חובת הגילוי במכירת דירה

בניגוד למשפט האנגלי, בו הכלל הוא "ייזהר הקונה", בדיני המקרקעין בישראל, הכלל הוא "ייזהר המוכר". הוראות החוק והפסיקה קובעות כי על מוכר הדירה מוטלת החובה לפרט את העובדות החשובות לעסקה (לרבות עובדות שהצד השני יכול לגלותן בכוחות עצמו), למנות את כל הפגמים והליקויים. שיקולי 'הגנה' על הצד החלש (הרוכש) הניעו את הכנסת לחקיקת הוראות מפורשות, המתערבות בחופש ההתקשרות והחוזים. מכאן, שחובת הגילוי הינה חובה פעילה, המחייבת את המוכר למסור בעצמו, את המידע. לא ניתן להתנות על הוראה זו (דוגמת הוראה שהקונה מקבל את הדירה AS-IS).

מהו המקור המשפטי לחובת הגילוי במכירת דירה?

חובת הגילוי בעסקאות מכר מקרקעין איננה רק כלל התנהגותי או דרישה מוסרית, אלא חובה משפטית מובהקת המעוגנת בליבת דיני החוזים בישראל. נקודת המוצא מצויה בחוק החוזים (חלק כללי), אשר קובע כי צדדים למשא ומתן מחויבים לנהוג זה כלפי זה בדרך מקובלת ובתום לב. עקרון זה איננו מסתכם באיסור על הצגת מידע כוזב בלבד, אלא מטיל גם חובה חיובית לגלות מידע מהותי, כאשר הימנעות מגילוי עשויה להשפיע על שיקול דעתו של הצד שכנגד.

בעסקאות מכר דירה, חובה זו מקבלת משקל מיוחד נוכח הפער המובנה במידע בין המוכר לבין הרוכש. בעוד שהמוכר מכיר את הנכס לעומקו, לרבות היסטוריית הליקויים, בעיות תחזוקה, חריגות בנייה או מחלוקות משפטיות הנוגעות לו, הרוכש נדרש להסתמך במידה רבה על המידע שמועבר אליו. מכאן נובעת חובת גילוי מוגברת. הפסיקה בישראל קבעה לאורך השנים כי אי גילוי של פגם מהותי, גם בהיעדר מצג שקרי מפורש, עשוי להיחשב כהטעיה ולהקים לרוכש עילות לביטול העסקה או לפיצויים.

הוראות החוק בעניין חובת הגילוי במכירת דירה

ההוראות בעניין חובת הגילוי במכירת דירה, נובעות משלושה מקורות:

• סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973, הקובע את החובה הכללית לנהוג בתום הלב במשא ומתן – לרבות החובה לגלות פרטים במשא ומתן.
• סעיף 15 לחוק החוזים, שכותרתו "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
• הוראות חוק המכר, התשכ"ח – 1968.

בתי המשפט קבעו, בשורת פסקי דין, כי לא ניתן להתנות על חובת הגילוי. פעולה פסיבית (דוגמת התעלמות משאלה, שתיקה, העלמת מידע או נתון) – אינה שונה במהותה מפעולה אקטיבית. מכאן, שיש חובה מלאה במתן המידע לצד השני. המחוקק קובע קביעה ערכית, לפיה, במקום בו יש לצד יתרון על פני הצד השני, בכל הנוגע לקיום המידע או לאפשרות השגתו, חלה עליו חובת גילוי המידע.

וראה ע"א 2469-06 רונן סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ.

אילו פרטים חייב מוכר דירה לגלות לרוכש?

השאלה המרכזית איננה האם קיימת חובת גילוי, אלא מהו היקפה. מבחינה משפטית, המבחן הוא מבחן המהותיות: כל פרט אשר עשוי להשפיע באופן ממשי על החלטת הרוכש, על תנאי העסקה או על שווי הנכס, חייב בגילוי.

כך למשל, מוכר דירה חייב לגלות קיומם של ליקויי רטיבות חוזרים, חדירות מים, סדקים מהותיים, בעיות איטום, פגיעות קונסטרוקטיביות או כל תקלה מערכתית בתשתיות הנכס. באופן דומה, קיימת חובה לגלות חריגות בנייה, שימושים בלתי חוקיים, חריגות מהיתר, צווי הריסה או הליכים תכנוניים התלויים ועומדים.

גם במישור המשפטי והרישומי, קיימת חשיבות קריטית לגילוי. רישום חלקי, עיקולים, שעבודים, זכויות צד ג', הערות אזהרה או מגבלות תכנוניות עשויים לשנות מהותית את כדאיות העסקה.

במשרד וולר ושות' אנו מדגישים כי אמת המידה פשוטה: מקום שבו מידע מסוים היה עשוי להשפיע על קונה סביר, נכון לראות בו מידע מהותי המחייב גילוי יזום. ניסיון "להותיר את הדברים לבדיקה" איננו בהכרח מגן על המוכר מפני אחריות.

חובת הגילוי במכירת דירה עם חריגות בניה

בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, קבע הנשיא מ' שמגר כי מוכר דירה שנבנתה בחלקה ללא רישיון חייב בגילויה של עובדה מהותית זו. ככל שלא עשה זאת, עשוי הדבר לעלות כדי הטעיה. ואולם, מאחר שאי-ההתאמה צויינה במפורש בחוזה המכר – נדחה הערעור:

"לאור מה שנאמר בזיכרון הדברים ובחוזה, אין אלא להסיק כי המערערים הועמדו על העובדות כהווייתן… מכאן כי לא היה בסיס לטענת המערערים, שלפיה בוצעה במקרה דנן הטעיה, שהרי הועמדו, בכתובים, על המצב לאשורו".

במילים אחרות, אם קיימת חריגת בניה בדירה, יש להצהיר על כך במפורש, הן בעל פה והן בכתב, בחוזה. יש לתת את הדעת כי חריגת בניה מהווה לא רק הפרה של חוקי התכנון והבניה, אלא גם מהווה עבירה פלילית. מעבר לכך, קיומה של חריגת בניה עלולה לסכן את האפשרות לקבל משכנתא מהבנק, והגבלה על האפשרות לקבל את אישור הרשות המקומית לעסקה.

אולם, קיימת פסיקה של בתי המשפט, כי גם לאחר שתוקנו חריגות הבניה, ייתכן ואין בכך די. על המוכר חלה חובה לציין כי היו בעבר בדירה חריגות בניה, אשר הוסדרו. הצורך בגילוי זה הנו בשל החשש שהחריגות לא תוקנו באופן מלא, או בהתאם לנדרש על ידי הרשויות המוסמכות.

יש לשים לב: גם כאשר הוועדה המקומית לתכנון ובניה, או הרשות המקומית, מתעלמות מחריגות הבניה, אין בכך כדי להעיד על העתיד. לחריגות בניה בדירה עלולות, כמעט בוודאות, להיות השפעה על יכולת המכירה בעתיד ועל הצורך בהשקעת כספים כדי לנסות להכשיר את חריגות הבניה.

חובת גילוי על הליכים משפטיים

לאחרונה, ניתן פסק דין בביהמ"ש השלום בכפר סבא, העוסק בחובת גילוי במקרה של הליכים משפטיים. במקרה זה, הסתירו המוכרים את עצם קיומה של תביעה (שנמחקה), הנוגעת לטענות קנייניות, מצד שכנה בבית המשותף. לאחר הרכישה וכניסתם לדירה, נתבעו הרוכשים על ידי השכנה, ונאלצו לנהל הליך משפטי כנגדה. במקביל, הגישו הרוכשים תביעה כנגד המוכרים, המתבססת על טענות של הסתרה שלא בתום לב של מידע בנוגע לשכנה, וכן הסתרה של פרטים מהותיים בנוגע לנכס. בית המשפט קיבל את התביעה, וקבע שהמוכרים הפרו את חובת הגילוי, ואת חובת תום הלב הן בשלב הטרום חוזי, והן בשלב ביצוע העסקה, לאחר החתימה. על המוכרים היה לגלות את הסכסוך המשפטי לרוכשים הפוטנציאליים. וראה ת"א (כ"ס) 43271-01-22 זוהר ואח' נ' אסף ואח'.

האם סעיף “AS IS” פוטר מאחריות?

בכל חוזה מכר, מוסיפים עורכי הדין פסקה קבועה, כדוגמת "הרוכש מצהיר כי הוא ערך את כל הבדיקות הנחוצות מבחינה תכנונית, הנדסית ומשפטית, כי הוא רוכש את הדירה כמצבה כיום (“As-is”), וכי הוא מסיר מהמוכר כל אחריות לפגמים ו/או לאי התאמה כלשהי". אלא שאין בפסקה להבטיח לחלוטין את מצבו של המוכר, במקרה של מחלוקת. המוכר חייב בחובת גילוי מוגברת, המתירה לקונה להסתמך על תיאור הממכר על ידי המוכר. גם במקרה בו היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר, אך לא ניצל אותה, או שניצל אותה ועקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר, טרם הרכישה. כך, רק ידיעה ממשית כי הקונה נחשף, הכיר וידע על הפגמים ועל אי ההתאמה, תאפשר להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר.

האם המוכר חייב לגלות כל פרט?

התשובה המשפטית היא שלילית. הדין איננו מטיל על המוכר חובה לגלות כל פרט, אלא מבחין בין מידע מהותי וסמוי לבין מידע גלוי או נגיש.

כך למשל, אין חובה לגלות נתונים פיזיים ברורים לעין, כמו מיקום הנכס, קומה, מצב תחזוקתי גלוי או מאפיינים סביבתיים שניתן להבחין בהם בביקור רגיל בנכס. הדין מצפה מהרוכש להפעיל שיקול דעת עצמאי ולבצע בדיקות סבירות.

עם זאת, כאשר מדובר בפגם נסתר, או במידע המצוי בידיעתו הבלעדית של המוכר, התמונה משתנה. פגם החבוי בקירות, היסטוריה של נזילות חוזרות, בעיה משפטית בלתי גלויה או מידע על תכנון עתידי משמעותי, אינם בגדר נתון שהרוכש יכול לגלות בעצמו בקלות.

ההבחנה הזו היא קריטית. במקרים רבים, המחלוקת המשפטית איננה נסובה סביב עצם קיומו של הפגם, אלא סביב השאלה האם מדובר היה במידע שהמוכר חייב היה לגלות ביוזמתו.

כיצד בתי המשפט בוחנים חובת גילוי בפועל?

בתי המשפט אינם מסתפקים בשאלה האם נמסר מידע, אלא בוחנים שלושה מבחנים מרכזיים: מהותיות המידע, ידיעת המוכר בפועל או בכוח, והיכולת הסבירה של הרוכש לגלות את הפגם בעצמו. המבחן המרכזי הוא מבחן מהותיות אובייקטיבי, הנבחן דרך קונה סביר ולא דרך הצדדים עצמם.

הפסיקה מדגישה כי גם שתיקה יכולה להיחשב כהטעיה כאשר מדובר במידע שאינו גלוי, וכאשר קיימת הסתמכות מובנית של הרוכש על המוכר. במקרים של ליקויי רטיבות חוזרים, בעיות איטום או חריגות בנייה, הנטייה היא להטיל חובת גילוי מוגברת, גם כאשר לא נשאלת שאלה מפורשת.

 כיצד נבחנים תיקים של אי גילוי במכירת דירה?

בפועל, תביעות בגין אי גילוי מתמקדות בראיות נסיבתיות: תכתובות וואטסאפ, שאלונים לפני חתימה, חוות דעת הנדסיות, והיסטוריית תיקונים בדירה. לעיתים קרובות, שאלת המפתח איננה עצם קיומו של הליקוי, אלא האם המוכר ידע עליו והאם ניסה להקטין את משמעותו.

בתי המשפט מייחסים משקל גבוה למסמכים מקדמיים ולעדויות על משא ומתן. הצהרות כלליות בהסכם אינן תמיד מגנות כאשר קיימת אינדיקציה להסתרה אקטיבית.

אשם תורם של קונה הדירה

ההלכה בבית המשפט העליון היא, שאין להטיל על קונה "אשם תורם" ביחס לאי התאמה בממכר. זאת, גם כאשר הקונה יכול היה לגלות את הליקוי בקלות. בית המשפט המשיך ומרחיב, כי אף מקום שהקונה התרשל (ואפילו התרשלות חמורה) באי גילוי הליקוי, עדיין לא יהיה בכך כדי לחייבו. וכפי שקבע בית המשפט העליון: "רמאי אינו יכול להינצל מתוצאות רמאותו, מפני שהצד שכנגד היה יכול לגלות את האמת (ולא גילה אותה בפועל). רק אם הצד שכנגד ידע את העובדות הנכונות ידיעה של ממש, כי אז יש לזכות את הצד שלא הזכיר אותן עובדות במשא-ומתן".

אלא שבית המשפט צעד צעד נוסף, בהגנה על קונה הדירה. אפילו כאשר הצהיר ואישר הקונה, בהסכם, כי בדק את הממכר – עדיין אין להטיל עליו את האחריות. לגישת בית המשפט, הגינות היא ראש לכל התנהגות אנושית ומוסרית, והיא הקרויה "תום לב" בדיני החוזים. וכפי שקבע ביהמ"ש העליון, ב-ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס:

"לא נדרשת ידיעה ממשית מצִדו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה: "… ההוראה אינה דורשת ידיעה ממשית ואף לא ידיעה קונסטרוקטיבית, שאינה אלא תחליף לידיעה ממשית… כל מה שנדרש הוא שאי-ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות, כלומר הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות".. אין נפקא מינה אם סבר המוכר כי מדובר באי-התאמה שולית או בלתי חשובה; גם אז עליו לגלותה לקונה…" 

פיצויים מוסכמים

במרבית הסכמי המכר, מופיע סעיף "פיצויים מוסכמים". זהו סעיף הקובע כי בהתרחש אירוע מסויים (אי העברת תשלום, איחור בפינוי הדירה, ליקויים, אי רישום הערת אזהרה וכו'), הצד שהפר את ההסכם יהיה חייב לשלם פיצוי לצד השני. מוסד הפיצוי המוסכם מוסדר בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, שלפיו –

"הסכימו הצדדים מראש על שיעור הפיצויים היו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי ביהמ"ש להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראות מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

בתי המשפט נוטים לכבד את ההסכמות בדבר שיעור הפיצויים המוסכמים. בע"א 10208-16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc, סיכם בית המשפט העליון את ההלכה בנוגע לפיצויים מוסכמים, וקבע כי "נקודת המוצא היא כי בית המשפט ייטה לכבד את רצון הצדדים ולאכוף תניה של פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה".

כיצד ניתן לצמצם חשיפה משפטית בעסקת מכר דירה?

ניהול נכון של עסקת מכר מחייב יצירת מנגנון גילוי מסודר ומראש. מומלץ לתעד את מצב הנכס באמצעות הצהרת מוכר מפורטת, לצרף מסמכים תומכים, ולוודא כי כל מידע מהותי נמסר באופן ברור ומפורש עוד בשלב המשא ומתן.

במקביל, יש להקפיד על ביצוע בדיקות מקדימות מצד הרוכש, ולתעד את ממצאיהן. שילוב בין גילוי יזום לבין בדיקות עצמאיות מפחית באופן משמעותי את הסיכון להתדיינות עתידית.

ליווי של עורך דין מכירת דירה

לסיכום, על מוכר דירה לפרט, בכתב, באופן ברור ומפורש, בעל פה ובהסכם מכר דירה, את הליקויים והפגמים בדירה, אחרת הוא עשוי להיות חשוף לפיצויים ולתביעה כספית מצד הקונה. זוהי חובה מוחלטת החלה על מוכר דירה, שעשויה להיות לו השפעה על החלטת הרוכש האם לרכוש אותה או על תנאי הרכישה. גילוי כל העובדות לקונה, תפחית את הסיכוי לביטול הסכם המכר, או להגשת תביעה כספית נגדו בעתיד. אנו ממליצים ללקוחותינו לנקוט בכלל "יש ספק – אין ספק": גלו את כל המידע והעבירו את כל המסמכים. במקומות בהם אתם לא בטוחים באשר להיקף הנזק או התקלה (דוגמת נזילה, רטיבות, מערכות שאינן עובדות, תוכניות עתידיות, מצב תחזוקתי של הדירה וכו') – ציינו את המידע.

בכל מכירת דירה או רכישת דירה, קבלו סיוע מעורך דין מקרקעין, עם ניסיון ומומחיות של למעלה מ-60 שנה בתחום המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. משרד עורכי דין וולר ושות'. מוזמנים להתקשר אלינו, כבר עכשיו.