זכויות וחובות של משכירי דירות
השכרת דירה היא עסק מסוכן עבור בעלי הדירה. הם מפקידים בידי אדם זר, נכס מקרקעין יקר, שכסף רב הושקע ברכישתו ובהתאמתו. השכרת דירה בדרך לא נכונה (דוגמת “חוזה שכירות” או “חוזה שכירות סטנדרטי”, בחיפוש בגוגל), עלול, כמעט בוודאות, לחשוף את משכירי הדירה לסיבוכים משפטיים. זוהי הסיבה שחשוב להבין מה הן זכויות וחובות של משכירי דירות במסגרת חוזה שכירות. סקירה מקיפה.
מה זה חוזה שכירות?
חוזה שכירות דירה (״הסכם שכירות״) הוא חוזה הנחתם בין המשכיר לבין השוכר של נכס. מטרתו להקנות זכות שכירות בדירה, לתקופה זמנית (לרוב למגורים), למול תשלום תמורה כספית מוגדרת, ולקיחת התחייבויות נוספות מצד הצדדים. המסך מפרט, ככל שניתן, את זכויות וחובות הצדדים. על ההסכם להיערך בכתב, ולהחתם על ידי הצדדים. עם זאת, גם אם החוזה לא נחתם (ואף אם נעשה בעל פה), החוזה וההסכמות שעליהן הסכימו הצדדים יהיו בתוקף.
מה ההבדל בין שוכר למשכיר?
- המשכיר: בעל הנכס. לרוב, הוא המנסח את חוזה השכירות, והוא הצד הקובע את הכללים והתנאים (ובתנאי שהם אינם מנוגדים להוראות הדין בישראל).
- השוכר: הצד שמשלם, תמורת זכויות השהות בדירה. לאחר החתימה על חוזה השכירות, השוכר יהיה כפוף לתנאים הנקובים בו.
סעיפים שחובה לכלול בחוזה שכירות:
החוזה, שכאמור מנוסח לרוב על ידי בעל הנכס, צריך להכיל מספר סעיפים חשובים:
הצדדים להסכם
נושא זה נראה פשוט, טכני וסתמי. אולם בהשכרת נכס, על המשכיר לוודא כי הוא יקבל את התשלומים מהשוכרים, בכל מקרה. כך לדוגמה, בהשכרת הנכס לשותפים. כאשר אחד מהשותפים עוזב, מי מהשותפים ישלם את חלקו? זו הסיבה שרושמים את הצדדים להסכם, כשהם “ביחד ולחוד”.
תיאור הנכס
איזה נכס מושכר, היכן הוא ממוקם, ומה השטח שבדירה. בנוסף, יש לתאר את מצב הנכס, את הפגמים והליקויים בו (ככל שקיימים). אסור לוותר על תיאור של המערכות והציוד הקיים בנכס (מיזוג, הסקות, מקררים, תריסים חשמליים, מערכות סולאריות, ריהוט וכו’).
אופן השימוש בנכס
הגדרה ברורה וחד-משמעית, של השימושים המותרים (והאסורים!) בנכס. מומלץ להתייחס, בין היתר, לנושא שכירות לטווח קצר (לילות בודדים, סאבלט), הכנסת שוכרים נוספים, החלפת השוכרים, או שימוש בנכס לייעוד אחר (דוגמת פתיחת משרד, חלל עבודה משותף, דירת Airbnb וכו’), ועוד. סעיפים אלו נועדו למנוע פגיעה אישית במשכיר.
תקופת השכירות
מקובל כי תקופה השכירות הסטנדרטית היא בת 12 חודשים, אולם ניתן להגדיר תקופת שכירות אחרת. הקפידו לציין בבירור את התאריכים. יש לציין בבירור האם קיימת אפשרות להארכת התקופה (“אופציה“) ותנאי האפשרות להארכה. יש לנסח במדויק את המקרים והתנאים שיקנו זכות לביטול החוזה.
דמי השכירות, מועד התשלום ואופן התשלום
יש לנסח את גובה התשלום, המועדים בהם ישולמו, והאופן בו הם ישולמו. ככל שקיימות הוראות בקשר לעדכון דמי השכירות (הצמדה למדד, לדוגמה), יש לרשום זאת במפורש.
תשלומים נוספים החלים על השוכר (מעבר לדמי שכירות)
יש לנסח בפירוש את חובת השוכר לביצוע תשלומים נוספים, מעבר לדמי השכירות. לדוגמה, תשלומי ארנונה, מים, ביוב, חשמל, שמירה, גז, טלפון ותקשורת, ועד בית/ חברת ניהול, ועוד. ככל שהמשכיר לא ניסח זאת במפורש, ייתכן והוא יאלץ לשלם עבורם, במקום השוכר.
בטחונות
במקרה בו השוכר לא ישלם את דמי השכירות, או לא יעמוד בהתחייבויותיו, או יגרום נזק לבעלי הדירה או לנכס. על מנת למנוע זאת, או לצמצם את הפגיעה האפשרית במשכיר, מקובל לדרוש בטחונות. קראו כאן על בטחונות בהשכרת דירה.
חובות המשכיר
- מסירת הנכס, כשהוא פנוי מכל אדם רכוש, ומוכן לשימוש במועד שסוכם מראש בחוזה, ללא כל מגבלה.
- מסירת הנכס, במצב התואם את מה שהוסכם בין הצדדים.
- תיקון כל פגם וליקוי שהוא בנכס תוך זמן סביר, אם הליקוי מפריע לשימוש הרגיל של השוכר בנכס.
- שלא להתנגד להחלפת שוכר בנכס, אלא מטעמים סבירים.
- שלא להפריע ו/או להטריד את השימוש בנכס על ידי השוכר.
סיכום
לסיכום, חוזה שכירות מפגיש שני צדדים, בעלי אינטרסים שונים. חוזה שכירות, הנערך על ידי עורך דין מקרקעין בחיפה, יהיה מותאם ומדויק לצרכי הצדדים, יכיל את כל הסעיפים והמנגנונים הנדרשים בחוק, ויפרט את כל הזכויות וחובות. זו הסיבה שבאופן כללי, לא מומלץ להשתמש בחוזים מתוך תבנית (או חוזים מהאינטרנט), שכן הם עשויים להיות לא מעודכנים, להכיל פרצות רבות וסעיפים לא מובנים. במקרה הצורך, לא תהיה יכולת לעשות בהם שימוש. מעבר לכך, קיומו של חוזה שכירות תקין ומעודכן, וליווי על ידי עורך דין, יאפשר לקיים מערכת יחסים תקינה עם השוכרים העתידיים.
משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, ידע משפטי וניהולי, שנצבר לאורך למעלה מ-40 שנות ניסיון בתחום המקרקעין. המשרד ערך אלפי חוזי שכירות עבור לקוחותיו, במטרה לייצר את העסקה הבטוחה ביותר עבורם. צרו איתנו קשר עכשיו.
