כתבה זו תעסוק באחד הנושאים הטכניים ביותר, אך המהותיים ביותר, במקרקעין: איך קוראים נסח טאבו. קריאת נסח הטאבו צריכה להיעשות לגופו של המסמך, משמע הבנה מלאה של מה כתוב בנסח. אולם היא מצריכה ידיעה והבנה, של מה שלא כתוב בנסח. הנסח מהווה את אחד ממקורות המידע הראשוניים על הנכס, אולם לא הבלעדי. עורך דין מקרקעין, יודע לקרוא את נסח הטאבו, על מנת לקבל מידע ראשוני ובסיסי, על הנכס, ויודע היכן לחפש מידע נוסף, ומה לחפש באותו המידע, על מנת להבטיח את האינטרסים של הלקוח, בכל עסקת מקרקעין.
מהו נסח טאבו?
נסח טאבו, המכונה רשמית “רישום במרשם המקרקעין בישראל”, הוא מסמך המבטא את הרישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם לסעיף 123 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969. פנקסים אלו כוללים רישום של עסקאות שאושרו על ידי הרשם, פסקי דין, החלטות וצווים שניתנו על ידי בית משפט או רשות מוסמכת אחרת, וכן כל דבר אחר הטעון או ניתן לרישום לפי חיקוק.
נסח הטאבו הוא מסמך מהותי בעסקאות מקרקעין, המשמש לזיהוי המקרקעין או בעליהם. הוא מאפשר לכל אדם לברר את מצב הזכויות בנכס, כולל בעלות, שעבודים, הערות אזהרה וזכויות חכירה. בדיקת נסח טאבו היא פעולה בסיסית וחיונית לפני ביצוע כל עסקה במקרקעין, שכן היא מספקת מידע קנייני אמין ועדכני. במקרים בהם מקרקעין אינם רשומים בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, הזכויות נחשבות אובליגטוריות בלבד עד לרישום בפועל בלשכת רישום המקרקעין.
מה יש בנסח הטאבו?
נסח הטאבו הוא תעודת הזהות הרשמית של המקרקעין, המופק על ידי לשכת רישום המקרקעין במשרד המשפטים. הנסח כולל פרטים על מיקום המקרקעין (גוש, חלקה, תת-חלקה), את המספר הקודם של הנכס (ככל שהיה), תיאור הנכס, שמות וזיהוי הבעלים, השינויים בעלויות במהלך השנים (אם מדובר בנסח היסטורי), שטח הנכס, חלק הנכס בשטח המשותף (ככל שיש), ההצמדות של שטחים או מתקנים שיש לנכס, לתתי חלקות אחרים, סוג הפנקס שבו רשום הנכס (פנקס הבתים המשותפים או פנקס השטרות). בנוסף, כולל הנסח את סוגי הזכויות (בעלות, חכירה, שכירות וכו’), את המגבלות (עיקולים, הערות אזהרה, שעבודים, משכנתה), את הזיקות (מעבר, הנאה וכו’), הערות משפטיות (דוגמת הערה על חריגות בניה, ירושות, הפקעות, צווי בתי המשפט, ועוד).
במקרה בו הנכס נמצא בתהליך רישום או מבוצעות פעולות בנכס, לא ניתן להנפיק נסח טאבו באופן מקוון. במקרה זה, יש להפיק את הנסח המעודכן, פיזית, בלשכת רישום המקרקעין.
מה מחפשים בנסח הטאבו?
- בעלות על הנכס – מלאות או חלקיות, פרטיות (אדם או חברה), הקדשים, כנסיה, או בעלות ציבוריות. נסח הטאבו אף יפרט את הנסיבות לרכישת הבעלות.
- סוג הזכות במקרקעין – בעלות, חכירה, שכירות.
- פער או התאמת הבעלים הרשומים בנכס, למבצעי העסקה. בנוסף, בדיקה שסך החלקים של הנכס שבידי הבעלים, מסתכמים למלוא הזכויות המבוקשות.
- הערה על הצורך בהסכמה. הערה על צורך בהסכמה היא רישום בפנקסי המקרקעין המציין כי ביצוע עסקה במקרקעין, על ידי בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, מותנה בהסכמתו של צד שלישי. הסכמה זו יכולה לנבוע מחיקוק, צו בית משפט, או התחייבות בכתב של הבעלים. ההערה נרשמת לבקשת הצד השלישי, בהתאפ לסעיף 128 לחוק המקרקעין.
- הגוף שרשם את הנכס. כידוע, לא כל נכסי המקרקעין מנוהלים בטאבו, וקיימים נכסים רבים שרישום הזכויות בהם מנוהל ברמ”י או אצל החברות המשכנות. כך לדוגמה, אם אתם רואים בנסח הרישום שהבעלים הם מדינת ישראל, קק”ל, רשות הפיתוח, ולא רשומות חכירות לטובת חוכרים שונים – יש לבדוק את מצב הזכויות ברישומים נוספים.
- מיקום הנכס. מספר גוש, חלקה ותת חלקה, הקומה בה נמצא הנכס, והתאמת המיקום למידע במסמכים אחרים (שם הרחוב, תשריט הארנונה, סיור במקום). כמו כן, מחפשים שינויים במספרי החלקה, לאחר תהליכי פרצלציה, איחוד וחלוקה של מגרשים, ככל שהיו.
- החלק היחסי של הנכס ברכוש המשותף (“שטח הרצפה” של הנכס מתוך כלל רצפות הבית המשותף). נתון זה חשוב הן ביחס לזכויות בניה והן ביחס להשתתפות בהוצאות התחזוקה (תשלומי ועד הבית).
- פרטים ופער בין גודל המקרקעין הידועים/ המוצהרים. ככל שיש פערים, נבקש להבין מה מקורם ומשמעותם. לעיתים, מקורן בחישוב שטח הדירה, אולם לעיתים יצביעו על חריגות בניה (פיצולים, סגירת שטחים, השתלטות על שטחים משותפים, מחסן שהפך לדירה, הצמדות שלא נרשמו, ועוד).
- רישום הערות אזהרה שהיו במהלך השנים. שיעבודים, משכנתאות, העברות, הערות אזהרה לגבי ייעוד מקרקעין (תקנה 27), הערה על אי התאמה להיתר (תקנה 29), הליכים שלא הושלמו, צווי בתי משפט, ועוד.
- עיקולים. רישום של צו עיקול בנסח מעיד שבעל הזכויות חייב כספים לנושים שונים.
נתונים נוספים שניתן להבין מהנסח
- תמהיל יחידות הדיור. כאשר מעוניינים להבין מה אוכלוסיית והרכב הבית המשותף. ניתן לחשב את השטח פרטי (הממוצע) לנכס.
- תקנון הבית המשותף. התקנון המצוי (ברירת המחדל), או התקנון עליו הסכימו כל הדיירים, קובע את דרך הניהול של הבית המשותף.
- מספר הבעלויות הפרטיות. לרוב, הבעלויות הן פרטיות. אולם, קיימים בניינים בהם הבעלויות הן לא פרטיות: קק”ל, הימנותא, עמידר ועוד חברות לדיור בר-השגה וכו’. כך גם נכסים השייכים לרשות המקומית. לפיכך, ניתן לנסות להבין על הרכב הדיירים מנסח הטאבו. כך גם לגבי האפשרויות והקשיים, בהוצאת היתרי בניה וכיוצ”ב.
- נכסים ממושכנים. רישום משכנתות על הנכס, מאפשר ללמוד על וותק התושבים בבניין, על התחלופה בו וכו’.
- עדכניות המידע בנסח הטאבו. כל נסח טאבו נושא תאריך הנפקה, המציין את מועד עדכון הנתונים בפנקסי המקרקעין. תאריך זה חשוב לקביעת עדכניות המידע המופיע בנסח.
מה לא מופיע בנסח הטאבו?
נסח טאבו הוא אמנם מסמך משפטי מהותי ובעל תוקף ראייתי חזק, אך אינו חזות הכול: הוא מהווה נקודת מוצא בלבד, ולא כאל מקור מידע ממצה. כך, קיימים היבטים שאינם עולים מתוכנו:
נכסים שאינם מוסדרים
כאמור לעיל, לא כל מקרקעי ישראל רשומים בפנקסי המקרקעין בלשכות הטאבו. חלק ניכר מהקרקעות עדיין מצויות ברישום זמני או חלופי, כגון ספרי מינהל מקרקעי ישראל או פנקסי חברות משכנות (קיבוצים, אגודות שיתופיות, “עמידר”, “שיכון ובינוי” וכיוצ”ב). במקרים אלו, הנסח בטאבו כלל לא קיים, או שהמידע הרשום בו אינו מלא. המשמעות היא שיידרש בירור משפטי מורכב יותר כדי לאתר את הזכויות המדויקות.
פערים מול המציאות הפיזית
נסח הטאבו הוא מסמך משפטי הצהרתי, אך אינו משקף בהכרח את המצב בשטח. לדוגמה: ייתכן שבנסח מופיעה חלקה בגודל מסוים, אך בפועל, הגבולות השונים; חריגות בנייה, שימושים חורגים, פלישות, זכויות שנקנו עם השנים; ועוד. כמו כן, הנסח אינו מתייחס לפיצולים פנימיים בדירות, לחוזים בלתי רשומים בין בעלי נכסים, ועוד.
תלות בעדכון שוטף
המרשם בטאבו מבוסס על רישום פורמלי בלבד, הנכון למועד הוצאתו. משמעות הדבר היא שאם נערכה עסקה (למשל מכר דירה) אך הצדדים טרם השלימו את הליך הרישום בלשכת רישום המקרקעין, הנסח ימשיך לשקף את המצב הישן. בפועל, עלולים להיווצר מצבים של עסקאות נוגדות.
חוסר התאמה עם תכניות מתאר
נסח הטאבו מתאר זכויות משפטיות בלבד, ולא תכנוניות. כך, ייתכן שנכס רשום כבעל זכות מלאה בטאבו, אך תכנית מתאר מחוזית או מקומית מייעדת את הקרקע ל”שטח ציבורי פתוח”, לדרך או למבני ציבור. במצב כזה, הבעלות הרשומה כפופה לדיני התכנון והבנייה, לרבות אפשרות הפקעה.
סוגי נסחי טאבו ואפשרויות קבלתם
קיימים מספר סוגים של נסחי טאבו, בהתאם לצרכים: רגיל, היסטורי, חלקי ומרוכז. הפנקסים המתנהלים בלשכה פתוחים לעיון הציבור, וכל אדם רשאי לעיין בהם ולקבל העתקים מהרשום בהם, בהתאם לסעיף 124 לחוק המקרקעין. ישנן שתי אפשרויות עיקריות לקבלת המידע: “נסח טאבו לעיון/צפייה” שניתן להפיק מהאינטרנט, ו”נסח טאבו מאושר” שמהווה אישור רשמי בעל נפקות משפטית ודורש התייצבות בלשכת רישום המקרקעין או הזמנה דרך חברות זכייניות, שכן הוא מצריך מקור חתום ומאושר על ידי רשם המקרקעין.
כל עסקה במקרקעין היא עסקה מורכבת, המורכבת ממאות פרטים קטנים, שכל אחד מהם עלול לגרום להפסדים של מאות אלפי שקלים. רק עורך דין מקרקעין, מקצועי ומיומן, יוכל לשמור עליכם בעסקה. משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, ומיסוי מקרקעין. אלפי לקוחות וחוזי מכר, ייעוץ, ליווי וייצוג בכל הערכאות המשפטיות. אם אתם מעוניינים לשמור על עצמכם בעסקת מקרקעין, צרו קשר, עכשיו.
