פיצול דירות בהיתר

פיצול דירות ללא היתר בניה, מהווה את אחת העבירות הנפוצות ביותר במרחבי תכנון עירוניים. אלא ששינויים בהעדפות הדיור של משקי בית בישראל, שיעור גידול האוכלוסייה, מחסור בדירות קטנות חדשות, קצב הבניה הנמוך של דירות חדשות, שיעור המשפחות החד-הוריות, עליית מחירי הנדל”ן, יישום איטי של הוראות תמ”א 38, והפער בין עליית מחירי הדירות לבין עליית שכר הדירה – דחפו את הממשלה בשנת 2017, לקדם יוזמה לפיצול דירות ובתים. ההבנה כיום היא שפיצול דירות אינה הבעיה – אלא חלק מהפתרון. בחודש מאי 2022, ביקש משרד הפנים להאריך את הוראת השעה שאיפשרה את פיצול הדירות. הארכה זו נקראת בפי הציבור, נכון להיום, “חוק פיצול דירות”. קראו כאן בהרחבה.

הוראות חוק התכנון והבניה

על פי חוק התכנון והבניה, ככלל, ביצוע עבודות בניה בקרקע טעון רישוי (קבלת היתר). הליך הרישוי נועד להבטיח שהבניה המבוקשת והשימוש בקרקע יהיו בהתאם להוראות תוכניות המתאר ולהוראות הדין ותקני הבטיחות הרלוונטיים. חוק התכנון והבניה, ותקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ”ז-1967, מפרטים מהן העבודות הטעונות היתר. סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, קובע כי שינוי פנימי בדירה אינו דורש היתר – אך שינוי מספר יחידות הדיור טעון היתר בניה. מכאן, שפיצול דירה מחייב הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, וקבלת היתר.

פיצול דירות בהתאם לתיקון 117

חוק התכנון והבניה (תיקון מס’ 117 – הוראת שעה), התשע”ז–2017, שנכנס לתוקף ביום 16/11/2017, נועד לתת פתרון לצורך בהגדלת מספר יחידות דיור בשל מצוקת הדיור, באמצעות מתן אישור לפיצול דירות. תוקף הוראת החוק נקבעה למשך 5 שנים, עד ליום 6/11/2022. תיקון זה חל רק לגבי דירות צמודות קרקע בערים, ששטחן 120 מ”ר לפחות, ואינו חל על רשימה ארוכה של יישובים המפורטת בתמ”א 35.

בתמצית, קבע החוק כי ועדה מקומית לתכנון ובניה תהיה חייבת לתת הקלה של תוספת דירות למגורים, בדרך של פיצול דירה צמודת קרקע, לדירה אחת נוספת, בהתמלא מספר תנאים המפורטים בחוק (דוגמת שטח מינימאלי של הדירה המפוצלת, המתקנים בדירה, השימושים המותרים ועוד). יחד עם זאת, נקבע כי ועדה מקומית תהיה רשאית לקבוע את מספר דירות המגורים המרבי שהיא תתיר לפצל בתחום מרחב התכנון שלה כולו או חלקו, בהתחשב במוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה הקיימים בכל אזור במרחב התכנון, ובלבד שהמספר האמור לא יפחת מ-20% ממספר הדירות צמודות הקרקע שבתחומה.

הקלות בדרישות לפיצול דירות

עוד נקבע בתיקון 117 לחוק, כי לעניין הפיצול יחול היטל השבחה מופחת, בשיעור של שני שלישים מהקבוע היום בחוק (כאשר מחצית תשולם בעת מתן ההקלה, והמחצית השניה תשולם בעת מימוש הזכויות בנכס), וכי לא ניתן יהיה לדרוש בניית ממ”ד בדירה החדשה כתנאי למתן ההקלה; כי לא יידרש אישור רשות מקרקעי ישראל; כי לא ניתן יהיה לדרוש מציאת פתרונות חניה (אך הרשות המקומית תוכל לדרוש תשלום כופר חניה); ועוד.

כשלון תיקון 117 חוק פיצול דירות

כבר בתהליך החקיקה, הצביע מרכז המחקר והמידע של הכנסת (מ.מ.מ), כי החוק יביא למספר נמוך של בקשות ואישורים לפיצול דירות, ותוספת מזערית למלאי הדירות. דו”ח מבקר המדינה, שבחן את דיווחי הוועדות המקומיות על מספר הבקשות להיתרי בניה ועל מספר ההיתרים שניתנו, קבע כי ברוב הוועדות לא התקבלו כלל בקשות להיתרים מתוקף תיקון 117, ורק בחלק קטן מהוועדות הונפקו היתרי בניה. קושי נוסף הוא חוסר הוודאות בתחום מיסוי המקרקעין על פיצול דירה. בשורה התחתונה, בעלי נכסים אינם עושים שימוש בתיקון 117 לחוק, לצורך הכשרת פיצולים חדשים וישנים, בצמודי קרקע.

סיבות לכשלון תיקון 117

• חשש מ”הפללה עצמית”. בעל נכס המבקש להוציא היתר, חייב לדווח על הפיצול הלא חוקי שעשה בעבר.
• חשש מהתנגדויות שכנים לבקשה.
• תמריצים כלכליים נמוכים. הוצאת היתר לפיצול דירה, מצריכה הוצאת כספים משמעותית. כך, בין היתר, נדרש הוצאות למדידות, תכנון, אנשי מקצוע, אישורים, אגרות בניה והיטלים, שיפוצים והתאמות. הפחתת היטל ההשבחה, אינה מכסה על ההוצאות להכשרת הנכס.
• היעדר אכיפה כנגד מבצעי עבירות בניה, והסנקציות בגין עבירות שאותרו.
• היעדר “מסלול מהיר” לבקשות. תיקון 117 לא קבע משך זמן מירבי או “מסלול מהיר” לטיפול בבקשות.
• התנגדות הרשויות המקומיות, כיוון שפיצול דירות מקשה על תכנון עירוני, ותכנון התשתיות הנדרשות בכל שכונה.

עורך דין מקרקעין