חוזה שכירות
עסקת שכירות דירה, נתפשת פעמים רבות כעסקה “קטנה” או “פשוטה”, ביחס לרכישת או מכירת דירה. בחיפוש פשוט בגוגל, או בשיטוט בפורומים שונים באינטרנט, ניתן למצוא בקלות חוזה שכירות סטנדרטי להורדה. אבל דווקא עסקות מסוג זה, עלולות להיגרר לסכסוכים משפטיים לאורך שנים רבות, לירידת ערך הנכס ולהפסדים כספיים. וכך, הדירה שנקנתה להשקעה, הופכת להפסד כספי משמעותי. ליווי של עורך דין מקרקעין בחתימת חוזה שכירות, תעניק למשכירים ולשוכרים שקט נפשי והגנה ראויה על עצמם ועל הנכס.
בעלי הנכס – משכירי הדירות, מעוניינים להרוויח את המירב מהנכס, ולאורך זמן. לכן, עליהם לנסח חוזה שכירות, באמצעות עורך דין, המתאים הן לדירה ולמאפייניה, והן לשוכרים הספציפיים: אחריות על הדירה ועל המטלטלין שבה, אחריות על מערכות הנכס (דוגמת “בית חכם”, נכס הכולל יחידת דיור, מערכות סולאריות גל גג המבנה), שטחים הניתנים לשימוש בדירה ובבניין, ביטוחים, תיקונים, השכרות משנה, ערבויות ובטחונות, הוראות מקצועיות, ועוד.
סוגי חוזי שכירות
ראשית, קיימים מספר סוגים של חוזי שכירות, השונים מהותית אחד מהשני:
- חוזה שכירות מוגנת. חוזה המקנה לאדם השוכר זכויות מיוחדות, מתוקף החוק להגנת הדייר. חוק זה חל על דיירים המחזיקים בדירות שנרכשו תמורת דמי מפתח. בעסקה זו, משלם הרוכש מחיר נמוך, ובתמורה מקבל חזקה על הנכס, ומשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתמורה לתשלום דמי השכירות, מקבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס, עד סוף ימיו. במקרים מסויימים, הוא יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה. חוזה שכירות מוגנת היה נהוג לפני שנים רבות, ואילו היום כמעט שלא נחתמים חוזים חדשים מסוג זה.
- חוזה שכירות בלתי מוגנת. החוזה הסטנדרטי והנפוץ כיום, כפי שיורחב בהמשך המאמר.
- חוזה שכירות משנה. חוזה הנכרת בין שוכר הנכס ובין צד ג’ (משמע, אדם נוסף שהוא אינו השוכר או המשכיר). במסגרת חוזה שכירות משנה, משכיר השוכר את הנכס, או חלקים ממנו, לצד ג’.
- חוזה שכירות לטווח קצר. חוזה שכירות הנכרת, בעל פה או בכתב, לפרק זמן קצר יחסית, דוגמת סאבלט, נופש או תיירות.
הסיכון הגדול ביותר – אי פינוי המושכר
פעמים רבות, בעקבות סכסוך עם בעלי הנכס, רצון לנקמה בבעלי הנכס, דייר המתגלה כ”בעייתי”, קשיים כלכליים אליהם נקלע השוכר, ואף רצון להשתלט על הנכס, מסרב השוכר לפנות את הנכס. מבחינת משכירי הדירות, אי פינוי המושכר, מהווה את הסיכון הגדול ביותר: נזק כלכלי ישיר ונזק עקיף; צורך בפיקוח ובבקרה הדוקים; צורך בנקיטת הליכים משפטיים; ועוגמת נפש רבה. החוק אינו מאפשר סעד עצמי בפינוי השוכרים, אלא מחייב נקיטת הליכים משפטיים (מהירים יחסית), מצד הבעלים. זוהי “תביעה לפינוי מושכר“.
הגנה על רכוש המשכיר
רוב הדירות, מגיעות מאובזרות: מזגנים, הסקות, מקררים, תריסים חשמליים, ריהוט וכו’. בדירות אחרות, מותקנות מערכות יקרות (דוגמת “בית חכם”, בריכות שחיה, או פאנלים לייצור חשמל סולארי על גג הנכס). החוזה צריך לכלול בתוכו פירוט מלא של כלל החפצים בנכס, השייכים לבעלים. בעלי נכסים שאינם כוללים בחוזה פירוט של הרכוש בדירה, עלולים למצוא עצמם עם רכוש מקולקל או רכוש שנעלם במעבר בין דיירים – דבר שעלול לגרור הוצאות כספיות משמעותיות. במסגרת ההגנה על הרכוש, כולל החוזה הוראות בתחום הנזיקין והביטוח לדירה, הוראות בדבר דיווח לרשויות השונות, וכן הוראות עיקריות באשר לשימוש ולתפעול מערכות הנכס.
ההגנה על המשכיר, כוללת התייחסות לשכירות המשנה. שכירות לטווח קצר (לילות בודדים, סאבלט), הכנסת שוכרים נוספים, החלפת השוכרים, או שימוש בנכס לייעוד אחר (דוגמת פתיחת משרד, חלל עבודה משותף, דירת Airbnb וכו’). מעבר להפרת האמון בין הצדדים ומעבר להפרת החוזה, עלול בעל הנכס להיפגע באופן אישי. קיימות דוגמאות לתלונות שכנים, הליכי פיקוח ואכיפה של הרשות המקומית, מיסוי מקרקעין בגין השימוש בדירה, נזקים לנכס, ועוד. לכן, חוזה השכירות יגדיר את השימושים המותרים, ויאסור במפורש כל שימוש אחר, כולל סנקציות על הפרה אפשרית.
ההגנה על רכוש המשכיר צריכה לכלול הוראות מפורשות בחוזה ביחס למצב הנכס, בסיום השכירות. כבר ראינו חוזי שכירות, בהם היה כתוב כי על השוכר לצבוע את הקירות, במועד הפינוי. כאשר הצדדים הסתכסכו ביניהם במהלך תקופת החוזה, צבע המשכיר את הדירה… בצבע שחור.
המשך שכירות ללא חוזה
לעיתים, נוצרים סכסוכים בין שוכרים למשכירים, הנובעים מחוזי שכירות שהסתיימו, אולם הצדדים המשיכו לקיימם. בחלוף תקופה, מבקשים המשכירים לסיים את השכירות. חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, קובע כי אין זכות במקרקעין, אלא לפי חוק. העובדה שחוזה השכירות לא חודש, או ששוכר מתגורר במשך שנים בנכס, אינה מעניקה לו זכות שימוש בנכס לצמיתות (למעט סייגים מסוימים, לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל”ב-1972). סעיף 19 (א) לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, קובע כי “לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.”
משמע, אם לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות המוסכמת, בלי שהוסכם על תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיים את השכירות בהודעה לצד השני בתוך זמן סביר. ההנחה היא כי צדדים שהתקשרו בחוזה לא התכוונו להתקשר לצמיתות. לפיכך, מוקנית לצדדים הזכות לסיים את החוזה, תוך הודעה על כך זמן סביר מראש. העובדה שהצדדים המשיכו לקיים את חוזה השכירות בהתנהגות, אף מבלי להאריכו באופן פורמאלי, מלמדת על הסכמתם להמשיך את הקשר ביניהם כפי שהיה. היא איננה מלמדת על הסכמה להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם לנצח. קשר זה יימשך כל זמן בו שני הצדדים מביעים, בהתנהגותם, את רצונם להמשיך. בכל עת רשאים הצדדים לסיים את החוזה, בכפוף למסירת הודעה לצד השני, ולהעניק זמן סביר עד לסיום.
חוזה שכירות סטנדרטי
בחיפוש פשוט בגוגל, ניתן למצוא חוזה שכירות סטנדרטי, אחיד, “גנרי”, “חוזה שכירות קצר”. זהו החוזה הנפוץ ביותר עבור דירה להשכרה. בניגוד להסכם שכירות מוגנת, שהיה נהוג בעבר במסגרת החוק להגנת הדייר (“דמי מפתח”). ברם, חוזה זה אינו מתאים לכל בעלי הנכסים, לנכס עצמו או לפסקי הדין העדכניים. היעזרו בעורך דין נדל”ן, שיוכל לבדוק את השוכרים הפוטנציאליים, ולבחון את יכולת עמידתם בחוזה. לאחר מכן, יוכל עורך הדין ליצור חוזה בטוח, מוגן, מובן ופשוט, ומותאם לנכס ולצרכי הצדדים. חוזה זה יכיל, כמובן, בטחונות מספיקים שיעמיד השוכר.
חוזה שכירות סטנדרטי קצר
עורך דין מקרקעין יוכל להכין חוזה קצר, פשוט וקריא, המכיל אך ורק את החלקים וההוראות הנדרשות לחוזה שכירות, והמותאם לצדדים. עורך הדין יוכל לדעת על מה לוותר ומה חייבים להשאיר בחוזה השכירות. כך ניתן למצוא את ההגנות והבטוחות, הנכונות והמדויקות ביותר. קראו כאן מידע נוסף על זכויות וחובות משכירי דירות.
חוזה שכירות באמצעות עורך דין מומחה למקרקעין
משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו את הערך המוסף בעסקת מקרקעין: ניסיון של למעלה מ-40 שנה, אלפי לקוחות וחוזי שכירות, מיומנות, ידע מקצועי רב-תחומי וניהול סיכונים. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. צרו קשר, כבר עכשיו.
