חוזה מכר דירה (“הסכם מכר דירה“, או “הסכם מכר מקרקעין“) הוא המסמך המשפטי המרכזי בתהליך מכירת או רכישת דירה. הסכם זה מסדיר את תנאי מכירת הזכויות בדירה, בין הצדדים. מסמך המכר דירה מותאם למצבם של הצדדים, מגבלותיהם, למצבה הפיזי, המשפטי, ההנדסי והתכנוני של הדירה, ולעיתים אף לצדדי ג’. נוכח חשיבותו הרבה, והצורך ביצירת וודאות לצדדים ולציבור כולו, קבע המחוקק בחוק החוזים ובחוק המקרקעין, מספר תנאים ודרישות להסכם. כאשר ההסכם נערך בצורה מקצועית וראויה, בליווי עורך דין מומחה במקרקעין, הוא יוצר איזון נכון בין האינטרסים של מוכר הדירה לבין רוכש הדירה, ומגן על הצדדים כנדרש.
סוגי הסכמי מכר
בשוק הנדל”ן נפוצים סוגים שונים של הסכמי מכר: הסכם לרכישה של דירת מגורים מקבלן (על פי חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973); הסכם למכירה או רכישה של דירת מגורים (דירה יד שניה); הסכם למכירה, לרכישה או לחכירת נכס; ועוד.
ניסוח הסכם מכר דירה
בעסקאות למכר נכסי יד שניה, על פי רוב עורך הדין מטעם המוכר מכין את הטיוטא הראשונית של חוזה המכר, ומעביר אותה לעורך הדין של הקונה. מטבע הדברים, הנוסח הראשוני משקף את האינטרסים של המוכר, ומוטה לטובתו.
הפרטים המופיעים בהסכם מכר דירה
- תיאור מהות העסקה (העברת זכות בעלות, זכות חכירה).
- זיהוי ברור של הנכס. גוש, חלקה, תת חלקה, כתובת, קומה, שטח הדירה ועוד.
- פרטי הצדדים. זיהוי ברור וחד משמעי של הצדדים לעסקה, במטרה לוודא שהמוכרים הם בעלי זכות הבעלות בנכס הנמכר. כשמדובר בעסקת מקרקעין בין אנשים פרטיים, הדברים פשוטים. אך כאשר אחד הצדדים הוא חברה או שותפות, יש צורך לוודא שלאותו הצד ניתנו הסמכויות כדין.
- מועד כניסת ההסכם לתוקף ותנאים מתלים. האם ההסכם נכנס לתוקף מיד עם חתימתו ע”י הצדדים, או שקיימים תנאים מתלים (מקדימים), שרק לאחר שהתקיימו, ייכנס ההסכם לתוקף. לדוגמה, הוצאת היתר בניה, הסדרת חריגות בניה, פינוי דייר סרבן, הוצאת צו ירושה וכו’.
- הצהרות המוכר. זכותו של מוכר הנכס, טיב הנכס, מצב הנכס, היקף הבעלות בנכס, זכויות נוספות בנכס (אחוזי בנייה, הצמדות), קיומו של היתר בניה, חריגות, מגבלות, פגמים, שעבודים, משכנתאות, ועוד. בנוסף, יופיעו התחייבות להמצאת מסמכים, חובות, תשלומי מיסים, וכיוצ”ב. ככל שיש חשש לפגמים, בעיות או ליקויים בדירה, יש להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה. חובת הגילוי המוטלת על המוכר, גבוהה. ככל שיתברר כי המוכר העלים או השמיט פרט, יראה זאת בית המשפט בחומרה.
- הצהרות הקונה. הצהרות והתחייבויות הקונה בדבר עריכת בדיקות משפטיות, הנדסיות ותכנוניות. יכולת כספית לרכישת הנכס ולעמידה בתשלומים, אישור בנק לקבלת משכנתא, תשלומי מיסוי מקרקעין, ועוד.
- התמורה. סכום הרכישה הכולל, חלוקת התשלומים, מועדי התשלומים וגובה כל אחד מהם. כמו כן, אופן הבטחת התשלומים, הערת אזהרה, רישום משכון, ניכוי משכנתאות.
- העברת מסמכים בין הצדדים וקביעת זמן מירבי להמצאתם, התחייבות לחתימות על מסמכים שונים, ועוד.
- אחריות הצדדים לתשלומי מיסוי מקרקעין (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה).
- מועד המסירה ומצב הנכס בעת המסירה.
- סעדים ותרופות. הפיצויים שיקבל מי מהצדדים, והמועד לתשלומם, אם העסקה לא תושלם או תתקדם כמסוכם.
- חתימת הצדדים.
מעמד החתימה על חוזה מכר
במעמד החתימה, עורכי הדין של הצדדים יוודאו את קיום המסמכים הנדרשים לעסקה. הצדדים יחתמו על חוזה מכר דירה, תצהירים, תשריטים ותוכניות. בנוסף, יחתמו הצדדים על ייפוי כוח בלתי חוזר לעורכי הדין (לצורך רישום זכויות, רישום הערת אזהרה, וביצוע תשלומים), שטרי מכר לרישום בטאבו ב-5 העתקים, ועוד. עורכי הדין יחתימו את הצדדים על טופס הכרת לקוח, במסגרת החוק לאיסור הלבנת הון.
ביטול הסכם מכר דירה
פעמים רבות מודיע אחד הצדדים על ביטול הסכם מכר. בתי המשפט עוסקים בשאלה, האם טיוטה שלא נחתמה על ידי הצדדים, מהווה חוזה תקף? האם הצד שנפגע זכאי לתבוע פיצוי? בתי המשפט קבעו כי, במקרים מסויימים, טיוטת הסכם מכר דירה, ואף זכרון דברים, עשויים להחשב כהסכם מחייב. על מנת שכך יהיה, על טיוטת ההסכם לעמוד בשני רכיבים, מצטברים:
- גמירות דעת הצדדים להתקשר בחוזה מחייב. משמע, שניתן ללמוד מהתנהגות הצדדים, והמסמכים שהוחלפו ביניהם, על כוונתם להתקשר בחוזה.
- מסוימות: כתיבת הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה, המוסכמים על הצדדים. כך לדוגמה, שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים. הדרישה נובעת מהתפיסה הבסיסית שחוזה מהתגבש רק כאשר הצדדים מסכימים העניינים החיוניים והמהותיים שבו. עם השנים איפשרו בתי המשפט להכיר בהסכם כבעל מסוימות מספקת, גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו “תנאים חיוניים לעסקה”. זאת, רק כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל. פסק הדין המנחה בעניין זה – ע”א 692/86 בוטקובסקי נ’ גת.
שני יסודות אלה הם נפרדים ועצמאיים. היינו – הצדדים יכולים להצהיר כי הם גמרו בדעתם לכרות חוזה, אך אם אין הוא מפורט דיו, לא ייחשב כחוזה. מן הצד האחר, אפילו בין הצדדים מסמך מפורט ומלא, הוא לא ייחשב לחוזה, אם יסתבר כי הצדדים עדין לא גמרו בדעתם לכרות חוזה.
הסכם חתום – ראיה חזקה לכוונה להתקשר בחוזה
קיומו של הסכם חתום הנו ראיה חזקה בדבר גמירת דעת הצדדים להתקשר בחוזה. העובדה שחתימתו של המתחייב מתנוססת על גבי המסמך שעל פיו הוא נתבע, מעידה על רצונו ליטול על עצמו את ההתחייבות. מסמך ללא חתימה יוצר חזקה כי אינו מחייב. חזקה זו נובעת מנסיון החיים ומאורחות המסחר. כדי לסתור את החזקה יש צורך בראיות משמעותיות. לפיכך, אין צורך במסמך חתום על מנת להוכיח גמירת דעת, אם כי בהעדר מסמך חתום דרכי ההוכחה הן קשות יותר.
תוקף זיכרון דברים בהליך מכר דירה
זיכרון דברים הוא מסמך כתוב המשמש, לעיתים, כשלב ראשוני בהתקשרות בין צדדים לעסקה. זהו מסמך קצר ותמציתי הכולל את עיקרי ההבנות וההסכמות בין הצדדים, לצורך המשך בדיקות הדדיות ועד לכריתת הסכם מחייב. עם זאת, במקרים מסוימים זיכרון הדברים עשוי להיחשב כחוזה מחייב.
מבחינה משפטית, השאלה המרכזית ביחס לזיכרון דברים היא האם הוא מהווה מסמך מחייב או רק שלב במשא ומתן. בתי המשפט בוחנים מספר קריטריונים כדי לקבוע את מעמדו המשפטי של המסמך: כוונת הצדדים ליצור התחייבות משפטית, מידת הפירוט של ההסכם, התייחסות הצדדים להמשך המשא ומתן, וכן סוג העסקה ומאפייניה. ככל שהמסמך כולל פרטים מהותיים כגון זהות הצדדים, מועד ביצוע העסקה, התמורה, ואופן התשלום, כך גוברת הנטייה לראות בו חוזה מחייב. לפיכך, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי לפני חתימה על מסמך מסוג זה, על מנת למנוע מחלוקות עתידיות ולוודא שהמסמך משקף את כוונות הצדדים באופן ברור.
תוקף טיוטות בין הצדדים
כמעט בכל המקרים, לאחר סיכום עקרוני בין המוכר לבין הקונה, מחליפים עורכי הדין ביניהם טיוטות הסכמים. האם גם כאשר מדובר בהחלפת טיוטות או מסמכים, שלא נחתמו בסופו של יום, ניתן לראות אותם כחוזה מחייב? במילים אחרות, האם צד יכול לטעון ולדרוש אכיפה של טיוטת חוזה מכר דירה, שאינו חתום?
הפסיקה קבעה כי “חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול…”. על הקיבול להיות תואם להצעה. וכדברי אהרן ברק, פרשנות במשפט –
כדי ש’הצעה’ ו’קיבול’ ישכללו חוזה, צריך כי הקיבול יהא ‘תואם’ את ההצעה או חופף לה. כדי שייכרת חוזה, צריך הקיבול להיות ‘לפי ההצעה’. כאשר ה’קיבול’ אינו ‘לפי ההצעה’, הוא מהווה קיבול תוך שינוי. ‘קיבול תוך שינוי’ אינו משכלל חוזה. כמוהו ‘כהצעה חדשה’. תהליך המשא ומתן אינו מסתיים אפוא אלא נמשך. חוזה לא נכרת בשלב זה…”.
דהיינו: טיוטת חוזה המועברת מצד אחד, והצד השני הודיע בכתב על קבלת ההצעה, כפי שהיא – ניתן לומר שנכרת הסכם, אפילו שטרם נחתם. אולם טיוטת חוזה המועברת מצד אחד, והצד השני החזיר תיקונים או הערות משמעותיות, שאינם טכניים בלבד – הרי שיש לראותה כהצעה חדשה. משכך, לא נכרת חוזה.
להתייעץ עם עורך דין מומחה במקרקעין
עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת, טכנית ויקרה. המשמעות של טעויות הנן, לעיתים, אובדן של מיליוני ש”ח, והליכים משפטיים שיארכו שנים ארוכות. לכן, עסקת מקרקעין היא לא משהו שניתן להקל בו ראש. ליווי עורך דין מומחה במקרקעין בעסקת מכירת דירה או ברכישת דירה, מגן עליכם. במשך עשרות שנים עוסק משרד עורכי דין וולר ושות’ במקרקעין, נדל”ן, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. צלצלו עכשיו.
