חובת הגילוי במכירת דירה
בניגוד למשפט האנגלי, בו הכלל הוא “ייזהר הקונה”, בדיני המקרקעין בישראל, הכלל הוא “ייזהר המוכר”. הוראות החוק והפסיקה קובעות כי על מוכר הדירה מוטלת החובה לפרט את העובדות החשובות לעסקה (לרבות עובדות שהצד השני יכול לגלותן בכוחות עצמו), למנות את כל הפגמים והליקויים. חובת הגילוי הינה חובה פעילה, המחייבת את המוכר למסור בעצמו, את המידע. לא ניתן להתנות על הוראה זו (דוגמת הוראה שהקונה מקבל את הדירה AS-IS). כדי להגן על הלקוחות בעסקת מקרקעין, ולהבטיח את האינטרסים שלהם, על עורך הדין המייצג את מוכרי הדירות, לשאול וליידע את לקוחותיו בחובות הגילוי. עם ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, עורכי הדין במשרד וולר ושות’, יודעים מה לשאול ומה לבדוק עם המוכרים – ומה בדיוק לכתוב בחוזה המכר.עורךעו
הוראות החוק בעניין חובת הגילוי במכירת דירה
ההוראות בעניין חובת הגילוי במכירת דירה, נובעות משלושה מקורות:
- סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג- 1973, הקובע את החובה הכללית לנהוג בתום הלב במשא ומתן – לרבות החובה לגלות פרטים במשא ומתן.
- סעיף 15 לחוק החוזים, שכותרתו “הטעיה” – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
- הוראות חוק המכר, התשכ”ח- 1968.
בתי המשפט קבעו, בשורת פסקי דין, כי לא ניתן להתנות על חובת הגילוי. פעולה פסיבית (דוגמת התעלמות משאלה, שתיקה, העלמת מידע או נתון) – אינה שונה במהותה מפעולה אקטיבית (וראה ע”א 2469-06 רונן סויסה נ’ חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע”מ). מכאן, שיש חובה מלאה במתן המידע לצד השני. המחוקק קובע קביעה ערכית, לפיה, במקום בו יש לצד יתרון על פני הצד השני, בכל הנוגע לקיום המידע או לאפשרות השגתו, חלה עליו חובת גילוי המידע.
קבלת הדירה כמו שהיא (AS-IS)
בכל חוזה מכר, מוסיפים עורכי הדין של המוכר, פסקה קבועה, כדוגמת “הרוכש מצהיר כי הוא ערך את כל הבדיקות הנחוצות מבחינה תכנונית, הנדסית ומשפטית, כי הוא רוכש את הדירה כמצבה כיום (“As-is”), וכי הוא מסיר מהמוכר כל אחריות לפגמים ו/או לאי התאמה כלשהי”. אלא שפסקה זו נכונה, אולם אין ביכולתה להבטיח לחלוטין את מצבו של המוכר, במקרה של מחלוקת. על המוכר מוטלת חובת גילוי מוגברת, המתירה לקונה להסתמך על תיאור הממכר על ידי המוכר. גם במקרה בו היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר, אך לא ניצל אותה, או שניצל אותה ועקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר, טרם הרכישה. כך, רק ידיעה ממשית כי הקונה נחשף, הכיר וידע על הפגמים ועל אי ההתאמה, תאפשר להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר.
ליווי של עורך דין מכירת דירה
לסיכום, על מוכר דירה לפרט, בכתב, באופן ברור ומפורש, בהסכם מכר דירה, את הליקויים בדירה, אחרת הוא עשוי להיות חשוף לתביעה כספית מצד הקונה. גילוי כל העובדות לקונה, תפחית את הסיכוי לביטול הסכם המכר, או להגשת תביעה כספית נגדו בעתיד. אנו ממליצים ללקוחותינו לנקוט בכלל “יש ספק – אין ספק”: גלו את כל המידע והעבירו את כל המסמכים. במקומות בהם אתם לא בטוחים באשר להיקף הנזק או התקלה (דוגמת נזילה, רטיבות, מערכות שאינן עובדות, תוכניות עתידיות, מצב תחזוקתי של הדירה וכו’) – ציינו את המידע. בכל מכירת דירה או רכישת דירה, קבלו סיוע מעורך דין מקרקעין, עם ניסיון ומומחיות של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. משרד עורכי דין וולר ושות’. מוזמנים להתקשר אלינו, כבר עכשיו.
