top image

רכישת דירה עם חריגות בניה

עורך דין מכירת דירה

רכישת דירה עם חריגות בניה, היא עסקה בעייתית, המסכנת אתכם, באופן אישי. חריגת בנייה, משמע בנייה המתבצעת ללא היתר בנייה מהוועדה המקומית, או תוך סטיה מהיתר שניתן, מהווה עבירה פלילית, אשר ניתן להעמיד בגינה לדין את בעלי הדירה, בפני בית המשפט לעניינים מקומיים. שיקולים משמעותיים נוספים – מחיר דירה בה נמצאו חריגות בניה, נמוך יותר מאשר דירה, ללא חריגות בניה; וחריגות בניה עלולות שלא לאפשר קבלת משכנתא, כמו גם חוסר אפשרות לרשום את הדירה בטאבו. לכן, אם אתם מעוניינים למכור את דירת המגורים שלכם, הכוללת חריגת בניה – יש להכיר ולמזער את הסיכונים, בסיוע עורך דין מכירת דירה.

מהי חריגת בניה ?

כל בנייה מחייבת אישור של הרשות המקומית וועדות התכנון והבנייה, והתאמה לתכניות העירוניות החלות על הקרקע. חריגת בנייה נחשבת בנייה שמתבצעת ללא היתר בנייה, או בניה המבוצעת תוך סטיה מההיתר שניתן (לדוגמה – הוספת שטחים, סטייה מתוכנית הבניה, שינויים בפתחים, פיצול דירות, סגירת חללים, הוספת קירות, הוספת מבנה עזר, שימוש חורג/ שימוש אסור ביחס לייעוד הנכס, ועוד). ככלל, כל שינוי בבנייה השונה מההיתר שנתקבל על פי התב"ע (תכנית בניין עיר) – מצריך היתר. עם זאת, תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (תיקון הקרוי גם "רפורמת הפרגולות"), החריג עבודות קלות מסוימות מצורך בהיתר בניה, והצריך היתרים הנדסיים בלבד.

הסדרת חריגות בניה

הסדרת חריגות בניה, מצריכה התנהלות מסודרת ומדודה, על ידי בעלי מקצוע. ראשית, יש לבחון, עקרונית, האם ניתן להסדיר את חריגת הבניה, ומה המשמעות הטכנית, ההנדסית, התכנונית והכלכלית של ההסדרה. שנית, יש להסתייע בעורך דין מקרקעין, שכן הליכי ההסדרה צריכים להבטיח את קבלת היתר הבניה, בסופו של דבר, ללא העמדה לדין פלילי. בהקשר זה ראוי לציין כי חריגת בניה עשויה להתרחש שלא ביודעין, בדירה חדשה שנרכשה מקבלן, בבית משותף, ואף אחרי עשרות שנים. למרבה הצער, לעיתים אזרחים נורמטיביים מגלים, בחלוף עשרות שנים, כי דירתם נבנתה תוך חריגת בניה, והם נאלצים לעמוד בפני כתב אישום פלילי.

הסדרת חריגות בניה בדיעבד

בנייה ללא היתר מהווה עבירה פלילית, והרשויות המקומיות מגישות כתבי אישום פליליים, באמצעות התובע העירוני, הנדונות בבית המשפט לעניינים מקומיים. אולם, מרבית הרשויות אינן מעוניינות בתביעת תושביהן לדין פלילי, אלא מעוניינות בהסדרה של הבניה (ובתשלום היטל ההשבחה שיתווסף לקופתן). לפיכך, מבקשות הרשויות המקומיות להכשיר את חריגת הבניה, ככל שהדבר אפשרי, או להרוס את חריגת הבניה. בנוסף לכך, משרד המשפטים הבין את המשמעויות של "כתם" פלילי העלול לדבוק באדם בגין חריגת בניה, ולו פעוטה. לפיכך, התחוללו בשנים האחרונות מספר שינויים משמעותי בתחום:

  • הסדר מותנה: תיקון 66 לחוק סדר הדין הפלילי, העניק לתובע העירוני את האפשרות לסגירת תיקים פליליים, בהסדר מותנה, חלף הגשת כתב אישום פלילי. כאשר נסיבות ביצוע העבירה ונסיבותיו האישיות של מבצע העבירה מצדיקים זאת, אפשר שתינתן האפשרות לסגור את התיק הפלילי בהסדר מותנה, ללא הגשת כתב אישום. ההסדר המותנה בעבירות התכנון והבניה כולל, לרוב, הודאה של הבעלים בעבירה, והתחייבות להוצאת היתר בנייה כדין, עד למועד מסוים (ואם לא – ביצוע הריסה).
  • החלפת כתב אישום פלילי, בקנסות מנהליים: תיקון 116 לחוק סדר הדין הפלילי, קבע שחלק מהעבירות שהיו עד היום פליליות – הפכו לעבירות מנהליות. בכך, מנע התיקון לחוק, במקרים בהם נתגלתה חריגות בניה קלות, הרשעה פלילית וכתב אישום כנגד אדם.

כמה זמן לוקח להסדיר חריגות בניה ?

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, שנסקר לעיל, קבע לוחות זמנים מירביים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי, במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. ואולם, גם במקרה בו קיימת היתכנות להסדרת חריגות בניה, ולהוצאת היתר בניה כדין, פרק הזמן הדרוש – התארך. דו"ח מבקר המדינה (דוחות על הביקורת בשלטון המקומי לשנת 2021, בעניין ייעול הליכי רישוי הבנייה) קבע כי הזמן הממוצע להנפקת כלל ההיתרים בכל המסלולים שנבדקו היה 319 ימים קלנדריים, והזמן החציוני – 236 ימים. מהניתוח עולה כי 2,126 (כ-30%) מההיתרים אושרו לאחר יותר מ-360 ימים. כלומר, כדי להסדיר חריגות בניה, לקראת מכירת דירה – צריך להיערך לפחות כשנה מראש.

היטל השבחה על חריגות בניה

היטל השבחה הוא תשלום חובה, הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות, לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר היא מאשרת תב"ע חדשה, הקלה או שימוש חורג בתוכנית קיימת, ובכך העלתה ("השביחה") את שווי הנכס. בעלי דירה שהכשירו כדין את חריגת הבניה, יידרשו לשלם לרשות המקומית תשלום בגובה של 50% מעליית שווי הקרקע, כתוצאה מהיתר הבניה שניתן. את עליית השווי קובעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה, הבוחן את עליית הערך של הנכס.

רכישת דירה עם חריגות בניה

תהליך הבדיקה לפני רכישת דירה, כולל אנשי מקצוע, ובראשם – עורך דין רכישת דירה. אחת הבדיקות הראשונות שייערכו היא בדיקה של נסח הטאבו, האם נרשמה הערת אזהרה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין, האם קיים צו שיפוטי כנגד הנכס, ועוד בדיקות. בנוסף, עורך הדין, בסיוע אנשי מקצוע, יוודא את ההתאמה של הבניה בפועל, למצב התכנוני ולהיתרי הבנייה הקיימים. ככל שנתגלו חריגות בניה, ועדיין תבחרו לרכוש את הדירה – יש לבחון את משמעותן ואת אפשרות הסדרתן, ולשקלל זאת במחיר העסקה.

לסיכום, משרד עורכי דין וולר ושות' עוסק במקרקעין, במכירת דירה וברכישת דירה, במשך למעלה מ-40 שנה, והמשרד מדורג ברשימת המשרדים המובילים בדירוג BDI לשנת 2021. עורכי הדין של המשרד יסייעו לבדוק ולבחון כל עסקת מקרקעין, במטרה להגן עליכם ולהבטיח את זכויותיכם. מוזמנים לצלצל ולהתייעץ.

שתפו עם חברים

לא הצלחנו לאתר את הטופס.