top image

בטחונות בהשכרת דירה

בטחונות השכרת דירה

השכרת דירה היא עסק מסוכן: בעלי הדירה מפקידים בידי שוכר, אדם זר, נכס מקרקעין יקר, שכסף רב הושקע ברכישתו. בנוסף, בדירה קיימות מערכות וציוד רב (מיזוג, הסקות, מערכות סולאריות, ריהוט וכו'), השייכים לבעלים. על הדירה מוטלים אגרות, מסים ותשלומים שונים (ארנונה, מים, ביוב, חשמל, שמירה, גז, טלפון ותקשורת, ועד בית/ חברת ניהול, ועוד). גם השימוש בנכס על ידי השוכר, מוגבל להוראות הדין. כל אלה מחייבים הכנת חוזה שכירות, שיכלול מנגנונים ברורים, פשוטים ומוסכמים, שיוכלו להבטיח, במידת הצורך, את פיצוי בעלי הדירה על כל נזק שעלולים להיגרם להם. עם ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין והנדל"ן, לפניכם סקירה של הבטחונות הנפוצים בהשכרת דירה ומספר "טיפים" לשוכרים ולמשכירים.

מזומן

פיקדון כסף שמקבל לידיו הבעלים, מאת שוכר הדירה, בנפרד מהכספים שנועדו לתשלום השכירות. פקדון מזומן זה מוחזר, בסיום תקופת השכירות, ככל שלא היה צורך לעשות שימוש בכספים אלה, כהגדרתם בחוזה השכירות. מניסיוננו, שלושה עד ארבעה חודשי שכירות, הנם בטוחה מספיקה. היתרון של פקדון המזומן – אפשרות המימוש המיידית שלו, ללא טרחה מיוחדת. החסרון המרכזי – קושי של השוכר לשלם סכום כסף נוסף, במזומן ובאופן מיידי, מעבר לתשלום דמי השכירות החודשיים. החסרון מצידו של משכיר הנכס הוא, שסכום המזומן מצריך הפקדה, וייתכן שאף דיווח לרשויות המס.

צ'ק בטחון

צ'ק (המחאה) חתום על ידי השוכר, לפקודת המשכיר בלבד, ללא ציון תאריך פרעון, בסכום עליו סיכמו הצדדים. על צ'ק הביטחון יירשם "לבטחון בלבד". הצ'ק יוחזר לשוכר בסיום תקופת השכירות, ככל שלא היה צורך לעשות שימוש בצ'ק. היתרון המרכזי עבור השוכר – הצ'ק לא מכובד במועד החתימה, ואינו "מכביד" על חשבון הבנק. החיסרון – מימוש הצ'ק על ידי המשכיר אומנם פשוט, בלשכות ההוצאה לפועל, אולם הדבר כרוך בהליכים משפטיים. 

ערבות אישית

החתמת צד ג' על שטר ערבות אישית, כערב לחיובי שוכר הדירה. דרך המימוש היא הגשת תביעה כספית של הערב, בבית המשפט, או בלשכת ההוצאה לפועל. בדומה לצ'ק ביטחון, החיסרון המרכזי של ערבות זו היא בדרך מימושה: הליך משפטי, שכירת עורך דין, הוצאות כספים, ואף ייתכנו עיכובים או סיבוכים משפטיים, שיאריכו את ההליכים.

שטר חוב

מדובר בשטר חוב אישי של השוכר. שטר זה מוחזר בסיום תקופת השכירות, ככל שלא היה צורך לעשות שימוש בשטר. דרך המימוש היא הגשת תביעה כספית של הערב, בבית המשפט, או בלשכת ההוצאה לפועל. החיסרון המרכזי של ערבות זו היא בדרך מימושה: הליך משפטי, שכירת עורך דין, הוצאות כספים, ואף ייתכנו עיכובים או סיבוכים משפטיים, שיאריכו את ההליכים. עם זאת, החתמת ערבים מוספים עשויה להקל בדרך מימוש הבטוחה.

ערבות בנקאית אוטונומית (צ'ק בנקאי)

מסמך ("שטר") כספי, המונפק על ידי בנק מסחרי, לבקשת השוכר. הבנק מבטיח שהבטוחה תוכל להתממש, מחשבונו של השוכר, למול דרישה לבנק המנפיק. היתרון – מהירות מימוש הבטוחה, והליכים קצרים (פניה לבנק). החיסרון – הבנק המנפיק "משריין" את כספי השוכר, וייתכן שבכך מקשה עליו בהתנהלות השוטפת. בנוסף, חלק מהבנקים דורשים עמלה בסך כמה מאות ש"ח, בגין כל שנת ערבות. ולכן, חשוב לדרוש שעלות הערבות הבנקאית תחול על השוכר בלבד.

בטחונות לטובת צדדים שלישיים

בנוסף לבטחונות אלה, על המשכיר לדרוש מהשוכר גם בטחונות לטובת צד ג'. זאת, במקרה שהשוכר לא יפרע את חובותיו הנובעים מהשימוש בדירה ו/או במתקנים בדירה. כך לדוגמה, וועד בית/ חברת ניהול, חברת חשמל, הרשות המקומית, תאגיד המים המקומי, חברת גז, טלפון ותקשורת, ועוד.

החזרת בטחונות

כל בטוחה שתימסר למשכיר הדירה, צריכה להיות מוחזרת לשוכר, בסיום תקופת השכירות. עם זאת, מומלץ שלא להחזיר את הבטחונות באופן אוטומטי. על הבעלים לבדוק ולוודא:

  • כי הדירה ריקה מכל אדם וחפץ.
  • שהמתקנים עובדים ותקינים.
  • שהדירה מסויידת, ונקיה.
  • השוכר הציג קבלות על ביצוע כל התשלומים שבאחריותו, בהתאם לחוזה.

 

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר