה מבעלות. חוכר הנכס נדרש לאישור הבעלים (רמ”י), בכל שינוי, מכירה או שעבוד של המקרקעין.

מעבר לכך: בעבר, אישור הבעלים לביצוע שינוי בנכס, היה מותנה בתשלומי סכומי כסף גבוהים. עם הקניית זכות הבעלות, ניתן להקטין משמעותית את היקף המימון הנדרש עבור ביצוע פרויקטים.

העברת בעלות במקרקעי ישראל

שינויים בחוק רשות מקרקעי ישראל אחרי הרפורמה

בחודש מאי 2009 החליטה הממשלה על המשך הרפורמה ברמ״י, שנדבך מרכזי בה הוא צמצום החיכוך שבין החוכרים לרמ״י על ידי העברתם מחכירה לבעלות. בהתאם להמלצות אלו, תיקנה הכנסת את החוק, ומכאן ולהבא ניתן יהיה להעביר בעלות במקרקעי ישראל, בכפוף לסייגים, כך שהחוכר יירשם בטאבו כבעלים של הנכס. במילים אחרות, הקניית הבעלות לחוכר משמעותה המרת זכויות מ”חכירה” ל-“בעלות”. בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בנושא העברת הבעלות (פרק משנה 5.1 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל), ובהתאם לנוהל הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה, ללא תמורה ובתמורה – בנכסים ששטחם אינו עולה על דונם. בהתאם, חוכר שנרשם כבעלים בנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לא יידרש לפנות לרמ”י כדי לקבל את אישורה לבקשה להיתר לתוספת בנייה, פיצול, שינוי ייעוד ו/או ניצול ושימוש חורג, הקמת ממ”ד וכו’, ולא יתבקש לשלם בגין הסכמת רמ”י להיתר מסוג זה.

מסלולי העברת הבעלות

העברת הבעלות מתבצעת באחד משני מסלולים: העברת הבעלות ללא תמורה; או העברת הבעלות תמורת תשלום. בהתאם לכך, שולחת רמ”י הודעות לחוכרים על כך שהנכס שלהם יעבור לבעלותם המלאה, בטאבו. בנוסף, רמ”י מאפשרת לבצע בדיקת היתכנות הזכאות לקבלת בעלות על נכס, באופן מקוון.

מניעות להקניית הבעלות

מקרים בהם לא תתאפשר הקניית בעלות

תנאי הסף העיקריים לקבלת הזכאות הנם, כאמור, חוזה חכירה בתוקף, תשלום דמי חכירה מהוונים (מראש) ועמידה בתנאי חוזה החכירה. עם זאת, קיימים מספר מקרים בהם לא תתאפשר הקניית הבעלות (“מניעות“), או שהחוכר יידרש להסדיר את הנושא מול המחלקה המשפטית ברמ”י.

• חוזה שהפר את החוזה עם הרשות, ולא תיקן את ההפרה.
• חוכר של נכס הבנוי שלא כדין (“חריגת בניה“), באחד מהמצבים הבאים: בנייה ללא קבלת היתר; בנייה בחריגה מהיתר; שימוש בניגוד להיתר; או שימוש בניגוד ליעוד.
• חוכר של נכס שלא קיבל את אישור רמ”י לבניית הנכס.
• חוכר שלא מימש את מטרת ההקצאה שבהסכם החכירה.
• פרויקטים בבנייה רוויה שטרם ביצעו רישום של בית משותף, סירבו לרשמו כבית משותף או התרשלו בכך. לכן, דיירי הבניינים הללו טרם קיבלו את הבעלות היחסית שלהם על הקרקע שעליה הוקם הבניין המשותף.
• חוכר שלא מילא אחר תנאי בהסכם, שעניינו השלמת בנייה תוך פרק הזמן הקבוע בהסכם.
• חוב כספי בתיק בגין דמי היתר עבור תוספת בנייה.
• בנכס שנרשם על זכויות החוכר שעבוד/משכון, או שנרשם צו מינוי אפוטרופוס/כונס נכסים/מפרק/נאמן וכיוצ”ב.
• בנכס שקיימת לגביו מגבלה משפטית, ובכלל זה מתנהל בעניינו הליך משפטי.

אוכלוסיית חוכרים שאינם נכללת

בנוסף לרשימת המקרים בהם לא תתאפשר הקניית הבעלות, קיימת רשימה של חוכרים שלגביה הנוהל לא חל:

• חוכר נכס לא מהוון.
• חוכר משנה.
• החוכר הוא גוף ציבורי, או שמטרת החכירה היא ציבורית.
• קרקע בבעלות הקרן הקיימת לישראל.
• קרקע בשטח מעל 16 דונם, ובתעסוקה קרקע בשטח מעל 5 דונם.
• תחנות דלק – הקצאות בפטור ממכרז, לפי המלצת משרד הביטחון.
• מגזר חקלאי.
• בינוי בפועל או יישובי עולים.
• מכרזי מחיר למשתכן.

איגרת זכאות לבעלות

חוכר העונה על הקריטריונים שנקבעו בהחלטת המועצה ונמצא זכאי להעברת הבעלות ללא תמורה, יקבל הודעה מרמ”י. הודעה זו מציינת את זכאותו לבעלות, ואליה מצורפים מסמכים נלווים לוועדה המקומית לתכנון ובניה, המייתרים את הצורך בהסכמת הרשות בעת שינוי תכנוני. ההודעה מעניקה לחוכר אפשרות להתנגד להעברת הבעלות בנכס במשך 60 ימים. אם בתום תקופה זו לא התקבלה התנגדות החוכר, תפעל רמ”י להעברת הבעלות ולרישום החוכר כבעלים. מודגש כי העברת הבעלות היא זכות ולא חובה. החוכר רשאי לבחור שלא לקבל את הבעלות בנכס גם אם העברת הבעלות הוצעה לו ללא תמורה. מי שקיבל איגרת זכאות לבעלות, אינו נדרש לפנות לרמ”י לקבלת אישור לבקשות להיתר, פיצול מגרש, שינוי ייעוד ו/או ניצול ושימוש חורג. הוא גם לא יתבקש לשלם בגין הסכמת רמ”י להיתר מסוג זה.

רמ”י מבצעת את העברת הבעלות ללא תמורה, ללא תשלום, ללא צורך בהגעה או בהגשת טפסים. בעת הרישום בטאבו תתווסף הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הגבלת העברת הזכויות לאדם זר, כהגדרתו בחוק מקרקעי ישראל (תיקון מס’ 3), התשע”א-2011. לאחר רישום הבעלות בטאבו, יוכלו הבעלים לפנות ישירות ללשכות רישום המקרקעין ולוועדות התכנון המקומיות, לצורך ביצוע פעולות במקרקעין שבבעלותם. ביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא באחריות החוכר.

העברת בעלות תמורת תשלום

חוכר הזכאי להעברת הבעלות בתמורה, רשאי להגיש לרמ”י טופס בקשה לרכישת הבעלות, בצירוף כל המסמכים הנדרשים. לאחר התשלום, תשלח רמ”י שטרי מכר חתומים לצורך רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, או “איגרת זכאות לבעלות”. גם כאן, ביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא באחריות החוכר.

בביצוע הקניית בעלות או שדרוג חכירה בתמורה, בנכסים ששטחם עד 1 דונם, מס הרכישה הינו חלק מהתשלום בגין הקניית הבעלות. הוא יועבר וידווח ישירות למיסוי מקרקעין על ידי רמ”י. מנגד, בביצוע הקניית בעלות או שדרוג חכירה בתמורה בנכסים ששטחם מעל 1 דונם, מס הרכישה איננו חלק מהתשלום בגין הקניית הבעלות, וחלה על החוכר (הבעלים החדשים) החובה לדווח ישירות למיסוי מקרקעין.

לאחר ביצוע התשלום

לאחר התשלום, תשלח רמ”י לחוכר שטר מכר במקרקעי ישראל, כשהוא חתום על ידי רמ”י לצורך רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין. במקרים בהם לא ניתן לרשום את זכות הבעלות על שם החוכר בטאבו, תשלח רמ”י לחוכר אגרת שדרוג זכות חכירה והודעה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, כשהן חתומות על ידי רמ”י.

גובה התשלום בגין העברת בעלות

על פי בדיקתנו, הסכום לתשלום נמוך ביותר ביחס לתשלומים העתידים שתדרוש רמ”י, מעת לעת, העלולים להסתכם כאמור בסכומים בלתי מבוטלים. נכון לשנת 2025, התשלום הנו אחיד, והוא נקבע כאחוז מערך הקרקע, על פי הערכת שמאי מקרקעין:

• רכישת בעלות במקרקעין ששטחם בין 280 מ”ר ל- 540 מ”ר – 4.5% משווי הקרקע.
• רכישת בעלות במקרקעין ששטחם למעלה מ-540 מ”ר ועד 1,000 מ”ר – 9% משווי הקרקע.
• רכישת בעלות במקרקעין ששטחם מעל דונם ועד 16 דונם – בין 12% ועד 31%.

חישוב שטח החכירה

כפי שניתן לראות, התשלום מבוסס על שטח הנכס. לכן, בהתאם להנחיות רמ”י, יש לבדוק האם שטח העסקה בחוזה זהה לשטח המוחכר לפי חוזה החכירה ונסח הרישום. אם הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) – השטח הקובע הוא השטח הרשום בנסח. אולם, אם הזכויות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, אזי השטח הקובע הוא השטח המופיע בחוזה החכירה. קראו כאן הרחבה איך קוראים נסח טאבו?

העברת בעלות בנכסים המיועדים למסחר, תעשיה, תיירות ועסקים

בנכסים למסחר, תעשיה, תיירות ועסקים, התשלום הנו בהתאם לגודל המקרקעין ובהתאם להערכת שמאי מקרקעין מטעם רמ”י. על סכומים אלה מתווסף מע”מ ומס רכישה. במקרה בו דרישת התשלום נקבעת על פי שומת מקרקעין, רשאי החוכר להגיש “בקשה לתיקון שומה”, במקרה בו זיהה טעות חשבונאית, טעות בזיהוי וכו’ בשומה. בנוסף, ניתן להגיש גם שומה נגדית, באמצעות שמאי מקרקעין.

העברת בעלות בנכסי רמ”י בחיפה ובצפון

רמ”י שלחה בשנת 2022 למעלה מ-3,600 אגרות זכאות לבעלות במרחב צפון, ועוד אלפי הודעות במרחב חיפה. כעת, נפתחות בידי החוכרים אפשרויות שונות לביצוע שינויים בנכס (תוספת בנייה, שינוי ייעוד וכו’). מהעבר השני, קיימים סיכונים בהעברת הבעלות, או עיכובים בהעברת הבעלות. כך לדוגמה: חוכר שהפר את הסכם החכירה ולא תיקן את ההפרה; אי מילוי תנאי הסכם החכירה כדין; קיומן של חריגות בניה בנכס; חוב כספי לרשות מקרקעי ישראל או לגורמים אחרים; עיקולים או תביעות; ועוד.

הקניית בעלות בנכסים במקרקעין שטרם עברו הליך הסדר מקרקעין

נוהל רמ”י 90.01B קובע כי הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה ללא תמורה ובתמורה, תתאפשר בדירות למגורים בבנייה רוויה הרשומות בבית משותף, שטרם עברו הליך הסדר מקרקעין. נכסים למגורים בבנייה נמוכה וכן על נכסי תעסוקה, בין הרשומים בבית משותף ובין בחלקה בשלמות – יהיו זכאים לשדרוג חכירה בלבד. המשמעות היא שייתכן שנכסים הנמצאים בבית משותף שטרם נרשמו בצו כ-“בית משותף”, או במקרקעין לא מוסרים – ככל הנראה לא ניתן יהיה להקנות בהם בעלות.

העברת בעלות בישוב קהילתי קטן ובישוב חקלאי

העברת בעלות לחוכר נכס למגורים בישוב קהילתי קטן או ביישוב חקלאי מותנית בהסכמת האגודה השיתופית של הישוב החקלאי או הסוכנות היהודית לארץ ישראל וההסתדרות הציונית העולמית, לפי העניין. בנוסף, ההעברה היא בהתאם להחלטות המועצה בהתאם לכללי העברת הבעלות, ללא תמורה או בתמורה.

אם נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה ללא תנאים, באופן גורף או לנכס יחיד, יתאפשר רישום הבעלות בפנקסי המקרקעין ביישוב זה בכפוף לאמור בנוהל. אם לא נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה או שניתנה הסכמה מותנית והתנאים המוצעים לא אושרו ע”י רמ”י, יתאפשר שדרוג החכירה והזכות להארכת תקופת החכירה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות, לפי המוקדם מבין השניים. כך, לא יידרש עוד בעל הזכויות לקבל את אישור רמ”י ו/או לשלם לרמ”י כל תשלום כספי, לרבות בגין כל תוספת בנייה, שינוי ייעוד, ניצול ופיצול של אותו הנכס.

תיקון מס’ 3 לחוק מקרקעי ישראל קובע כי אין להקנות או להעביר זכויות במקרקעין במקרקעי ישראל לזרים (הקניית זכויות לזרים), אלא אם ניתן אישור מאת יו”ר מועצת מקרקעי ישראל או מנהל רמ”י, בהתאם לקבוע בחוק. על פי ההגדרה בחוק, “זר” – יחיד שאינו אזרח או תושב ישראלי ואינו זכאי לעלייה מכוח חוק השבות, וכן תאגיד הנשלט על ידי יחיד כאמור או שלוחו. לפיכך, מי שמבקש להעביר את זכויותיו לאזרח או גוף זר – מכירה, משכנתא, פסק דין וכיוצ”ב, יגיש בקשה לאישור העברת הזכויות לרשות מקרקעי ישראל.

בהתאם לנוהל המקצועי של רמ”י (“הקניה או העברה של זכויות במקרקעי ישראל לזרים”, 05.02M), יש לצרף לבקשה לביצוע עסקה, טופס הכולל את פרטי הנכס (גוש, חלקה, כתובת, שטח מגרש, יעוד); את מטרת העברת המקרקעין; קיבולת הבניה; תנאים מיוחדים; בעלות במקרקעין; צילומי דרכון של הרוכש; ותצהיר הכולל נתונים אישיים, תקופות מגורים בישראל, קרבה משפחתית לתושבי ישראל, מטרת הרכישה ופרטי מקרקעין נוספים בהם מחזיק הרוכש הזר.

רמ”י שוקלת את הבקשה בהתאם לשיקולים כגון טובת הציבור וביטחונו, זיקת הרוכש לישראל (לרבות נתוניו האישיים, תקופות מגוריו בישראל וקרבה משפחתית שלו למי שאינו זר), מטרת הרכישה, מיקום המקרקעין, היקף המקרקעין שכבר נרכשו ותכונותיהם, ועוד שיקולים.

לפיכך, אנחנו ממליצים לערוך חוזה להעברת זכויות מותנה, אשר כולל מנגנון במקרה של דחיית או עיכוב בבדיקת הבקשה על ידי רמ”י. נדגיש כי העברה ללא אישור רמ”י חסרת תוקף ולא תירשם.

העברת בעלות בנכסי קק”ל

נכון להיום, כ-12% ממקרקעי המדינה נמצאים בבעלות הקרן הקיימת לישראל (קק”ל). העברת בעלות במקרקעי קרן קיימת לישראל (קק”ל) אסורה באופן עקרוני, שכן מקרקעי קק”ל נחשבים “מקרקעי ישראל” ונועדו להישאר בבעלות העם ולהימסר בחכירה בלבד. על אף העיקרון הכללי, חוק מקרקעי ישראל, תש”ך-1960, מונה שבעה חריגים שבהם מותרת העברת בעלות במקרקעי ישראל. חריגים אלו כוללים, בין היתר, פעולות של רשות הפיתוח, העברת בעלות לנפקדים או ליורשיהם, מילוי התחייבות שנוצרה לפני תחילת חוק היסוד, עסקאות חליפין, יישור גבולות והשלמת נחלות, והעברת בעלות בין המדינה, רשות הפיתוח וקק”ל לבין עצמן. חשוב לציין כי כאשר מדובר במקרקעי קק”ל, העברת בעלות במסגרת חריגים אלו דורשת את הסכמת קק”ל, ולא די בהסכמת רשות מקרקעי ישראל.

לפיכך, מי שחוכר קרקע בבעלות קק”ל אינו כלול ברפורמה. עם זאת, כחלק מהרפורמה, באפשרות החוכר קרקע בבעלות קק”ל לרכוש “זכות חכירה משודרגת”. חכירה מסוג זה מעניקה לחוכר את מרבית ההטבות להן זכאי בעלים בקרקע, וזאת למעט הצורך באישור בעת כוונת החוכר להעברת זכויות בנכס לגורם אחר. עם זאת, בשנים האחרונות רישום הבעלות על שם החוכר במקרקעי קק”ל אפשרי, בכפוף לעריכת עסקת חליפין בין המדינה לקק”ל ובהתאם להסכמתה.

שדרוג חכירה בנכסי קק”ל

החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל בדבר העברת בעלות לפי הרפורמה במקרקעי ישראל, לא חלה על מקרקעי קק”ל. חוכר בקרקע שבבעלות הקק”ל זכאי להטבות הגלומות בהעברת הבעלות, למעט רישום הבעלות על שמו. משכך, אין צורך עוד בחתימת רמ”י על בקשה להיתר (תוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי יעוד וניצול, שימוש חורג). החוכר לא יתבקש עוד לשלם בגין הסכמת הרשות להיתר מסוג זה. עם סיום תקופת החכירה תחדש הרשות את החכירה ללא תמורה, לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות, לפי המוקדם מבין השניים. רישום הבעלות על שם החוכר במקרקעי קק”ל כפוף לעריכת עסקת חליפין בין המדינה לקק”ל.

העברת זכויות במקרקעין רישום בטאבו

בהתאם לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין טעונה רישום בטאבו. ​כל עוד העסקה נרשמה, בידי הרוכש זכויות חוזיות בלבד – אף אם רשם לזכותו הערת אזהרה. הזכויות הקנייניות ה”חזקות”, נוצרות רק בעת השלמת הרישום בטאבו. ללא רישום פורמלי של זכויות הרוכש בטאבו, הרוכש ייאלץ לפנות לבית המשפט ולקבל פסק דין, המאשר את זכויותיו בנכס. לפיכך, גם במקרה בו רשות מקרקעי ישראל מעבירה את הזכויות לידי החוכרים, ובמצעת את הרישום בטאבו – עדיין על הרוכש לוודא שמלוא הזכויות נרשמו על שמו, כנדרש.

שאלות ותשובות בנושא העברת בעלות במקרקעי ישראל (FAQ)

מהם מקרקעי ישראל?

כ־93% משטחי הקרקע במדינה הם בבעלות המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל. ההגדרה של קרקעות היא כ-“מקרקעי ישראל”, והן אינן נמכרות לצמיתות אלא מנוהלות באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ”י).

מה ההבדל בין זכות בעלות לזכות חכירה?

בעלות היא הזכות החזקה ביותר במקרקעין, המאפשרת ביצוע כל פעולה (כגון מכירה, משכנתא, בנייה או השכרה), בכפוף לחוק. חכירה לעומת זאת היא זכות שימוש מוגבלת בזמן, המחייבת קבלת אישור רמ”י לכל פעולה משמעותית. ברפורמה נקבע שניתן להמיר את החכירה לבעלות מלאה, ובכך לפשט הליכים ולחסוך עלויות.

מהי משמעות הרפורמה במקרקעי ישראל?

הקניית בעלות לחוכרים במקרקעי ישראל היא מדיניות שהונהגה בעקבות תיקון מס’ 7 לחוק רשות מקרקעי ישראל בשנת 2009, המאפשרת העברת בעלות במקרקעין מסוימים, בעיקר בקרקע עירונית, במקום חכירה לדורות. רפורמה זו, המיושמת באמצעות החלטות מועצת מקרקעי ישראל, מאפשרת לחלק מהחוכרים לרשום בעלות ללא תמורה, ולחלקם בכפוף לתשלום, תוך הכרה בקרבתה המהותית של חכירה לדורות לבעלות. הרפורמה, למעשה, מאפשרת לחוכרים להפוך לבעלים רשומים בטאבו, ובכך לצמצם את התלות ברמ”י. הדבר מאפשר לבצע פעולות בנכס באופן ישיר מול לשכת רישום המקרקעין והוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, ללא צורך באישורי רמ”י.

כיצד מתבצעת העברת הבעלות?

הקניית הבעלות מותנית בכך שלא קיימת מניעה בדין, והיא אינה חלה על קרקע חקלאית או על חוזי חכירה למטרות ציבוריות. קיימים 2 מסלולים:

• העברת בעלות ללא תמורה – לחלק מהחוכרים לדורות בקרקע עירונית תירשם זכות בעלות ללא כל תמורה. הרשות מחויבת לשלוח הודעה לחוכר על כוונתה להקנות לו בעלות ללא תמורה, ובהיעדר התנגדות, הבעלות תירשם על שמו. במקרים אלו, רמ”י מנפיקה לחוכר “איגרת זכאות לבעלות” ומבצעת את הרישום בטאבו בעצמה.

• העברת בעלות בתמורה – לחלק אחר מהחוכרים תתאפשר הקניית זכות בעלות בכפוף לתשלום כלשהו, הנקבע על פי טבלאות ערכי קרקע או שומה פרטנית. הרשות תשלח הודעה לחוכר עם פירוט התשלום הנדרש.

באילו מקרים לא תתאפשר העברת בעלות?

לא ניתן להקנות בעלות כאשר קיימות חריגות בנייה, הפרות חוזה חכירה, חובות כספיים לרמ”י, מגבלות משפטיות (כגון צווי עיקול או מינוי כונס נכסים). בנוסף, לא ניתן במקרים בהם הקרקע היא קרקע חקלאית, קרקע ציבורית, או קרקע בבעלות קק”ל.

מה ההשלכות הכלכליות של העברת בעלות?

התשלום עבור העברת בעלות מהווה לרוב אחוז מערך הקרקע, והוא עשוי להיות משתלם משמעותית לעומת העלויות המצטברות בעתיד כתוצאה מדרישות רמ”י עבור כל שינוי, תוספת או פעולה תכנונית. במילים אחרות, הקניית בעלות מהווה השקעה כלכלית אסטרטגית, המעלה את שווי הנכס ומקטינה את החיכוך המנהלי.

מה ההבדל בין נכס מגורים לנכס מסחרי בהקניית בעלות?

במגורים, ההליך אחיד וברור יותר, והתשלום נקבע לפי גודל המגרש. בנכסים מסחריים, תעשייתיים או תיירותיים, החיוב נקבע לפי הערכת שמאי מטעם רמ”י, ומתווספים גם מע”מ ומס רכישה.

האם ניתן להקנות בעלות בנכסים בבעלות קק”ל?

באופן עקרוני, קרקעות קק”ל אינן נכללות ברפורמה. עם זאת, ניתן לבצע שדרוג זכות חכירה, המעניק כמעט את כל היתרונות של בעלות, למעט רישום פורמלי בטאבו. רישום בעלות יתאפשר רק אם תבוצע עסקת חליפין בין המדינה לבין קק”ל.

מה לגבי העברת זכויות לזרים?

החוק אוסר על הקניית זכויות במקרקעי ישראל לזרים, אלא באישור מיוחד של מועצת מקרקעי ישראל או מנהל רמ”י. מי שמעוניין למכור נכס לגורם זר חייב להגיש בקשה ולצרף מסמכים תומכים, כולל פרטים אישיים, צילומי דרכון ותצהירים. עסקה ללא אישור כזה – חסרת תוקף.

האם כדאי תמיד להמיר חכירה לבעלות?

ברוב המקרים – כן. הקניית בעלות מעניקה יציבות משפטית, פשטות ניהולית, עליית ערך לנכס וחיסכון ניכר בעלויות עתידיות. עם זאת, יש לבחון כל מקרה לגופו, במיוחד כאשר קיימות חריגות, מגבלות או סיכונים משפטיים.

עורך דין מקרקעין בחיפה

למשרד וולר ושות’ ניסיון של למעלה מ-40 שנה, בתחום המקרקעין והנדל”ן. המשרד מעניק ייעוץ וליווי שוטף לחוכרים המעוניינים בהקניית בעלות בחיפה והצפון, ומעניק יעוץ משפטי מיטבי על מנת לשמור על זכויות לקוחותינו ולחסוך עלויות מאוד משמעותיות. משרד וולר ושות’ מבצע בדיקות עבור לקוחות מהמגזר הפרטי והמסחרי, של זכאותם להעברת בעלות לנכסים, בהליך של הקניית בעלות, ולהפוך את קרקע המינהל – לפרטית. מוזמנים לפנות הנכם מוזמנים לפנות לבדיקת זכויות ולרישום זכויותיכם על מקרקעי ישראל בטאבו, במטרה לחסוך זמן יקר וכסף רב, להנות מעליית שווי המקרקעין, ולהתנתק לתמיד מרשות מקרקעי ישראל. צרו קשר, עכשיו.

פורסם ביום 29/07/2022. עידכון אחרון: 10/10/2025.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, ביצוע פרויקטי התחדשות עירונית, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.