עסקת שכירות דירה, נתפשת פעמים רבות כעסקה “קטנה” או “פשוטה”, ביחס לרכישת או מכירת דירה. בחיפוש פשוט בגוגל, או בשיטוט בפורומים שונים באינטרנט, ניתן למצוא בקלות חוזה שכירות סטנדרטי להורדה. אבל דווקא עסקות מסוג זה, עלולות להיגרר לסכסוכים משפטיים לאורך שנים רבות, לירידת ערך הנכס ולהפסדים כספיים. וכך, הדירה שנקנתה להשקעה, הופכת להפסד כספי משמעותי. ליווי של עורך דין מקרקעין בחתימת חוזה שכירות, תעניק למשכירים ולשוכרים שקט נפשי והגנה ראויה – על עצמם ועל הנכס.
בעלי הנכס – משכירי הדירות, מעוניינים להרוויח את המירב מהנכס, ולאורך זמן. לכן, עליהם לנסח חוזה שכירות, באמצעות עורך דין, המתאים הן לדירה ולמאפייניה, והן לשוכרים הספציפיים: אחריות על הדירה ועל המטלטלין שבה, אחריות על מערכות הנכס (דוגמת “בית חכם”, נכס הכולל יחידת דיור, מערכות סולאריות גל גג המבנה), שטחים הניתנים לשימוש בדירה ובבניין, ביטוחים, תיקונים, השכרות משנה, ערבויות ובטחונות, הוראות מקצועיות, ועוד.
מהי שכירות
חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, מגדיר את זכות השכירות כ-“שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות“. במקרקעין, עסקת שכירות דירה היא חוזה בין בעלים (משכיר) לבין שוכר, במסגרתו מוקנות זכות שכירות במקרקעין, למטרות שונות. החוק קובע כי על שני הצדדים לקיים את החוזה בדרך מקובלת ובתום לב. חוזה השכירות צריך להיעשות בכתב ולהחתם על ידי שני הצדדים. אולם, גם אם החוזה לא נחתם, ואף אם נעשה בעל-פה, ייתכן כי החוזה וההסכמות שעליהן הסכימו הצדדים, יהיו בתוקף.
סוגי חוזי שכירות
קיימים מספר סוגים של חוזי שכירות, השונים מהותית אחד מהשני:
- חוזה שכירות מוגנת. חוזה המקנה לאדם השוכר זכויות מיוחדות, מתוקף החוק להגנת הדייר. חוק זה חל על דיירים המחזיקים בדירות שנרכשו תמורת דמי מפתח. בעסקה זו, משלם הרוכש מחיר נמוך, ובתמורה מקבל חזקה על הנכס, ומשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתמורה לתשלום דמי השכירות, מקבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס, עד סוף ימיו. במקרים מסויימים, הוא יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה. חוזה שכירות מוגנת היה נהוג לפני שנים רבות, ואילו היום כמעט שלא נחתמים חוזים חדשים מסוג זה.
- חוזה שכירות בלתי מוגנת. החוזה הסטנדרטי והנפוץ כיום, כפי שיורחב בהמשך המאמר.
- חוזה שכירות משנה. חוזה בין שוכר הנכס לבין צד ג’ (משמע, אדם נוסף שאינו השוכר או המשכיר). במסגרת חוזה שכירות משנה, משכיר השוכר את הנכס, או חלקים ממנו, לצד ג’.
- חוזה שכירות לטווח קצר. חוזה שכירות הנכרת, בעל פה או בכתב, לפרק זמן קצר יחסית, דוגמת סאבלט, נופש או תיירות.
מה כולל הסכם שכירות?
על פי חוק השכירות והשאילה, הסכם שכירות צריך לכלול, לכל הפחות, את הפרטים הבאים:
- כתובת הנכס המושכר.
- שמות הצדדים לחוזה, מספרי תעודת הזהות שלהם ומענם.
- תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאביזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו.
- תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה (“אופציה”). בנוסף, קיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול.
- דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום.
- תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם.
- פגם או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת ההתקשרות בחוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או עלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת ההתקשרות בחוזה.
- כל פרט נוסף אותו יקבע שר המשפטים.
יש לשים לב: לא ניתן לקבוע בהסכם השכירות תנאים העומדים בניגוד לחוק, או להטיל על השוכר תשלומים שלא נקבעו בחוק. לתנאים אלה לא יהיה כל תוקף, אף אם השוכר הסכים להם.
הסיכון הגדול ביותר – אי פינוי המושכר
פעמים רבות, בעקבות סכסוך עם בעלי הנכס, רצון לנקמה בבעלי הנכס, דייר המתגלה כ”בעייתי”, קשיים כלכליים אליהם נקלע השוכר, ואף רצון להשתלט על הנכס, מסרב השוכר לפנות את הנכס. מבחינת משכירי הדירות, אי פינוי המושכר, מהווה את הסיכון הגדול ביותר: נזק כלכלי ישיר ונזק עקיף; צורך בפיקוח ובבקרה הדוקים; צורך בנקיטת הליכים משפטיים; ועוגמת נפש רבה. החוק אינו מאפשר סעד עצמי בפינוי השוכרים, אלא מחייב נקיטת הליכים משפטיים (מהירים יחסית), מצד הבעלים. זוהי “תביעה לפינוי מושכר“.
הגנה על רכוש המשכיר
רוב הדירות, מגיעות מאובזרות: מזגנים, הסקות, מקררים, תריסים חשמליים, ריהוט וכו’. בדירות אחרות, מותקנות מערכות יקרות (“בית חכם”, בריכות שחיה, פאנלים סולאריים, ועוד). החוזה צריך לכלול בתוכו פירוט מלא של כלל החפצים בנכס, השייכים לבעלים. בעלי נכסים שאינם כוללים בחוזה פירוט של הרכוש בדירה, עלולים למצוא עצמם עם רכוש מקולקל או רכוש שנעלם במעבר בין דיירים. במסגרת ההגנה על הרכוש, כולל החוזה הוראות בתחום הנזיקין והביטוח לדירה, הוראות בדבר דיווח לרשויות השונות, וכן הוראות עיקריות באשר לשימוש ולתפעול מערכות הנכס.
ההגנה על המשכיר, כוללת התייחסות לשכירות המשנה. ההתייחסות חייבת לכלול היבטים כנגד שכירות לטווח קצר, הכנסת שוכרים נוספים, החלפת השוכרים, או שימוש בנכס לייעוד אחר (דוגמת פתיחת משרד, חלל עבודה משותף, דירת Airbnb וכו’). מעבר להפרת האמון בין הצדדים, ומעבר להפרת החוזה, עלול בעל הנכס להיפגע באופן אישי. קיימות אין-ספור דוגמאות לתלונות שכנים, הליכי פיקוח ואכיפה של הרשות המקומית, מיסוי בגין השימוש בדירה, נזקים לנכס, ועוד. לכן, חוזה השכירות יגדיר את השימושים המותרים, ויאסור במפורש כל שימוש אחר, כולל סנקציות וקנסות על הפרה אפשרית.
ההגנה על רכוש המשכיר צריכה לכלול הוראות מפורשות בחוזה ביחס למצב הנכס, בסיום השכירות. כבר ראינו חוזי שכירות, בהם היה כתוב כי על השוכר לצבוע את הקירות, במועד הפינוי. כאשר הצדדים הסתכסכו ביניהם במהלך תקופת החוזה, צבע המשכיר את הדירה… בצבע שחור.
בטחונות
בעלי הדירה מפקידים בידי שוכר, נכס מקרקעין יקר, שכסף רב הושקע ברכישתו. בנוסף, בנכס קיימות מערכות וציוד רב (מיזוג, הסקות, מערכות סולאריות, ריהוט וכו’). על הדירה מוטלים אגרות, מסים ותשלומים שונים (ארנונה, מים, ביוב, חשמל, טלפון, שמירה, גז, טלפון ותקשורת, ועד בית, ועוד). גם השימוש בנכס על ידי השוכר, מוגבל להוראות הדין. על מנת לוודא כי השוכר עומד בתנאי החוזה ובהוראות הדין, חוזה השכירות צריך לכלול בטוחות לפיצוי בעלי הדירה על כל נזק שעלולים להיגרם להם. נחזור על הבטחונות הנפוצים ביותר בהשכרת דירה, אותם סקרנו במאמר קודם (כאן):
ביטול חוזה שכירות
ניתן לבטל חוזה באופן חד צדדי, אך רק במקרה שהצד השני הפר את החוזה הפרה מהותית, או במקרה שהחוזה נחתם מלכתחילה כתוצאה מטעות או הטעיה של אחד הצדדים, או במקרה שאחד הצדדים חתם על החוזה כתוצאה מלחץ שהופעל עליו או ניצול מצוקתו. אם שוכר או משכיר מעוניינים לשמור לעצמם את הזכות לבטל את החוזה באופן חד-צדדי גם כשלא היתה הפרת חוזה על-ידי הצד השני, עליהם לכלול מראש תנאי מפורש בחוזה המאפשר זאת.
המשך שכירות ללא חוזה
לעיתים, נוצרים סכסוכים בין שוכרים למשכירים, הנובעים מחוזי שכירות שהסתיימו, אולם הצדדים המשיכו לקיימם. בחלוף תקופה, מבקשים המשכירים לסיים את השכירות. חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, קובע כי אין זכות במקרקעין, אלא לפי חוק. העובדה שחוזה השכירות לא חודש, או ששוכר מתגורר במשך שנים בנכס, אינה מעניקה לו זכות שימוש בנכס לצמיתות (למעט סייגים מסוימים, לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל”ב-1972). סעיף 19 (א) לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, קובע כי “לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.”
קרי, אם הצדדים לא הסכימו על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות המוסכמת, בלי קביעת תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיים את השכירות בהודעה לצד השני בתוך זמן סביר. ההנחה היא כי צדדים שהתקשרו בחוזה לא התכוונו להתקשר לצמיתות. לפיכך, מוקנית לצדדים הזכות לסיים את החוזה, תוך הודעה על כך זמן סביר מראש. העובדה שהצדדים קיימו את חוזה השכירות בהתנהגות, אף מבלי להאריכו פורמאלית, מלמדת על הסכמתם להמשיך את הקשר ביניהם כפי שהיה. היא איננה מלמדת על הסכמה להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם לנצח. קשר זה יימשך כל זמן בו שני הצדדים מביעים, בהתנהגותם, את רצונם להמשיך. בכל עת רשאים הצדדים לסיים את החוזה, בכפוף למסירת הודעה לצד השני, ולהעניק זמן סביר עד לסיום.
שוכר חלופי/ שכירות משנה
חוק השכירות והשאילה קובע כי שוכר נכס מקרקעין אינו רשאי להעביר את זכויותיו לאדם אחר, או להשכירו בשכירות משנה, אלא אם קיבל את הסכמת המשכיר. על הצדדים לעסקה לערוך אותה בכתב, ולחתום עליה. יחד עם זאת, החוק אוסר על המשכיר לפעול באופן דווקני או שרירותי. כך, אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר. במקרה של סכסוך, בית המשפט מוסמך להתיר את שכירות המשנה, אף בניגוד לרצון של המשכיר, ובתנאים שייקבעו. מנגד, אם יקבע בית המשפט כי המשכיר סרב מסיבה טובה, אזי הכנסת השוכר החלופי ו/או שוכר המשנה, תהווה הפרה יסודית של ההסכם על ידי השוכר. בכל מקרה של שכירות משנה, על חוזה שכירות המשנה להתאים למערכת היחסים החוזית בין המשכיר הראשי לבין השוכר.
נימוקי התנגדות של בעלים לשוכר חלופי/ שוכר משנה
מהם “טעמים בלתי סבירים”, לסירוב משכיר דירה? סבירות איננה מדע מדויק. בתי המשפט, בשורה ארוכה של פסקי דין, קבעו כי סירוב שמקורו ביכולת הכלכלית של שוכר המשנה, איכות הבטוחות, כוונת שוכר המשנה להשתמש במושכר למטרה או ייעוד שאינם רצויים למשכיר, ניסיון רע בעבר, וכיוצ”ב – הנם נימוקים סבירים. מהעבר השני, עצם הטרחה שבהחלפת השוכר, נימוקים שמבוססים על אורח חיים, השתייכות למגזר, שמירת דת, צבע עור, מוצא עדתי וכד’ – אינם סבירים (ואינם לגיטימיים). גם כאן, יש לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין מקרקעין מומחה.
חוזה שכירות סטנדרטי
בחיפוש פשוט בגוגל, ניתן למצוא חוזה שכירות סטנדרטי, אחיד, “גנרי”, “חוזה שכירות קצר”. זהו החוזה הנפוץ ביותר עבור דירה להשכרה. בניגוד להסכם שכירות מוגנת, שהיה נהוג בעבר במסגרת החוק להגנת הדייר (“דמי מפתח”). ברם, חוזה זה אינו מתאים לכל בעלי הנכסים, לנכס עצמו או לפסקי הדין העדכניים. היעזרו בעורך דין נדל”ן, שיוכל לבדוק את השוכרים הפוטנציאליים, ולבחון את יכולת עמידתם בחוזה. לאחר מכן, יוכל עורך הדין ליצור חוזה בטוח, מוגן, מובן ופשוט, ומותאם לנכס ולצרכי הצדדים. חוזה זה יכיל, כמובן, בטחונות מספיקים שיעמיד השוכר.
חוזה שכירות סטנדרטי קצר
עורך דין מקרקעין יוכל להכין חוזה קצר, פשוט וקריא, המכיל אך ורק את החלקים וההוראות הנדרשות לחוזה שכירות, והמותאם לצדדים. עורך הדין יוכל לדעת על מה לוותר ומה חייבים להשאיר בחוזה השכירות. כך ניתן למצוא את ההגנות והבטוחות, הנכונות והמדויקות ביותר. קראו כאן מידע נוסף על זכויות וחובות משכירי דירות.
חוזה שכירות באמצעות עורך דין מומחה למקרקעין
משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו את הערך המוסף בעסקת מקרקעין: ניסיון של למעלה מ-40 שנה, אלפי לקוחות וחוזי שכירות, מיומנות, ידע מקצועי רב-תחומי וניהול סיכונים. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. צרו קשר, כבר עכשיו.
