איך נראה נסח טאבו? מדריך לקריאת נסח טאבו
כתבה זו תעסוק באחד הנושאים הטכניים ביותר, אך המהותיים ביותר, במקרקעין: איך קוראים נסח טאבו. קריאת נסח הטאבו צריכה להיעשות לגופו של המסמך, משמע הבנה מלאה של מה כתוב בנסח. אולם היא מצריכה ידיעה והבנה, של מה שלא כתוב בנסח. הנסח מהווה את אחד ממקורות המידע הראשוניים על הנכס, אולם לא הבלעדי. עורך דין מקרקעין, יודע לקרוא את נסח הטאבו, על מנת לקבל מידע ראשוני ובסיסי, על הנכס, ויודע היכן לחפש מידע נוסף, ומה לחפש באותו המידע, על מנת להבטיח את האינטרסים של הלקוח, בכל עסקת מקרקעין.
מה יש בנסח הטאבו?
נסח הטאבו הוא תעודת הזהות הרשמית של המקרקעין, המופק על ידי לשכת רישום המקרקעין במשרד המשפטים. הנסח כולל פרטים על מיקום המקרקעין (גוש, חלקה, תת-חלקה), את המספר הקודם של הנכס (ככל שהיה), תיאור הנכס, שמות וזיהוי הבעלים, השינויים בעלויות במהלך השנים (אם מדובר בנסח היסטורי), שטח הנכס, חלק הנכס בשטח המשותף (ככל שיש), ההצמדות של שטחים או מתקנים שיש לנכס, לתתי חלקות אחרים, סוג הפנקס שבו רשום הנכס (פנקס הבתים המשותפים או פנקס השטרות). בנוסף, כולל הנסח את סוגי הזכויות (בעלות, חכירה, שכירות וכו’), את המגבלות (עיקולים, הערות אזהרה, שעבודים, משכנתה), את הזיקות (מעבר, הנאה וכו’), הערות משפטיות (דוגמת הערה על חריגות בניה, ירושות, הפקעות, צווי בתי המשפט, ועוד).
במקרה בו הנכס נמצא בתהליך רישום או מבוצעות פעולות בנכס, לא ניתן להנפיק נסח טאבו באופן מקוון. במקרה זה, יש להפיק את הנסח המעודכן, פיזית, בלשכת רישום המקרקעין.
מה מחפשים בנסח הטאבו?
- בעלות על הנכס – מלאות או חלקיות, פרטיות (אדם או חברה), הקדשים, כנסיה, או בעלות ציבוריות. נסח הטאבו אף יפרט את הנסיבות לרכישת הבעלות.
- סוג הזכות – בעלות, חכירה, שכירות.
- פער או התאמת הבעלים הרשומים בנכס, למבצעי העסקה. בדיקה שכל הבעלים, יודעים ומסכימים לעסקת המכר המבוקשת. בנוסף, בדיקה שסך החלקים של הנכס שבידי הבעלים, מסתכמים למלוא הזכויות המבוקשות.
- הגוף שרשם את הנכס. כידוע, לא כל נכסי המקרקעין מנוהלים בטאבו, וקיימים נכסים רבים שרישום הזכויות בהם מנוהל ברמ”י או אצל החברות המשכנות. כך לדוגמה, אם אתם רואים בנסח הרישום שהבעלים הם מדינת ישראל, קק”ל, רשות הפיתוח, ולא רשומות חכירות לטובת חוכרים שונים – יש לבדוק את מצב הזכויות ברישומים נוספים.
- מיקום הנכס. מספר גוש, חלקה ותת חלקה, הקומה בה נמצא הנכס, והתאמת המיקום למידע במסמכים אחרים (שם הרחוב, תשריט הארנונה, לדוגמה), או לסיור במקום. כמו כן, מחפשים שינויים במספרי החלקה, לאחר תהליכי פרצלציה, איחוד וחלוקה של מגרשים, ככל שהיו.
- פרטים ופער בין גודל המקרקעין הידועים/ המוצהרים. ככל שיש פערים, נבקש להבין מה מקורם ומשמעותם. לעיתים, מקורן בחישוב שטח הדירה, אולם לעיתים יצביעו על חריגות בניה (פיצולים, סגירת שטחים, השתלטות על שטחים משותפים, מחסן שהפך לדירה, הצמדות שלא נרשמו, ועוד).
- רישום הערות אזהרה שהיו במהלך השנים. שיעבודים, משכנתאות, העברות, הערות אזהרה לגבי ייעוד מקרקעין (תקנה 27), הערה על אי התאמה להיתר (תקנה 29), הליכים שלא הושלמו, צווי בתי משפט, ועוד.
- החלק ברכוש המשותף. כלומר, החלק היחסי של הדירה, ביחס לכלל המבנה. היחס הוא “שטח הרצפה” של הנכס, מתוך כלל רצפות המבנה או ביחס לכלל תתי-החלקות במבנה. לנתון זה משמעות אפשרית הן ביחס לזכויות בניה עתידיות, והן ביחס להשתתפות בהוצאות תחזוקת הבית המשותף.
מה עוד ניתן להבין מהנסח?
- תמהיל יחידות הדיור. כאשר מעוניינים להבין מה אוכלוסיית והרכב הבית המשותף. ניתן לחשב את השטח פרטי (הממוצע) לנכס.
- תקנון הבית המשותף. התקנון המצוי (ברירת המחדל), או התקנון עליו הסכימו כל הדיירים, קובע את דרך הניהול של הבית המשותף.
- מספר הבעלויות הפרטיות. לרוב, הבעלוויות הן פרטיות. אולם, קיימים בניינים בהם הבעלויות הן לא פרטיות: קק”ל, הימנותא, עמידר ועוד חברות לדיור בר-השגה וכו’. כך גם נכסים השייכים לרשות המקומית. לפיכך, ניתן לנסות להבין על הרכב הדיירים מנסח הטאבו. כך גם לגבי האפשרויות והקשיים, בהוצאת היתרי בניה וכיוצ”ב.
- נכסים ממושכנים. רישום משכנתות על הנכס, מאפשר ללמוד על וותק התושבים בבניין, על התחלופה בו וכו’.
כל עסקה במקרקעין היא עסקה מורכבת, המורכבת ממאות פרטים קטנים, שכל אחד מהם עלול לגרום להפסדים של מאות אלפי שקלים. רק עורך דין מקרקעין, מקצועי ומיומן, יוכל לשמור עליכם בעסקה. משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, ומיסוי מקרקעין. אלפי לקוחות וחוזי מכר, ייעוץ, ליווי וייצוג בכל הערכאות המשפטיות. אם אתם מעוניינים לשמור על עצמכם בעסקת מקרקעין, צרו קשר, עכשיו.
