רכישת דירה עם חריגות בניה

מהי חריגת בניה?

כל בניה מחייבת אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה. "חריגת בניה" היא בניה ללא היתר בניה, או בניה המבוצעת בסטיה מההיתר שניתן. לדוגמה, הוספת שטחים לדירה, סטייה מתוכנית הבניה, שינויים בפתחים, פיצול דירות, סגירת חללים, הוספת קירות, הוספת מבנה עזר, שימוש חורג/ שימוש אסור ביחס לייעוד הנכס, ועוד – מהווים חריגה. גם תוספת מחסן, פרגולה, הוספת קירות מעל רחבה מרוצפת, חנייה מקורה ועוד, עשויים להחשב כחריגה. עם זאת, תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (תיקון הקרוי גם "רפורמת הפרגולות"), החריג עבודות קלות מסוימות מצורך בהוצאת היתר בניה, והצריך היתרים הנדסיים בלבד.

מה הסיכונים המרכזיים ברכישת דירה עם חריגות בניה?

מה תקופת ההתיישנות של עבירות בניה?

תקופת ההתיישנות על עבירות על חוק התכנון והבנייה, בכפוף למספר חריגים, היא חמש שנים ממועד ביצוע העבירה. משמע, לא ניתן יהיה להגיש כתב אישום ביחס לבניה ללא היתר, אם חלפו למעלה מחמש שנים ממועד ביצוע העבירה. אם יוגש כתב אישום באשמה של בניה ללא היתר, הרי שכתב האישום עשוי להימחק מחמת התיישנות.

עם זאת, אין התיישנות בעבירה נמשכת שמעצם טיבה מתחדשת מדי יום ביומו – שימוש חורג. כך לדוגמה, עבירה של פיצול דירות ללא היתר, סגירת חניה ושימוש כמחסן, שימוש לסבלט (ולא למגורים), שימוש במבנה כמשרד (ולא למגורים), ועוד. במקרים אלה, הרשויות נוהגות להגיש כתב אישום, בגין שימוש חורג בניגוד להיתר (במקום בניה ללא היתר). במילים אחרות, בניגוד לעבירות רבות, השימוש במבנה שנבנה ללא היתר נחשב ל"עבירה נמשכת": גם אם הבנייה עצמה ישנה, המדינה יכולה להגיש כתב אישום על עצם המגורים או השימוש בו בכל עת.

איך מסדירים חריגות בניה?

הסדרת חריגות בניה, מצריכה התנהלות זהירה, על ידי בעלי מקצוע. יש לבחון עקרונית, האם ניתן להסדיר את חריגת הבניה, ומה המשמעות הטכנית, ההנדסית, התכנונית והכלכלית של ההסדרה. שנית, יש להסתייע בעורך דין מקרקעין, שכן הליכי ההסדרה צריכים להבטיח את קבלת היתר הבניה, בסופו של דבר, ללא העמדה לדין פלילי. בהקשר זה ראוי לציין כי חריגת בניה עשויה להתרחש שלא ביודעין, בדירה חדשה שנרכשה מקבלן, בבית משותף, ואף אחרי עשרות שנים. למרבה הצער, לעיתים אזרחים נורמטיביים מגלים, בחלוף עשרות שנים, כי דירתם נבנתה תוך חריגת בניה, והם נאלצים לעמוד בפני כתב אישום פלילי.

הסדרת חריגות בניה בדיעבד

בניה ללא היתר מהווה עבירה פלילית, והרשויות המקומיות מגישות כתבי אישום פליליים, הנדונות בבית המשפט לעניינים מקומיים. אולם, מרבית הרשויות אינן מעוניינות בתביעת תושביהן לדין פלילי, אלא מעוניינות בהסדרה של הבניה (ובתשלום היטל ההשבחה שיתווסף לקופתן). לפיכך, מבקשות הרשויות המקומיות להכשיר את חריגת הבניה, ככל שהדבר אפשרי, או להרוס את חריגת הבניה. בנוסף לכך, משרד המשפטים הבין את המשמעויות של "כתם" פלילי העלול לדבוק באדם בגין חריגת בניה, ולו פעוטה. לפיכך, התחוללו בשנים האחרונות מספר שינויים משמעותי בתחום:

הסדר מותנה:

תיקון 66 לחוק סדר הדין הפלילי, העניק לתובע העירוני את האפשרות לסגירת תיקים פליליים, בהסדר מותנה, חלף הגשת כתב אישום פלילי. כאשר נסיבות ביצוע העבירה ונסיבותיו האישיות של מבצע העבירה מצדיקים זאת, אפשר שתינתן האפשרות לסגור את התיק הפלילי בהסדר מותנה, ללא כתב אישום. ההסדר המותנה בעבירות התכנון והבניה כולל, לרוב, הודאה של הבעלים בעבירה, והתחייבות להוצאת היתר בניה כדין, עד למועד מסוים (ואם לא – ביצוע הריסה).

החלפת כתב אישום פלילי, בקנסות מנהליים:

בשני העשורים האחרונים, גדלה הנטייה להשתמש במנגנוני אכיפה מנהליים, ככלים חלופיים למשפט הפלילי. תכלית הסנקציה המינהלית היא תכלית הרתעתית-מניעתית, והיא מבוססת על ההנחה שקיים תמריץ כלכלי למפר לבצע את ההפרות. תיקון 116 לחוק סדר הדין הפלילי, קבע שחלק מהעבירות שהיו עד היום פליליות – הפכו לעבירות מנהליות. בכך, מנע התיקון לחוק, במקרים בהם נתגלתה חריגות בניה קלות, הרשעה פלילית וכתב אישום כנגד אדם, על כל המשתמע והנובע מכך.

כמה זמן לוקח להסדיר חריגות בניה?

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, קבע לוחות זמנים מירביים לתהליכי רישוי שונים. אולם, גם במקרה בו קיימת היתכנות להסדרת חריגות בניה, ולהוצאת היתר בניה, פרק הזמן הדרוש התארך. דו"ח מבקר המדינה (דוחות על הביקורת בשלטון המקומי לשנת 2021, בעניין ייעול הליכי רישוי הבניה) קבע כי הזמן הממוצע להנפקת כלל ההיתרים בכל המסלולים שנבדקו היה 319 ימים קלנדריים, והזמן החציוני – 236 ימים. כ-30% מההיתרים אושרו לאחר יותר מ-360 ימים. משמע, כדי להסדיר חריגות בניה לקראת מכירת דירה – צריך להיערך שנה מראש.

מה עלויות הכשרת חריגות הבניה?

גם במקרים בהם ניתן להכשיר את חריגות הבניה, העלויות עשויות להסתכם במאות אלפי ש"ח. אם לא ניתן להכשיר את חריגות הבניה, המשמעות היא שיש להרוס את החלקים שנבנו בחריגה – ובמחיר גבוה. לפיכך, חשוב כי הרוכש יהיה מודע לנושא הכספי, ויתרגם זאת במסגרת המשא ומתן והסכם המכר. בכל מקרה, גם אם הצדדים הסכימו על ההפחתה במחיר, יש לציין את המצב הקיים (החריגה) בהסכם המכר.

היטל השבחה על חריגות בניה

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל מקרקעין, כאשר מאושרת תב"ע חדשה, הקלה או שימוש חורג בתוכנית קיימת, שהביאה להשבחת שווי הנכס. בעלי דירה שהכשירו כדין את חריגת הבניה, ישלמו לרשות המקומית תשלום בגובה של 50% מעליית שווי הקרקע, כתוצאה מההיתר שניתן. קראו כאן מידע נוסף על היטל השבחה.

בחודש פברואר 2021, הקל בית המשפט העליון בנושא תשלום היטל ההשבחה, על קרקע שבוצעה בה חריגת בניה. על פי פסק הדין (בר"מ 6526/19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' רות נקר), היטל ההשבחה ישולם רק ממועד קבלת ההיתר, ולא ממועד התוכנית שהביאה להשבחה. משמע, במקרים שבהם נעשה שימוש ללא היתר בנכס, אשר הוכשר בדיעבד בעקבות אישור תוכנית משביחה, אזי מועד המימוש לצורך תשלום היטל ההשבחה יהיה מועד קבלת היתר הבניה או מועד העברת הזכויות בנכס.

רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה

ברכישת דירה מקבלן, לעיתים אין לדירה היתר בניה. היתרון העיקרי של העסקה הוא המחיר הנמוך, אולם המחיר משקף גם את הסיכונים. לשם הדוגמה, אי וודאות באשר להליכי הרישוי שיאושרו; אי ודאות לגבי מועד המסירה; חוסר ודאות לגבי ההצמדות לדירה; ואי השלמה של הרישום בטאבו.

מה האחריות המוטלת על מוכר דירה עם חריגות בניה?

כמעט בכל הפעמים, המוכר מצהיר בהסכם המכר, כי הנכס בנוי בהתאם להיתר, וכי אין חריגות או הליכים משפטיים כנגדו או כנגד הנכס. בפסיקה נקבע כי הצהרה שאינה תואמת את המציאות האובייקטיבית, מהווה הטעיה של הקונה ואי גילוי עובדות אשר על פי הדין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על המוכר לגלותן. זהו חוסר תום לב בעובדה מהותית – שכן אדם סביר לא היה רוכש דירה ללא היתר.

בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג–1973, חוזה שהתבטל עקב פגם בכריתה, כל צד חייב להחזיר לצד השני, את שקיבל על פי החוזה. צד לחוזה אשר נפגע מפגם בכריתת החוזה עקב הטעיה רשאי לבטלו תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול (סעיף 20 לחוק החוזים). מי ששילם כסף יקבלו בחזרה בערכו הריאלי.

איך רוכשים דירה עם חריגות בניה?

תהליך הבדיקה לפני רכישת דירה, כולל אנשי מקצוע, ובראשם עורך דין מקרקעין. אחת הבדיקות הראשונות שייערכו היא בדיקה של נסח הטאבו, האם נרשמה הערת אזהרה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין, האם קיים צו שיפוטי כנגד הנכס, ועוד בדיקות. בנוסף, עורך הדין, בסיוע אנשי מקצוע, יוודא את ההתאמה של הבניה בפועל, למצב התכנוני ולהיתרי הבניה הקיימים. אם נתגלו חריגות, ועדיין תבחרו לבצע רכישה – מומלץ לשקלל זאת במחיר העסקה.

קבלת הסכמת בנק למשכנתאות, מראש. אם יש צורך בלקיחת משכנתה, יש להביא את עובדת חריגת הבניה לידיעת הבנק, בהקדם. זאת, על מנת שהבנק יעריך את הסיכונים/סיכויים, והאם יהיה מוכן לממן את הרכישה. תשומת הלב כי אישור הבנק צריך לכלול שני רכיבים: הסכמה לרכישת הדירה למרות חריגות הבנייה, וכן את הסכום שיסכים להעמיד כמשכנתא.

האם ניתן להכשיר חריגות בניה באמצעות תמ"א 38?

לעיתים קיימת מחשבה, כי ניתן יהיה להסדיר חריגות בניה, באמצעות תמ"א 38. אלא שבתי המשפט סבורים אחרת. החשיבות במיגון הדירות ובחיזוק המבנה, אינה גוברת על קיום שלטון החוק, ועל היצמדות לתכניות המתאר והתב"ע. כלומר, מבנה שנבנה בניגוד לדין, לא יוכל ליהנות מהתמריצים שמקנה התמ"א 38. למידע נוסף, קראו בפוסט "מבנה ללא היתר לא יהנה מתמ"א 38".

עורך דין מקרקעין בחיפה