השכרת דירה היא עסק מסוכן: בעלי הדירה מפקידים בידי שוכר, אדם זר, נכס מקרקעין יקר, שכסף רב הושקע ברכישתו. בנוסף, בדירה קיימות מערכות וציוד רב (מיזוג, הסקות, מערכות סולאריות, ריהוט וכו’), השייכים לבעלים. על הדירה מוטלים אגרות, מסים ותשלומים שונים (ארנונה, מים, ביוב, חשמל, שמירה, גז, טלפון ותקשורת, ועד בית/ חברת ניהול, ועוד). גם השימוש בנכס על ידי השוכר, מוגבל להוראות הדין. כל אלה מחייבים הכנת חוזה שכירות, שיכלול מנגנונים ברורים, פשוטים ומוסכמים, שיוכלו להבטיח, במידת הצורך, את פיצוי בעלי הדירה על כל נזק שעלולים להיגרם להם. אחד המרכיבים הקריטיים ביותר הוא הבטחת זכויות הצדדים באמצעות בטחונות מתאימים. בטחונות בהשכרת דירה נועדו להבטיח את קיום התחייבויות השוכר כלפי המשכיר, ולמנוע נזקים כלכליים במקרה של הפרת ההסכם.
בין אם אתם בעלי נכס המבקשים להגן על רכושכם, ובין אם שוכרים המעוניינים לדעת את זכויותיהם – חשוב להבין מהם סוגי הבטחונות המקובלים, מהן הדרישות החוקיות, וכיצד ניתן לאזן נכון בין צורכי ההגנה המשפטית לבין זכויות הצדדים. משרד וולר ושות’ מלווה לקוחות רבים בעריכת הסכמי שכירות והבטחת זכויותיהם באמצעות קביעת בטחונות מדויקים, חוקיים ויעילים. עם ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין והנדל”ן, לפניכם סקירה של הבטחונות הנפוצים בהשכרת דירה ומספר “טיפים” לשוכרים ולמשכירים.
מזומן
צ’ק בטחון
צ’ק (המחאה) חתום על ידי השוכר, לפקודת המשכיר בלבד, ללא ציון תאריך פרעון, בסכום עליו סיכמו הצדדים. על צ’ק הביטחון יירשם “לבטחון בלבד”. הצ’ק יוחזר לשוכר בסיום תקופת השכירות, ככל שלא היה צורך לעשות שימוש בצ’ק. מנגד, המשכיר אינו חופשי למלא את הסכום בצ’ק הביטחון; עליו לפעול בהתאם להוראות החוזה ובתום לב. היתרון המרכזי עבור השוכר של בטוחה זו – הצ’ק לא מכובד במועד החתימה, ואינו “מכביד” על חשבון הבנק. החיסרון – מימוש הצ’ק על ידי המשכיר אומנם פשוט, בלשכות ההוצאה לפועל, אולם הדבר כרוך בהליכים משפטיים.
בדרך כלל, גובה הבטחונות נע בין שכר דירה של חודש אחד לשלושה חודשים, בהתאם להסכם בין הצדדים ולאופי הנכס. סכום זה משמש כרזרבה כספית שתאפשר למשכיר לכסות נזקים, פיגורי שכירות או תיקונים נדרשים בסיום תקופת השכירות.
יש לשים לב: אם השוכר נתן צ’ק ביטחון בסכום גבוה מהמותר בחוק (היינו בסכום גבוה מסכום דמי השכירות עבור שלושה חודשים או עבור שליש מתקופת השכירות, על פי הנמוך מבניהם) – הצ’ק יהיה תקף, והבנק עשוי לפרוע את הצ’ק במלואו, ללא בדיקה נוספת.
ערבות אישית
ערבות אישית לשכירות היא התחייבות של אדם לקיים את חיובי השוכר כלפי המשכיר, והיא יוצרת חבות אישית-אובליגטורית של הערב. היא מאפשרת לנושה (בעל הנכס), אם החיוב לא קויים, להגיש תביעה אישית נגד הערב ולרדת לכלל נכסיו. הערב והחייב אחראים כלפי הנושה יחד ולחוד. עם זאת, הנושה אינו רשאי לדרוש מן הערב מילוי ערבותו בלי שדרש תחילה מן החייב קיום חיובו, אלא אם כן הערב ויתר על דרישה זו, או שהחייב נפטר, ניתן נגדו צו קבלת נכסים/פירוק, יצא מחוץ לישראל, או שמתן הדרישה כרוך בקשיים מיוחדים. הפסיקה פירשה את דרישה זו באופן מצמצם, וקבעה כי די במשלוח התראה לחייב העיקרי זמן קצר טרם הפנייה לערב.
מבחינת דיני השכירות, הערבות נוצרת בהחתמת צד ג’ על שטר ערבות אישית, כערב לחיובי שוכר הדירה. דרך המימוש היא הגשת תביעה כספית של הערב, בבית המשפט, או בלשכת ההוצאה לפועל. בדומה לצ’ק ביטחון, החיסרון המרכזי של ערבות זו היא בדרך מימושה: הליך משפטי, שכירת עורך דין, הוצאות כספים, ואף ייתכנו עיכובים או סיבוכים משפטיים (דוגמת הגנות ל”ערב יחיד” או ל”ערב מוגן”), שיאריכו את ההליכים.
שטר חוב
מדובר בשטר חוב אישי של השוכר. שטר זה מוחזר בסיום תקופת השכירות, ככל שלא היה צורך לעשות שימוש בשטר. דרך המימוש היא הגשת תביעה כספית של הערב, בבית המשפט, או בלשכת ההוצאה לפועל. החיסרון המרכזי של ערבות זו היא בדרך מימושה: הליך משפטי, שכירת עורך דין, הוצאות כספים, ואף ייתכנו עיכובים או סיבוכים משפטיים, שיאריכו את ההליכים. עם זאת, החתמת ערבים על שטר החוב עשויה להקל בדרך מימוש הבטוחה.
ערבות בנקאית אוטונומית (צ’ק בנקאי)
מסמך (“שטר”) כספי, המונפק על ידי בנק מסחרי, לבקשת השוכר. הבנק מבטיח שהבטוחה תוכל להתממש, מחשבונו של השוכר, למול דרישה לבנק המנפיק. היתרון – מהירות מימוש הבטוחה, והליכים קצרים (פניה לבנק). החיסרון – הבנק המנפיק “משריין” את כספי השוכר, וייתכן שבכך מקשה עליו בהתנהלות השוטפת. בתמורה, הבנקים דורשים עמלה (בגובה בין 2.9%-1.8%, עם עמלת מינימום שנעה בין 250–350 שקל), בגין כל שנת ערבות. לכן, חשוב לדרוש שעלות הערבות הבנקאית תחול על השוכר בלבד.
עדכון – הפחתה בעמלות ערבות בנקאית לשכירות: בחודש פברואר 2025, בעקבות שינויים עליהם הורה בנק ישראל, ירדו עמלות הערבות הבנקאית בעשרות אחוזים. המשמעות היא חיסכון של מאות שקלים, לשוכרי הדירות. עם זאת, אלו שאינם יכולים להעמיד פיקדון כנגד הערבות ימשיכו לשלם עמלות גבוהות. בכל מקרה, נמליץ – אם בוחרים ערבות בנקאית, יש להשוות תעריפי עמלות מעודכנים בין הבנקים.
בטחונות לטובת צדדים שלישיים
בנוסף לבטוחות שבין המשכיר לשוכר, מומלץ להסדיר גם מנגנוני הבטחה לטובת גורמי צד שלישי הנובעים מהשימוש בדירה והמתקנים שבה. מטרת המנגנונים היא למנוע צבירת חובות על שם המשכיר ולהבטיח רציפות תשלומים בעבור שירותים חיצוניים. בכלל זה יש לכלול גורמים כגון ועד בית או חברת ניהול, חברת החשמל, הרשות המקומית (ארנונה), תאגיד המים והביוב, ספקי גז, וכן ספקי תקשורת ואינטרנט.
ניסוח לדוגמה בהסכם –
“התגלה חוב לצד שלישי הנובע מתקופת השכירות או משימוש השוכר, ולא סולק בתוך שבעה ימים ממועד דרישת המשכיר, יהיה המשכיר רשאי לפרוע את החוב ולזקוף את הסכום ששולם ליתרת החיובים של השוכר או לקזזו מן הבטוחות, ובלבד שנמסרה לשוכר הודעה בכתב המפרטת את החוב, את מקורו ואת האסמכתאות לתשלום. בסיום השכירות, כתנאי להשבת הבטוחות, יציג השוכר אישורי יתרה אפס או אישור היעדר חובות מהספקים הרלוונטיים לגבי התקופה החוזית. אי הצגת אישורים לא תגרע מחובת המשכיר להשיב בטוחות שאינן נדרשות לקיזוז, אך תצדיק עיכוב סכום סביר ומידתי לכיסוי חיובים צפויים כנגד התחייבות להשבה בתוך המועד הקבוע בהסכם לאחר הצגת האסמכתאות.”
החזרת בטחונות לשוכר
כל בטוחה שתימסר למשכיר הדירה, צריכה להיות מוחזרת לשוכר, לא יותר מ־60 ימים ממועד השבת הנכס למשכיר או עד סילוק חובות, לפי המאוחר. במהלך תקופה זו, מומלץ שלא להחזיר את הבטחונות, אלא רק לאחר בדיקה כי –
- הדירה ריקה מכל אדם וחפץ שאינם רכוש המשכיר.
- כל המתקנים והמערכות פועלים ותקינים באופן סביר.
- שהדירה מסויידת ונקיה (כפי שסוכם בחוזה).
- בוצעה קריאה עדכנית של המונים, במעמד החזרת המפתח ועזיבת הדירה.
- השוכר הציג קבלות על ביצוע כל התשלומים שבאחריותו, בהתאם לחוזה.
ביטוח שכירות
כלי חדש שנכנס לשוק השכירות בשנים האחרונות, הוא “ביטוח שכירות” – כלי פיננסי המספק הגנה למשכירים מפני מגוון סיכונים כספיים ותפעוליים הנובעים מהשכרת הנכס. מטרתו העיקרית היא להבטיח את האינטרסים הכלכליים של המשכיר ולצמצם חשיפה למצבים בלתי צפויים, באמצעות שימוש במספר רכיבים:
- כיסוי אובדן דמי שכירות. במסגרת זו, חברת הביטוח מפצה את המשכיר במקרה של אי תשלום או פיגור בתשלומים.
- הגנה מפני נזקים לנכס. הביטוח מכסה פגיעות ברכוש כגון השחתת קירות, ריהוט ורצפות, ומאפשר תיקון והחלפה של פריטים פגומים.
- מימון הליכים משפטיים לפינוי דיירים, אגרות בית משפט ושכר טרחת עורך דין, ומספק סיוע בהליכי גישור ומשא ומתן. בנוסף, הוא מעניק כיסוי לחבות צד שלישי, דהיינו הגנה מפני תביעות של השוכר בגין נזקים או תאונות שעלולים להתרחש בדירה.
חובת הודעה מוקדמת לפני מימוש והשבת הערובה
על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. עם סיום תקופת השכירות, על המשכיר להשיב לשוכר את הערובה, או את יתרתה לאחר מימוש כדין, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו, או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר מביניהם.
מה עושים כאשר משכיר מממש בטוחה ללא התראה או בניגוד לעילות?
כאשר משכיר מממש בטוחה ללא התראה מוקדמת או בניגוד לעילות בהסכם השכירות או הקבועות בדין, המימוש חשופה להשבה מלאה של הסכום שנגבה (ולעיתים אף לפיצוי ולחיוב בהוצאות). הדין מתיר מימוש ערובה רק בגין אי תשלום דמי שכירות, אי תשלום חיובים שוטפים, אי תיקון נזקים שבאחריות השוכר או אי פינוי במועד, ורק לאחר שנמסרה הודעה ברורה מראש וניתנה לשוכר שהות סבירה לתקן את ההפרה.
במצב של מימוש שלא כדין נכון לפעול באופן מסודר ומדוד. ראשית, יש לפנות בכתב למשכיר, לדרוש פירוט מלא של עילת המימוש, סכום המימוש והאסמכתאות התומכות, ולהבהיר כי בהיעדר עילה ובהיעדר התראה פעולת המימוש פסולה וכי נדרשת השבה מיידית בתוך פרק זמן קצר ומוגדר. במקביל יש לאסוף ולארגן את מלוא החומר הרלוונטי, ובהם הסכם השכירות, פרוטוקולי מסירה והחזרה, חשבונות ותשלומים, תכתובות, תצלומים וקריאות מונים, כדי לבסס את התביעה ולהקטין מרחב מחלוקת עובדתי.
בחירת מסלול האכיפה נקבעת לפי סוג הבטוחה שמומשה. כאשר מדובר בפיקדון מזומן, ההליך הראוי הוא תביעה להשבה בעילות חוזיות ועשיית עושר. כאשר המימוש נעשה באמצעות צ׳ק ביטחון או שטר חוב שנמסרו לביצוע בהוצאה לפועל, יש להגיש בזמן התנגדות לביצוע בצירוף בקשה לעיכוב הליכים, לפרט כי לא התקיימה עילה וכי לא נמסרה הודעה כדין, ולהעביר את המחלוקת להכרעת בית המשפט. בערבות בנקאית אוטונומית ההתערבות טרם משיכה שמורה למקרים חריגים של מרמה או נסיבות מיוחדות, ולאחר משיכה נכון להגיש תביעה להשבה ולנזקים בהתאם לנסיבות.
שאלות ותשובות (FAQ)
האם מותר לדרוש גם פיקדון מזומן וגם ערבות בנקאית?
כן, עקרונית. חוק שכירות הוגנת מגביל ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר עד הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות. לפיכך, ניתן לדרוש את שתי הבטוחות, ובתנאי שייספרו לתקרה של שלושה חודשים או שליש התקופה, לפי הנמוך.
האם אפשר לדרוש צ’ק ביטחון בסכום גבוה מהתקרה הכספית?
לפי פרשנות רווחת, צ’ק ביטחון אינו כרוך בהוצאה כספית מיידית, ולכן אינו נספר לתקרה שבדין. עדיין חובה על מידתיות, עילות שימוש ברורות והתראה.
כיצד מממשים שטר חוב?
באמצעות פתיחת תיק בהוצאה לפועל כ”תביעה על סכום קצוב” אם עומדים בתנאים הסטטוטוריים, ובכפוף לתשלום אגרות ולמסירת התראה לפי הדין.
מה קורה אם המשכיר מימש ערובה בלי התראה או בניגוד לעילות?
מימוש ערובה בניגוד להוראות החוק או להסכם, ובלא התראה זמן סביר ומתן אפשרות תיקון, חשוף להשבה מלאה של הכספים ואף לפיצוי נלווה. הדין מחייב הודעת מימוש מראש ומתיר מימוש רק בעילות מוגדרות: אי־תשלום שכר דירה, אי־תשלום חיובים שוטפים, אי תיקון ליקויים שהשוכר אחראי להם, אי־פינוי במועד.
האם קיימת עדיפות מבחינת החוק לבטוחה מסוימת?
הדין אינו קובע עדיפות, אך מדגיש תקרה לבטוחות הכרוכות בהוצאה כספית, עילות מימוש מוגבלות, חובת התראה והשבה.
האם הערבות חלה באופן אוטומטי גם בתקופת האופציה?
לא בהכרח. ערבות להסכם שכירות חלה רק על התקופה שנקבעה בהסכם המקורי. אם רוצים שהערבות תחול גם על תקופת הארכה (אופציה), יש לציין זאת במפורש בהסכם. אם המשכיר לא התנה במפורש שהערבות תחול גם על תקופת האופציה, הערבות לא תחול על חובות שנוצרו בתקופת ההארכה. בית המשפט קבע כי נדרש ניסוח ברור בהסכם, אחרת הערבות תקפה רק עד סוף תקופת השכירות המקורית.
