top image

שטח דירה

פיצול דירות

אחד הפרמטרים החשובים ביותר, בעת חיפוש דירה לרכישה או לשכירות, הוא שטח הדירה. משטח הדירה נגזר, בין היתר, שווי הנכס. אלא שבדיקה מהירה מעלה כי לא ניתן להסכים מהו שטח הדירה: האם השטח בפועל? השטח הפנימי? השטח החיצוני? השטח הרשום בטאבו? השטח הרשום בהיתר הבנייה? השטח שעליו נדרשים לשלם ארנונה? ומה לגבי מרפסות, לובי כניסה, מרתפים, מחסנים, מקלטים, שטחי שירות, מדרגות בנכס, חניות פרטיות, או שטחים משותפים בבניין? פעמים רבות קיימים פערים ניכרים, של עשרות אחוזים, בין כל הרישומים הללו.

 

משמעות הפערים של שטח הדירה

  • בעלי דירות לא יודעים לנקוב באופן מדויק בשטח הדירה שלהם.
  • הגשת תביעות כנגד קבלנים וכנגד מוכרים, בשל פער בין השטח הרשום, לבין שטח הדירה בפועל.
  • ריבוי השגות והליכים משפטיים בסכסוכי שומה, הקשורים לשטח דירה (כגון היטל השבחה, דמי היתר וכיוצ"ב).
  • צורך בהתאמה/עדכון שטחים לצורך רישום או תיקון צו בית משותף.
  • התארכות הליכי רישוי הבניה – כיום, רישום בית משותף דורש תשריט חדש בגלל חוסר התאמה לתשריט הקיים בעת הוצאת היתר בנייה.
  • אי אחידות בדיווחי עסקאות לרשות המסים (טופס מש"ח), אשר מוזנות בנתוני שטח שחושב בשיטות שונות, ובכך נפגעת רמת אמינותה.
  • שונות ברישומי הטאבו: אם הרישום בלשכת רישום המקרקעין אמור להיות האמין ביותר, נמצא ששיטת המדידה שאימץ הטאבו היא הבעייתית ביותר, וגורמת לפערים המשמעותיים ביותר.
  • היעדר מידע אחיד, אמין, מפולח, המאפשר ניתוח של שוק הדיור.

 

קביעת תקן להגדרת שטח דירה

ריבוי ההגדרות של הרשויות השונות, הוביל לקביעת תקן להגדרה אחידה של שטח דירה – תקן 9.0 ("הגדרה ודיווח של שטחים בנויים בדירות מגורים בשומות מקרקעין"). תקן זה, שפורסם בשנת 2006, קבע הגדרה אחת של שטח הדירה, מתוך כוונה ליצירת מתאם גבוה בין נתון השטח לבין השווי והתועלת הפוטנציאלית מהדירה. בשל כך לא הוכללו בה שטחים קומתיים משותפים או שטחים בנויים אחרים שמוצמדים קניינית אך אינם צמודים פיזית לדירה. בשנת 2008 יזם משרד הבינוי והשיכון תיקון לחוק המכר, שאימץ את הגדרת שטח הדירה שבתקן 9.0 וחייב יזמים לציין במפרט הטכני (נספח לחוזה המכר), את שטח הדירה.

לאחר אישור התקן ותיקון חוק המכר, מונו צוותי בדיקה לקראת החלת הגדרת שטח דירה הנבחרת גם בטאבו וברשויות המקומיות השונות, לעניין חיוב בארנונה. בתחילת שנת 2017  המליצה הוועדה "להפחתת הנטל הרגולטורי", שמונתה בהחלטת הממשלה, לאמץ את תקן 9.0 גם במרשם המקרקעין. ואכן, ביום 1/1/2020, חל נוהל חדש שמטרתו להתאים בין שטח הדירה לפי תקן 9.0, לבין השטח לצורך הרישום בטאבו

 

עורך דין מקרקעין

היכרות עם שיטות חישוב שטח הדירה, המועדים בהם השתנו השיטות, והוראות החוק, עשויות למנוע חילוקי דעות והליכים משפטיים מיותרים. עורך דין מקרקעין יידע ללוות אתכם בשלבי ביצוע עסקת מקרקעין, ולהבטיח את האינטרסים שלכם. משרד וולר ושות' מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, והופעה בפני כל הערכאות המשפטיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. צרו קשר עכשיו.

שתפו עם חברים

לא הצלחנו לאתר את הטופס.