top image

הסכם מכר דירה

הסכם מכר דירה

הסכם מכר דירה הוא המסמך המשפטי המרכזי בתהליך מכירת או רכישת דירה. הסכם זה מסדיר את תנאי מכירת הזכויות בדירה, בין הצדדים. במהותו של ההסכם ייקבע כי בתמורה לסכום כספי שסוכם בין הצדדים, אשר ישולם במועדים המוגדרים בהסכם, למול אבני דרך, יעביר המוכר לקונה את זכויות הבעלות בנכס ספציפי. הסכם מכר דירה מותאם למצבם וליכולותיהם של הצדדים, מגבלותיהם, למצבה הפיזי, המשפטי, ההנדסי והתכנוני של הדירה, ולעיתים אף לצד ג'. כאשר הוא מבוצע בצורה מקצועית וראויה, בליווי עורך דין מומחה במקרקעין, הוא יוצר איזון נכון בין האינטרסים של מוכר הדירה לבין רוכש הדירה, ומגן על הצדדים כנדרש.

 

סוגי הסכמי מכר

בשוק הנדל"ן נפוצים סוגים שונים של הסכמי מכר: הסכם לרכישה של דירת מגורים מקבלן (על פי חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973); הסכם למכירה או רכישה של דירת מגורים (דירה יד שניה); הסכם למכירה, לרכישה או לחכירת נכס; ועוד.

 

הפרטים המופיעים בהסכם מכר דירה

כמעט בכל הסכם מכר דירה, מופיעים הפרטים הבאים:

  • תיאור מהות העסקה (העברת זכות בעלות, זכות חכירה).
  • זיהוי הנכס – גוש, חלקה, תת חלקה, כתובת, הצמדות, קומה, שטח, מטלטלין, ועוד. לרוב יצורף להוכחת סעיף זה, נסח טאבו עדכני.
  • פרטי הצדדים – זיהוי ברור וחד-משמעי של הצדדים לעסקה. זאת, על מנת לוודא שהמוכרים הם בעלי זכות הבעלות בנכס הנמכר במלואו, ושאין מגבלות על המכירה. כאשר מדובר בעסקת מקרקעין בין אנשים פרטיים, הדברים פשוטים, אולם כאשר אחד הצדדים הוא פעמים חברה או שותפות, יש צורך לוודא שלאותו הצד ניתנו הסמכויות בדין. בנוסף, בפרטי הצדדים יצויינו שמות ופרטי עורכי הדין המייצגים את הצדדים.
  • מועד כניסת ההסכם לתוקף ותנאים מתלים – האם ההסכם נכנס לתוקף מיד עם חתימתו ע"י הצדדים, או שקיימים תנאים מתלים (תנאים מקדימים), שרק לאחר שהתקיימו (לדוגמה: הוצאת היתר בניה, הסדרת חריגות בניה, פינוי דייר סרבן, הוצאת צו ירושה וכו'), ייכנס הסכם המכר לתוקף.
  • הצהרות המוכר –  זכותו של מוכר הנכס, טיב הנכס, מצב הנכס, היקף הבעלות בנכס, זכויות נוספות בנכס (אחוזי בנייה, רכוש משותף), קיומו של היתר בניה (או היעדרו), חריגות בניה, מגבלות, פגמים וליקויים, שעבודים, משכנתאות, התחייבות להמצאת מסמכים, חובות, תשלומי מיסים, וכיוצ"ב. ככל שיש חשש לפגמים, בעיות או ליקויים בדירה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה. זאת, כיוון שחובת הגילוי המוטלת על המוכר במכירת דירה, גבוהה. ככל שיתברר כי המוכר העלים או השמיט פרט, אזי בית המשפט עלול לראות זאת בחומרה, עד כדי ביטול העסקה.
  • הצהרות הקונה – הצהרות והתחייבויות של הקונה בדבר עריכת בדיקות משפטיות, מיסוי מקרקעין, הנדסיות, ותכנוניות קודם לרכישה, יכולת כספית לרכישת הנכס ולעמידה בתשלומים, אישור בנק לקבלת משכנתא, תשלומי מיסוי מקרקעין, ועוד.
  • התמורה – סכום הרכישה הכולל, חלוקת התשלומים, מועדי התשלומים וגובה כל אחד מהתשלומים, אופן הבטחת התשלומים, רישום הערת אזהרה, רישום משכון, ניכוי משכנתאות, אופן העברת מסמכים בין הצדדים וקביעת זמן מירבי להמצאתם, התחייבות לחתימות על מסמכים שונים בעתיד ע"י הצדדים, ועוד.
  • אחריות הצדדים לתשלומי מיסוי מקרקעין (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה).
  • המסירה – מועד המסירה ומצב הנכס בעת המסירה.
  • סעדים ותרופות – קביעה ברורה של התרופות והסעדים שיקבל מי מהצדדים, סכומי הפיצויים המוסכמים והמועד לתשלומם, אם העסקה לא תושלם (באשמת מי מהצדדים), או אם יחולו עיכובים במימוש שלב בעסקה.
  • חתימת הצדדים.

 

מעמד החתימה על חוזה מכר

במעמד החתימה על חוזה המכר, עורכי הדין של כל אחד מהצדדים יוודאו את קיומם של המסמכים הנדרשים לצורך עסקת המקרקעין, יבצעו זיהוי של הצדדים, ויחתימו אותם על מסמכים שונים, הנדרשים לצורך ביצוע העסקה, רישום העסקה והשלמת העסקה. כך, במעמד זה יחתמו הצדדים על חוזה מכר דירה, תצהירים, תשריטים ותוכניות, ייפוי כוח לעורכי הדין של הצדדים (לצורך רישום זכויות, רישום הערת אזהרה, וביצוע תשלומים), שטרי מכר לצורך הרישום בטאבו ב-5 העתקים, ועוד. עורכי הדין יחתימו את הצדדים על טופס הכרת לקוח, במסגרת דרישות מכוח החוק לאיסור הלבנת הון.

 

להתייעץ עם עורך דין מומחה במקרקעין

עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת, טכנית, ויקרה. המשמעות של טעויות הנן, לעיתים, אובדן של מיליוני ש"ח, והליכים משפטיים שיארכו שנים ארוכות. לכן, עסקת מקרקעין היא לא משהו שניתן להקל בו ראש. התייעצות וליווי של עורך דין מומחה במקרקעין, נדרשת כדי להגן עליכם, בעסקת מכירת דירה או ברכישת דירה. רק ליווי של עורך דין מומחה במקרקעין, שערך בעצמו אלפי עסקאות, תבטיח את האינטרסים שלכם. במשך למעלה מ-40 שנה, עוסק משרד עורכי דין וולר ושות' במקרקעין, נדל"ן, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. צוות המשרד מורכב מעורכי דין בעלי ניסיון וותק רב, במטרה להעניק לכל לקוח, את השירות המקצועי והאיכותי ביותר. צלצלו עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר