השקעת נדל”ן בחיפה
במשך שנים משקיעים העדיפו לרכוש דירות קטנות בחיפה. אולם בשנה האחרונה, מגלים רבים את הנדל”ן בחיפה. על פי משרד האוצר, כרבע מהזוגות הצעירים שרכשו ברבעון הראשון לשנת 2022 דירה בחיפה, הם תושבי מרכז הארץ, שככל הנראה ביצעו את הרכישה לצורך השקעה, תוך ניצול המחירים הזולים של הדירות בעיר. רמת המחירים בחיפה עדיין נמוכה, ומאפשרת גם למשקיעים עם הון עצמי נמוך, לרכוש נכס איכותי באזורים מבוקשים. בנוסף, רמת המחירים הנמוכה מאפשרת תשואה גבוהה עבור השכרת הנכס.
סיבות לבחינת השקעת נדל”ן בחיפה:
כמשרד עורכי דין המתמחה למעלה מ-40 שנה במקרקעין, נדל”ן, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה, בחיפה, כמה סיבות לבחון השקעת נדל”ן בחיפה-
- מחירי נדל”ן נמוכים יחסית לאזור המרכז. בשנים האחרונות נרשמת עליה מסוימת במחיר, אולם הפוטנציאל עדיין גדול. על פי סקירת “כלכליסט” מחודש ספטמבר 2023, המחיר למ”ר ב”פריים לוקיישן” של מרכז הכרמל הוא 28,658 שקל (מול 71 אלף ש”ח בתל אביב, ובירושלים, בשכונת רחביה, כ־40 אלף שקל). לא מפתיע שמרבית הדירות בשכונת הדר הכרמל, שבעבר נחשבה למקום מבוקש, הן בבעלות משקיעים.
- תשואה גבוהה מהשכרת נכס – אזורים מסויימים בחיפה מעניקים את תשואת השכירות הגבוהה בארץ, סביב 3.5% – 4%.
- פרויקטים של פינוי בינוי שעתידים לעלות את ערך הדירות – תוכניות פינוי-בינוי בשכונות החוף, צפויות להעלות את ערך הדירות שלידן. בנוסף, תוכניות להריסת שיכוני רכבת רבים בשכונת קריית אליעזר ושכונות מזרח חיפה.
- היי טק – פארק ההייטק מת”מ, ועבודות ההקמה של הפארק ליד צומת הצ’ק פוסט, מהווים אבן שואבת לתעסוקה איכותית.
- ניידות ותחבורה – ריבוי אמצעי התחבורה (רכבת, אוטובוסים, מטרונית והרכבל), וכן מנהרות הכרמל, מאפשרים התניידות נוחה יחסית בתוך העיר חיפה, ובין חיפה ליתר הארץ.
- תוכניות חיבור חיפה, כחלק מהגוש האורבני הרציף במרכז הארץ. בנוסף, חיפה היא העיר המרכזית במחוז הצפון, דבר המבטיח רמות ביקוש גבוהות יחסית. עם אישור תוכנית מתאר ארצית למפרץ חיפה (תמ”א 75), מפרץ חיפה יהפוך ללב המטרופולין של הצפון.
- מוסדות השכלה גבוהה – חיפה היא אחת הערים עם הכי הרבה מוסדות השכלה גבוהה בישראל. אוניברסיטת חיפה, הטכניון, מכללת הכרמל, המכללה למינהל, ועוד. מוסדות אלה מושכים סטודנטים, הנדרשים לשכירת דירות.
בדיקות טרם השקעה בחיפה
כמו כל השקעה, השקעה בדירה בחיפה צריכה להיות זהירה ומחושבת. לצד היתרונות שבהשקעה, לעיר חיפה קיימות מספר בעיות יסודיות, וביניהן –
- זיהום אויר, כתוצאה מפליטות מזהמים מהתעשיה במפרץ חיפה.
- עיכוב הפיתוח העירוני, עקב פעילות לפיתוח נמל חיפה. התעצמות והרחבת הפעילות בנמלים, תגביר את פעילות התעשייה המזהמת, תביא לגודש תחבורה, ועוד.
- נכסים רבים בידי הכנסיה.
- הגירה שלילית מחיפה.
היתרי בניה בחיפה
בין חודש נובמבר 2022, לחודש יולי 2023, איבדה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה, את סמכויותיה כוועדה עצמאית מיוחדת. בכך, לא היתה מסוגלת לקדם תוכניות באופן עצמאי, ונדרשה לאישור הוועדה המחוזית. זאת, נוכח תפקודה המקצועי של הוועדה, וכן שיקולים פוליטיים, המונעים קבלת החלטות. המשמעות היא עיכוב משמעותי בקידום תוכניות בחיפה, שפגע מאוד בהתחדשותה. רק בחודש יולי 2023, החזרי שר הפנים את המעמד לוועדה, בכפוף לשורה של התניות.
מספר היתרי הבנייה שרשות מנפיקה, היא אחד המדדים המשמעותיים ביותר לתפקוד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. זהו גם מדד ליכולת של העיר לבנות, להתפתח ולצמוח. זה אחד המדדים החשובים היותר עבור משקיעי נדל”ן. אלא שבשנת 2022 ניתנו בעיר חיפה 1,123 היתרים בלבד. לפי הרשות להתחדשות עירונית, חיפה נמצאת במקום השישי ברמה הארצית בהיקף יחידות הדיור שאושרו במסגרת תוכניות להתחדשות עירונית – 9,731 יחידות דיור בלבד. מספר מתחמי ההתחדשות העירונית שנמצאים בביצוע עומד על 7 בלבד. גם כמות היתרי הבנייה להתחדשות עירונית, במתכונת פינוי-בינוי, נמוכה. בשנת 2022 ניתנו בעיר חיפה היתרי בנייה ל־715 יח”ד במתכונת פינוי בינוי. לא בכדי, שלאחרונה הגישו יזמי נדל”ן עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה, כנגד עיריית חיפה, בגין שורה של דרישות והנחיות, המכבידות על קבלת היתרי בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית וגורמת לקיפאון בנייה בעיר.
עורך דין מקרקעין בחיפה
במשך 40 שנה, מתמחה משרד וולר במקרקעין ובנדל”ן בעיר חיפה. למשרד היכרות ארוכה ועמוקה עם עיריית חיפה, עם הגורמים השונים בייזום נדל”ן, ועוד. המשרד מדורג בין המשרדים המובילים עפ”י BDI בשנים האחרונות, ומשלב ניסיון משפטי וניהולי בכיר. צרו קשר לייעוץ וליווי של עורך דין מכירת דירה, או עורך דין קניית דירה בחיפה.
