top image

חוזה שכירות

חוזה שכירות דירה

עסקת שכירות דירה, נתפשת פעמים רבות כעסקה “קטנה” או “פשוטה”, ביחס לרכישת או מכירת דירה. בחיפוש פשוט בגוגל, או בשיטוט בפורומים שונים באינטרנט, ניתן למצוא בקלות חוזה שכירות סטנדרטי, להורדה. אבל דווקא עסקות מסוג זה, עלולות להיגרר לסכסוכים משפטיים לאורך שנים רבות, לירידת ערך הנכס ולהפסדים כספיים. וכך, הדירה שנקנתה להשקעה, הופכת להפסד כספי משמעותי. ליווי של עורך דין מקרקעין בחתימת חוזה שכירות, תעניק למשכירים ולשוכרים שקט נפשי והגנה ראויה על עצמם ועל הנכס.

בעלי הנכס – משכירי הדירות, מעוניינים להרוויח את המירב מהנכס, ולאורך זמן. לכן, עליהם לנסח חוזה שכירות, באמצעות עורך דין, המתאים הן לדירה ולמאפייניה, והן לשוכרים הספציפיים: אחריות על הדירה ועל המטלטלין שבה, אחריות על מערכות הנכס (דוגמת “בית חכם”, נכס הכולל יחידת דיור, מערכות סולאריות גל גג המבנה), שטחים הניתנים לשימוש בדירה ובבניין, ביטוחים, תיקונים, השכרות משנה, ערבויות ובטחונות, הוראות מקצועיות, ועוד. כל אלה, אינם נמצאים (ואינם יכולים להימצא), בחוזה שכירות סטנדרטי.

הסיכון הגדול ביותר – אי פינוי המושכר

פעמים רבות, בעקבות סכסוך עם בעלי הנכס, רצון לנקמה בבעלי הנכס, דייר המתגלה כ”בעייתי”, קשיים כלכליים אליהם נקלע השוכר, ואף רצון להשתלט על הנכס, מסרב השוכר לפנות את הנכס. מבחינת משכירי הדירות, אי פינוי המושכר, מהווה את הסיכון הגדול ביותר: נזק כלכלי ישיר ונזק עקיף; צורך בפיקוח ובבקרה הדוקים; צורך בנקיטת הליכים משפטיים; ועוגמת נפש רבה. יש לדעת כי החוק, פעמים רבות, אינו מאפשר סעד עצמי בפינוי השוכרים, אלא מחייב נקיטת הליכים משפטיים (מהירים יחסית), מצד הבעלים, לפינוי מושכר. הליך משפטי זה נקרא “תביעה לפינוי מושכר”.

הגנה על רכוש המשכיר

רוב הדירות, מגיעות מאובזרות: מזגנים, הסקות, מקררים, תריסים חשמליים, ריהוט וכו’. בדירות אחרות, מותקנות מערכות יקרות (דוגמת “בית חכם”, בריכות שחיה, או פאנלים לייצור חשמל סולארי על גג הנכס). חוזה השכירות צריך לכלול בתוכו פירוט מלא של כלל החפצים בנכס, השייכים לבעלים. בעלי נכסים שאינם כוללים בחוזה פירוט של הרכוש בדירה, עלולים למצוא עצמם עם רכוש מקולקל או רכוש שנעלם במעבר בין דיירים – דבר שעלול לגרור הוצאות כספיות משמעותיות. במסגרת ההגנה על הרכוש, כולל חוזה השכירות הוראות בתחום הנזיקין והביטוח לדירה, הוראות בדבר דיווח לרשויות השונות, וכן הוראות עיקריות באשר לשימוש ולתפעול מערכות הנכס.

חלק בלתי נפרד מההגנה על רכוש המשכיר, ועל זכויותיו, הוא נושא שכירות המשנה. בין שמדובר בשכירות לטווח קצר (לילות בודדים, סאבלט), בין שמדובר בהכנסת שוכרים נוספים, בין שמדובר בהחלפתם של השוכרים, ובין שמדובר על שימוש בנכס, לייעוד אחר, על ידי השוכר (דוגמת פתיחת משרד, חלל עבודה משותף, דירת Airbnb וכו’). במקרים מעין אלה, מעבר להפרת האמון בין המשכיר לבין השוכר ומעבר להפרה אפשרית של חוזה השכירות, עלול בעל הנכס להיפגע באופן כלכלי ואישי: תלונות שכנים, הליכי פיקוח ואכיפה למול הרשות המקומית בגין שימוש חורג בנכס, מיסוי בגין השימוש בדירה, נזקים לנכס, ועוד. לפיכך, חוזה השכירות יגדיר במפורש את השימושים המותרים בנכס, ויאסור במפורש כל שימוש אחר, כולל סנקציות על הפרה אפשרית.

ההגנה על רכוש המשכיר צריכה לכלול הוראות מפורשות בחוזה השכירות, ביחס למצבו של הנכס, בסיום תקופת השכירות (דוגמת סתימת חורים, צביעה בצבע לבן של כלל הקירות, תשלום חשבונות אחרונים, ועוד). כבר ראינו חוזי שכירות, בהם היה כתוב כי על השוכר לצבוע את הקירות, במועד הפינוי. אולם מאחר שהצדדים הצליחו להסתכסך ביניהם במהלך תקופת החוזה, צבע המשכיר את הדירה… בצבע שחור.

חוזה שכירות סטנדרטי 

חוזה שכירות סטנדרטי, אחיד, “גנרי”, “חוזה שכירות קצר”, שכמותו נמצאים עשרות בחיפוש פשוט בגוגל – אינו מתאים לכל בעלי הנכסים, אינו מותאם לנכס עצמו, או שאינו מותאם לשינויים, להתפתחויות בנדל”ן להשכרה, או לפסיקות בתי המשפט. לכן, ישנה חשיבות רבה בליווי של עורך דין נדל”ן, אשר יוכל לבצע בדיקות של השוכרים הפוטנציאליים, לשם בחינת יכולת עמידתם בחוזה (בדיקת תלושי משכורת, בדיקת חשבונות מוגבלים וכו’). לאחר מכן, יוכל עורך הדין ליצור חוזה שכירות בלתי מוגנת, שיהיה בטוח ומוגן, שיהיה מובן ופשוט, ומותאם אישית לנכס ולצרכי שני הצדדים.

חוזה שכירות קצר

הרבה חושבים, שחוזה שכירות שנעשה אצל עורך דין, יהיה ארוך, מורכב ומסורבל. ההיפך הוא הנכון: עורך דין מקרקעין יוכל להכין חוזה פשוט וקריא, המכיל אך ורק את החלקים וההוראות הנדרשות לחוזה שכירות, והמותאם לצדדים. עורך הדין יוכל לדעת על מה לוותר ומה חייבים להשאיר בחוזה השכירות, ולמצוא את ההגנות והבטוחות, הנכונות והמדויקות ביותר.

 

חוזה שכירות באמצעות עורך דין מקרקעין

משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע עסקת שכירות, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, אלפי לקוחות וחוזי שכירות, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. צרו קשר, כבר עכשיו.

 

האמור לעיל, אינו מהווה חלופה לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי מטעם עורך דין, והם מובאים לידיעה כללית בלבד. מידע זה אינו מהווה מידע משפטי מחייב, ואין להסתמך עליו בשום צורה.

שתפו עם חברים