רכישת דירה להשקעה
דירה להשקעה נרכשת למטרת יצירת הכנסה, באמצעות מכירתה (כעבור תקופה), או השכרתה לאחר. רוכש הדירה אינו מתכוון להתגורר בדירה: זוהי דירת מגורים נוספת, מעבר לדירתו היחידה. בעבר, השאלה האם לקנות דירה להשקעה, מול השקעה בשוק ההון, היתה נחלתם של בעלי הון בלבד. אלא שהמצב משתנה בעשור האחרון, והשאלה הופכת רלוונטית גם לזוגות צעירים, לאנשים בפרק ב’ לנישואין, או למי שיש לו קצת הון עצמי בצד. כל אלה מתלבטים האם להשקיע בדירה, או להשקיע את הכסף, כך שלא יישחק אל מול העלייה הנמשכת במחירי הדיור. לאור הזינוק במחירי שוק הנדל”ן בישראל, קצב התחלות הבניה הנמוך, השיעור המהיר של גידול האוכלוסייה, ועוד מגמות כלכליות ודמוגרפיות בישראל – לדעת רבים, נדל”ן היא השקעה טובה, שיכולה להניב רווחים בעתיד. אולם ברכישת דירה להשקעה קיימים סיכונים כלכליים, הנדסיים, תפעוליים ומשפטיים.
הטעות ש(כמעט) כולם עושים
אנו במשרד רואים לקוחות, הסבורים שהשקעה בנדל”ן היא משהו טכני בלבד. עריכת בדיקות ועיון במודעות נדל”ן, עריכת חישובים ואקסלים של תשואות, ומציאת מימון מתאים. לאחר רכישת הדירה להשקעה, הציפייה היא שההשקעה תתגלגל מעצמה. החזר חודשי קבוע, בלי “כאב ראש”. אלא שזו טעות כבדה. דירה להשקעה, הנושאת תשואה טובה ומהווה נכס מוחשי, מצריכה חיפוש וחקירות מקדימות, בנוסף לניהול ופעילות אקטיבית, רציפה. השקעה בנדל”ן דורשת סבלנות, ידע, מקצועיות, הבנת תהליכים, וניהול שוטף של הנכס – למול אלטרנטיבות השקעה אחרות.
קניית דירה להשקעה
בבסיס עסקת קניית דירה להשקעה, טמונה ההנחה שנכס נדל”ן הוא נכס מניב, קבוע ויציב, לאורך זמן. השכרת הנכס, או מכירתו לאחר תקופה ארוכה, עשויה להניב תשואה גבוהה יותר ממחיר העסקה המקורית. כאשר בוחנים את אפשרות הקנייה, יש מספר שאלות שצריך להקדים ולשאול: האם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח ארוך? האם אתם מודעים למחיר האמיתי של דירה (כולל מיסוי מקרקעין)? האם אתם מודעים לעלויות האחזקה השוטפות? באיזה אזור תרצו להשקיע (דירה להשקעה בארץ, או רכישת דירה להשקעה בחו”ל)? ועוד שאלות רבות.
דירות להשקעה בפריפריה
חיפוש במודעות בעיתונות, מעלה שורה של דירות בפריפריה, במחיר זול ונגיש. השקעה כמעט בטוחה, יחסית לדירות במרכז הארץ. אולם, יש לזכור את הנתונים הכמעט וודאיים הבאים:
- דירות ישנות. הדירות המוצגות הן לרוב דירות ישנות, הכוללות ליקויי בניה, שיצריכו תיקונים ושיפוצים בעלויות גבוהות. לעיתים, הדירות כוללות חריגות בניה. לעיתים, הדירה ממוקמת במרתף, בקומה גבוהה (ללא מעלית), וכו’.
- מיקום הדירה – באזורים מוחלשים או “פשוטים”. המחיר הזול של הדירות נעוץ בכך שהדירה ממוקמת באזורים חלשים מבחינה סוציו-אקונומית, אוכלוסיה מוחלשת, מחסור במקומות תעסוקה, וכו’. ככל הנראה פיתוח, תמ”א 38 או התחדשות עירונית במיקום זה, לא יתרחשו בעשורים הקרובים.
- ריחוק מהמרכז. ככל שהדירה מרוחקת ממקום המגורים של המשקיע, קשה יותר להגיע אליה באופן שוטף. במקרים של תקלות, חידוש חוזה שכירות, אסיפות דיירים וכו’, על הבעלים להגיע למקום בעצמו.
- שוכרים. ככל שהאזור בעייתי יותר, קשה יותר להשכיר את הנכס. דבר זה מגדיל את הסיכונים משוכרים בעייתיים, תשלומי שכר דירה, והגדלת האפשרות לסילוק יד ולתביעה לסילוק מושכר. בנושא זה, קראו את המאמרים בטחונות בהשכרת דירה, פינוי שוכר מדירה, וזכויות וחובות של משכירי דירות.
איך לבחור דירה להשקעה?
בדיקות פיזיות
כל דירה מצריכה בדיקה מדוקדקת ויסודית, וניסוח הסכמים מתאימים. כך, שונים ההסכמים והבדיקות לדירה בבית משותף, לבין בית פרטי; בין נכס הנמצא קרוב למקום המגורים, לבין דירה הנמצאת בפריפריה (שתצריך התעסקות עם שוכרים מתחלפים, נסיעות ועם תיקונים מזדמנים); בין נכס המיועד להשכרה לסטודנטים, לבין נכס המיועד להשכרה למשפחות; בין נכס מבודד, לנכס הנמצא בלב שינוי תב”ע מתוכנן, או המיועד להיות בסמוך לתמ”א 38; בין נכס הנמצא בתחומי הקו הירוק, לבין נכס הנמצא ביהודה ושומרון; ועוד. הכלל: נסו לזהות סיכונים לירידת ערך של הדירה בעתיד. אם הסיכונים גדולים מדי, מומלץ לוותר על הרכישה. לאורך כל שלב הבדיקה ורגע לפני הרכישה, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.
בדיקות כלכליות
במקביל לבדיקות של הנכס עצמו, והתאמתו לצרכים, יש לבחון גם את היכולות הכלכליות של המשקיע. לצערנו, אנחנו רואים משקיעים, עם הון עצמי נמוך יחסית, הרוכשים דירה להשקעה. לפי התוכניות של הרוכשים (על הנייר), שכר הדירה ישלם את ההלוואות, ובתוך זמן קצר – יחד עם עליית מחירי הדירות בישראל – יהיה ניתן למכור את הנכס ברווח נאה. אלא שהמצגות הללו אינן מציאותיות. רכישת דירה להשקעה מחייבת הבנה של היכולות הכלכליות של המציע. בין היתר, ההון העצמי, יכולת ההחזר החודשית, בלאי על הדירה, מיסוי מקרקעין, ביטוחים, גובה המשכנתא (ועליית הריבית), הכנסות צפויות משכר דירה, ועוד. משקיע שלא בודק זאת היטב, עלול למצוא עצמו עם נכס בעייתי, עם הלוואות ועם חובות.
מיסוי מקרקעין על רכישת דירה להשקעה – מס רכישה
מס רכישה, הוא תשלום המועבר לרשות המיסים, בעת קניית דירה או זכות במקרקעין. המס חל על הרוכש, בעת ביצוע הרכישה, בשלב עדיין אין רווח – אלא רק השקעה הונית. יש להבחין בין מס הרכישה, לבין מס שבח (המשולם בעת מכירת הדירה ברווח, כאשר המס הוא בגין השבח שנוצר בגין הדירה). מקורו של המס הוא ניסיון של מדינת ישראל להשפיע על שוק הנדל”ן ולהכווין את העדפות הרוכשים, באמצעות מיסוי – ובייחוד דירות להשקעה. לפיכך, פטרה המדינה מתשלום מס ככל שמדובר בדירת מגורים יחידה של הרוכש. ככל שמדובר בדירה נוספת ו/או, דירה ראשונה יקרה יותר – אזי יחול תשלום, בהתאם למדרגות מס רכישה. נכון לשנת 2023, מדרגת מס רכישה לדירה יחידה, היא 1,919,155 ₪.
מהי דירה יחידה?
המונח “דירה יחידה”, מטעה. דירה יחידה מוגדרת כדירת המגורים היחידה, הנמצאת בבעלות הרוכש. היא מוגדרת דירה “יחידה”, אף אם ברשותו דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 33%. בנוסף, רוכש שקיבל דירה בירושה, אשר חלקו בה אינו עולה על 50% – לא תספר כ”דירה נוספת”. כך גם דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת החל מ-1997. עוד יש לציין כי בני זוג, וילדיהם הקטינים, נחשבים כרוכש אחד.
התייעצות מקדימה עם עורך דין מומחה
לאחר (או במקביל) לאיתור הדירה המבוקשת, ובוודאי לפני חתימת הסכם מכר דירה או זיכרון דברים, חשוב מאד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. עורך הדין יכול לבדוק את המסמכים ואת פרטי הדירה, לוודא את זהות המוכרים, לבחון את נכונות ודיוק הרישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י), בחברה המשכנת וברשם המשכונות, לבדוק האם קיימים חובות על הנכס, לבדוק האם קיימות חריגות בניה או הליכים משפטיים, ולנסח הוראות חוזיות שונות, המתאימות לדירה הספציפית, לרצונכם ולצרכיכם. בנוסף, עורך דין מומחה במקרקעין, ובמיסוי מקרקעין, יוכל ערוך תחשיבים מקדימים של מיסוי המקרקעין בעסקה (המשפיעים על התמורה בעסקה ואף על כדאיותה), לבדוק אפשרויות לפטורים והקלות שונות, ולתכנן את המס בעסקה על דירה להשקעה.
משרד וולר ושות’, משרד עורכי דין בעל וותק ומוניטין בסיוע של רכישת דירה להשקעה, ברכישת נכסים, בייעוץ משפטי, תכנוני וכלכלי. המשרד מדורג כאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בדירוג BDI. עורכי הדין במשרד וולר ושות’, הם הכתובת לייעוץ מקצועי, ליווי משפטי ומקסום האינטרסים בעסקת נדל”ן.
