השקעת נדל”ן בחיפה
במשך שנים משקיעים העדיפו לרכוש דירות קטנות בחיפה. אולם בשנה האחרונה, מגלים רבים את הנדל”ן בחיפה. על פי משרד האוצר, כרבע מהזוגות הצעירים שרכשו ברבעון הראשון לשנת 2022 דירה בחיפה, הם תושבי מרכז הארץ, שככל הנראה ביצעו את הרכישה לצורך השקעה, תוך ניצול המחירים הזולים של הדירות בעיר. רמת המחירים בחיפה עדיין נמוכה, ומאפשרת גם למשקיעים עם הון עצמי נמוך, לרכוש נכס איכותי באזורים מבוקשים. בנוסף, רמת המחירים הנמוכה מאפשרת תשואה גבוהה עבור השכרת הנכס. כמה נתונים וטיפים להשקעת נדל”ן בחיפה, ששווה להכיר.
סיבות לבחינת השקעת נדל”ן בחיפה:
- מחירי נדל”ן נמוכים יחסית לאזור המרכז. בשנים האחרונות נרשמת עליה מסוימת במחיר, אולם הפוטנציאל עדיין גדול. על פי סקירת “כלכליסט” מחודש ספטמבר 2023, המחיר למ”ר ב”פריים לוקיישן” של מרכז הכרמל הוא 28,658 שקל (מול 71 אלף ש”ח בתל אביב, ובירושלים, בשכונת רחביה, כ־40 אלף שקל). לא מפתיע שמרבית הדירות בשכונת הדר הכרמל, שבעבר נחשבה למקום מבוקש, הן בבעלות משקיעים.
- תשואה גבוהה מהשכרת נכס. אזורים מסויימים בחיפה מעניקים את תשואת השכירות הגבוהה בארץ, סביב 3.5%-3%.
- פרויקטים של פינוי בינוי שעתידים לעלות את ערך הדירות. תוכניות פינוי-בינוי בשכונות החוף, צפויות להעלות את ערך הדירות שלידן. בנוסף, תוכניות להריסת שיכוני רכבת רבים בשכונת קריית אליעזר ושכונות מזרח חיפה.
- היי טק – פארק ההייטק מת”מ, ועבודות ההקמה של הפארק ליד צומת הצ’ק פוסט, מהווים אבן שואבת לתעסוקה איכותית.
- ניידות ותחבורה. ריבוי אמצעי התחבורה (רכבת, אוטובוסים, מטרונית והרכבל), מנהרות הכרמל, וכן אישור תוכניות לשדרוג שדה התעופה הישן, מאפשרים התניידות נוחה יחסית בתוך העיר חיפה, ובין חיפה ליתר הארץ.
- תוכניות חיבור חיפה, כחלק מהגוש האורבני הרציף במרכז הארץ. בנוסף, חיפה היא העיר המרכזית במחוז הצפון, דבר המבטיח רמות ביקוש גבוהות יחסית. עם אישור תוכנית מתאר ארצית למפרץ חיפה (תמ”א 75), מפרץ חיפה יהפוך ללב המטרופולין של הצפון.
- מוסדות השכלה גבוהה. חיפה היא אחת הערים עם הכי הרבה מוסדות השכלה גבוהה בישראל. אוניברסיטת חיפה, הטכניון, מכללת הכרמל, המכללה למינהל, ועוד. מוסדות אלה מושכים סטודנטים, הנדרשים לשכירת דירות.
בדיקות טרם השקעה בחיפה
- זיהום אויר, כתוצאה מפליטות מזהמים מהתעשיה במפרץ חיפה.
- עיכוב הפיתוח העירוני, עקב פעילות לפיתוח נמל חיפה. התעצמות והרחבת הפעילות בנמלים, תגביר את פעילות התעשייה המזהמת, תביא לגודש תחבורה, ועוד.
- נכסים רבים בידי הכנסיה.
- הגירה שלילית מחיפה.
היתרי בניה בחיפה
תמ”א 38 בעיר חיפה
מסמך מדיניות עדכני תמ”א 38 בחיפה
לאחר מספר שנים של קיפאון, ביום 7/7/2020, אישרה מליאת הועדה המקומית מסמך מדיניות עדכני לתמ”א 38 (“חפ/מד/2500 מסמך מדיניות עירונית לבחינת בקשות להיתרי בניה מכח תמ”א 38”), שהחליף את מסמך המדיניות מ-2016. מסמך המדיניות העדכני, מחלק את חיפה לצירים מרכזיים, בהם תיושם “תמ”א 38 ליזמים”, שכוללת מתן זכויות בנייה מורחבות, ואזורים משניים שבהם תיושם “תמ”א 38 לדיירים”. באזורים המשניים (לדיירים) יינתנו זכויות חיזוק והרחבת דירות וזכויות בנייה נמוכות ליזמים. התוכנית אף קובעת למתחמים לשימור, ואזורים בעלי ערכים מיוחדים, שבהם לא יתאפשר ליישם את התמ”א. מסמך המדיניות כולל הוראות מעבר, הקובעות אילו מבין התוכניות שכבר הוגשו לעירייה יבחנו על פי מסמך המדיניות משנת 2016, ואלו יועברו לבחינה עפ”י המסמך המעודכן. כמו כן, המסמך עתיד להוות בסיס להכנתן של תוכניות מפורטות לשכונות העיר. כך או אחרת, אין ספק כי מסמך המדיניות ייצר וודאות חשובה לעולם הנדל”ן בחיפה, לקצר את משך הליך הוצאת היתר הבניה ולהיטיב הן עם הדיירים והן עם היזמים והקבלנים.
אתגרים בהשקעה בנדל”ן פרויקטי תמ”א 38 בחיפה
תוכנית לשדרוג שדה התעופה בחיפה
השקעת נדל”ן בחיפה, צריכה להביא נתון נוסף בחשבון: שדרוג שדה התעופה הישן של חיפה. הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות (ות”ל), החליטה בראשית חודש נובמבר 2023, לאשר את תת”ל 80 א’ – תוכנית המסדירה ומרחיבה את השימוש בשדה התעופה בחיפה, לטיסות ליעדים בינלאומיים וארציים, לתעופה מסחרית וכללית. הוועדה אימצה את דוח החוקרת לתוכנית ביחס להשגות שהוגשו לתוכנית ואת עיקר המלצותיה בגינן, והחליטה להעביר את התוכנית לאישור הממשלה. התוכנית, המתפרסת על שטח של כ-125,000 דונם, קובעת את יעודי הקרקע, את שטחי הבנייה, את התנאים לרישוי הבנייה ועוד. עם אישור התוכניות לדדרוג שדה התעופה, הוודאות התכנונית תעלה משמעותית, ותקל על קידום תוכניות בנייה.
נדל”ן מחוץ לשוק בחיפה
נדל”ן “מחוץ לשוק” (Off Market) הוא כינוי לנכסי מקרקעין המוצעים למכירה, אולם אינם מפורסמים באופן רשמי, פומבי, או במאגרי מידע של נדל”ן (Yad2, מדל”ן וכו’). מספר נקודות לגבי נדל”ן מחוץ לשוק:
- פרטיות. מוכרים עשויים לבחור למכור מחוץ לשוק, במטרה לשמור על פרטיות. לעיתים, לאור זהות המוכרים, ולעיתים לאור מאפיינים ייחודיים של הנכס (מחיר, מיקום).
- מתווכי נדל”ן עשויים להציע עסקאות מחוץ לשוק ללקוחות נבחרים, ולאפשר לקונים גישה לנכסים שאינם זמינים לציבור הרחב.
- הזדמנויות ייחודיות. רוכשי דירות עשויים למצוא הזדמנויות ייחודיות בנכסים מחוץ לשוק, לעיתים במחירים תחרותיים יותר. זאת, כיוון שעשויה להיות פחות תחרות בהשוואה לנכסים שפורסמו.
- בדיקות שוק. מוכרים עשויים לערוך בדיקה של המחיר הפוטנציאלי, על מנת “לבדוק את השוק” ולאמוד עניין ותמחור פוטנציאלי.
