top image

רכישת נכס מסחרי

נכס מסחרי

ליווי משפטי ברכישת נכס מסחרי

רכישת משרד, חנות, או כל נכס מסחרי להשקעה, מהווה עסקה לא פשוטה. היא מחייבת תהליך משפטי וכלכלי סדור וניהול סיכונים רב-תחומי, ברמה הגבוהה ביותר. מדובר בתחום שבו מיומנות נמוכה של עורך הדין, תביא – כמעט בוודאות – לנזקים כספיים בהיקפים משמעותיים ביותר ללקוח. בהכללה, ניתן לומר כי מחיר העסקה, הישיר והעקיף, כפי שמוצג לרוכשי הנדל"ן הפוטנציאליים – לרוב מטעה, ואינו מציג את התמונה הכוללת והנכונה. לפיכך, בעסקת רכישת נכס מסחרי, מומלץ מאד לקבל ליווי של עו"ד לענייני מקרקעין, על מנת שיבהיר ויציג את כל הנתונים הרלוונטיים, למול כל הגורמים המעורבים בכך, ויאפשר ללקוח קבלת החלטה שקולה ונבונה.

 

סוגיות קניין

במרבית המקרים, לנכס מסחרי בעלים רבים. לעיתים מדובר ביורשים, בדייר מוגן, בחברות מסחריות, בשותפויות ועוד. לפיכך, נדרש לברר היטב את זהות הבעלים ואת חלקם בנכס, על פי רישום זכויות במקרקעין. מומלץ מאד שלא להסתמך על נסח הטאבו הרגיל, אלא, לכל הפחות, להוציא נסח טאבו היסטורי.

יש לזכור כי חלק גדול מהנכסים בארץ, הנם על קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). יש לבדוק כמה זמן נשאר עד סיום תקופת החכירה (שכן הרשות צפויה לדרוש תשלום גבוה בסיום תקופת החכירה, כתנאי להארכתה). עוד חשוב לזכור כי אם הקרקע היא בבעלות עיריות או כנסייה כלשהי, אזי, לא בהכרח הבעלם יסכימו להאריך את התקופה. המשמעות היא שכל ההשקעה תרד לטמיון בסיום התקופה, שכן הנכס יחזור לבעלי הקרקע.

בדיקת המחזיק הנוכחי בנכס: יש לבחון מי המחזיק הנוכחי בנכס, את התנאים בהם הוא מחזיק בנכס (שכירות, חכירה וכו'), את הזכויות שרכש במהלך התקופה (ואת הזכויות שנקנו או השתרשו, במהלך השנים), את התשלומים המשולמים כיום, את אפשרויות הארכת השימוש, ועוד.

בדיקת השימוש בנכס: לכל נכס יש שימוש, המוגדר בדין. מומלץ לבחון את השימושים המותרים בנכס, את השימושים שבוצעו בנכס, את ההפרות או העבירות שבוצעו בנכס (אם וככל שבוצעו), ואת האפשרויות לעשות שינויים והתאמות בנכס, לצרכי הרוכש.

 

סוגיות תכנוניות ברכישת נכס מסחרי

תחום התכנון מתמקד, בעיקר, בפוטנציאל ההשבחה של הנכס, משמע – תב"ע עתידית שתחול על הנכס. בנוסף, יש לבחון ולהשיג מידע בקשר לתוכניות הפיתוח של הרשות המקומית באשר לאזור או לנכס, ועוד. בנוסף, יש לוודא כי הנכס מתאים למטרת השימוש המיועדת לו: האם השימוש המבוקש מותר, ובאילו כללים; האם נדרש הוצאת רישיון עסק לצורך הפעלת הנכס (והאם ניתן בכלל לעשות זאת). חלק מהשימושים בפועל הם בהיתר לשימוש חורג, שתוקפו מוגבל על פי חוק, או בהחלטה של הרשות המקומית, או הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

 

סוגיות מיסוי ברכישת נכס מסחרי

מיסוי עסקאות נדל"ן מסחרי, שונה באופן מהותי ויסודי, מעסקאות נדל"ן למגורים. ככלל ניתן לומר כי מרבית הפטורים וההקלות במיסוי המקרקעין, אינם רלוונטיים לעסקאות בנדל"ן מסחרי. לפיכך, טרם ביצוע עסקה במקרקעין, מומלץ להיערך לכך מבחינה משפטית, ולבצע תכנון מס חוקי, במטרה לבנות את מתווה העסקה הנכון והמשתלם ביותר. במקרים לא מעטים, החלטה על הגוף הרוכש נכס מסחרי (אדם פרטי, עוסק מורשה או חברה בע"מ), תשנה לחלוטין את שיעור המיסוי שיחול על העסקה.

בתמצית, קיימים מספר מיסים, בעת רכישת נכס מסחרי:

  • מס רכישה על נכס מסחרי, בשיעור 6%.
  • מע”מ, בשיעור 17%. במידה ומעמד הרוכש הוא עוסק מורשה או חברה בע"מ, ניתן לקבל החזר מע"מ על רכישת נכס מסחרי.
  • מס הכנסה על ההכנסות הנובעות מהנכס (ככל שהרכישה אינה מבוצעת כחברה בע”מ. אם הרכישה מבוצעת במסגרת חברה בע”מ, יחול מס חברות בשיעור 25%).
  • מס שבח, בשיעור 25% מגובה ההשבחה.
  • בנוסף על המיסים הנ"ל, יש להוסיף, לפי הצורך וסוג העסקה, אגרות והיטלים שאפשר שיידרשו.

 

סוגיות כלכליות ותפעוליות ברכישת נכס מסחרי

ברכישת נכס מסחרי הנמצא בתוך מרכז מסחרי, מתחם חנויות או קניון, יש חשיבות לעוד בדיקות. כמה היבטים שיש לשים אליהם לב:

  • בדיקת מצב הנכס, שטח הנכס, צרכים ושימושים עתידיים: יש לבחון את השטח הבנוי המצויין בהסכמים ובתשריטים, ולבחון את קיומם של פערים בין שטח "נטו" לבין שטח "ברוטו", שטחים משותפים, שטחי מעליות, מדרגות, מחסנים וחניות.
  • סוגיות כספיות: גובה הארנונה, האגרות וההיטלים שישולמו בגין הנכס, קנסות אפשריים, עיצומים ופיצויים מוסכמים, ערבויות בנקאיות, דמי הניהול הנדרשים, את ההוצאות הקבועות והחד-פעמיות, את דמי השכירות וקביעת גובהם (לדוגמה: שיטת זיכיון, מחזור כספי מינימאלי), והיקפי האחריות והביטוח.
  • ההתאמות הנחוצות בנכס: התאמות מיזוג אוויר, חשמל ותאורה, חזות הנכס, דרישות כיבוי אש, סניטציה, מיגון וכו'. לרוב, נכס מסחרי מקבלן ניתן ברמת "מעטפת". לאחר קבלת החזקה, השוכר יבצע, לרוב, שיפוצים והתאמות. בנוסף, באחריותו של הרוכש להשיג אישורי כיבוי אש ו/או אישור שימוש מהועדה המקומית, על חשבונו. למותר לציין כי אין וודאות בקבלת האישורים ו/או במועדים בהם יתקבלו – כאשר בכל תקופה הרוכש משלם את מלוא דמי ניהול.
  • שיטת העבודה והפעולה של הנכס כולו: כך לדוגמה, בהסכמים יופיעו שעות וימי העבודה של הנכס כולו, חובת הפרסום והשיווק בהם יידרש הרוכש, חובת ניקיון הנכס וסביבתו, הסכמים אחידים/נפרדים לפינוי פסולת מסחרית, חיוב אחידות חלון הראווה או חזית הנכס, תאורה, דרישות שמירה, מיגון ואבטחה, השתתפות בביטחים, ועוד דרישות רבות.

 

סוגיות מימון ברכישת נכס מסחרי

במרבית המקרים ברכישת נכס מסחרי, נדרש מימון חיצוני, בנקאי או חוץ-בנקאי. עורך הדין שמלווה את העסקה, עשוי לבצע בדיקות ושיחות מקדמיות למול עורכי הדין של הבנק, בכדי לוודא שאין מניעה מבחינת הבנק. בנוסף, עורך הדין יסייע במו"מ למול הבנק לקבלת תנאי המימון הטובים ביותר, יבחן את המסמכים, את החוזים ואת הסכמי המימון המועברים מהבנק, וימליץ ללקוח על השינויים הנדרשים בהם. צריך לזכור שכוח המיקוח של הלקוח למול הבנק, משמעותי – אך יש לוודא שכוח המיקוח גם מתבטא בהסכם המימון. לכן, מומלץ מאד להיעזר בעורך דין מומחה, שילווה אתכם במהלך המו"מ, ולהצליח לרקום עסקה.

 

משרד עורכי דין וולר ושות' – ליווי עסקאות נדל"ן מסחרי

סוגיות אלו מהוות "זרקור" על מספר נושאים נפוצים, בתחום רכישת נכס מסחרי. לקראת רכישת נכס מסחרי, בבדיקת חוזים לרכישת נכס מסחרי, בהליכי משא ומתן, ברישום זכויות במקרקעין – פנו לעורך דין מקרקעין מומחה: עו"ד ונוטריון פנחס וולר, עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין ונדל"ן. עם ותק וניסיון של אלפי לקוחות, במשך למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין – נוכל לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית והבטוחה ביותר עבורו. צרו קשר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר