רפורמת רישוי עצמי: קבלת היתר בנייה מאדריכל

מהו רישוי עצמי?

רישוי עצמי הוא מסלול רגולטורי בתחום התכנון והבנייה, במסגרתו הסמכות לאישור חלק מהליכי הרישוי מועברת מהוועדה המקומית לאדריכל מוסמך. במקום הליך רישוי מלא מול הרשות, האחריות לבדיקת התאמת הבקשה לדין מוטלת על עורך הבקשה, בכפוף להוראות החוק ולבקרה מדגמית של הרשויות. "מורשה להיתר" נכנס בנעליה של רשות הרישוי החל מהגשת הבקשה להיתר ועד למתן תעודת גמר, כאשר שלב המידע מהווה נדבך מרכזי ביצירת וודאות לתהליך.

המשמעות היא שינוי מבני בתפיסת האחריות: מעבר ממודל של בקרה רשותית מלאה למודל של אחריות מקצועית מוגברת על הגורם המתכנן.

רקע: רפורמת הרישוי העצמי

המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה רפורמה שנידונה רבות: הליך הרישוי העצמי. הליך זה מאפשר לאדריכלים מורשים להנפיק היתרי בנייה עצמאית, ללא צורך במעבר או באישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה. מטרת הרפורמה היא להפחית את העומס הרב המוטל על הוועדות המקומיות, שנחשב לחסם מרכזי בדרך להוצאה לפועל של פרויקטים חדשים ולמענה על צורכי הדיור. לפי דו"ח מבקר המדינה, הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה ללא הקלות עומד על 319 ימים, וכאשר קיימות הקלות – 407 ימים. בפרויקטים הכוללים בניית יחידות מגורים חדשות משך הזמן הממוצע הוא כ־29 חודשים. זמני ההמתנה הארוכים הללו מקשים על היזמים ומביאים לעלויות נוספות שמשפיעות גם על מחירי הדיור. לשם ההשוואה, הממוצע במדינות ה-OECD עומד על כ-150 יום בלבד.

רפורמת הרישוי העצמי מהווה צעד שאפתני במטרה לייעל את תהליכי התכנון. במסגרת הרפורמה, אדריכלים מורשים יוכלו להנפיק היתרים בעצמם, בתנאי שעמדו בקריטריונים של ניסיון בתחום. עם זאת, עד כה יושמה הרפורמה במקומות מעטים בלבד, בשל אי־חובתן של הרשויות המקומיות לאמץ את המסלול. אולם, החל מיום 1/11/2024, הרפורמה הפכה לחובה, ונאכפת בכל הרשויות המקומיות.

המסגרת המשפטית של רישוי עצמי

המסלול נשען על הסדרים רגולטוריים בתחום התכנון והבנייה, אשר קובעים את תנאי ההסמכה, היקף האחריות של עורך הבקשה, והיחס בין הרשות המקומית לבין בעל המקצוע. המסגרת החוקית להסמכת "מורשה להיתר" הנה תיקון 134 לחוק התכנון והבניה (חוק ההסדרים לשנת 2021), בו נוסף מסלול רישוי חדש – הליך רישוי באמצעות מורשה להיתר. ביום 23.10.2022 נכנסו לתוקף תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), (תיקון מספר 4), התשפ"ב- 2022, חלק יב'1- הליך רישוי באמצעות מורשה להיתר.

נדגיש: הדין אינו מבטל את סמכות הוועדה המקומית, אלא משנה את נקודת האיזון בין פיקוח מנהלי לבין אחריות מקצועית ישירה של המתכנן.

מה השתנה בעקבות הרפורמה?

הרפורמה ברישוי עצמי יצרה שינוי עומק באופן ניהול הליכי ההיתר בישראל:

• צמצום מעורבות הוועדה המקומית בשלבי הבדיקה הראשוניים
• העברת אחריות מקצועית משמעותית לאדריכל עורך הבקשה
• מעבר ממודל של אישור פרטני למודל של אחריות ובקרה בדיעבד
• הגברת משקל האחריות המקצועית והמשפטית של המתכנן

היתרונות של רישוי עצמי על ידי אדריכלים

רישוי עצמי מהווה כלי פוטנציאלי משמעותי להגדלת היצע הדיור ופתרון צווארי בקבוק שמעכבים מיזמים רבים בשלב הוצאת ההיתרים. ברפורמה שגובשה בשנת 2022, נקבע כי אדריכלים בעלי ניסיון בתכנון ועמידה בתקנים יהיו רשאים להוציא היתרי בנייה בפרויקטים מסוימים, במיוחד בתחום המגורים. זאת מתוך הבנה שרבים מהפרויקטים מתעכבים בשל הבירוקרטיה המורכבת בתהליכי הרישוי הנוכחיים, וכי אדריכלים מיומנים יכולים לקצר תהליכים באמצעות כישוריהם המקצועיים. מעבר להאצת התהליך, יתרון נוסף הוא החיסכון בעלויות עבור היזמים והקבלנים. קיצור זמני ההמתנה בהוצאת היתרי הבנייה יכול לצמצם את ההוצאות הנלוות למימון ארוך טווח והוצאות נוספות הנגרמות מעיכובים. חיסכון זה עשוי להשפיע בהמשך גם על מחירי הדיור, שכן עלויות פחותות ליזמים יאפשרו להם גמישות גדולה יותר במחיר הסופי של הנכסים.

אתגרי הרישוי העצמי

למרות הפוטנציאל הטמון בו, לרישוי עצמי ישנם אתגרים וסוגיות המטרידות את גורמי המקצוע ואת הרשויות המקומיות. אדריכלים מביעים חשש מפני נטילת אחריות מקצועית כה גדולה, אשר כוללת את כל היבטי תהליך הרישוי – מהיבטי תכן הנדסי ועד לדרישות רגולטוריות סביבתיות, קונסטרוקטיביות, ואחרות. בעבר, כאשר נעשו ניסיונות להחלת מסלול זה, אדריכלים רבים בחרו שלא לנצל את ההזדמנות, בשל החשש מהסיכון המשפטי והפיננסי הכרוך בו.

נסביר: הן האדריכלים, והן הרשויות המקומיות, מביעים חששות משמעותיים לגבי יישום הרפורמה. הרשויות המקומיות חוששות מאובדן שליטה ומהעברת סמכויות לאדריכלים, אשר בעצמם מביעים חשש מהאחריות הכבדה שתוטל עליהם. אף על פי שיש להם ניסיון מקצועי, הציפייה מהאדריכל הפרטי היא להיות בקיא בכל דרישות הרגולציה המחייבות את הוועדות המקומיות – משימה מורכבת בפני עצמה. בנוסף, אחד האתגרים המרכזיים ליישום מסלול זה בעבר היה נושא ביטוח האחריות המקצועית. כל עוד נושא זה אינו מוסדר בחוק, קשה לצפות כי האדריכל ייקח על עצמו את האחריות הכבדה, אשר כיום מונחת על כתפיהן של ועדות הכוללות צוותים מקצועיים רחבים ומגוונים.

כדי להקל על החששות, אחד המרכיבים המרכזיים שהוצגו ברפורמת 2022 הוא הדרישה להסדרת ביטוח אחריות מקצועית לאדריכלים שמבקשים להוציא היתרים באופן עצמאי. זהו נושא מורכב בפני עצמו, שכן לא כל חברות הביטוח בארץ ערוכות להעניק פוליסות מקיפות בתחום זה, וההוצאות עבור הביטוח עשויות להיות גבוהות, מה שיצריך פתרונות מימון נגישים לאדריכלים.

מי נושא באחריות ברישוי עצמי?

שאלת האחריות היא שאלה מרכזית ברפורמה. האחריות מתחלקת בין מספר גורמים:

• עורך הבקשה (האדריכל) – אחריות מקצועית מלאה לעמידה בדרישות הדין
• היזם – אחריות להעמדת מידע מלא ומדויק
• הרשות המקומית – אחריות פיקוחית ובקרה מדגמית בלבד

בפועל, מרכז הכובד של האחריות עובר לכתפי בעל המקצוע.

האם הוועדה המקומית עדיין אחראית?

כן, אך במתכונת מצומצמת.

הוועדה המקומית שומרת על סמכות פיקוח ובקרה, אך אינה מבצעת בדיקה מלאה של כל רכיב בבקשה. ההתערבות שלה מתמקדת בבקרה מדגמית, אכיפה בדיעבד, והפעלת סמכויות במקרים חריגים בלבד.

מכוני בקרה פרטיים

אחת המסקנות מדו"ח ועדת זיילר לבחינת בטיחות מבנים, בעקבות אסון אולם "ורסאי", היתה כי יש להקים גוף לייעול ושיפור תהליכי התכנון והביצוע – מכוני בקרה. מכוני הסקרה הנם גוף פרטי, מקצועי, המוסמך על ידי הרשות הלאומית להסמכת מעבדות ועל ידי מנהל התכנון, לבקר את תכן הבניין בשלב הרישוי ובשלב הביצוע. המכונים מאפשרים איחוד הבדיקה ותיאום בין דרישות התכן של הגורמים המאשרים (פקע"ר, המשרד להגנת הסביבה, משרד הבריאות וכיוצ"ב), ומחליפים את הגורמים המאשרים באמצעות בקרים מורשים שיוסמכו על ידם. ההסדרה למכוני הבקרה נעשתה מכוח תקנות התכנון והבנייה (הקמת מכון בקרה ודרכי עבודתו), תשע"ח-2018.

בשנת 2016 פרסם משרד הפנים קול קורא להקמת גופי בקרה פרטיים שישתלבו בתהליכי הרישוי והבנייה שמובילות רשויות הרישוי, וביולי 2021 נכנס לתוקף חוק הקובע כי קבלת היתר בנייה למבני מגורים בגובה של עד 29 מטרים ומינימום של 2 קומות (לרבות ממ"דים), מותנית בביצוע בקרת תכן על ידי מכון בקרה מורשה. תחומי הסמכות של מכוני הבקרה הורחבו בשנת 2024 לכל סוגי המבנים.

השפעת מכוני הבקרה על הרישוי העצמי

שילוב מכוני בקרת בנייה בהליך הרישוי העצמי מהווה שינוי משמעותי ביחס לניסיונות הקודמים לקדם רפורמה זו. מכוני הבקרה, שהוקמו תחת פיקוח ממשלתי, פועלים כאנשי מקצוע המוסמכים לספק בקרת איכות עצמאית, ויכולים לסייע לאדריכלים בהבטחת תקינות תהליכי הרישוי והבנייה, בעיקר בשלבי תכן הנדסי ובדיקות רגולטוריות. הביקורת שמבצעים מכוני הבקרה מהווה גורם שמאזן את העברת הסמכויות לרישוי עצמי. נוסף על כך, מכוני הבקרה יכולים לשאת יחד עם האדריכל המורשה את האחריות בתהליכי הרישוי ולוודא שהפרויקט יעמוד בדרישות הרגולציה, מה שמפיג חלק מהחששות של אדריכלים ומעודד אותם לקחת חלק במסלול זה.

מה צריך לוודא כדי להתקשר עם אדריכל לביצוע רישוי עצמי?

כאשר מתקשרים עם אדריכל לביצוע רישוי עצמי, חשוב לוודא מספר היבטים על מנת להבטיח שהתהליך יבוצע בצורה בטוחה, מקצועית, ויעילה. ההתקשרות בין הצדדים צריכה להיות בכתב (הסכם התקשרות/ חוזה התקשרות), ולכלול מספר נקודות קריטיות:

הכשרה ורישוי מתאים

יש לבדוק כי האדריכל מחזיק ברישוי והסמכה מתאימים לביצוע רישוי עצמי. כיום, תנאי הסף הנם:

• אדריכל רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים.
• הוציא לפחות חמש בקשות להיתר ב־10 השנים שקדמו לבקשה להיות מורשה להיתר.
• סך כל שטחי הבנייה באותן חמש בקשות הוא 5,000 מ"ר לפחות.
• ללא הרשעה בעבירה פלילית וללא עבירת משמעת האסורה על פי החוקים הרלוונטיים.
• ניסיון קודם בפרויקטים הדומים, בהיקף ובהתאמה לצרכים הייחודיים של הפרויקט, הוא קריטי.

כיסוי ביטוחי לאחריות מקצועית

כיסוי ביטוחי הולם הוא חיוני במיוחד ברישוי עצמי, מאחר והאחריות המשפטית והמקצועית מוטלת בעיקר על האדריכל. יש לבדוק כי האדריכל מחזיק בפוליסת ביטוח אחריות מקצועית מותאמת להיקף הפרויקט, המגנה גם על הבעלים, על יזם הפרויקט ועל הקבלן המבצע, במקרה של טעויות או כשלים בתכנון.

היכרות עם דרישות הרגולציה ומכוני הבקרה

האדריכל צריך להיות בקיא בדרישות הרגולציה העדכניות לרבות תנאים קונסטרוקטיביים, תקני בטיחות, תקני גובה ואש, והתאמות סביבתיות. במידה ושותפים מכוני בקרה, חשוב לוודא שהאדריכל פועל בשיתוף פעולה עמם ומבצע את הבדיקות הנדרשות כדי למנוע עיכובים בהתקדמות הפרויקט.

שקיפות וניהול סיכונים

יש להקפיד כי האדריכל פועל בשקיפות מלאה ומספק לך את כל המידע הרלוונטי לגבי התהליך והסיכונים האפשריים. בתהליך רישוי עצמי, ניהול סיכונים נכון הינו קריטי, ועל האדריכל לעדכן אותך לגבי אפשרות לשינויים או עיכובים רגולטוריים, ולתכנן מראש פתרונות להתמודדות עם בעיות שעלולות להתעורר.

לוחות זמנים ואבני דרך לתהליך הרישוי

חשוב לתאם ציפיות לגבי לוחות זמנים ולהגדיר אבני דרך ברורות לכל שלב בתהליך הרישוי העצמי. בפרויקטים מסוימים, האדריכל עשוי לעבוד גם מול רשויות מקומיות ומכוני בקרה, ולכן יש להגדיר מראש את התאריכים הקריטיים לסיום כל שלב ולוודא שהאדריכל מחויב לעמוד בהם.

הגדרת תחומי אחריות ומסמך התקשרות

חתימה על מסמך התקשרות הוא שלב הכרחי לביטוח התחייבויות ותחומי אחריות, כולל התחייבות לעמידה בדרישות החוק ונהלי העבודה במכוני הבקרה. מסמך זה מגדיר את גבולות האחריות של האדריכל ואת ציפיות העבודה, וכן את הזכויות והחובות המשפטיות של כל אחד מהצדדים בפרויקט.

לסיכום

רפורמת הרישוי העצמי מעניקה לאדריכלים אפשרות להאיץ תהליכים ולמלא תפקיד מרכזי בשוק הדיור בישראל, תוך מתן מענה מהיר לצורכי היזמים והציבור. המציאות, כפי שנראית בשבועות האחרונים, מוכיחה כי הליך הרישוי העצמי מוריד לחץ מהוועדות המקומיות, וחוסך זמן בהוצאת היתרי בנייה. בנוסף, הציפיה היא כי ההליך יתרחב ברשויות המקומיות ובמשרדי האדריכלים המובילים בישראל. אלא שעד ליישום מלא של הרפורמה, קיימים חששות בקרב הגורמים השונים.

הצלחה במסלול זה מחייבת הבנה רגולטורית עמוקה, הקפדה על סטנדרטים מקצועיים גבוהים, וניהול סיכונים משפטיים כבר בשלב התכנון הראשוני.

וולר ושות' משרד עורכי דין הוא אחד מהמשרדים המובילים והידועים בתחום המקרקעין, מיסוי המקרקעין ודיני התכנון והבנייה, בחיפה והצפון. המשרד נותן דגש על טיפול אישי ומקצועי, למידה מתמדת, חשיבה יצירתית, ויחסי אנוש מעולים. בין לקוחות המשרד – אדריכלים ומהנדסים; יזמים; חברות קבלניות; תושבים; דיירים; וועדי בתים; בעלי קרקע; ורשויות מקומיות. הצטרפו כבר עכשיו ללקוחותינו.