הסכם שכירות דירה אינו מסתיים רק בקביעת דמי השכירות או תקופת השכירות. אחד המרכיבים הקריטיים ביותר הוא הבטחת זכויות הצדדים באמצעות בטחונות מתאימים. בטחונות בהשכרת דירה נועדו להבטיח את קיום התחייבויות השוכר כלפי המשכיר, ולמנוע נזקים כלכליים במקרה של הפרת ההסכם.
השכרת דירה היא עסק מסוכן: בעלי הדירה מפקידים בידי שוכר, אדם זר, נכס מקרקעין יקר, שכסף רב הושקע ברכישתו. בנוסף, בדירה קיימות מערכות וציוד רב (מיזוג, הסקות, מערכות סולאריות, ריהוט וכו’), השייכים לבעלים. על הדירה מוטלים אגרות, מסים ותשלומים שונים (ארנונה, מים, ביוב, חשמל, שמירה, גז, טלפון ותקשורת, ועד בית/ חברת ניהול, ועוד). גם השימוש בנכס על ידי השוכר, מוגבל להוראות הדין. כל אלה מחייבים הכנת חוזה שכירות, שיכלול מנגנונים ברורים, פשוטים ומוסכמים, שיוכלו להבטיח, במידת הצורך, את פיצוי בעלי הדירה על כל נזק שעלולים להיגרם להם.
בין אם אתם בעלי נכס המבקשים להגן על רכושכם, ובין אם שוכרים המעוניינים לדעת את זכויותיהם – חשוב להבין מהם סוגי הבטחונות המקובלים, מהן הדרישות החוקיות, וכיצד ניתן לאזן נכון בין צורכי ההגנה המשפטית לבין זכויות הצדדים.
משרד וולר ושות’ מלווה לקוחות רבים בעריכת הסכמי שכירות והבטחת זכויותיהם באמצעות קביעת בטחונות מדויקים, חוקיים ויעילים. עם ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין והנדל”ן, לפניכם סקירה של הבטחונות הנפוצים בהשכרת דירה ומספר “טיפים” לשוכרים ולמשכירים.
מזומן
צ’ק בטחון
צ’ק (המחאה) חתום על ידי השוכר, לפקודת המשכיר בלבד, ללא ציון תאריך פרעון, בסכום עליו סיכמו הצדדים. על צ’ק הביטחון יירשם “לבטחון בלבד”. הצ’ק יוחזר לשוכר בסיום תקופת השכירות, ככל שלא היה צורך לעשות שימוש בצ’ק. מנגד, המשכיר אינו חופשי למלא את הסכום בצ’ק הביטחון; עליו לפעול בהתאם להוראות החוזה ובתום לב. היתרון המרכזי עבור השוכר של בטוחה זו – הצ’ק לא מכובד במועד החתימה, ואינו “מכביד” על חשבון הבנק. החיסרון – מימוש הצ’ק על ידי המשכיר אומנם פשוט, בלשכות ההוצאה לפועל, אולם הדבר כרוך בהליכים משפטיים.
בדרך כלל, גובה הבטחונות נע בין שכר דירה של חודש אחד לשלושה חודשים, בהתאם להסכם בין הצדדים ולאופי הנכס. סכום זה משמש כרזרבה כספית שתאפשר למשכיר לכסות נזקים, פיגורי שכירות או תיקונים נדרשים בסיום תקופת השכירות.
ערבות אישית
החתמת צד ג’ על שטר ערבות אישית, כערב לחיובי שוכר הדירה. דרך המימוש היא הגשת תביעה כספית של הערב, בבית המשפט, או בלשכת ההוצאה לפועל. בדומה לצ’ק ביטחון, החיסרון המרכזי של ערבות זו היא בדרך מימושה: הליך משפטי, שכירת עורך דין, הוצאות כספים, ואף ייתכנו עיכובים או סיבוכים משפטיים, שיאריכו את ההליכים.
שטר חוב
מדובר בשטר חוב אישי של השוכר. שטר זה מוחזר בסיום תקופת השכירות, ככל שלא היה צורך לעשות שימוש בשטר. דרך המימוש היא הגשת תביעה כספית של הערב, בבית המשפט, או בלשכת ההוצאה לפועל. החיסרון המרכזי של ערבות זו היא בדרך מימושה: הליך משפטי, שכירת עורך דין, הוצאות כספים, ואף ייתכנו עיכובים או סיבוכים משפטיים, שיאריכו את ההליכים. עם זאת, החתמת ערבים על שטר החוב עשויה להקל בדרך מימוש הבטוחה.
ערבות בנקאית אוטונומית (צ’ק בנקאי)
מסמך (“שטר”) כספי, המונפק על ידי בנק מסחרי, לבקשת השוכר. הבנק מבטיח שהבטוחה תוכל להתממש, מחשבונו של השוכר, למול דרישה לבנק המנפיק. היתרון – מהירות מימוש הבטוחה, והליכים קצרים (פניה לבנק). החיסרון – הבנק המנפיק “משריין” את כספי השוכר, וייתכן שבכך מקשה עליו בהתנהלות השוטפת. בתמורה, הבנקים דורשים עמלה (בגובה בין 2.9%-1.8%, עם עמלת מינימום שנעה בין 250–350 שקל), בגין כל שנת ערבות. לכן, חשוב לדרוש שעלות הערבות הבנקאית תחול על השוכר בלבד.
עדכון – הפחתה בעמלות ערבות בנקאית לשכירות: בחודש פברואר 2025, בעקבות שינויים עליהם הורה בנק ישראל, ירדו עמלות הערבות הבנקאית בעשרות אחוזים. המשמעות היא חיסכון של מאות שקלים, לשוכרי הדירות. עם זאת, אלו שאינם יכולים להעמיד פיקדון כנגד הערבות ימשיכו לשלם עמלות גבוהות.
בטחונות לטובת צדדים שלישיים
בנוסף לבטחונות אלה, על המשכיר לדרוש מהשוכר גם בטחונות לטובת צד ג’. זאת, במקרה שהשוכר לא יפרע את חובותיו הנובעים מהשימוש בדירה ו/או במתקנים בדירה. כך לדוגמה, וועד בית/ חברת ניהול, חברת חשמל, הרשות המקומית, תאגיד המים המקומי, חברת גז, טלפון ותקשורת, ועוד.
החזרת בטחונות
כל בטוחה שתימסר למשכיר הדירה, צריכה להיות מוחזרת לשוכר, בסיום תקופת השכירות. עם זאת, מומלץ שלא להחזיר את הבטחונות באופן אוטומטי. על הבעלים לבדוק ולוודא:
- כי הדירה ריקה מכל אדם וחפץ.
- שהמתקנים עובדים ותקינים.
- שהדירה מסויידת, ונקיה.
- השוכר הציג קבלות על ביצוע כל התשלומים שבאחריותו, בהתאם לחוזה.
ביטוח שכירות
כלי חדש שנכנס לשוק השכירות בשנים האחרונות, הוא “ביטוח שכירות” – כלי פיננסי המספק הגנה למשכירים מפני מגוון סיכונים כספיים ותפעוליים הנובעים מהשכרת הנכס. מטרתו העיקרית היא להבטיח את האינטרסים הכלכליים של המשכיר ולצמצם חשיפה למצבים בלתי צפויים, באמצעות שימוש במספר רכיבים:
- כיסוי אובדן דמי שכירות. במסגרת זו, חברת הביטוח מפצה את המשכיר במקרה של אי תשלום או פיגור בתשלומים.
- הגנה מפני נזקים לנכס. הביטוח מכסה פגיעות ברכוש כגון השחתת קירות, ריהוט ורצפות, ומאפשר תיקון והחלפה של פריטים פגומים.
- מימון הליכים משפטיים לפינוי דיירים, אגרות בית משפט ושכר טרחת עורך דין, ומספק סיוע בהליכי גישור ומשא ומתן. בנוסף, הוא מעניק כיסוי לחבות צד שלישי, דהיינו הגנה מפני תביעות של השוכר בגין נזקים או תאונות שעלולים להתרחש בדירה.
